Решение по делу № 2-222/2023 от 25.01.2023 | Беловский городской суд (Кемеровская область)

Дело № 2-222/2023

УИД 42RS0002-01-2022-004457-24

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Мухаревой С.А.,

при секретаре Пекаревой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белово Кемеровской области 25 января 2023 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Беловского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части расчета арендных платежей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Беловского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части расчета арендных платежей.

В обоснование своих требований ссылается на то, что между ФИО1 и <данные изъяты>, заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1 Арендодатель предоставляет в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером №:№, площадью <данные изъяты> м2, с видом разрешенного использования «<данные изъяты>», расположенный по адресу: <адрес> в дальнейшем именуемый Участок.

Так же согласно п.2.1 настоящего договора - Арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в протоколе определения величины арендной платы, является неотъемлемой частью Договора (Приложение№).

Истец ФИО1, считает данное приложение ничтожным в виду его противоречию действующему законодательству, а именно:

Согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ - При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно договора купли продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела объект незавершенного строительства - нежилое здание расположенное по адресу: <адрес>

Согласно п.1.4 договора - Земельный участок: категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> м2 кадастровый номер №:№, принадлежит на праве аренды земельного участка: договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> и Администрацией Беловского городского округа.

Ей известно, что размер арендной платы между <данные изъяты> и Администрацией Беловского городского округа, на момент действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, составлял 6 000 рублей. Однако с истцом договор аренды земельного участка заключен на иных условия, чем с <данные изъяты> что свидетельствует о не действительности определения о величине арендной платы.

Просит признать протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать уведомление на ДД.ММ.ГГГГ год по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать уведомление на ДД.ММ.ГГГГ год по договору аренды земельного участка: № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уточненным исковым требованиям просит признать протоколы определения величины арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ годы к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № незаконными.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела размещена в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) в установленном п. 2 ч. 1 ст. 14,ст. 15 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» порядке на сайте Беловского городского суда Кемеровской области (http://belovskygor.kmr.sudrf.ru/).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца ФИО2- ФИО3, действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании пояснил, что ответчиком по делу является Администрация Белорвского городского округа, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивает, полагает, что ФИО1 должна оплачивать арендные платежи в том же размере что и предыдущий собственник нежилого здания, т.е. арендатор земельного участка, ссылаясь, на переход обязанностей по уплате предусмотренных договором арендных платежей с <данные изъяты> к ФИО1 на основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика Администрации Беловского городского округа Бабенков К.В., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании возражает относительно удовлетворения исковых требований, пояснил, что поскольку у спорного земельного участка кадастровая стоимость отсутствует, то при заключении договора аренды земельного участка с ФИО1 годовой размер арендной платы был определен на основании отчета независимого оценщика. При подписании договора аренды ФИО1 не высказала своих возражений относительно величины арендной платы и подписала договор аренды в такой редакции без замечаний и без протоколов разногласий, тем самым своими действиями, согласившись со всеми условиями договора, в том числе с размером арендной платы. Затем каждый год размер арендной платы был определен на основании отчета независимого оценщика, размер три года остается неизменным.

Суд, выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ст. 1 п. 7).

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом <данные изъяты> и ФИО1 заключен договор купли –продажи объекта незавершенного строительства -нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в <данные изъяты> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, кадастровый номер №:№

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Беловского городского округа и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м. с видом разрешенного использования «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-6).

Согласно п. 1.2 договора аренды земельного участка участок предоставляется на основании постановления Администрации Беловского городского округа от 27.04.2020 № 1129-п «О предоставлении в аренду земельного участка и расторжении договора аренды».

Согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора (Приложение №)

Согласно п. 2.5 договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

изменение кадастровой стоимости Участка;

принятие законов или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке;

изменение категории земель и вида разрешенного использования Участка.

