Решение по делу № 2-937/2023 от 30.05.2023

дело № 2-937/2023

26RS0008-01-2023-001150-52

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Буденновск 30 мая 2023 года

Судья Буденновского городского суда Ставропольского края Озеров В.Н.,

при секретаре Лобовой В.К.,

с участием представителя истца - ответчика администрации Буденновского муниципального округа <адрес> - В.Р.А. ,

ответчика - истца С.А.В.,

представителя ответчика - истца С.А.В. - Ш.В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению администрации Буденновского муниципального округа <адрес> к С.А.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом, встречному исковому заявлению С.А.В. к администрации Буденновского муниципального округа <адрес> о выделении земельного участка в аренду без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Буденновского муниципального округа <адрес> обратилась в Буденновский городской суд с исковым заявлением к С.А.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом.

В обоснование заявленных требований истец-ответчик указывает, что на основании заявления С.А.В. постановлением администрации Буденновского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ответчику предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1 400 кв.м., из категории земель «земли населенных пунктов», с №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Буденновского муниципального района <адрес> и С.А.В. заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 1 400 кв.м., из категории земель «земли населенных пунктов», с КН № расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.

ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ - истек.

Согласно выписке из ЕГРМ на земельный участок с КН № сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

В целях реализации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Буденновского муниципального района СК и об организации местного самоуправления на территории <адрес> СК», и в соответствии с решением Думы Буденновского муниципального округа СК от ДД.ММ.ГГГГ №-I администрация Буденновского муниципального округа СК является правопреемником администрации Буденновского муниципального района СК.

ДД.ММ.ГГГГ А.В. было направлено письмо о необходимости освобождения земельного участка с №, расположенного по адресу: <адрес> связи с окончанием срока действия договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ при проведении осмотра земельного участка с № расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что земельный участок частично огорожен забором из бревен. На участке расположено строение из четырех стен без крыши, шесть бетонных плит.

Таким образом, С.А.В. лишает администрацию Буденновского муниципального округа СК возможности в пользовании и распоряжении имуществом (земельным участком с № расположенным по адресу: <адрес>).

В выписке из ЕГРН на земельный участок № указано, что отсутствуют данные о кадастровых номерах расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из содержания ст. 304 ГК РФ следует, что условием удовлетворения требований об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник претерпевает нарушения своего права. Такое требование может быть удовлетворено при доказанности следующих обстоятельств: наличие права собственности (иного вещного нрава) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельства подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединённые е лишением владения.

Администрация Буденновского муниципального округа СК наделена полномочиями по предоставлению данного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Закон № 137). На земельном участке, который находился в аренде у С.А.В. расположены: забор из бревен, строение из четырёх стен без крыши, шесть бетонных плит.

На основании вышеизложенного, просит обязать С.А.В. освободить земельный участок, с №, расположенный по адресу: <адрес> путем демонтажа забора из бревен, строения из четырех стен без крыши, шести бетонных плит.

В ходе рассмотрения гражданского дела от ответчика С.А.В. поступило встречное исковое заявление к администрации Буденновского городского округа о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Буденновского муниципального района <адрес> и С.А.В. был заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 1 400 кв.м, с №, расположенного по адресу <адрес>, Будённовский район, <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для ведения личного подсобного хозяйства, действия настоящего договора установлено с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

На данном земельном участке имеется незавершенное строительство, участок частично огорожен забором, на участке расположено строение с фундаментом и четырех стен, без крыши, а также бетонные плиты.

Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего С.А.В., администрацией Буденновского МО не оспаривается.

Своевременно им не продлен договор аренды земельного участка общей площадью 1 400 кв.м, № расположенного по адресу <адрес>.

В декабре 2022 г. С.А.В. был заказан технический паспорт незавершенного строительства, который был составлен ДД.ММ.ГГГГ должностными лицами Межрайонного отдела № государственного бюджетного учреждения <адрес> «<адрес>имущества». Готовность незавершенного строительства составляет 37 %.

В апреле 2023 г. администрация Буденновского муниципального округа <адрес> обратилась в суд с исковым заявлением к С.А.В. об устранении препятствий в пользовании имуществом, а именно сносе фундамента и жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ С.А.В. обратился с заявлением в администрацию Буденновского муниципального округа <адрес> о выделении ему земельного участка площадью 1 400 кв.м, с № так как на нем расположен объект незавершенного строительства. Мотивировав свое заявлением тем, что основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируется гл. V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), а также ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно ответу администрации Буденновского МО <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ ему отказано в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строения объекта недвижимости расположенного на нем.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к объектам незавершенного строительства: вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу государственная регистрация права на вещ, не является обязательным условием для признания объектом недвижимости (п.1 ст. 130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст.130 ГК РФ).

Таким образом, С.А.В. является собственником объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: <адрес>.

