Дело №2-230/2025г. ***
УИД 33RS0005-01-2024-003939-27
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Александров «28» мая 2025 года
Александровский городской суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьи Правдиной Н.В.,
при секретаре Магницкой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1
ответчика ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области к ФИО3 и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
Установил:
КУМИ администрации МО Александровский муниципальный район Владимирской области (далее –КУМИ) обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО2, с учетом неоднократных уточнений, окончательно требуя признать заключенное теми ***. соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с электронного аукциона от ***. *** недействительным, исключить из ЕГРН записи о регистрации соглашения от ***., о переходе права аренды на земельный участок с к.н*** ФИО2, а также в виде двухсторонней реституции полученного сторонами по соглашению от ***., в т.ч. восстановить право аренды ФИО3 по договору аренды земельного участка с электронного аукциона от ***. *** (л.д.103, 165).
В обоснование указано, что согласно протоколу от ***. о результатах электронного аукциона, ФИО3 признана победителем в электронном аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с к.н.***, на основании чего, ***. с ней был заключен договор аренды участка *** на 20 лет.
***. ФИО3 направила в КУМИ уведомление о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ***., что условиями данного договора не предусматривалось.
Полагая соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с электронного аукциона недействительным, истец, ссылаясь на положения ст.448 ГК Российской Федерации и ст.39.18 ЗК Российской Федерации, отмечая возникновение права аренды у ФИО3 на основании проведенных торгов и законодательном запрете в таком случае уступки права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Определением от 06.12.2024г. к участию в деле третьим лицом привлечено УФСГРКК по Владимирской области.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действуя по доверенности, дополнительно пояснял, что фактический ущерб, вследствие заключения ответчиками соглашения, имуществу МО Александровский муниципальный район не нанесен, однако оспариваемое соглашение противоречит положениям п.7 ст.448 ГК Российской Федерации. Подтвердил наличие в заключенном ответчиками соглашении указания о соответствии его условий условиям договору аренды, идентичность принятых на себя ФИО2 прав и обязанностей.
Также указал, что со стороны второго участника на торгах предложения о стоимости не последовало, фактически торги не проводились. Ссылаясь на положения ст.ст.166 и 167 ГК Российской Федерации, совершенную между ответчиками сделку счел оспоримой. Указав об отсутствии задолженности по арендной плате, о предусмотренном договором аренды права субаренды, отсутствие в нем запрета на передачу прав, отметил, что ФИО3 не наделялась правом передачи своих прав и обязанностей иному лицу. Просил уточненные исковые требования удовлетворить.
Ответчик ФИО3, будучи извещенной надлежаще, не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
В возражениях ФИО3 указала об отсутствии запрета на передачу (переход, уступку) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в заключенном с ней договоре аренды и указание в п.4.5. договора о наличии у сторон иных прав и обязанностей, установленных законодательством. До заключения соглашения с ФИО2, ею в адрес истца направлялось уведомление о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от ***., которое было получено ***. Убедившись в получении КУМИ уведомления, в отсутствие задолженности по арендной плате, ***. она заключила соглашение с ФИО2, после чего тогда же, они обратились за государственной регистрацией соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ***. ***, приложив необходимые для этого документы. По результатам рассмотрения заявления, ***. была зарегистрирована передача прав и обязанностей по договору аренды к ФИО2, после чего, ***. она направила в адрес КУМИ и ***. тем было получено ее уведомление о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ***. с приложением оригиналов соглашения и передаточного акта, а также выписки из ЕГРН на земельный участок. С ***. ФИО2 приступил к исполнению обязанностей по договору аренды от ***. Отметив, что на соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ***. *** не распространяются положения п.7 ст.448 ГК Российской Федерации, поскольку договор аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта может быть заключен, как по результатам проведения торгов, так и без их проведения, просила иске отказать (л.д.31-36).
