УИД 61OS0000-01-2022-000144-09
дело № 3а-146/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 сентября 2022 г. г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Родоновой Л.А.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «ВОА ИНВЕСТ-2» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления рыночной стоимости,
установил :
ООО «ВОА ИНВЕСТ-2» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его пользовании земельного участка с кадастровым номером ..., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, что влияет на выкупную цену земельного участка.
С учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. равной рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы в сумме 6 889 000 рублей; восстановить пропущенный пятилетний срок для обращения с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра», Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
В судебном заседании представитель Общества ФИО1 поддержала требования в указанной выше редакции.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Правительство Ростовской области в электронном виде ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости в размере, определенном по итогам судебной оценочной экспертизы.
ФГБУ «ФКП Росреестра» в отзыве на административный иск просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей ФГБУ.
От Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на стадии подготовки дела к судебному разбирательству поступили возражения на административный иск, в которых выражено несогласие с представленным административным истцом отчетом об оценке. После проведения судебной оценочной экспертизы отзывы, заявления Департамент в суд не представлял.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.
Поскольку государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ростовской области была начата и проведена до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в силу части 7 статьи 24 этого Федерального закона, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки производится в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что ООО «ВОА ИНВЕСТ-2» является собственником нежилого 2-этажного здания с кадастровым номером ... площадью 1 260,5 кв.м, расположенного по адресу: .... Земельный участок, на котором размещено здание, имеющий кадастровый номер ..., площадью 662 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административного здания, находится в пользовании Общества. Уполномоченным публичным органом по распоряжению этим земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, является Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
Сведения о наличии у Общества действующего договора аренды земли отсутствуют. Вместе с тем, пользование землей, находящейся в муниципальной или государственной собственности, независимо от того, были ли оформлены должным образом договорные отношения, является платным. Плата за землю исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости (при наличии для этого соответствующих правовых условий). Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 по состоянию на 1 января 2014 г. в сумме 11 137 944,78 рублей.
5 мая 2022 г. Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 31 мая 2022 г. заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 5 апреля 2022 г. № О-30-1/2022, составленный оценщиком ООО «Федеральное бюро оценки и экспертизы» ... Оценщиком сделан вывод о том, что на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка составляла 5 967 000 рублей.
В суд представлено также положительное экспертное заключение на отчет об оценке саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 13 апреля 2022 г. Данное заключение не имеет для суда заранее установленной силы, оценивается наряду с другими имеющимися в деле доказательствами (часть 2 статьи 84 КАС РФ).
В связи с возникшими сомнениями в обоснованности выводов оценщика, в целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от 19 августа 2022 г. № 22СЭ/60-2021, выполненной экспертом ООО «Бета консалтинг» ..., на 1 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 6 889 000 рублей.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.
Оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более убедительными, наиболее объективно отражают фактически сложившуюся рыночную ситуацию на дату оценки и в полной мере учитывают индивидуальные характеристики оцениваемого земельного участка.
Суд отмечает, что в отчете рыночная стоимость определена оценщиком в рамках сравнительного подхода на основании сведений о продаже объектов, существенно отличающихся от объекта оценки по основным ценообразующим признакам.
В заключении судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка также определялась с использованием сравнительного подхода. При этом в качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки, более сопоставимые с оцениваемым объектом по местоположению и иным характеристикам. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная экспертом информация отвечает признакам достаточности и проверяемости.
Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.
Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать дату обращения с заявлением в Комиссию – 5 мая 2022 г. (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в кадастр 29 декабря 2014 г.
Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением 21 июня 2022 г., то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости; право аренды на земельный участок оформлено административным истцом лишь в декабре 2021 г.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ), даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Решение по делу не обусловлено выявлением фактов нарушений со стороны административного ответчика при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Возражения Правительства относительно выводов оценщика в отчете являлись правомерными.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (38 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не обладает признаками существенности и не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.
При указанных обстоятельствах решение не может считаться вынесенным против административного ответчика, следовательно, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд процессуальных издержек, а также для возложения судебных расходов на административного ответчика, отсутствуют.
ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
На лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, денежные средства в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы не поступили, в связи с чем они по изложенным выше основаниям подлежат взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил :
Восстановить ООО «ВОА ИНВЕСТ-2» срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 г.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 662 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административного здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 6 889 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка считать 5 мая 2022 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО «ВОА ИНВЕСТ-2» в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 19 сентября 2022 г.
Судья О.А.Руднева