Решение по делу № 2-3515/2024 от 02.06.2025 | Ханты-Мансийский районный суд (Ханты-Мансийский автономный округ-Югра)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец Акционерное общество «Югра-Актив» (далее по тексту также истец, АО «Югра-Актив») обратилось в суд с иском к ответчику <ФИО> (далее по тексту также ответчик, <ФИО>), третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Удовлетворить частично иск Акционерного общества «Югра-Актив» к <ФИО> и Обществу с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Барс» , третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Сибгазпроект», Общество

86RS0001-01-2024-005025-21

дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 мая 2025 года город Ханты - Мансийск

мотивированное решение

изготовлено 02 июня 2025 года

Ханты – Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Вахрушева С.В.,

при ведении протоколирования с использованием аудиозаписи помощником судьи Бевер К.С.,

с участием:

представителей истца АО «Югра-Актив» - ФИО1 и ФИО3, действующих на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № соответственно,

ответчика ФИО4,

представителей ответчика ФИО4: адвоката Гаврилова В.С., действующего на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ № и нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, и Мозговой Л.Л., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-73/2025 по исковому заявлению Акционерного общества «Югра-Актив» к ФИО4 и Обществу с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Барс», третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Сибгазпроект», Общество с ограниченной ответственностью «Мастер», Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Общество с ограниченной ответственностью «Строительный холдинг ЕНКО», Общество с ограниченной ответственностью «Союзлифтмонтаж», Общество с ограниченной ответственностью «Югорская Лифтовая компания», Общество с ограниченной ответственностью «Квартал», Муниципальное предприятие «Ханты-Мансийскгаз», Общество с отграниченной ответственностью Строительная компания Стройрегион», индивидуальный предприниматель ФИО5, о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества и взыскания неустойки,

установил:

истец Акционерное общество «Югра-Актив» (далее по тексту также истец, АО «Югра-Актив») обратилось в суд с иском к ответчику ФИО4 (далее по тексту также ответчик, ФИО4), третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Сибгазпроект» (далее по тексту также третье лицо, ООО «Сибгазпроект»), Общество с ограниченной ответственностью «Мастер» (далее по тексту также третье лицо, ООО «Мастер»), о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, взыскания неустойки, устранении недостатков за счёт продавца.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Югра-Актив» (далее по тексту Покупатель, Истец) и гражданином Российской Федерации ФИО4 (далее по тексту Продавец, Ответчик) заключён Договор купли- продажи недвижимого имущества № №далее по тексту Договор), в соответствии с которым Продавец передал в собственность Покупателя следующее имущество (далее по тексту Недвижимое имущество): Нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> (далее, в том числе - здание, объект). Земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> - <адрес> <адрес>, площадью 4961 кв.м.. Обязательства Покупателя по оплате Недвижимого имущества выполнены в полном объёме и надлежащим образом, что подтверждается банковским ордером от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.1. Договора, Продавец обязуется передать Недвижимое имущество Покупателю по Акту приема-передачи недвижимого имущества (Приложение № к Договору) непосредственно при заключении Договора (в день заключения Договора). В п. 2.1. Договора, также указано, что при выявлении недостатков Недвижимого имущества, систем, оборудования, установленных в Недвижимом имуществе, такие недостатки отражаются в Акте приёма-передачи. Продавец обязуется устранить выявленные недостатки в согласованный срок, определённый в Акте приема-передачи. В п. 2 Акта приемки-передачи Недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение № к Договору), являющегося неотъемлемой частью Договора (далее по тексту Акт приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ), зафиксировано Сторонами Договора, что в ходе приемки-передачи Недвижимого имущества выявлены недостатки Недвижимого имущества, а именно: Нерабочее состояние газовых котлов. В Акте приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ было зафиксировано (подпункты 2.1-2.3 Акта приемки- передачи от ДД.ММ.ГГГГ), что три газовых котла (далее по тексту котлы) находятся в нерабочем состоянии, а именно: Газовый котел Thermona (THERM TRIO 90 Т) (Отопление) в нерабочем состоянии; Газовый котел Thermona (THERM DUO 50 Т) (ГВС) в нерабочем состоянии; Газовый котел Thermona (THERM DUO 50 Т) (ГВС) в нерабочем состоянии. Согласно п. 2 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее 5 (пяти) календарных месяцев со дня подписания Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ устранить недостатки котлов, указные в подпунктах 2.1-2.3 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно восстановить работоспособность, передать документы, необходимые и достаточные для ввода в эксплуатацию в установленном нормативными-правовыми актами порядке. Однако до настоящего времени работы по восстановлению работоспособности котлов Ответчиком не проведены, и в нарушении пункта 2 Акта приёмки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие документы Истцу не предоставлены. Кроме того, в работе котлов в процессе эксплуатации Истцом наблюдались систематические сбои. В связи с чем, Истец ДД.ММ.ГГГГ инициировал проведение обследование котлов специализированной организацией МП «Ханты-Мансийскгаз», о чем составлен соответствующий акт. Так, согласно Акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленного представителями службы эксплуатации МП «Ханты-Мансийскгаз», выявлены следующие неисправности: - неисправность вентилятора дымовых газов; - неисправность воздуховыпускного клапана в количестве 18 шт. Более того, Истцом в рамках выполнения капитального ремонта здания, было организовано проведение технического обследования объекта, по результатам которого был составлен Отчет о техническом обследовании (шифр 323-Р-ООБ), выполненный ООО «СибГазПроект», имеющим членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и в области архитектурно- строительного проектирования и их обязательствах (регистрационный номер И№- 1074). В указанном Отчете о техническом обследовании объекта согласно ГОСТ 31937-2011 отмечено ограниченно-работоспособное состояние котлов (системы газоснабжения). В ранее направляемой версии Отчета о техническом состоянии объекта ООО «СибГазПроект» указало о том, что в работе котлов наблюдаются систематические сбои, данная версия Отчета о техническом состоянии объекта не была принята АО «Югра-Актив» в том числе по причине неопределенности состояния котлов. Позже, ООО «СибГазПроект» при направлении Отчета о техническом состоянии объекта в адрес АО «Югра-Актив» отказались от указанных формулировок, указав на то обстоятельство, что согласно пунктов 4.5, 5.1.2, 5.1.4, 5.1.6, ГОСТ 54961-2012 оценку технического состояния имеет право и должны осуществлять газораспределительные или другие эксплуатационные организации, имеющие собственные аварийно-диспетчерские службы (АДС), заключившими договор об оказании услуг аварийно-диспетчерского обслуживания потребителей. В связи с чем, АО «Югра-Актив» была дана рекомендация по выполнению технического обслуживания существующих котлов в котельных. В связи с чем, Истец считает необходимым осуществить детальное инструментальное обследование котлов специализированной организацией и определить, в том числе стоимость расходов по замене/ремонту данных котлов. На основании вышеизложенного, Истец просит понудить Ответчика провести детальное инструментальное обследование котлов специализированной организацией, оценить их состояние и при выявлении специализированной организацией необходимости в замене/ремонте данных котлов произвести соответствующие работы силами и за счет Ответчика. Нерабочее состояние лифта (лифтового оборудования). В Акте приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ было зафиксировано (подпункт 2.4 Акта приемки- передачи от ДД.ММ.ГГГГ), что Лифт электрический, предприятие-изготовитель ООО «ИЗАМЕТ 1991», Тип и модель лифта - IWL, заводской № АЕ 33462, месяц и год изготовления - ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту лифт) в нерабочем состоянии. Согласно п. 2 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее 5 (пяти) календарных месяцев со дня подписания Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ устранить недостатки лифта, а именно восстановить работоспособность, передать документы, необходимые и достаточные для ввода в эксплуатацию в установленном нормативными-правовыми актами порядке. Однако до настоящего времени работы по восстановлению работоспособности лифта Ответчиком не проведены, и в нарушении пункта 2 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие документы Истцу не предоставлены. ДД.ММ.ГГГГ состоялся комиссионный осмотр технического состояния пассажирского лифта в составе представителей АО «ЮГС» - управляющей организации АО «Югра-Актив», а также ООО «Югорская лифтовая компания» (организация, осуществляющая ранее обслуживание данного лифта по договору с прежним собственником (Ответчиком)). Основанием для проведения комиссионного осмотра ДД.ММ.ГГГГ стало обращение ООО «Югорская Лифтовая Компания» (письмо исх.№-исх/24 от ДД.ММ.ГГГГ) в адрес Ответчика (копия направлена Истцу), в котором указано, что для запуска лифта требуется его полная замена. При комиссионном осмотре лифта подтверждено неисправное (нерабочее) состояния лифта и составлен Акт осмотра технического состояния пассажирского лифта (далее по тексту Акт от ДД.ММ.ГГГГ). Отчётом о техническом состоянии объекта также подтверждается неисправное состояние лифта. Как установлено в Отчете о техническом состоянии объекта, в Здании предусмотрено 2 (два) лифта. Лифт с восточной стороны имеет следы эксплуатации. Лифт с западной стороны не эксплуатируется и находится на ремонте. В Отчёте указано, что в целом лифты не соответствуют требованиям ГОСТ 304305-2017 и подлежат замене на оборудование соответствующим нормам пожарной безопасности (стр. 10, 11 Отчета). Согласно анализу рынка на предмет определения стоимости замены лифта, проведенному Покупателем, стоимость составляет 4 888 980,95 рублей (расчет прилагается). Учитывая вышеизложенное, Истец просит взыскать с Ответчика 4 888 980,95 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков лифта, приобретенного в составе здания по Договору Истцом у Ответчика. В подп. 7.7.1. Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом взятых на себя обязательств по Договору, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере 0,1% от общей стоимости Договора, определенной в п. 3.1. Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по день их фактического исполнения. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер пени по Договору, подлежащей оплате Продавцом Покупателю составляет - 87 198 249,60 рублей (далее по тексту пеня), исходя из следующего расчета (формулы):