Участвуя в суде, ответчик ФИО2 поддержав доводы своих письменных возражений, идентичных по содержанию возражениям ФИО3 (л.д.70-74), дополнительно пояснял, что после заключения с той соглашения, начал освоение и расчистку земельного участка. Получив копию иска, работы приостановил. Соглашение с ФИО3 заключено им на безвозмездной основе. Отметив, что имеет намерение и возможность использовать участок по назначению, готов к исполнению обязанностей по договору аренды, просил в иске отказать.
Представитель третьего лица УФСГРКК по Владимирской области, будучи извещенным надлежаще не явился, с ходатайством об отложении не обращался.
В соответствии с положениями ст.167 ГПК Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения участвовавших в деле лиц, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно п.2 ст.168 ГК Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п.7 ст.448 ГК Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз.1 ст.606 ГК Российской Федерации).
Пунктом 2 ст.615 ГК Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 ст.22 ЗК Российской Федерации предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом, в соответствии с п.9 ст.22 ЗК Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п.5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Приведенные положения ст.22 ЗК Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении настоящего спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.
В соответствии с разъяснениями в п.18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. *** "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Таким образом, в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором аренды. Не усматривая наличия в действиях ответчиков нарушений договора аренды от ***. *** при заключении ими ***. соглашения о передаче прав и обязанностей по указанному договору, суд исходит из нижеследующего.
Установлено и следует из материалов дела, что *** КУМИ администрации МО Александровский муниципальной район было принято решение *** «О проведении электронного аукциона на право заключения договор аренды земельного участка» (л.д.7).
Также из материалов дела следует, что ***. ФИО3 обратилась с заявкой на участие в электронном аукционе (л.д.8).
Из протоколов рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе от ***. и о результатах электронного аукциона 21*** от ***. следует указание о допуске к участию в процедуре в т.ч. ФИО3, а также о признании ее победителем на заключение договора (л.д.9-10).
На л.д.11-12 имеется копия договора аренды земельного участка с электронного аукциона, заключенного между КУМИ и ФИО3 по условиям которого, последней в аренду сроком на 20 лет был предоставлен земельный участок площадью 2231кв.м с к.н.***, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: ***, м.р-н Александровский, с.***, ***. Размер арендной платы определен равным 7418руб. 40коп. за год. (п.п.1.1., 2.1., 3.1.).
Также из договора следует указание на право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду. Здесь же указано о наличии у сторон иных прав и обязанностей, установленных законодательством Российской Федерации (п.п.4.3.2., 4.5.).
На л.д.40 имеется копия уведомления ФИО3 в адрес КУМИ администрации МО Александровский муниципальный район о намерении передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ***. *** ФИО2 Одновременно ФИО3 направлялись и были тем получены копии проектов соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, передаточного акта и паспортов ФИО3 и ФИО2 (л.д.41-43, 48-50).
Установлено и следует из материалов дела, что ***. ФИО3 и ФИО2 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого, первая передала, а ФИО2 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от ***. ***/Э24, заключенному той с КУМИ в соответствии с протоколом о результатах электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с к.н.*** (л.д.13).
Из содержания вышеназванного соглашения следует, что срок аренды участка устанавливается с даты вступления в силу соглашения до даты, определенной договором аренды. На дату подписания соглашения на участке отсутствуют какие-либо строения, сооружения. ФИО3 подтвердила факт надлежащего уведомления ею арендодателя о переуступке ею прав и обязанностей аренды участка. В свою очередь ФИО2 обязался выполнять все обязанности перед арендодателем, предусмотренные договором аренды и самостоятельно нести ответственность в случае их невыполнения или ненадлежащего исполнения (п.п.2, 3, 5, 7).
Каких-либо данных о материальных затратах ФИО2 перед ФИО3 в связи с заключением данного соглашения, в нем не содержится.
В соответствии с передаточным актом, ***. на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от *** ФИО3 передала, а ФИО2 принял земельный участок (л.д.14).
