УИД 78RS0011-01-2025-000595-96
Дело № 2-1975/2025 27 мая 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Пановой А.В.
при секретаре Алояне Н.М.
с участием представителя истца, представителя ответчика,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Порт ФИО10 к ООО «Специализированный застройщик «ГЛОРАКС-ЯР Приволжский» о признании актов приема-передачи к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома недействительным, признании переданными объектов долевого участия в строительстве машино-мест, компенсации морального вреда,
установил:
Порт ФИО9 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ГЛОРАКС-ЯР Приволжский» о признании актов приема-передачи к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома недействительным, признании переданными объектов долевого участия в строительстве машино-мест, компенсации морального вреда.
В обоснование исковых требований истец указала, что 25 мая 2024 года Судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда вынесла апелляционное определение по делу № года, которым изменила решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2023 года в части признания переданными объектов долевого строительства машино-мест №24 и №25 и обязании Порт Ю.Н. подписать передаточные Акты к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17.09.2020 и № от 31.07.2020 с площадью каждого машино-места равной – 26,50 кв.м. 02 ноября 2024 года застройщик ООО «БИЗАНТ» было переименовано в ООО «ГЛОРАКС -ЯР Приволжский». Санкт-Петербургским городским судом установлено, что «возведенные застройщиком ООО «БИЗАНТ» объекты долевого строительства не соответствуют проектным характеристикам, согласованным сторонами в пункте 2.1 указанных договоров, посчитала заслуживающим внимание довод истца об увеличении ежемесячных расходов по содержанию данных объектов недвижимости, которые начисляет управляющая компания в связи с увеличением площади в длину каждого машино-места. Истец полагает, что у ответчика возникла обязанность перед истцом по передаче объектов долевого строительства машино-мест №24ММ и №25ММ, по указанным договорам не позднее сроков, предусмотренных пунктом 3.2 договоров, а именно -31.12.2021 года. 16 августа 2024 года истец направила в адрес ответчика заявление с просьбой исполнить обязательства по договорам и подготовить для подписания в течение трех рабочих дней с момента получения названного заявления, акты-приема-передачи машино-мест №24 и №25 площадью каждого машино-места -13,25 кв.м, как предусмотрено условиями договоров и планировочными решениями к договорам. 20.08.2024 от ответчика поступил ответ с предложением либо расторгнуть договоры либо подписать акты приема-передачи с имеющимися техническими характеристиками, площадью каждого машино-места – 26,50 кв.м. Таким образом, ответчик уклонился от передачи истцу объектов строительства в соответствии с условиями договоров и планировочных решений к ним. Ответчик не исполнив требования истца, направил в адрес истца односторонние передаточные акты от 20.11.2024 к договорам долевого участия в строительстве с площадью каждого машино-места 26,50 кв.м. Истец считает данные односторонние акты приема-передачи недействительными. Нормами Федерального закона №214-ФЗ не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 статьи 8 дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и(или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые могут нарушать права участника долевого строительства. Односторонние акты составлены ответчиком на объекты, которые не соответствуют проектным характеристикам, согласованными сторонами в пункте 2.1 договоров. Несоответствие машино-мест №24 и №25 планировочным решениям, указанным в проектной документации многоквартирного дома и их использование. Истец не уклонялась от принятия объектов долевого строительства, отвечающих проектным решениям и характеристикам согласованным сторонами в пункте 2.1 договора, в виду чего оснований для составления односторонних актов. Истец просила признать односторонние акты передаточные акты от 20.11.2024 к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17.09.2020 и № от 31.07.2020 недействительными, признать переданными ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, объекты долевого участия в строительстве машино-мест ... площадью 13,25 кв.м и машино-мест №25 площадью 13, 25 кв.м по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17.09.2020 и № от 31.07.2020, взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, доверил представление своих интересов представителю. Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, представила письменные возражения по на исковое заявление, в соответствии с которыми невозможно внести изменения в технические характеристики объекта, истец вправе воспользоваться представленным законом правом на расторжение договоров, объектов долевого строительства, соответствующих характеристикам, закрепленным в указанных договорах в натуре не имеется, возведенные застройщиком объекты долевого строительства условиям заключенных договоров не соответствуют, просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 31.07.2019 года Порт Ю.Н. на основании договора уступки права требования б/н от 01.11.2021 года, заключенного между Порт Ю.Н. и ФИО4 перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №, заключенного первоначально между ООО «Бизант» и ФИО4
17.09.2019 года между Порт Ю.Н. и ООО «Бизант» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №
Согласно пунктам 2.1. указанных договоров участия в долевом строительстве объектами долевого строительства являются машино-места с возможностью установки механического подъемника в целях размещения двух автомобилей в проекции одного машино-места (площадью 13,25 кв.м (5,3 х2,5) условные номера №66М-67М и 69М-70М с возможностью установки механического подъемника.