Цена Договора 339 292 800,00

Период просрочки

Размерпени

Формула

Пени

по

дней

27.11.2023

09.08.2024

257

0,1 %

339 292 800,00 * 0,1 * 257/100

87198 249,60

Итого: 87 198 249,60 рублей

Учитывая вышеизложенное, Истец просит взыскать с Ответчика 87 198 249, 60 рублей в качестве пеней за неисполнение обязательств по устранению недостатков лифта и котлов, и взыскивать по день фактического исполнения обязательств по возмещению Истцу расходов на устранение недостатков лифта, а также проведению детального инструментального обследования котлов специализированной организацией, оценке их состояния и при выявлении специализированной организацией необходимости в замене/ремонте данных котлов до проведения соответствующих работ. Кроме того, Истцом в процессе эксплуатации объекта были выявлены скрытые недостатки, а именно: Ограниченно-работоспособное состояние ограждающих конструкций из сэндвич- панелей. В процессе эксплуатации объекта Истцом обнаружены следующие недостатки: В углах здания при снятии фасонного элемента здания (нащельника) выявлен угловой стык сэндвич-панелей, в котором: Существующий технологический зазор выполнен шириной от 7 до 10 мм при необходимом в 20 мм, что предусмотрено в конструктивных и объемно-планировочных решениях (лист 42, 43 - Приложение №); В технологическом зазоре применена только монтажная пена, а минеральная вата отсутствует, что не соответствует конструктивным и объемно-планировочным решениям (лист 42, 43 Приложение №), переданным при продаже объекта Ответчиком Истцу в составе исполнительной документации; Примененный в технологическом зазоре материал в виде монтажной пены имеет отслоение от поверхности в местах примыкания сэндвич-панелей в углах здания, в результате чего нарушена теплоизоляция объекта; В местах примыкания сэндвич-панелей и витражных конструкций (правый вход в здание со стороны фасада) выявлено следующее: неоднородность заполнения контура теплоизоляционного материала в виде пены; сэндвич-панели не доходят до края смонтированного стоечного профиля витража на 135 мм; в местах стыка витражных конструкций и сэндвич-панелей отсутствует теплоизоляционный контур в виде минераловатного утеплителя. Указанные выше факты подтверждены видеоматериалом (Приложение №). Важно отметить, что данные сведения также подтверждаются и видеоматериалом, оформленным в процессе совместного осмотра здания Продавцом и Покупателем, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №- с 15 минуты видеоматериала). В Отчёте о техническом обследовании здания в отношении конструкций из сэндвич-панелей здания установлено следующее: на основании проведенного тепловизионного обследования наружных стен со стороны фасада, выполненных из сэндвич-панелей определено, что в местах стыковки сэндвич-панелей 4 этажа, происходит эмиссия тепла (стр. 32 -37 Отчета - Приложение №); ограждающие конструкции котельных, выполненные из сэндвич-панелей, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, имеют места расхождения стыков, отсутствие стыковочных фасонных элементов; сопротивление теплопередаче стеновых сэндвич-панелей не соответствует действующим требованиям СП 50.13330.2012. В связи с чем, в Отчете о техническом обследовании здания содержится указание на проведение полного капитального ремонта стен с дополнительным утеплением. Согласно анализу рынка, а также сметным расчетам, произведенным Истцом на предмет определения стоимости устранения вышеуказанных недостатков стоимость работы по утеплению, ремонт ограждающих конструкций из сэндвич-панелей составляет 4 091 211,84 рублей. Учитывая вышеизложенное, Истец просит взыскать с Ответчика 4 091 211,84 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков ограждающих конструкций из сэндвич-панелей здания, приобретенного по Договору Истцом у Ответчика. Ограниченно-работоспособное состояние витражей. В процессе эксплуатации объекта Истцом обнаружены следующие недостатки: Происходит регулярное повсеместное запотевание витражей. Фасонный элемент, закрывающий примыкание железобетонной плиты к витражным конструкциям, которые расположены непосредственно со стороны полов на 2-4 этажах здания имеют критические повреждения в виде сильного налета коррозии и полного разрушения фасонных элементов; Отсутствует отделочное лакокрасочное покрытие крепежного элемента витража к железобетонной плите в углах здания с 2-го по 4-й этажи, в результате чего данные крепежные элементы также имеют налет коррозии. Данные обстоятельства подтверждаются видеоматериалом (Приложения №). Истцом при эксплуатации Объекта в отношении витражей, в том числе установлены следующие дефекты, нарушения, в том числе п. ДД.ММ.ГГГГ «Типовой технологической карты (далее по тексту ТТК). Монтаж витражных конструкций из алюминиевого профиля»: на части витражных конструкций отсутствуют опорные алюминиевые подкладки выполняющие роль точек опирания стеклопакетов длина которых должна составлять не менее 100 мм. Кроме того, в конструкциях витражей установлены опорные элементы с нарушением отступа от вертикальной стойки (так как, данные опорные элементы необходимо устанавливать на расстоянии 100 мм от вертикальной стойки по каждому краю); на имеющихся опорных алюминиевых подкладках не установлены соответствующие полиэтиленовые подкладки толщиной 3 мм, вместо них установлены пластиковые монтажные клинья; на всех осматриваемых конструкциях отсутствует лента Герлен обеспечивающая герметичность и улучшение теплотехнических характеристик витражей; для обеспечения герметичности конструкций, уплотнительные элементы на держателях ригелей (прижимных планках) во избежания усадки при минусовых температурах должны быть на 15-20 мм больше длины держателей ригелей, однако при осмотре витражей даже без вскрытия конструкций наблюдается повсеместное несоответствие длины уплотнительных элементов (уплотнители короче держателей ригеля короткие); во всех горизонтальных держателях ригелей (прижимных планках) и декоративных крышках держателей ригелей, отсутствуют дренажные отверстия для отвода воды. Данные обстоятельства подтверждаются видеоматериалами (Приложения №, №, №). Также, изложенное выше подтверждается видеоматериалом, оформленным в процессе совместного осмотра здания Продавцом и Покупателем, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (Приложение № - с 19 минуты видеоматериала). В дополнение хотелось бы отметить, что ООО «Мастер», привлеченное Истцом для выполнения работ по капитальному ремонту здания направляло сведения о необходимости замены стеклопакетов. Размер стоимости работ по замене стеклопакетов в ценах 2023 года, предложенных ООО «Мастер» превышает стоимость расходов, запрашиваемых Истцом к возмещению в настоящем исковом заявлении с Ответчика с разницей около 10 млн. рублей. В ходе осмотра, осуществленного совместно Истцом и Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (о чем дополнительно изложено ниже в исковом заявлении) с привлечением Покупателем специалиста по установке витражей и оконного оборудования (о чем дополнительно изложено ниже в исковом заявлении) выявлены многочисленные дефекты в отношении витражей: отсутствие дренажной системы отвода конденсата и как следствие изменение геометрического положения ригелей витражной системы в связи с коррозией монтажного соединения стойки и ригеля, отсутствие скользящих элементов крепления фасада к конструкции перекрытия, трещины и запотевание стеклопакетов, на стеклопакетах защитная пленка местами отслоилась, имеются трещины в стеклопакетах. Также, в Отчете о техническом обследовании здания прямо зафиксировано ограниченно — работоспособное состояние витражей и окон и даны рекомендации о необходимости выполнения капитального ремонта витражной системы на объекте. В результате проведенного анализа рынка замена витражей (включая стоимость стеклопакетов и работ по замене) составляет 26 485 995, 00 рублей (письмо специализированной организации ООО «Барс ХМ» от ДД.ММ.ГГГГ). Учитывая вышеизложенное, Истец просит взыскать с Ответчика 26 485 995,00 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков витражей здания, приобретенного по Договору Истцом у Ответчика. Состояние кровли и внутреннего водостока ограниченно-работоспособное. В процессе эксплуатации объекта Истцом обнаружены следующие недостатки: На поверхности кровли наблюдаются видимые контруклоны, в результате которого водоприемные воронки находятся выше поверхности кровли, что подтверждает застой воды на кровельном покрытии; В дождеприёмных воронках отсутствует система обогрева; Наличие растительности в виде мха на поверхности пригрузочного слоя из гравия. Истцом было произведено вскрытие участка кровли, в ходе которого обнаружено несоответствие переданной при продаже объекта Ответчиком Истцу исполнительной документации, а именно: согласно Акту освидетельствования скрытых работ № от ДД.ММ.ГГГГ выполнено устройство слоя из пленки полиэтиленовой кровли в осях 2-10/А-Ж на отметке +19,275 м, в осях 1-2/Г-Ж и в осях 10-11/Г-Ж на отметке +22, 000 м. Фактически пленка в конструкции кровли отсутствует; согласно Акту освидетельствования скрытых работ № от ДД.ММ.