Решение по делу № 2-А32/2023 от 06.09.2023 - о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о взыскании денежных средств.

Дело № 2-А32/2023

УИД 48RS0005-02-2023-000898-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2023 года село Доброе

Липецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Королевой С.Е.,

при секретаре Бородиной Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, мотивируя тем, что согласно договора купли-продажи от 01 марта 2022 года он приобрел у ответчика нежилое помещение ( кафе) площадью здания 133,6 кв.м. ( кадастровый №), земельный участок общей площадью 1587 кв.м. ( кадастровый №) по адресу <адрес> за 3 500.000 рублей, хотя в договоре указано 5.000.000 рублей. В этот период ответчик лежал в больнице и все документы ему предоставляла жена ответчика для осмотра, в том числе и паспорт БТИ за 2022 год. После приобретения помещения ответчик предоставил технический паспорт за 2009 год, в котором указана неузаконенная пристройка в виде подсобного помещения под литером «а» 24,4 кв.м.. В техническом паспорте за 2009 год указано, что общая площадь здания составляет 155 кв.м, с учетом этой пристройки., что не соответствует указанию в техническом паспорте за 2022г. - 133,6 кв.м. Как оказалось, данная пристройка не была узаконена и вообще не отражена в техническом паспорте за 2022 год., хотя в нарушение закона отражена в техническом паспорте за 2009 год, при этом нет указания о незаконной постройке. В связи с тем, что ответчик ввел в заблуждение был заказан новый технический паспорт, за что истец оплатил 5000 рублей. Неузаконенная пристройка находится на землях населенного пункта. При этом, чтобы узаконить пристройку, истцу бы пришлось нести убытки за приобретенную в собственность часть земельного участка под неузаконенным строением. Если бы истец знал об этих обстоятельствах он бы не стал покупать строение. Согласно акта выноса в натуру границы земельного участка, выполненного кадастровым инженером 17.02.2022 г. у здания нет границ. За данный акт истец оплатил 9.000 рублей. Ответчик на претензию не ответил. В связи с чем истец просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения ( кафе), заключенного 01 марта 2022 года, взыскать с ФИО2 в его пользу 3.500.000 рублей, сумму госпошлины 25.700 рублей, 9.000 рублей за акт выноса границ, 5000 рублей за изготовление технического паспорта, 50.000 рублей- юридические услуги.

Ответчик ФИО2 обратился со встречным иском мотивируя тем, что 01.03.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи, по которому истец выступил продавцом, ответчик – покупателем. По условиям договора (п.1) продавец продал, а покупатель купил здание, площадью 133,6 кв.м, назначение нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № и земельный участок общей площадью 1587 кв.м, кадастровый №, категория земель; земли населенных пунктов для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость продаваемого имущество сторонами была определена в размере 5 000 000 рублей, в том числе участок 800 000 рублей и 4 200 000 рублей — здание (п.п. 3-4 договора). Имущество передано покупателю (п. 12 договора). Договор подписан в простой письменной форме и переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области. Ответчик произвел расчеты частично, уплатив продавцу 3 500 000р. На момент обращения в суд задолженность ответчика составляет 1 500 000р. Расчёт должны быть произведены до момента подписания договора. Таким образом, ответчик пользуется чужими денежными средствами со 02.03.2022г. В связи с чем, ФИО2 просит взыскать с ФИО1 1 500 000 рублей задолженности по договору купли-продажи от 01.03.2022г., 148 808,22 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.22 по 08.02.23, проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 1 500 000р. за период с 09.02.23 по дату фактического исполнения решения по ключевой ставке, установленной ЦБ РФ, 16 445 рублей государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, дополнив, что фактическая площадь приобретенного здания не соответствует договору купли-продажи и техническому паспорту. Против встречного иска возражал, т.к. до подписания договора купли-продажи стороны пришли к соглашению по цене сделки - 3 500 000руб., которые были переданы ФИО2.В настоящее время осуществляется деятельность кафе. Перед приобретением он осмотрел объект, получил документы, затребовал дополнительно тех.паспорт. Такую сделку он совершал впервые. Он производил ремонтные работы в помещение, но стены гипсокартоном не облицовывал.

Представитель истца Могыльдя ФИО3 в судебное заседание не явилась, ранее исковые требования и доводы изложенные в иске поддержала в полном объеме. Против встречного иска возражала, т.к. до подписания договора купли-продажи стороны пришли к соглашению по цене сделки - 3 500 000руб., которые были переданы ФИО2

Ответчик ФИО2 и 3е лицо Загуменная Л.В. в судебное заседание не явились извещены надлежаще и своевременно.