Согласно п. 2.6 договора изменение размера арендной платы по изложенным выше основаниям не требует заключения дополнительного соглашения Сторон и доводится до сведения Арендатора путем направления ему уведомления с приложением расчета арендной платы заказным письмом или вручения его под роспись.

Неполучение Арендатором уведомления по обстоятельствам, независящим от Арендодателя, не освобождает Арендатора от обязанности по принятию изменений размера арендной платы.

Согласно протоколу определения величины арендной платы, к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №) размер арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ год определен в сумме 179000,0 рублей на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №:№

Согласно протоколу определения величины арендной платы, к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №) размер арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ год определен в сумме 179000,0 рублей на основании выписки из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №:№

Земельный участок с кадастровым номером №:№ не имеет кадастровой стоимости, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Данный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В Кемеровской области - Кузбассе утвержден Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N47 Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее Порядок).

В соответствии п. 2.1. Порядка размер арендной платы при использовании земельных участков в расчете на год определяется органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение земельными участками, одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

на основании рыночной стоимости размера арендной платы земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку у земельного участка с кадастровым номером №:№ кадастровая стоимость отсутствует, то при заключении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 годовой размер арендной платы был определен на основании отчета независимого оценщика ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №:№, что не противоречит законодательству.

В ДД.ММ.ГГГГ году размер арендной платы был определен на основании отчета независимого оценщика ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ.

В адрес Арендатора в ДД.ММ.ГГГГ и в ДД.ММ.ГГГГ г.г. направлялись уведомления с протоколом определения величины арендной платы на каждый год в соответствии с п. 2.6. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, нарушений действующего законодательства при определении размера арендных платежей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО1 судом не установлено, оснований для признания протоколов определения величины арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годы к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № незаконными у суда не имеется.

Рассматривая довод истца о нарушении ответчиком п. 1 ст. 35 ЗК РФ суд приходит к следующему.

Согласно договору купли - продажи объекта незавершенного строительства -нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ предыдущим собственником объекта незавершенного строительства -нежилого здания, являлся <данные изъяты>.

С которым ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Беловского городского округа заключен договор аренды № земельного участка, площадью <данные изъяты> кв. м. с видом разрешенного использования «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <данные изъяты> сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты> заключен по итогам торгов в соответствии с со ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ: «Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона».

При объявлении аукциона на право аренды земельного участка с кадастровым номером №:№ в ДД.ММ.ГГГГ году начальная цена предмета аукциона была определена Администрацией Беловского городского округа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за использование земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный размер начальной цены арендной платы был определен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации": «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете об оценке, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета...». Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе был составлен ДД.ММ.ГГГГ, а договор аренды по итогам рассмотрения заявок на участие в торгах был подписан с <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения 6 месяцев со дня составления отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор аренды был подписан с <данные изъяты> как с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе. Согласно п. 13 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ: «В случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона».

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с <данные изъяты> определен в соответствии с п. 13 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ - по начальной цене предмета аукциона - 79 794 руб. в год.

Согласно п. 2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ действие договора аренды прекращается с ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Арендные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ. Названные правовые нормы не содержат положений о сохранении договора аренды на прежних условиях в случае смены арендаторов ввиду отчуждения имущества.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон предусмотрено только ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая в спорных правоотношениях не применима.

Ссылка истца на п. 1 с. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на как на основание возникновения обязанности ФИО1 по уплате арендных платежей не обоснована. Указанная норма, предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Анализируемая норма земельного законодательства предусматривает исключительно переход к новому собственнику здания права пользования соответствующей частью земельного участка, занятого этим зданием, но не сохраняет действие прежнего договора аренды и не порождает обязанностей по уплате арендных платежей, предусмотренных договором, заключенным ранее между собственником земельного участка и предыдущим владельцем здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке.

С учетом приведенных положений законодательства суд полагает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме судебные расходы взысканию с ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Беловского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части расчета арендных платежей отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения 01 февраля 2023 года.

Судья подпись С.А. Мухарева