25.04.2022 год объекты были осмотрены истцом с участием представителя застройщика и составлены акты осмотра № и № №
По мнению истца, на указанных машино-местах отсутствует возможность установки механических подъемников в целях размещения двух автомобилей в проекции каждого машино-места.
Согласно ответу ООО «Бизант» от 05.03.2022 года на претензию истца от 21.02.2022 объекты долевого строительства соответствуют условиям договора, а также требованиям проектной документации, основания для удовлетворения требований отсутствует.
12.04.2022 года истцом в адрес ответчика было направлено повторное письмо с требованием устранить выявленные недостатки объектов долевого строительства.
В соответствии с пунктами 2.1 договоров участия в долевом строительстве, основные характеристики многоквартирного дома указаны в Приложении № 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Расположение секции на поэтажном плане многоквартирного дома, расположение квартир на поэтажном плане секции и планировка квартир указаны в Приложении № 2 к Договору, которое является его неотъемлемой частью.
Согласно договоров, характеристики объекта являются проектными и подлежат уточнению после окончания строительства получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в составе которого находится Объект.
Согласно проектной документации на многоквартирный дом № Т-2017-П-АР (лист1) высота машино-мест составляет 3 200 см. При этом, согласно 3 разделу проектной документации «Архитектурные решения», разработанной ООО «Инженерное дело» (Т-2017-П-АР) в встроенно-пристроенным паркинге предусмотрена возможность установки механических подъемников для размещения автомобилей в 2-х уровнях. Паркинг сдается в эксплуатацию без установки таких подъемников. Подъемники могут быть установлены силами и за счет средств собственников помещений гаража после ввода объекта в эксплуатацию.
Также согласно пункта 7.2.2 указанных договорв, застройщик вправе внести в многоквартирный дом и (или) объект (в данном случае машино-места в паркинге) архитектурные, структурные изменения, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование, при условии, что по завершении строительства многоквартирный дом в целом и объект в частности будут отвечать требованиям проектной документации.
Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику выдано разрешение от 14.05.2018 № 78-018-0166-2018 на строительство объекта: многоквартирная жилая застройка с объектами гаражного назначения (многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и подземным гаражом) <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, строительный адрес: <адрес>
Проектная документация на строительство объекта и результаты инженерных изысканий получили положительные заключения экспертиз, которые согласно 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации подтверждают соответствие проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям к безопасному использованию атомной энергии, требованиям промышленной безопасности, требованиям к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требованиям антитеррористической защищенности объекта, заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, результатам инженерных изысканий.
30.12.2021 года ООО «Бизант» было получено разрешение№ на ввод в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома. Доказательства того, что на момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга были выявлены отступления от проектной документации, материалы дела не содержат.