ГГГГ выполнено устройство разделительного слоя геотекстиля на кровле в осях 2-10/А-Ж на отметке +19,275 м, в осях 1-2/Г-Ж и в осях 10-11 /Г-Ж на отметке +22, 000 м. Фактически разделительный слой геотекстиля в конструкции кровли отсутствует (Приложение №). Кроме того, Истцом при вскрытии кровли, обнаружено, что между плитами, примененными для разуклоночного слоя, имеются зазоры более 2 см., отсутствует перекрытия швов предыдущих и последующих слоев плит примененных для разуклоночного слоя, что в свою очередь не обеспечивает надлежащей жесткости кровельной конструкции. Данные обстоятельства в части подтверждаются фотоматериалами (Приложение №), выполненными при приемке здания от Ответчика к Истцу, видеоматериалом (Приложение № - с 5 минуты видеоматериала). Указанные обстоятельства также подтверждаются видеоматериалом, оформленным в процессе совместного осмотра здания Истцом и Ответчиком, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №- с 55 минуты видеоматериала). В ходе проведения осмотра здания совместно с Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ Покупателем в присутствии Продавца отмечено, что воронках отсутствует система обогрева. Присутствуют контруклоны, застой воды на кровельном покрытии здания. В Отчете о техническом обследовании здания установлено ограниченно-работоспособное состояние кровли и внутреннего водостока и зафиксированы выводы о необходимости, в том числе проведения капитального ремонта кровли в соответствии с установленными требованиями согласно СП 17.13330.2017. В связи с чем, для устранения контруклонов, застоев воды, необходимо проведение капитального ремонта кровли, что подтверждено в Отчете о техническом обследовании здания, и требуется предусмотреть систему обогрева водоприемных воронок, а все элементы демонтируемого кровельного покрытия к последующему монтажу не применимы, поэтому требуют замены. Согласно сметным расчетам, произведенным Истцом стоимость ремонта кровельного покрытия и устройства системы обогрева водоприемных воронок на дату подачи искового заявления составляет 10 332 139,17 рублей. Учитывая вышеизложенное, Истец просит взыскать с Ответчика 10 332 139, 17 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков кровли здания, приобретенного по Договору Истцом у Ответчика. Ограниченно-работоспособное состояние системы отопления. В процессе эксплуатации объекта Истцом обнаружены следующие недостатки: Отсутствует изоляционный материал магистралей системы отопления, проложенной в теле материала стяжки и железобетонной плиты, что является нарушением п. 4.11. СП 344.1325800.2017 «Системы водоснабжения и отопления зданий внутренние с использованием труб из «сшитого» полиэтилена. Правила проектирования и монтажа», утверждён Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр. В указанном СП 344.1325800.2017 предусмотрено, что тепловая изоляция при водяном отоплении из труб сшитого полиэтилена обязательна и она предупреждает потери теплоты, исключает конденсат влаги, исключает замерзание воды. Данные обстоятельства подтверждаются видеоматериалом (Приложение №). Указанные обстоятельства также подтверждаются видеоматериалом, оформленным в процессе совместного осмотра здания Продавцом и Покупателем, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (Приложение № минута). Подача воды на отопление происходит от котельной, расположенной с востока и запада от главного входа. На каждом этаже предусмотрены радиаторы отопления. Данные радиаторы подключены неправильно, работоспособность каждого радиатора - не более 20%. Трубопровод отопления выполнен некорректно, находится в неудовлетворительном состоянии. В Отчете о техническом обследовании здания указано, что система отопления находится в ограниченно-работоспособном состоянии и требуется проведение капитального ремонта системы отопления. Согласно сметным расчетам, капитальный ремонт системы отопления на дату подачи искового заявления составляет 26 785 836, 55 рублей. Учитывая вышеизложенное, Истец просит взыскать с Ответчика 26 785 836, 55 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков системы отопления здания, приобретенного по Договору Истцом у Ответчика. 7. Дефекты (недостатки) полов, в том числе стяжки во всех помещениях и на лестничных клетках. В процессе эксплуатации объекта Истцом обнаружены следующие недостатки: Множественные трещины железобетонной плиты 1-го этажа с шириной раскрытия от 3 мм. Данные обстоятельства подтверждаются видеоматериалом (Приложение №). Также, изложенные выше обстоятельства подтверждаются видеоматериалом, оформленным в процессе совместного осмотра здания Продавцом и Покупателем, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (Приложение №- с 26 минуты видеоматериала). В Отчете о техническом обследовании здания указано, что по итогам инструментального обследования выявлены (стр. 8 Отчета) места разрушения и сколов керамогранита, керамической плитки. На 2-4 этажах повсеместное отслоение, разрушение и трещины стяжки пола. Отсутствует деформационный шов, грунтовка бетонного основания, а также необходимые тепловые зазоры между керамогранитом, что, во время эксплуатации, привело к снижению адгезии, отслоению от перекрытия, разрушению стяжки пола и керамогранита. Согласно анализу рынка, а также сметным расчётам, произведённым Истцом на предмет определения стоимости устранения вышеуказанных недостатков замена отделки полов, в том числе стяжки во всех помещениях и на лестничных клетках на дату подачи искового заявления составляет 10 419 844, 67 рублей. Учитывая вышеизложенное, Истец просит взыскать с Ответчика 10 419 844,67 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков стяжки, выполненной в здании, приобретенном по Договору Истцом у Ответчика. Учитывая выявленные Истцом многочисленные и существенные недостатки здания, Истец направлял дважды в адрес Ответчика соответствующие претензии ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, Истцом соблюдён досудебный порядок обращения к Ответчику (Приложения № и №). Но в результате Ответчик не только не предпринял действий, направленных на урегулирование возникших требований со стороны Истца, а наоборот своими действиями осуществил нарушение условий Договора, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), в том числе ст. 10 ГК РФ, выразившееся в следующем. Истцом было получено письмо от представителя Ответчика (письмо от ДД.ММ.ГГГГ), в котором Продавец попросил провести совместный с Покупателем осмотр здания на предмет фиксации недостатков, указанных в Претензии Истца. Истец данную просьбу Ответчика удовлетворил, и на ДД.ММ.ГГГГ назначил проведение совместного осмотра здания. Истцом, в том числе в целях экономии времени Покупателя и Продавца, и предметного осмотра объекта был подготовлен проект Акта совместного осмотра здания, который полностью соответствовал, заявленным в Претензии требованиям Покупателя. Но, несмотря на это, в нарушении достигнутых договоренностей Ответчик ДД.ММ.ГГГГ при прибытии на место проведения совместного осмотра здания, отказался рассмотреть подготовленный проект Акта совместного осмотра, подготовленный по конкретным замечаниям Покупателя в соответствии с Претензией, и не смотря на возражения Истца объявил в одностороннем порядке, что будет проводится исключительно адвокатский осмотр. То есть, Ответчик изначально не имел намерения урегулировать Претензию от ДД.ММ.ГГГГ, соблюсти достигнутые в письменном виде договоренности, и в досудебном порядке достичь компромисса. Истцом был получен для подписания протокол совместного адвокатского осмотра здания (далее по тексту Протокол), который был составлен Ответчиком без учета полноты всех высказанных замечаний Покупателем при осмотре здания ДД.ММ.ГГГГ. и не содержал полную информацию о ходе осмотра и состоянии Здания, а также заведомо недостоверное изложение фактов и умышленное умалчивание в Протоколе о доводах Истца, изложенных в ходе осмотра здания. Указанное поведение Ответчика, по мнению Истца лишает стороны возможности урегулировать спор в досудебном порядке и однозначно свидетельствует о недобросовестном поведении Ответчика. С учётом вышеизложенного, является очевидным и бесспорным, что действия Истца во взаимоотношениях с Ответчиком на досудебном этапе, являются разумными и добросовестными. Истец откликнулся на просьбу Ответчика о проведении совместного осмотра здания в рамках урегулирования претензии и никоим образом не препятствовал нахождению Ответчика в здании, в том числе в присутствии приглашенных им лиц. Действительных намерений и/или реальных действий со стороны Ответчика в целях исполнения обязательств по Договору в отношении лифтового оборудования осуществлено не было. На дату подачи направления Претензии Истцом Ответчику в целях мирного урегулирования спора, Покупатель указал о необходимости оплаты Продавцом суммы в размере 146 451 761,78 рублей в течение 10 (десяти) календарных дней со дня предъявления требования. Данная сумма включала в себя пени (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) и возмещение расходов по устранению недостатков. На ДД.ММ.ГГГГ указанная сумма требований Истца к Ответчику, с учётом корректировки размера пени на указанную дату составила 165 313 276, 83 рублей и включает в себя пени и возмещение расходов по устранению недостатков. Заявленные Истцом многочисленные и существенные недостатки (дефекты) здания, в том числе скрытые, подтверждаются не только указанными выше Отчетом, Актом и иными документами, но и прилагаемыми видеоматериалами. После проведения обследования котлов специализированной организацией будет установлена необходимость ремонта либо замены котлов, и будет определена дополнительно стоимость расходов, подлежащая выплате Ответчиком Истцу, в том числе в части стоимости расходов Истца по замене/ремонту данных котлов, и расходы на обследование. На основании изложенного, истец АО «Югра-Актив» просит суд: взыскать с ответчика ФИО4 пени в размере 87 198 249,60 рублей, стоимость расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ №ЮА0623/86ОЗИ в размере 78 115 027,23 рублей; обязать ответчика ФИО4 провести детальное инструментальное обследование котлов, установленных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, специализированной организацией, оценить их состояние и при выявлении специализированной организацией необходимости в замене/ремонте данных котлов произвести соответствующие работы силами и за счет ФИО4; взыскать с ответчика ФИО4 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 66 000 рублей.

