Дело № 2-4207/2023

УИД 04RS0007-01-2023-004141-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 ноября 2023 года г. Улан-Удэ

Судья Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия Баторова Д.А., при секретаре Дашиянжибон Э.О., с участием представителя истца Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ ФИО1, действующей на основании доверенности от 29.08.2022, представителя ответчика ФИО2 ФИО3, действующей на основании доверенности от 09.09.2023, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий,

УСТАНОВИЛ:

Истец МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (далее- Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам, просит признать договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2021 № 21-70, заключенный между Комитетом и ФИО4 недействительным; применить последствия недействительной сделки в виде возврата в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв.м. истцу по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда; прекратить право собственности ФИО4, ФИО5, ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ... и дом с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв.м., путем государственной регистрации прекращения права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Требования мотивированы тем, что между ФИО4 и Комитетом 26.10.2015 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... по вышеуказанному адресу для индивидуального жилищного строительства. В дальнейшем договор аренды по соглашению от 17.02.2021 был расторгнут и был заключен между сторонами договор купли-продажи №21-70 от 17.02.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером ... без проведения торгов как с лицом являющимся собственником жилого его дома с кадастровым номером ..., расположенным на указанном земельном участке. Земельный участок передан истцу по акту приема-передачи земельного участка от 17.02.2021 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.08.2023 с 25.03.2016 право собственности зарегистрировано на дом с кадастровым номером ... и земельный участок с кадастровым номером ... за ФИО4, далее правообладателем жилого дома и земельного участка с 06.06.2022 являлась ФИО5, с 23.03.2023 правообладателем дома и земельного участка стала ФИО2

Согласно сведениям из геоинформационной системы «Google Earth» в период с сентября 2020 года по август 2021 года на земельном участке с кадастровым номером ... находился объект незавершенного строительства, участок по периметру не огорожен, отсутствует крыша, с космоснимков виднеются только контуры стен объекта.

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером ... на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2021 года №21-70 фактически располагался объект незавершенного строительства.

31.07.2023 года актом обследования, проведенным отделом аренды и продажи земельных участков Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1000 кв.м, земельный участок частично огорожен по периметру, на земельном участке расположены строительные материалы(брус) и строительный мусор, расположен фундамент, объекты капитального строительства, в том числе дом, в границах земельного участка в настоящее время отсутствуют.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2021 года №21-70 заключен с нарушением требований земельного законодательства и посягает на публичные интересы, в связи с этим является ничтожным.

Определением суда от 11.10.2023 (в протокольной форме) к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора филиал ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске и пояснениях к нему.

Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 Путилова в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, представила письменные возражения (л.д.96-97,157-160), в которых указывала о добросовестности ответчика. Комитет добровольно предоставил в собственность ФИО4 земельный участок, жилой дом был поставлен на кадастровый учет, право собственности оформлено в установленном порядке. Дом приобрели уже в полуразрушенном состоянии, в настоящее время дом разобран и перемещен на дальний край земельного участка ввиду строительства жилого дома истцом, в строительство которого вложен материнский капитал. Полагает, что истец злоупотребляет своими правами пытаясь изъять земельный участок в угоду иного лица.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Бурятия, филиала ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представлены письменные отзывы (л.д.92-94, 171), в которых указывают о наличии сведений в ЕГРН о переходе права собственности на земельный участок и дом от ФИО4 к ФИО5, от последней к ФИО2, о регистрации договора аренды между Комитетом и ФИО4, его расторжении по соглашению.

Заслушав стороны, свидетелей ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью

сделки.

В соответствии с положениями ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (в ред. от 02.08.2019 г.) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, 26.10.2015 между ФИО4 и Комитетом заключен договор аренды земельного участка №168, площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером ... расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства (л.д.15).

Решением Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству Администрации г. Улан-Удэ от 26.02.2016 земельному участку ... присвоен адрес: <адрес>л.д.123).

На основании заявления ФИО4 в соответствии со ст.ст.39.3, 39.17, 39.20 ЗК РФ между Комитетом и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... от 17.02.2021, который зарегистрирован в ЕГРН. Оформлен акт приема-передачи земельного участка (л.д.9-12).

