Решение по делу № 2-1-2633/2023 от 22.06.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки, прекращении права собственности.

Дело № 2-1-2633/2023

64RS0042-01-2023-002369-45

Решение

Именем Российской Федерации

22.06.2023 г. г. Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Лаврова Д.А.,

при секретаре Стасевич Н.А.,

с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в защиту интересов Энгельсского муниципального района к ФИО1, Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о признании недействительным договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки, прекращении права собственности,

установил:

Прокурор <адрес>, действующий интересах Энгельсского муниципального района обратилось в суд с иском к ФИО1, Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района о признании недействительным договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки, прекращении права собственности.

Требования мотивированы тем, что проведенной проверкой установлено, что земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и площадью 1007 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и имеет кадастровую стоимость 858971 руб. По результатам аукциона вышеуказанный участок ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставлен в аренду ФИО1 на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В последующем земельный участок с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передан комитетом в собственность ФИО1, право которого зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ Договор купли-продажи заключен на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, то есть земельный участок предоставлен в собственность ФИО1 без проведения торгов как собственнику расположенного на земельном участке здания. При этом цена продажи участка определена не по рыночной оценке, а на основании п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ в размере 3 % от кадастровой стоимости и составила за 25769,13 руб. К заявлению о продаже участка с номером № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве документов, подтверждающих исключительное право на приобретение его в собственность без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пп. 6 п 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ФИО1 в комитет представлены сообщение о перечне зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, согласно которому в границах земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ располагался индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №; заключение о соответствии помещения (многоквартирного дома) требования, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, утогоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от ДД.ММ.ГГГГ; акт обследования жилого помещения по адресу: <адрес>, с 7 ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому межведомственной комиссией установлено, что отдельно стоящее домовладение 2021 года постройки является капитальным строением, имеет заглубленный фундамент и наличие признаков невозможности его перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению; акт инспекционной проверки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому индивидуальный жилой <адрес> является отдельно стоящим частным домовладением; выписка из ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - индивидуальный жилой дом, площадью 33,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, год завершения строительства 2021 г., поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ Из материалов проверки следует, что документом, послужившим основанием для государственной регистрации права собственности на обозначенный индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № послужили технический план, подготовленный кадастровым инженером ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, и составленная ФИО1 декларация об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ На основании решения собственника о добровольном сносе объекта недвижимости, уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ снял с государственного кадастрового учета индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №. Однако по заключению специализированной организации ООО «Дитеско» от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке с кадастровым номером № ранее располагалось строение, которое было установлено на 8 блоках с площадью опирания на растительный грунт 0,09 кв.м. каждый. Работы по обустройству котлована и бетонных конструкций (фундамента) с его опиранием на массив грунта не производились. Прочная связь строения с землей отсутствовала. Одновременно ДД.ММ.ГГГГ выходом на место установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, который принадлежит ФИО1 на праве аренды, находится дом, который ранее располагался в границах земельного участка с номером № и был поставлен на государственный кадастровый с номером №. Изложенное дополнительно свидетельствует о том, что дом с кадастровым номером №, ранее располагавшийся на земельном участке с номером №, не являлся объектом капитального строительства (объектом недвижимости), поскольку он не имеет прочной связи с землей и его перемещение возможно без несоразмерного ущерба назначению. При таких условиях, ФИО1 не имел исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов, а земельный участок мог быть предоставлен ФИО1 только по результатам аукциона по рыночной стоимости. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № предоставлен комитетом ФИО1 в собственность без проведения торгов в результате умышленного предоставления им недостоверных сведений о расположении на названном земельном участке объекта капитального строительства, который таковым не являлся. В результате перечисленных действий ФИО1 по выводу земельного участка земельного участка с номером № из муниципальной собственности Энгельсскому муниципальному району причинен материальный ущерб. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Просит суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №И-Р, заключенный между комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1; применить последствия недействительности сделки в виде реституции, обязав ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района; прекратить право собственности ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО4 исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные доводам искового заявления.

Представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, представили письменный отзыв и дали устные пояснения их которых следует, что основанием иска является голословное утверждение истца о том, что здание, право собственности на которое ранее принадлежало ФИО1, располагавшееся на спорном земельном участке не являлось капитальным и, соответственно, объектом недвижимости ввиду чего ФИО1 не имел исключительного права на приобретение земельного участка. Ответчик полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, как не основанные на сколько-нибудь объективных доказательствах, и основанные на неверном толковании и понимании закона. Как видно из материалов дела, право собственности ФИО1 на жилой дом в судебном порядке оспорено не было, более того, указанное право оспорено быть не может поскольку в настоящий момент прекращено. Заключение ООО «Дитеско» составлено в нарушение закона, сама его содержательная часть вызывает лишь недоумение. Так, исходя из текста заключения экспертом делается вывод о том, что на земельном участке ранее располагалось строение, которое было установлено на 8 блоках с площадью опирания на растительный грунт 0,09 кв.м. каждый, а работы по обустройству котлована и бетонных конструкций не производились, а прочная связь с землей отсутствовала. При этом, в самом заключении не указано каким образом, и с помощью каких технических средств определялись границы земельного участка не местности, с учетом отсутствия в месте нахождения земельного участка ограждения и адресных ориентиров возможно свои геологические изыскания сотрудник ООО «Дитеско» проводил в ином месте. Обстоятельства, на которые ссылается истец (некапитальность строения) даже и в случае их существования вовсе не являлись основанием для отказа в заключении оспариваемого соглашения о выкупе земельного участка, а лишь только в том случае, если бы зарегистрированное право было оспорено в судебном порядке. В настоящее время указанные обстоятельства вовсе не могут быть объективно установлены, поскольку право собственности ФИО1 на здание жилого дома прекращено в связи с его сносом.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и площадью 1007 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и находился в аренде у физических лиц.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды указанного земельного участка с ФИО6 был расторгнут, а земельный участок переда Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района.