Протокольными определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, без самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Общество с ограниченной ответственностью «Строительный холдинг ЕНКО», Общество с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Барс», Общество с ограниченной ответственностью «Союзлифтмонтаж», Общество с ограниченной ответственностью «Югорская Лифтовая компания», Общество с ограниченной ответственностью «Квартал», Муниципальное предприятие «Ханты-Мансийскгаз», Общество с отграниченной ответственностью Строительная компания Стройрегион», индивидуальный предприниматель ФИО5 (т.2 л.д.234-237, т.3 л.д.195-198).

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Барс» (т.4 л.д.180-182).

В ходе рассмотрения дела истец АО «Югра-Актив» изменял предмет иска (т.4 л.д.199-205, т.6 л.д.234-236, т.6 л.д.243-247), в соответствии с заявленными требованиями, в связи с тем, что приложенные к экспертизе Локальные сметные расчеты (сметы) по своей стоимости отличаются от расчета исковых требований Истца, основанных на собственных локальных сметных расчетах (сметах), Истец настоящим заявлением изменяет исковые требования, опираясь на расчеты эксперта. Пунктом 2.1. Договора установлено, что при выявлении недостатков Недвижимого имущества, систем, оборудования, установленных в Недвижимом имуществе, такие недостатки отражаются в Акте приема-передачи, а Продавец принимает на себя обязательства устранить выявленные недостатки в согласованный срок, определенный в Акте приема-передачи. В пункте 2 Акта приемки-передачи Недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение № к Договору), являющегося неотъемлемой частью Договора, зафиксировано Сторонами Договора, что в ходе приемки-передачи недвижимого имущества выявлены недостатки недвижимого имущества, в том числе неработоспособное состояние лифтового оборудования (Лифт электрический, предприятие - изготовитель ООО «ИЗАМЕТ 1991», Тип и модель лифта - IWL, заводской № АЕ 33462, месяц изготовления - ДД.ММ.ГГГГ в нерабочем состоянии). При предоставлении искового заявления, Истцом ошибочно не было включено в расчёт и не указано в просительной части искового заявления (при этом по тексту иска упомянуто) устранение недостатков лифтового оборудования на Объекте. В связи с этим, настоящим заявлением об уточнении исковых требований, Истец просит взыскать с Ответчика 4 962 838, 76 рублей за устранение недостатков лифтового оборудования, а именно - полной замены лифта, в соответствии с Локальным сметным расчетом (сметой) № ЛСР 02-01-07, предоставленным экспертом в рамках проведения судебной экспертизы. В рамках выполнения капитального ремонта Нежилого здания, было организовано проведение технического обследования объекта, по результатам которого был составлен Отчет о техническом обследовании (шифр 323-P-OOB, выполненный ООО «СибГазПроект», имеющим членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и в области архитектурно-строительного проектирования и их обязательствах (регистрационный номер И- №1074). В рамках вышеуказанного обследования, Истцом были обнаружены скрытые недостатки Нежилого здания, которые установить при покупке Нежилого здания не представлялось возможным, а именно: ограниченно-работоспособное состояние ограждающих конструкций из сэндвич-панелей. В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным в рамках настоящего гражданского дела, эксперт в своих выводах отметил, что недостатки ограждающих конструкций сэндвич-панелей являются скрытыми и ограниченно существенными (п. 2.3.3. Экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ); Ограниченно-работоспособное состояние витражей. В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным в замках настоящего гражданского дела, эксперт в своих выводах отметил, что недостатки витражей Нежилого здания имеют технические недостатки, влияющие на возможность их эксплуатации по назначению (п. 2.21.3. заключения от ДД.ММ.ГГГГ); Ограниченно-работоспособное состояние кровли и системы внутреннего водостока. В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным в рамках настоящего гражданского дела, эксперт в своих выводах отметил, что недостатки кровли являются существенными (п. 2.27.2. заключения от 28.0 1.2025); Ограниченно-работоспособное состояние системы отопления. В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным в рамках настоящего гражданского дела, эксперт в своих выводах отметил, что система отопления имела существенные недостатки, влияющие на параметры эксплуатации системы отопления и смежных элементов (п. 2.38.3. заключения от ДД.ММ.ГГГГ); Необходимость замены отделки полов, в том числе стяжки во всех помещениях и на лестничных клетках. В соответствии с экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным в рамках настоящего гражданского дела, эксперт поясняет, что установить причины появления разрушений и сколов керамогранита и керамической плитки нежилого здания не представляется возможным ввиду недостаточности материалов. Однако, предоставленным Истцом Отчетом о техническом обследовании, подготовленным ООО «СибГазПроект», данные недостатки выделены в полном объеме. В связи с вышеизложенными скрытыми недостатками Нежилого здания, Истец просит взыскать с Ответчика 4 634 434, 63 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков ограждающих конструкций из сэндвич-панелей Нежилого здания, взыскать с Ответчика 33 745 829,26 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков витражей Нежилого здания, взыскать с Ответчика 12 394 442, 14 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков кровли Нежилого здания, взыскать с Ответчика 28 760 402, 46 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков системы отопления Нежилого здания, и взыскать с Ответчика 10 419 844, 67 рублей в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков стяжки пола, выполненной в Нежилом здании, приобретенном по Договору Истцом у Ответчика. В связи с тем, что обязательство по устранению недостатков Объекта, зафиксированных в Акте-приема передачи и обязательство по устранению скрытых недостатков, выявленных Отчетом о техническом обследовании от ДД.ММ.ГГГГ и предъявленные Ответчику в Претензии Исх. № ЮА-299 от ДД.ММ.ГГГГ, Ответчиком не устранены и их самостоятельное устранение Истцом не возмещено, пунктом 7.7.1. Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом взятых на себя обязательств по Договору, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере 0,1% от общей стоимости Договора, определенной в п. 3.1. Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по день их фактического исполнения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дату подачи настоящего заявления об изменении исковых требований) сумма пени составляет 176 092 963,20 рублей и рассчитывается следующим образом:

Цена Договора 339 292 800,00

Период просрочки

Размерпени

Формула

Пени

по

дней

27.11.2023

28.04.2025

519

0,1 %

339 292 800,00*0,1*519/100

176 092 963,20

Итого: 176 092 963,20 рублей

Руководствуясь сметными расчетами, произведенными Истцом на предмет определения стоимости устранении недостатков недвижимого имущества (здания) и сметными расчетами, произведенными экспертом в рамках заявленной экспертизы, стоимость составляет:

- работы по утеплению, ремонт ограждающих конструкций из сэндвич-панелей 4 634 434, 63 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-01 «Общестроительные работы»);

- замена витражей (включая стоимость стеклопакетов и работ по замене) составляет 33 745 829,26 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-05 «Общестроительные работы»);

- ремонт кровельного покрытия 12 216 450, 72 рублей + 177 991, 42 рублей ремонта водосточной системы (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-03 «Ремонт кровли» и Локальный сметный расчет (смета) АО «Югра-Актив» № «Ремонт водосточной системы»);

- капитальный ремонт системы отопления 28 760 402, 46 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-04 «Системы отопления»);

- замена отделки полов, в том числе стяжки во всех помещениях и на лестничных клетках 10 419 844, 67 рублей (Локальный сметный расчет (смета) АО «Югра-Актив» № Общестроительные работы (ремонт стяжки пола));

- замена лифтового оборудования 4 962 838, 76 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-07 «Замена лифта»;

Итого: 94 917 791, 92 рублей.

На основании изложенного, истец АО «Югра-Актив» окончательно просит суд: взыскать с ответчика ФИО4 пени в размере 0,1% от общей стоимости Договора, определенной в пункте 3.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № ЮА0623/86ОЗИ, за каждый день просрочки исполнения обязательств по день их фактического исполнения (возмещения расходов на устранение недостатков недвижимого имущества) (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма пени составляет 176 092 963,20 рублей); расходы на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № ЮА0623/86ОЗИ в размере 94 917 791 рубль 92 копейки; уплаченную государственную пошлину в размере 60 000 рублей.

Представители истца АО «Югра-Актив» - ФИО1 и ФИО3 в судебном заседании настояли на удовлетворении иска, изложив суду доводы искового заявления.

Ответчик ФИО4 и его представители: адвокат Гаврилов В.С. и Мозговая Л.Л. в судебном заседании исковые требования не признали, в соответствии с письменными объяснениями суду показали, что заявленные требования о недостатках недвижимого имущества вытекают из заключенного ДД.ММ.ГГГГ между АО «Югра-Актив» (далее – покупатель, истец) и гражданином Российской Федерации ФИО4 (далее – продавец, ответчик) договора купли-продажи недвижимого имущества №ЮА0623/86О3И (далее – договор), в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя следующее имущество (далее – недвижимое имущество):

- нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (далее, в том числе – здание, объект);

- земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, площадью 4961 кв. м.