3е лицо Загуменная Л.В. представила письменные объяснения, согласно которым пояснила, что с в 2022 году ФИО1 захотел купить помещение кафе расположенное в <адрес>. Перед заключением договора купли-продажи он непосредственно и неоднократно подробно исследовал само помещение, документы, задавал все интересующиеся его вопросы как по объектам недвижимости, так и по организации деятельности кафе, и получал на них исчерпывающие ответы. ФИО2 является ее мужем и собственником здания. Условия продажи здания и земли ФИО1 ей не известны. Последний должен был заплатить за них 5 000 000 руб. Отдал только 3 500 000руб., что он и подтверждает в своем иске. Причиной по которой он предъявил иск, полагает, является плохая организация им деятельности кафе, а не те обстоятельства на которые он ссылается. То, что он называет «неузаконенная пристройка» является навесом. В нем нет окон и дверей, поэтому его узаконивать не нужно. Об этом им неоднократно говорили сотрудники бюро технической инвентаризации. Земельный участок, на котором находится здание, окружено землями сельской администрации. Никаких проблем с расширением участка нет, если это требуется ФИО1 Само здание не изменяло расположение на участке. Из межевого плана следует, что земельный участок смещен в координатах, что является допустимой погрешностью, на что имеются подтверждающие документы. В этой связи просит отказать в иске ФИО1 к ФИО2, а встречный иск ФИО2 к ФИО1 удовлетворить в полном объёме. Дело рассмотреть без ее участия.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 иск не признал, мотивируя тем, что веранда не является капитальным строением и ее узаконение не требуется, а соответственно само капитальное строение находится на территории земельного участка и не выходит за его границы, площадь здания совпадает с указанной в договоре, истец производил осмотр здания и территории участка до совершения сделки, после чего согласился на сделку. Встречный иск поддержал в полном объеме по доводам в нем изложенным. Кроме того указал, что 01.03.2022г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи, по условиям договора продавец продал, а покупатель купил здание, площадью 133,6 кв.м, назначение нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № и земельный участок общей площадью 1587 кв.м, кадастровый №. Стоимость продаваемого имущество сторонами была определена в размере 5 000 000 рублей, в том числе участок 800 000 рублей и 4 200 000 рублей — здание. Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области. Ответчик произвел расчеты частично, уплатив продавцу 3 500 000р. Истцом предъявлено требование о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. К таким существенным обстоятельствам истце относит то, что здание находится не в границах земельного участка (1), здание имеет меньшую фактическую площадь. Истец Могыльдя на момент совершения сделки являлся индивидуальным предпринимателем. Предприниматели, наряду с юридическими лицами, являются профессиональными участниками хозяйственных отношений, к ним предъявляется повышенный стандарт проявления должной осмотрительности. Истец Могыльдя в заседании 05.09.23 пояснил, что приобретал помещение для осуществления предпринимательской деятельности — оказания услуг общественного питания («под кафе»). В настоящее время никаких юридических препятствий для осуществления этой деятельности он не имеет. Приобреталось имущество для деятельности кафе, деятельность предприятия общественного питания осуществляется, юридических препятствий для деятельности нет. В определении Верховного Суда РФ от 14 мая 2020 г. № 307-ЭС19-27597 установлена обязанность предпринимателя проявления повышенной должной осмотрительности при совершении сделок хозяйствующими субъектами крупных сделок. В частности суд указывает, что «не могут быть одинаковыми для случаев ординарного пополнения материальнопроизводственных запасов и в ситуациях, когда налогоплательщиком приобретается дорогостоящий актив, либо привлекается подрядчик для выполнения существенного объема работ». Как пояснил истец Могыльдя в судебном заседании цена сделки для него является достаточно высокой, аналогичных сделок он не совершал. При таких обстоятельствах сделка является неординарной и ему как предпринимателю следовало проявить больший уровень осмотрительности. Из пояснений истца в судебном заседании и текста следует, что перед приобретением он осмотрел объект, получил документы, затребовал дополнительные документы. То есть был осведомлен о том какой объект он приобретает. Он не был стеснён ответчиком в возможностях привлечения сторонних специалистов — кадастровых инженеров, юристов и прочих, направить запросы и получить соответствующие консультации, но этими правами не воспользовался, посчитав уровень проявленной им осмотрительности достаточным. В процессе рассмотрения дела истец не пояснил какие обстоятельства существенно изменились, которые он не мог разумно предвидеть при совершении сделки. Согласно заключению эксперта — здание расположено в границах земельного участка. Таким образом, заявленное истцом основание для расторжения является недоказанным. Согласно договору купли-продажи приобреталось здание и земельный участок. При этом, определяя договорную цену стороны не исходили из стоимости квадратного метра. Приобретались два связанных объекта: земельный участок и здание. Площадь здания указанного в договоре составляет 133,6 кв.м. Что соответствует техническому паспорту 2022г. Согласно заключению эксперта площадь литеры «А» составляет 127,4 кв.м. Разница с инвентаризированной площадью составляет 6,2 кв.м (4,64%=6,2* 100/133,6). Ответчик по делу ходатайствовал о допросе эксперта и производстве дополнительной экспертизы Указывая, на то что согласно фотографий эксперта стены облицованы гипсокартоном и измерения проводились, видимо, не от стены, а от гипскартона, колебание площади связано с этим фактом. Кем и когда были облицованы стены гипскартоном установить не представляется возможным.Судом отказано в удовлетворении ходатайства. Конституционный суд РФ в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П установил, что существует допустимый уровень отклонений. Указав, в частности, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Сложившаяся судебная практика последовательно указывает на отсутствие основания для распределения судебных расходов при колебании кадастровой стоимости на +-30%. Таким образом, колебание размера площади на 4,64% следует признать допустимым. Цена договора не связана с размером помещения. Заключая сделку стороны определили цену договора исходя из самих объектов, а не их технических показателей. На это указывает прямо п. 3 договора, в котором нет привязки цены земельного участка и здания к стоимости 1 квадратного метра. Согласно ст. 554 ГК РФ (п.2 постановления Пленума ВАС от 11.07.11г. №54) индивидуализация в договоре купли-продажи осуществляется через указание кадастрового номера. Объёмные показатели помещения не являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости. Просит в удовлетворении иска Могыльдя отказать, иск Загуменного удовлетворить полностью.