Согласно заключению эксперта № от 03.07.2023, подготовленного ООО «ПетроЭксперт» сделаны следующие выводы:
- машино-места №24 и №25 по ширине и длине ограничены с трех сторон стенами; высота ограничена указанных машино-мест межэтажным перекрытием, сетями инженерных систем, осветительной арматурой. Габариты (длина, ширина, высота) машино-мест №24 и №25, расположенных в паркинге многоквартирного дома по адресу <адрес> следующие: длина 10,70 м, ширина 5,16 м ( ширина каждого 2,58 м), высота 2,59 - 2-70 м (на отрезке от начала до 1,4 м), 3,34 м (на отрезке от стены до 2,87 м), 3,84 – 3,51 м (от отрезке от 1,4 до 7,83м). При этих параметрах имеется возможность увеличения ширины машино-мест №24 и №25 (без разборки ограждающих конструкций и сетей инженерных систем) до 5,20 м путем демонтажа штукатурки продольных стен – 4 см.
- в настоящем виде на каждом из машино-мест №24 и №25 имеется возможность установки механических подъемников без изменения габаритов машино - места. Кроме того, на каждом из машино-мест №24 и №25 имеется возможность установки механических подъемников с шириной платформы 230 см при снятии штукатурного слоя с поверхности продольных стен (то есть, при доведении ширины машино-мест до 520 см).
- в настоящем виде на каждом из машино-мест №24 и №25 без установки механических подъемников может быть размещено по 2 автомобиля, то есть всего – 4.
-машино-места №24 и №25 не соответствуют планировочным решениям, указанным в проектной документации многоквартирного дома, однако в настоящем виде данные машино- места не создают опасность для истицы или иных третьих лиц, поскольку не нарушают строительные нормы и правила.
В результате было установлено, что в настоящее время спорные машино-места по своей длине в два раза превышают аналогичный параметр, указанный в договорах. Длина машино-места по договору составляет 5,3 м, фактическая длина - 10,70 м. Ширина каждого машино-места составляет по договору 2,5 м, фактическая – 2,58 м.
Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2023 года по делу 2-200/2023 по иску Порт ФИО11 к ООО «Бизант» о защите прав потребителей, взыскании неустойки, обязании совершить определенные действия, компенсации морального вреда, судебных расходов и по встречному иску ООО «Бизант» к Порт ФИО12 о признании объектов капитального строительства переданными, обязании подписать акты приема-передачи, взыскании денежной суммы за увеличение цены договора, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 21 мая 2024 года № № Повторному исследованию и доказыванию не подлежат в соответствии со статьей 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
16 августа 2024 года истец направила в адрес ответчика заявление о подготовке акта приема-передачи машино-мест №24 и №25 площадью каждого машино-места – 13,25 кв.м (л.д. 23-24)
20.08.2024 года на данное заявление ответчиком был дан ответ в котором ответчик предлагал истцу воспользоваться правом на расторжение договоров, либо принять машино-места с имеющимися техническими характеристиками (л.д.17-22).
02 ноября 2024 года застройщик ООО «БИЗАНТ» было переименовано в ООО «ГЛОРАКС -ЯР Приволжский».
При рассмотрении дела №2-200/2023 по иску Порт ФИО13 к ООО «Бизант» о защите прав потребителей, взыскании неустойки, обязании совершить определенные действия, компенсации морального вреда, судебных расходов и по встречному иску ООО «Бизант» к ФИО1 о признании объектов капитального строительства переданными, обязании подписать акты приема-передачи, взыскании денежной суммы за увеличение цены договора дела судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения исковых требований истца об обязании ООО «Бизант» внести изменения в технические характеристики объектов в виду того, что на основании подпункта 2 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительство.
Также судом апелляционной инстанции было установлено, что объектов долевого строительства, соответствующих характеристикам, закрепленным в договорах долевого участия № от 17.09.2020 и № от 31.07.2020 в натуре не имеется, возведенные застройщиком объекты долевого строительства условиям заключенных договоров не соответствуют.