Также материалами дела подтвержден и не оспорен стороной истца факт своевременного и надлежащего уведомления и направления в адрес КУМИ администрации МО Александровский муниципальный район соответствующих документов ФИО3 о заключении с ФИО2 ***. соглашения и его государственной регистрации (л.д.54-57).
В ходе рассмотрения дела представитель истца подтвердил факт получения от ФИО3 каждого из вышеназванных уведомлений, указав, что ответов на них ей не направлялось.
Доводы ФИО2 о нахождении в его владении и использовании земельного участка с к.н.***, представителем истца не опровергнуты, данных о нарушении прав МО Александровский муниципальный район, заключенным между ФИО3 и ФИО2 соглашением, не приведено.
Согласно выписке из ЕГРН от 05.11.2024г. в отношении земельного участка с к.н.***, являющихся актуальными и в настоящее время, в пользу ФИО2 с ***. сроком на 20 лет на основании договора аренды земельного участка с электронного аукциона от ***. и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ***. зарегистрировано обременение в виде аренды (л.д.21-25).
Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды и подлежат регулированию в совокупности с п.9 ст.22 ЗК Российской Федерации, в отсутствие каких-либо в заключенном между истцом и ФИО3 договоре аренды положений ограничивающих права последней на передачу ею своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаема), приведенные истцом в обоснование иска доводы противоречат положениям вышеуказанной нормы права, императивно установившей свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде своих прав и обязанностей по договору аренды иному лицу.
В отсутствие по делу доказательств о нарушении ФИО3, как арендатором при заключении с ФИО2 оспариваемого соглашения, условий заключенного ***. договора аренды, при наличии по делу документальных данных о своевременном и надлежащем уведомлении ею, изначально о намерении заключить соглашение, а впоследствии о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ***. ***, оснований для удовлетворения заявленных требований о признании заключенного между ответчиками ***. соглашения недействительным, у суда не имеется.
Не имеется у суда оснований и для удовлетворения заявленных КУМИ требований об исключении из ЕГРН записей о регистрации соглашения от 16.08.2024г., о переходе права аренды на земельный участок с к.н.*** ФИО2, а также в виде двухсторонней реституции полученного сторонами по соглашению от ***. и восстановления права аренды ФИО3, являющихся производными.
Одновременно суд не может не учесть подтвержденных представителем истца факт не проведения торгов ввиду отсутствия со стороны второго участника электронного аукциона от ***. предложения о цене предмета аукциона –размере арендной платы, тогда как со стороны ФИО3 оно имело место. Тогда ею была предложена цена лота, которая и составила размер арендной платы по заключенному с ней договору, а впоследствии в том же размере была отражена в заключенном ответчиками соглашении.
Отклоняя доводы представителя истца о нарушении ответчиками положений п.7 ст.448 ГК Российской Федерации суд учитывает, что переданный ФИО3 в аренду земельный участок с к.н.*** имеет вид разрешенного использования –для ведении личного подсобного хозяйства, расположен в пределах населенного пункта д.Тургеново Краснопалменского сельского поселения. При этом, судом учитываются положения ЗК Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Согласно п.1 ст.39.6 ЗК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 данной статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае предоставления его участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных п.5 ст.39.18 настоящего Кодекса (п.п.15 п.2 ст.39.6 ЗК Российской Федерации)
Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (п.п.1 п.1, п.4 ст.39.18 ЗК Российской Федерации).
В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п.5 ст.39.18 ЗК Российской Федерации).
В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п.7 ст.39.18 ЗК Российской Федерации).
Следовательно, в силу приведенных норм закона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п.7 ст.448 ГК Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст.39.18 ЗК Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации,
Решил:
Исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Александровский муниципальный район (ОГРН <***>) к ФИО3 (паспорт ***) и ФИО2 (паспорт ***) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья Н.В. Правдина
Мотивированное решение составлено «18» июня 2025г. Судья:
Подлинный документ находится в производстве Александровского городского суда в гражданском деле №2-230/2025г.