Соглашением от 17.02.2021 расторгнут договор аренды земельного участка от 26.10.2015 (л.д.13).

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка явилось нахождение на земельном участке заявителя с кадастровым номером ... здания, площадью 24,0 кв.м. с кадастровым номером ..., поставленным на кадастровый учет 11.03.2016 и зарегистрировано право собственности за ФИО4 в Управление Росреестра по РБ 25.03.2016, на земельный участок с кадастровым номером ... право собственности зарегистрировано за ФИО4 с 28.04.2021 (л.д. 23,24, 146).

Согласно кадастрового паспорта от 14.03.2016 здание имеет назначение жилой дом год ввода в эксплуатацию 2016, кадастровая стоимость 577953,36 руб. (л.д.146).

Согласно выписке из ЕГРН дальнейшим правообладателем жилого дома и земельного участка с 06.06.2022 по 23.03.2023 являлась ФИО5 на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 31.05.2022 (л.д.23-24,125), с 23.03.2023 по настоящее время правообладателем спорного дома и земельного участка является ФИО2 на основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 20.03.2023 (л.д.23-24,126-127).

Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец полагает, что оспариваемый договор купли-продажи от 17.02.2021 №21-70 является ничтожным, поскольку на момент заключения договора на земельном участке отсутствовало здание, отвечающее требованиям, предъявляемые к жилому дому согласно ч.2 ст.16 ЖК РФ, СП 55.13330.2911, СП5513330.2016. Свода правил. Дома жилые одноквартирные, заключен с заявителем без проведения торгов в нарушение ч.1 ст.15 ФЗ от 26.07.23006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

Согласно геоинформационной системы «Google Earth» от 07.08.2017, 16.10.2021, 16.10.2021, 28.04.2019, 25.06.2021, 28.06.2019, 28.04.2019, 16.10.2021 на земельном участке с кадастровым номером 03:24:022206:115 находился объект незавершенного строительства, участок по периметру не огорожен, с космоснимков виден только контуры стен объекта.

Из пояснений свидетелей ФИО10, ФИО11, ФИО12 следует, что земельный участок по адресу: <адрес>, длительное время не осваивался, затем в 2016 году был возведен сруб без крыши, никто в него не вселялся, и не жил, к дому не было подведено электричество и вода. На что также указывается истцом со ссылкой на ответы АО «Читаэнергосбыт» от 02.11.2023 и МУП «Водоканал» от 02.11.2023 об отсутствии открытия лицевого счета.

Вместе с тем, истцом не заявлены требования о признании права собственности на жилой дом с кадастровым номером 03:24:022206:127 отсутствующим, жилой дом с 2016 года по настоящее время зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН, а потому доводы стороны истца, что фактически на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи с ФИО4 отсутствовал жилой дом нельзя принять во внимание. При этом, из космоснимков геоинформационной системы «Google Earth» от 08.04.2017 и 21.05.2017 явственно не следует отсутствие крыши на доме (л.д.104, 105).

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу разъяснений, данных в пункте 50 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным не имеется.

Кроме того, частью 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует само по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно позиции изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

В абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статьей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ФИО5 приобрела возмездно у ФИО4, и затем продала ответчику ФИО2 по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком. Из владения Комитета земельный участок выбыл по воле истца.

При заключении договора купли-продажи Комитет, как собственник земельного участка, действуя разумно и добросовестно в соответствии со ст.10 ГК РФ в рамках своих полномочий не был лишен возможности проверить наличие/отсутствие на земельном участке здания/сооружения, отвечающее требованиям, предъявляемые к жилому дому.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 ЗК РФ. В данной статье предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подп. 1).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Как указано в абзаце 2 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г., ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В абзаце 2 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

По мнению суда, ответчики ФИО5 и ФИО2 являются добросовестными приобретателями спорного земельного участка.

Доказательства тому, что ответчики были осведомлены о наличии притязаний Комитета и иных третьих лиц в отношении приобретаемого имущества, в материалах дела отсутствуют, судебные споры отсутствовали, каких-либо ограничений на земельный участок не зарегистрировано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Д.А. Баторова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.11.2023