При этом, возведение указанного объекта недвижимого имущества, законодательно, невозможно без соблюдения норм и правил градостроительства, а также надзора со стороны соответствующего уполномоченного государственного органа. Так, на основании договора аренды ДД.ММ.ГГГГ №, договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 предоставлен в пользование земельный участок, площадью 5962 кв. м. по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Департамент градостроительства и архитектуры Администрации <адрес>, на основании проектной документации, получившей ДД.ММ.ГГГГ положительное заключение государственной экспертизы, выдал ФИО4 разрешение на строительство объекта коммунально-складского назначения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получено разрешение Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска № на ввод объекта в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по ХМАО-Югре зарегистрировано право собственности ФИО4 на возведенное им четырехэтажное нежилое здание площадью 5385,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Основанием для регистрации права собственности явились: договор аренды земельного участка от 04.05.2011г. №, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, ответчиком, под контролем Службы жилищного и строительного надзора ХМАО – Югры, создан объект недвижимости, который поставлен Управлением Росреестра по ХМАО – Югре, в установленном законом порядке, на кадастровый учет под номером №, а также в установленном законом порядке включен в ЕГРН под №. Указанные сведения установлены и отражены в следующих, вступивших в законную силу, судебных актах: решении Ханты-Мансийского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ; решении Ханты-Мансийского районного суда от 10.07.2018г.; апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и АО «Югра-Актив» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № ЮА0623/86ОЗИ (далее по тексту договор). В соответствии с условиями договора, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить: здание, а также земельный участок, расположенные по адресу: ХМАО-Югра, <адрес>, принадлежащие ФИО4 на праве собственности (далее по тексту объекты, недвижимое имущество). В соответствии с условиями договора, Продавец передал Покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи недвижимого имущества, который подписан сторонами также ДД.ММ.ГГГГ. При этом, сторонами отражены в акте недостатки, выявленные в ходе приемки объектов, а также сроки для их устранения. Вместе с тем, положением п. 6 акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что техническое состояние передаваемых объектов недвижимого имущества при осмотре в полном объеме удовлетворяет Покупателя и позволяет использовать объекты по назначению. У Покупателя отсутствуют какого-либо рода претензии к Продавцу на дату передачи объектов недвижимого имущества. Договор купли-продажи не содержит сведения о намерениях АО «Югра-Актив» использовать приобретаемые объекты недвижимости в определенном назначении (переквалификация на административное здание и т.п.), при согласовании сделки со стороны Покупателя в адрес ФИО4 также не сообщались намерения и сведения о назначении, для которого АО «Югра-Актив» приобретались и будут использоваться объекты недвижимости. Покупатель мог и должен был осмотреть, проверить приобретаемое им имущество, в том числе, с привлечением специалистов. Согласно количественным и качественным характеристикам оцениваемого объекта (стр. 22 Отчета №-Т об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.) физический износ составляет 9%, состояние отделки – хорошее и «на момент проведения оценки используются в качестве торговых с офисными помещениями на 4 этаже». Так же данный отчет получил Положительное экспертное заключение «№ от ДД.ММ.ГГГГ. В дополнение к отчету в качестве подтверждения фактического использования объекта недвижимости по назначению предоставлен блок документов (договоры с коммунальными службами, договоры с арендаторами и акты расторжения договоров аренды). Непосредственно после приобретения объектов недвижимости, а именно ДД.ММ.ГГГГ между АО «Югра-Актив» и ООО «Мастер» заключен договор № на выполнение работ по капитальному ремонту нежилого здания. Условиями вышеуказанного договора установлено, что ООО «Мастер» обязуется выполнить из своих материалов, собственными силами либо привлеченными силами работы по капитальному ремонту нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу<адрес> <адрес>. В обоснование требований АО «Югра-Актив» к претензии и исковому заявлению прилагало выписку из Отчета о техническом обследовании, выполненного ООО «СибГазПроект» (шифр 323-Р-00Б) от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Отчета цель работ: определение фактического технического состояния строительных конструкций здания, разработка заключения о техническом состоянии и рекомендаций по восстановлению и поддержанию эксплуатационной пригодности с указанием возможности и условий проведения капитального ремонта и дальнейшей эксплуатации. Предъявляемые претензии к качеству объекта недвижимости выявлены визуальным осмотром строительных конструкций и инженерных систем, их элементов. Так же произведена фотосъёмка данных недостатков. Т.е. они не являлись скрытыми и могли быть выявлены на момент заключения договора купли-продажи между Истцом и Ответчиком. Вышеизложенные обстоятельства позволяют сделать вывод, что на момент приобретения недвижимого имущества представители АО «Югра-Актив» заведомо знали о необходимости выполнения капитального ремонта здания, в соответствии с проектом и техническим заданием, которые до настоящего времени не представлены в адрес Ответчика и суда, и которые должны содержать решения и требования к ремонту, что лишает как Ответчика, так и суд возможности оценить действия АО «Югра-Актив» всесторонне. Сторона Ответчика предполагает, что внутренняя отделка, коммуникации, внешний вид объекта недвижимости просто не устраивали Покупателя в лице АО «Югра-Актив», а также учитывая необходимость в изменении функционального назначения объекта недвижимости и было принято решение о проведении капитального ремонта. Вместе с тем цель капитального ремонта - устранение физического и морального износа объекта, восстановление утраченных первоначальных технических характеристик. К такому выводу можно прийти, проанализировав п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ, Письма Минстроя России № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в данном случае капитальный ремонт производился с целью переквалификации здания под потребности АО «Югра-Актив», что не было вызвано его техническим состоянием. На момент нахождения нежилого помещения в собственности ФИО4 последним оно использовалось, в том числе в коммерческих целях (сдача в аренду), что подтверждается Отчетом №-Т об оценке объекта недвижимости от 06.06.2023г., предоставленным Истцом. До настоящего времени не представлена исполнительная документация, а также сведения, подтверждающие расчеты АО «Югра-Актив» с подрядными организациями, которые свидетельствовали бы о понесенных затратах. Более того, анализ картотеки дел Арбитражных судов свидетельствует о наличии спора между АО «Югра-Актив» и ООО «Мастер» (дело № А75-9740/2024), предметом которого является как раз таки выполнение работ в рамках договора №.