ДД.ММ.ГГГГ, по результатам проведенного аукциона, земельный участок с кадастровым номером № передан ФИО1 в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ на основании договора №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в межведомственную комиссию по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции с заявлением о признании дома по адресу: <адрес> жилым.

ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией при администрации Энгельсского муниципального района принято решение о соответствии жилого помещения по адресу: <адрес> требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1 заключен договор №И-Р купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов.

Прокурор считает данный договор купли-продажи недействительным.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно положениям части 3 статьи 36 Конституция Российской Федерации, условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

По общему правилу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, чем обеспечивается реализация закрепленного нормой подп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Требования статьи 39.20 ЗК РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости.

Исходя из положений частей 3, 5, 7 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФедерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Исходя из совокупности указанных положений закона, земельный участок может быть предоставлен в собственность без проведения торгов гражданину, являющемуся собственником зданий, сооружений, отвечающих признаку капитальности, то есть являющимся объектом недвижимости.

По мнению истца, строение, зарегистрированное в ЕГРН как жилой дом, данным критериям не отвечало.

Для проверки доводов сторон, судом назначалась строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на территории земельного участка с кадастровым № признаки проведения строительных и строительно-монтажных работ, а также признаки расположения объектов капитального строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали.

В акте и заключении межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, речь идет об объекте, имеющем следующие характеристики: одноэтажный деревянный жилой дом с кровлей из профнастила, уложенного по деревянной обрешетке.

Описания строения, изложенные в акте № от ДД.ММ.ГГГГ и в заключении межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствуют друг другу.

На территории земельного участка с кадастровым номером № признаки подключения, располагавшегося ранее на его территории объекта, к инженерным коммуникациям отсутствуют.

На территории земельного участка с кадастровым номером № какие-либо конструкции отсутствуют, следов строительства жилого дома и возведения фундамента не обнаружено.

На территории земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют какие-либо строительные конструкции, в том числе, конструкции, которые могли бы являться фундаментом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Сторонами экспертиза не оспорена, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не поступало.

У суда нет оснований ставить под сомнение достоверность данного заключения, исходя из вида экспертного учреждения, опыта эксперта и квалификации и примененных методик исследования, ясности выводов, отсутствия противоречий, внешнего вида документов и их содержания. Кроме того, эксперт был предупрежден судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В связи с изложенным, суд принимает результаты судебной экспертизы в качестве доказательства, и кладет в основу решения по данному делу.

Анализируя заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения между Комитетом по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1 договора №И-Р купли-продажи земельного участка без проведения торгов, ответчик ФИО1 не являлся собственником зданий, сооружений, отвечающих признаку капитальности, то есть являющимся объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах, указанный выше договор купли-продажи является недействительным в силу положений ст. 168 ГК РФ, в связи с чем исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

С учетом положений ст. 167 ГК РФ, по тем же основаниям, подлежат удовлетворению и производные требования прокурора о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок и возврате земельного участку Комитету по земельным ресурсам.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

От руководителя ООО «Саратовское экспертное бюро» в суд поступило заявление о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы в сумме 67500 руб.

Учитывая, что экспертиза была назначена по ходатайству стороны, положения ст. 98 ГПК РФ, удовлетворение исковых требований, расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме в равных долях по 33750 руб. с каждого.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Однако, в соответствии со ст. 50 Бюджетного кодекса РФ в федеральный бюджет зачисляются налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами - государственной пошлины (за исключением государственной пошлины, подлежащей зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты и указанной в статьях 56, 61, 61.1 и 61.2 Бюджетного кодекса РФ) - по нормативу 100 процентов.

Согласно ч. 2 ст. 61.1. Бюджетного кодекса РФ в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, в том числе налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами – в том числе, по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации).

Следовательно, учитывая положения изложенных норм закона, с ответчика ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 руб. с зачислением в бюджет Энгельсского муниципального района <адрес>.

Руководствуясь ст. 4, 12, 56, 67, 264, 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора <адрес> в защиту интересов Энгельсского муниципального района к ФИО1 (паспорт № №), Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (ИНН №) о признании недействительным договора купли-продажи, применения последствий недействительности сделки, прекращении права собственности, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №И-Р, заключенный между Комитетом по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района и ФИО1 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки обязав ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № Комитету по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Саратовское экспертное бюро» (ИНН <***>) расходы по производству экспертизы в размере 33750 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Саратовское экспертное бюро» (ИНН <***>) расходы по производству экспертизы в размере 33750 руб.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину с зачислением в бюджет Энгельсского муниципального района Саратовской области в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд.

Председательствующий: подпись

Верно.

Судья Д.А. Лавров

Секретарь Н.А. Стасевич