Представитель 3го лица ФИО5 поддержала позицию своего доверителя в полном объеме и позицию представителя ФИО2

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, а в иске ФИО2 надлежит отказать по следующим основаниям.

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из ч.1,ч.3 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества… В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума ВАС от 11.07.2011г. №54, согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 01.03.2022г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи, по условиям договора (п.1) продавец продал, а покупатель купил здание, площадью 133,6 кв.м, назначение нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № и земельный участок общей площадью 1587 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: <адрес>. Стоимость продаваемого имущество сторонами была определена в размере 5 000 000 рублей, в том числе участок 800 000 рублей и 4 200 000 рублей — здание (п.п. 3-4 договора).

Согласно п.5 договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Как следует из пояснения ФИО1 стороны согласовали общую цену имущества 3 500 000руб., которые им были переданы продавцу до подписания договора.

В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы № от 18.07.2023г., по результатам проведенного исследования экспертом установлено, что пристройка размером 14,20x2,62м к нежилому зданию магазина-кафе, расположенному по адресу: <адрес> (кадастровый №) является капитальным строением и расположена в границах земельного участка с кадастровым номером №По результатам проведенного инструментального обследования экспертом было установлено, что на момент производства экспертизы, площадь здания магазина-кафе (Лит.А) расположенного по адресу: <адрес>, составляет 127,4 кв.м.

Поскольку цена недвижимого имущества является существенным условием при заключении договора купли-продажи, при этом в договоре купли-продажи указан один из параметров индивидуализации объекта – площадь здания 133,6 кв.м, суд находит, что договор купли-продажи был заключен с нарушением существенных условий договора, поскольку по заключению строитель-технической экспертизы площадь спорного здания составила 127,4 кв.м.

О данном обстоятельстве ФИО1 не могло быть известно до заключения сделки, поскольку ему были представлены технические паспорта на здание за 2009г. и 2022г., согласно которых площадь здания составляла 171,4 кв.м. и 133,6кв.м. соответственно.

Следовательно, ФИО1 действовал при заключении сделки с достаточной осмотрительностью, и не мог предвидеть несоответствие заявленной площади объекта, согласно договора, и действительной.

А потому, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме, соответственно в иске ФИО2 надлежит отказать.

Остальные доводы представителя ФИО2 ФИО4 суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права.

Согласно ч.ч.1,2 ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

ФИО1 были понесены убытки в виде оплаты за получение копии технического паспорта на здание (магазин-кафе), расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается чеком-ордером и копией счета № от 28.09.2022г..

Соответственно в данной части его требования подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО1 были понесены судебные расходы в виде оплаты за составление акта выноса границ 9000руб., госпошлины в сумме 25 700руб. и оплаты за получение юридической помощи 50 000руб., что подтверждается чеком-ордером, договором подряда № и квитанциями.

Поскольку довод о том, что пристройка выходит за границы земельного участка не нашел своего подтверждения, то расходы по составлению акта выноса границ не подлежат взысканию.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

При определении размера расходов по оплате услуг представителя, подлежащих возмещению, руководствуясь принципом разумности пределов расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из конкретных обстоятельств дела: объема выполненных услуг (составление искового заявление и участие в судебных заседаниях), категории сложности дела, участие представителя истца в судебных заседаниях 01.12.2022 (55 мин.), 10.01.2023 (10мин.), 23.01.2023 (55мин.), 14.04.2023 (1ч.30мин.), 29.03.2023 (1 ч. 30 мин.), 03.04.2023г. (30мин.) составления процессуальных документов, а также сложившейся гонорарной практики и находит расходы понесенные истцом завышенными и подлежащими уменьшению до 15 000руб.

Поскольку исковые требования ФИО1 были удовлетворены, то с ФИО2 надлежит взыскать в счет возврата госпошлина 25 700руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения (кафе), заключенного 01 марта 2022 года, между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 (№ выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ.) в пользу ФИО1 (паспорт № выдан <данные изъяты>) 3 500 000 рублей, госпошлину 25 700 рублей, 5 000 рублей за услуги по изготовление технического паспорта, 15 000 рублей - расходы по получению юридических услуг.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, госпошлины отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Липецкий областной суд через Липецкий районный суд Липецкой области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья С.Е. Королева

Мотивированное решение изготовлено 13.09.2023