Дело № 2-2338/2022

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Элиста 20 октября 2022 года

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи Согдановой Е.Е.,

при секретаре Кукудаевой Э.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Министерство) обратилось в суд с указанным иском к ФИО3, мотивируя следующим. Между Администрацией г. Элисты и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 10.11.2014 № 1152/2014 с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. 24.10.2017 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор уступки прав (требований). С 01.01.2016 на основании Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 № 147-М-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия. 01.01.2021 Законом Республики Калмыкия № 132-VI-З продлены полномочия Министерства по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия. Согласно п. 1.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 10.11.2014 по 09.11.2019. Письмом от 04.09.2019 исх. № ОУ-10/6607 ФИО3 уведомлена об отказе Министерства от дальнейшего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 10.11.2014№ 1152/2014 в связи с его истечением. Распоряжением от 23.05.2022 № 891-р договорные отношения прекращены с 09.02.2020. По истечению срока действия договора аренды земельного участка, цели, для которых предоставлялся участок, не достигнуты, объект капитального строительства не достроен. Просит изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 62,2 кв.м., степенью готовности объекта 18 %, расположенный по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В судебное заседание представитель истца ФИО4 не явился, в телефонограмме просил рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла.

В силу ст. 167,234 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона (закон вступил в силу 01.03.2015).

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Судом установлено, что 10.11.2014 между Администрацией г. Элисты и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 10.11.2014 № 1152/2014 с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу:, <данные изъяты>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства.

24.10.2017 между ФИО1 и ФИО3 заключен договор уступки прав аренды земельного участка (л.д. 14).

С 01.01.2016 на основании Закона Республики Калмыкия от 20.11.2015 № 147-М-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия» полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста Республики Калмыкия переданы в Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь застройки 62,2 кв.м., степень готовности объекта 18%, расположенного по адресу: <данные изъяты>. К окончанию срока договора аренды объект с кадастровым номером <данные изъяты> не завершен, в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса РФ, не введен.

Согласно фототаблицам к заключению № 27/2022 от 28.09.2022, составленному ИП ФИО2, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположен объект незавершенного строительства (фундамент) с кадастровым номером <данные изъяты> со степенью готовности 18%, принадлежащий на праве собственности ФИО3, который не имеет ограждений, представляет собой пустырь, покрытый травяной растительностью.

На основании распоряжения Министерства от 23.05.2022 г. № 891-р прекращено право аренды с 09.02.2020 по договору аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия от 10.11.2014 № 1152/2014, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 +/- 9 кв.м., расположенного по адресу (местоположение): <данные изъяты>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, заключенного с ФИО3

При таких данных договор аренды от 10.11.2014 № 1152/2014 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, прекращен в связи с истечением срока, после чего в течение более двух лет арендатор не воспользовался правом на заключение нового договора аренды без проведения торгов, что свидетельствует об отсутствии заинтересованности ответчика в пользовании земельным участком.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельный участок предоставлялся ответчику, послужило основанием обращения Министерства в суд с настоящим иском.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав Министерства является требование об изъятии у ответчика спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма, корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Однако ответчиком ФИО5 не представлено доказательств, свидетельствующих, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила, которые устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В подп. «з» п. 7 Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта № 27/2022 от 28.09.2022, составленного ИП ФИО2, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства жилого дома (фундамент) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью застройки 62,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, составляет 50 382 руб.

Данное экспертное заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим существенных противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанных в его результате выводов, выполнено по результатам непосредственного осмотра объекта незавершенного строительства дипломированным специалистом (экспертом), прошедшим профессиональную подготовку для проведения подобного рода исследования, который включен в реестр членов ООО «Российское общество оценщиков» от 07.07.2008 за № 004691.

Каких-либо возражений на заключение эксперта, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов экспертизы, стороной ответчика не представлено.

Таким образом, учитывая, что действие договора аренды земельного участка прекращено, арендатор не воспользовался правом на заключение нового договора аренды без проведения торгов, ответчиком земельным участком фактически не пользуется, строительство объекта не завершено, суд приходит к выводу, что указанный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 50 382 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию ответчика в бюджет г. Элисты Республики Калмыкия как с физического лица в размере 300 руб. (за требования имущественного характера, не подлежащие оценке).

Руководствуясь ст.ст. 194-199,235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия удовлетворить.

Изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью застройки 62,2 кв.м., степнь готовности – 18%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», установив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 50 382 руб.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета г. Элисты государственную пошлину в размере 300 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: Е.Е. Согданова