№ от ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая позицию АО «Югра-Актив» в данном споре - односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, у стороны Ответчика имеются основания полагать, что в рамках указанного дела, в том числе исследуется факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ООО «Мастер», а также нарушений допущенных при выполнении работ, что может состоять в прямой причинно-следственной связи между требованиями, предъявляемыми АО «Югра-Актив» к ФИО4, т.к. выявленные в ходе проведения экспертизы нарушения могли быть причинены подрядчиком непосредственно при выполнении работ. Перепланировка здания предполагает получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое также Истцом не представлено. Кроме того, невзирая на ходатайства Ответчика не представлено Истцом исполнительной документации, а также подтверждения понесенных затрат на капитальный ремонт здания. Со стороны Истца предоставляются локальные сметные расчеты, содержащие в себе одни и те же работы, однако, коэффициенты стоимости данных работ указаны изначально на 2 квартал 2024 года, а с учетом уточнения исковых требований на 1 квартал 2025 года. Вместе с тем ремонт в административном здании, расположенном по адресу: <адрес> настоящее время завершен. Таким образом, устранять в настоящее время какие-либо нарушения нет необходимости. Однако, Истец необоснованно предъявляет требования на текущую дату, не подтвердив реакльные понесенные расходы в принципе. Отсутствует в материалах дела и копия договора между АО «Югра-Актив» и ООО «Строительный холдинг ЕНКО». Вместе с тем, согласно сведениям из Единой информационной системы в сфере закупок по лоту № стоимость работ по капитальному ремонту составила 349 500 000 рублей (за проведение электромонтажных работ), что соответствует стоимости приобретенного недвижимого имущества, т.е. АО «Югра-Актив» затратило такое количество денежных средств, что возможно построить еще одно нежилое здание. Истцом заявлены требования о взыскании расходов на устранение недостатков приобретенной недвижимости и предоставлены в качестве доказательств Локальные сметные расчеты (заявленный в новом иске Сметный Локальный сметный расчет (ЛСР 02-01-05 вообще не предоставлен). Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации, рабочих чертежей (рабочие чертежи, проект капитального ремонта, экспертиза проекта и локальных сметных расчетов, разрешение на проведение капитального ремонта, акты выполненных работ, акты КС-2, Кс-3, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости после капитального ремонта, неоднократно запрашиваемые у истца, так и не предоставлены). Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании рабочей документации, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства. Подтверждающими документами расходов на устранение недостатков является исполнительная документация. Отсутствие исполнительной документации, а также документов, подтверждающих реальность производства расчетов с организациями, осуществляющими капитальный ремонт здания, само по себе исключает возможность взыскания таких расходов, ввиду того, что они не подтверждены истцом. Как указано ранее, нежилое помещение было пригодно для использования, что подтверждается сведения о фактическом его использовании ФИО4, а также Отчетами, представленными Истцом в адрес суда. До заключения сделки истец имел возможность осмотреть и проверить предмет сделки, в том числе, и посредством привлечения специалистов, в том числе узнать состояние, наличие состава, качество здания и земельного участка. Истцом не представлено доказательств того, что цена договора не соответствует техническому состоянию приобретенного имущества на момент заключения договора купли-продажи, а напротив, представлены доказательства обоснованности его стоимости, что свидетельствует о том, что сторонами было учтено состояние имущества при заключении договора купли-продажи, разногласий по качеству между продавцом и покупателем на момент заключения сделки не имелось. Материалами дела не подтверждено, что истец был лишен возможности осмотреть имущество с привлечением своего представителя либо специалиста, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, а также согласовать условие относительно качественных характеристик имущества. Истец приобрел недвижимое имущество с учетом имеющегося технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене. Отсутствие в договоре сторон условия о качестве продаваемой недвижимости исключает возможность применения последствий продажи некачественного товара, предусмотренных в ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящем случае, недостатки приобретенной недвижимости, на которые указывает истец, не являются скрытыми, о чем прямо свидетельствует Отчет ООО «СибГазПроект», а именно фотографии данного Отчета, сделанные до момента демонтажа внутренних элементов нежилого помещения, а также его фасада. Не представлено доказательств того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности. В настоящее время стороной Ответчика было изучено заключение строительно-технической экспертизы объекта, проведенного в рамках настоящего дела. Заключение дано экспертом ООО «Проектстройсервис» и выполнено по предоставленным документам, предоставленным заказчиком. Фактическое исследование и осмотр объекта фактически не производилось в виду того, что на объекте к моменту проведения экспертизы уже был завершен ремонт и те недостатки, на которые указывает Истец невозможно было исследовать. Такое заключение не соответствует требованиями действующего законодательства и не может быть принято судом как доказательство. Экспертизой не установлена непригодность объекта недвижимости для целей его использования, а именно как административного, торгового, комунально-складского назначения. Капитальный ремонт производился исключительно для изменения функционального назначения объекта недвижимости. Изменения функционального назначения данного объекта недвижимости подтверждается и в техническом отчёте Шифр 323-Р-ООБ и Экспертным заключением. Помимо этого, сторона ответчика просит суд принять во внимание выводы, изложенные специалистом в представленной суду рецензии на экспертное заключение. Так же со стороны истца не доказано: что перечисленные в исковом заявлении недостатки не позволяют использовать здание по назначению, указанному в договоре; что заявленные дефекты образовались до момента заключения договора, а не появились в процессе не правильной эксплуатации и проведения демонтажных работ; что дефекты являются скрытыми (т.к. и в исковом заявлении, и в Отчете Шифр 323-Р-00Б. ТЧ указывается, что дефекты видимые и обследования проводились визуальным осмотром; что для устранения дефектов, необходимо было производить полный демонтаж систем и конструкций здания с полной заменой оборудования и строительных материалов. Подводя итог всему изложенному, полагаю, что в удовлетворении исковых требований АО «Югра-Актив» к ФИО4 необходимо отказать в полном объеме. Кроме того, сторона истца настаивает на взыскании со стороны ответчика неустойки, выраженной в несвоевременном исполнении обязательств по ремонту технической конструкции – лифт, расположенный в соответствующих осях здания.