Кроме того, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу, ответчиком не оспаривалось.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также ст. 3 Закона № 137.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности, на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с п.п. 21 ст. 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Поскольку договор аренды земельного участка права, по которому передавались С.А.В. заключен с администрацией Будённовского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, данный участок ранее не предоставлялся ни одному арендатору для достройки объекта незавершенного строительства, то истец имеет право заключить новый договор аренды на такой земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.

На основании изложенного, просит признать право на заключение договора аренды земельного участка площадью 1 400 кв.м. с № без проведения тендера (торгов) за С.А.В., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства; возложить обязанность на администрацию Буденновского МО заключить договор аренды земельного участка площадью 1 400 кв.м. с № с С.А.В. без проведения тендера (торгов) сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства.

Представитель истца - ответчика администрации Буденновского муниципального округа <адрес> - В.Р.А. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований С.А.В. просил отказать в полном объеме.

Ответчик - истец С.А.В., а также его представитель Ш.В.И. в судебном заседании встречные исковые требования С.А.В.к администрации поддержали и просили удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении исковых требований администрации Буденновского муниципального округа <адрес> к С.А.В. просили отказать в полном объеме.

Суд, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено ГПК РФ.

Из содержания ст. 67 ГПК РФ следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 12 ГПК РФ, суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет правосудие по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

По правилам ч. 1 и ч. 2 ст. 41 ГПК РФ и ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд рассматривает дело по предъявленному иску, и принимает решение по заявленным истцом требованиям.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Буденновского муниципального района <адрес> и С.А.В. заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 1 400 кв.м., из категории земель «земли населенных пунктов», с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ С.А.В. обратился с заявлением в администрацию Буденновского муниципального округа СК с заявлением о заключении (пролонгации) с ним договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года для завершения строительства.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Буденновского МО СК за исх. № от С.А.В. было отказано в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строения объекта недвижимости расположенного на нем в виду отсутствия на нем зарегистрированного объекта недвижимого имущества.

Из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Законодательством не установлено минимального процента степени готовности объекта, при которой он может быть признан объектом незавершенного строительства и поставлен на кадастровый учет.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Данная позиция суда полностью согласуется со сложившейся практикой (Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 г. № 304-ЭС16-20773).

Таким образом, доводы ответчика, что с истцом не может быть продлен срок аренды для завершения строительства в виду того, что на нем нет объекта недвижимости зарегистрированного в ЕГРН является несостоятельным, так как с указанной регистрацией закон не связывает наличие либо отсутствие объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено и это не оспаривается сторонами, что на земельном участке, переданном истцу в аренду имеется строение из четырех стен без крыши, установлены шесть бетонных плит. Согласно техническому паспорту составленному Межрайонным отделом № ГБУ СК «<адрес>имущества» готовность указанного объекта незавершенного строительства составляет 37 %.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137 в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171 «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ», действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137 (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137, равно как из положений Закона № 171, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171 в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171 установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

При этом не имеет правового значения, что С.А.В. обратилась в суд с заявлением на заключение (пролонгацию) договора после окончания срока действия данного договора так как из материалов дела следует, что Администрация Буденновского МО по окончанию срока действия договора аренды в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства не было заявлено в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Ранее С.А.В. не обращался с заявлением о пролонгации договора с целью завершения строительства объекта недвижимости.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у С.А.В. права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с уполномоченным органом соответствующего договора аренды на три года.

Таким образом, встречные исковые требования С.А.В. о признании за ним права на заключение договора аренды сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства и обязании Администрацию Буденновского МО СК заключить с ним указанный договор аренды подлежит удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением встречных исковых требований С.А.В., первичные исковых требования Администрации Буденновского МО СК об обязании С.А.В. освободить земельный участок, с № расположенный по адресу: <адрес> путем демонтажа забора из бревен, строения их четырех стен без крыши, шести бетонных блоков удовлетворению не подлежат, так как с момента заключения договора аренды, который суд обязал заключить Администрацию Буденновского МО СК и до окончания срока действия данного договора С.А.В. имеет право на законных основаниях владеть и пользоваться данным земельным участком.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации Буденновского муниципального округа <адрес> об обязании С.А.В. освободить земельный участок, с № расположенный по адресу: <адрес> путем демонтажа забора из бревен, строения их четырех стен без крыши, шести бетонных блоков - отказать.

Встречные исковые требования С.А.В. - удовлетворить.

Признать за С.А.В. право на заключение договора аренды земельного участка площадью 1 400 кв.м. с № без проведения тендера (торгов), расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства.

Возложить обязанность на администрацию Буденновского муниципального округа <адрес> заключить договор аренды земельного участка площадью 1 400 кв.м. с № с С.А.В. без проведения тендера (торгов) сроком на 3 года для достройки объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суда через Буденновский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Озеров В.Н.