Истец обосновывает свои требования о признании односторонних актов недействительными тем, что она не уклонялась от принятия объектов долевого участия, отказ от принятия связан с несоответствием объектов долевого строительства характеристикам указанным в договорах долевого участия, а также обязанностью ответчика передать истцу как участнику долевого строительства объекты долевого строительства соответствующие проектным решениям и соответствующих характеристикам, закрепленным в договорах долевого участия № от 17.09.2020 и № от 31.07.2020. Истец полагает, что ответчик может изменить технические характеристики существующих машино-мест ссылаясь на Заключение кадастрового инженера ФИО5 в отношении машино-места 24 с кадастровым номером № и машино-мест 25 с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес> от 2025 года.
Согласно данного заключения в границах существующих машино-мест возможно размещение машино-мест с иными характеристиками и размерами не менее установленных Приказом Росреестра от 23.07.2021 № Каждое машино-место должно иметь отдельные самостоятельный въезд-выезд, независимо от количества транспортных средств, которые могут разместиться в границах такого машино-места.
Однако истцом не учтено, что при изменении технических характеристик машино-мест необходимо внесение изменений технических характеристик здания где они расположены, изменение объема общего имущества многоквартирного дома, что возможно лишь по решению собственников помещений многоквартирного дома. При этом в рамках рассмотрения дела 2-200/2023 вопрос возможности внесения изменений в технические характеристики объектов был предметом рассмотрения, суд пришел к выводу, что участнику долевого строительства не предоставлено право требовать изменения технических характеристик в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Суд не нашел оснований для обязания ответчика внести изменения в технические характеристики машино-мест, о чем фактически ставил вопрос истец в настоящем деле как обоснование исковых требований о признании переданными объектов долевого участия.
Со стороны ответчика предпринимались попытки по передаче машино-мест с иными характеристиками, что подтверждается перепиской с истцом 07.08.2024 и 20.08.2024 предлагалось либо принять машино-места и подписать Акты приема-передачи, либо расторгнуть договоры участия в долевом строительстве на основании подпункта 2 пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона. Истец отказался от принятия машино-мест.
Истец от принятия машино-мест с иными отличными от условий договоров габаритами отказался. До настоящего времени требует передачу объектов долевого участия (машино-мест)№24ММ и №25ММ площадью 13,25 кв.м.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о передаче ей объектов долевого участия в строительстве машино-мест №24ММ и №25ММ площадью 13,25 кв.м по договорам долевого участия. Предусмотренные договорам долевого участия в строительстве объектов – машино-мест площадью 13,25 кв. м не имеется, при этом в соответствии с договорами предусматривалось размещение 2 автомобилей в проекции одного машино-места с возможностью установки механического подъемника в целях размещения двух автомобилей.
При этом суд полагает что ответчиком не имелось оснований для составления 21.11.2024 односторонних передаточных актов к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17.09.2020 и № от 31.07.2020, в соответствии с которыми истцу передавались машино-места №24ММ и №25ММс иными техническими характеристиками, отличающимися от указанных в договоре (в части площади). По сути ответчик исходя из обстоятельств установленных решением суда по делу 2-200/2023 передал истцу несоответствующие договорам объекты долевого участия в строительстве, которые истец отказывалась принимать в виду их несоответствия условиям договора.
Исковые требования о компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, т.к. возникновение морального вреда истец связывает с нарушением ее прав как участника долевого строительства, что уже было предметом рассмотрения суда при рассмотрении дела №2-200/2023 по иску Порт ФИО14 к ООО «Бизант» о защите прав потребителей, взыскании неустойки, обязании совершить определенные действия, компенсации морального вреда, судебных расходов и по встречному иску ООО «Бизант» к Порт ФИО15 о признании объектов капитального строительства переданными, обязании подписать акты приема-передачи, взыскании денежной суммы за увеличение цены договора. Данные требования были удовлетворены.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Исковые требования Порт ФИО16 удовлетворить частично.
Признать односторонние передаточные акты от 20.11.2024 года к договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 17.09.2020 и № от 31.07.2020 недействительными.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга.
Судья
...