С учетом действий стороны ответчика после заключения договора и передачи объекта, с учетом неоднозначной позиции обслуживающей лифтовой компании, цели и действий истца, прошу применить положения, предусмотренные статьей 333 ГК РФ и снизить неустойку до размера стоимости устранения недостатков, установленных договором (т.7 л.д.17-38).

Ответчик ООО «Производственная фирма «Барс», третьи лица ООО «Сибгазпроект», ООО «Мастер», Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, ООО «Строительный холдинг ЕНКО», ООО «Союзлифтмонтаж», ООО «Югорская Лифтовая компания», ООО «Квартал», МП «Ханты-Мансийскгаз», ООО Строительная компания Стройрегион», индивидуальный предприниматель ФИО2, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания, участие своих представителей в судебном разбирательстве не обеспечили, о причинах их неявки суд не известили. Суд, на основании ч.ч.3, 4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) определил рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Суд, заслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между истцом АО «Югра-Актив» и ответчиком ФИО4 заключён Договор купли- продажи недвижимого имущества № ЮА0623/86ОЗИ (далее по тексту Договор), в соответствии с которым Продавец ФИО4 передал в собственность Покупателя АО «Югра-Актив» следующее имущество (далее по тексту Недвижимое имущество): Нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес> - <адрес> (далее, в том числе - здание, объект). Земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, площадью 4961 кв.м.. Обязательства Покупателя по оплате Недвижимого имущества выполнены в полном объёме и надлежащим образом, что подтверждается банковским ордером от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.1. Договора, Продавец обязуется передать Недвижимое имущество Покупателю по Акту приема-передачи недвижимого имущества (Приложение № к Договору) непосредственно при заключении Договора (в день заключения Договора). В п. 2.1. Договора, также указано, что при выявлении недостатков Недвижимого имущества, систем, оборудования, установленных в Недвижимом имуществе, такие недостатки отражаются в Акте приёма-передачи. Продавец обязуется устранить выявленные недостатки в согласованный срок, определённый в Акте приема-передачи. В п. 2 Акта приемки-передачи Недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение № к Договору), являющегося неотъемлемой частью Договора (далее по тексту Акт приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ), зафиксировано Сторонами Договора, что в ходе приемки-передачи Недвижимого имущества выявлены недостатки Недвижимого имущества, а именно: Нерабочее состояние газовых котлов (т.1 л.д.57-62).

В Акте приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ было зафиксировано (подпункты 2.1-2.3 Акта приемки- передачи от ДД.ММ.ГГГГ), что три газовых котла (далее по тексту котлы) находятся в нерабочем состоянии, а именно: Газовый котел Thermona (THERM TRIO 90 Т) (Отопление) в нерабочем состоянии; Газовый котел Thermona (THERM DUO 50 Т) (ГВС) в нерабочем состоянии; Газовый котел Thermona (THERM DUO 50 Т) (ГВС) в нерабочем состоянии. Согласно п. 2 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ФИО4 принял на себя обязательства в срок не позднее 5 (пяти) календарных месяцев со дня подписания Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ устранить недостатки котлов, указные в подпунктах 2.1-2.3 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно восстановить работоспособность, передать документы, необходимые и достаточные для ввода в эксплуатацию в установленном нормативными-правовыми актами порядке (т.1 л.д.63-66).

Как заявлено истцом и не опровергнуто ответчиком, до настоящего времени работы по восстановлению работоспособности котлов Ответчиком не проведены, и в нарушении пункта 2 Акта приёмки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие документы Истцу не предоставлены (т.1 л.д.68-71, 73-77).

Как заявлено истцом АО «Югра-Актив», в работе котлов в процессе эксплуатации наблюдались систематические сбои.

ДД.ММ.ГГГГ АО «Югра-Актив» инициировал проведение обследование котлов специализированной организацией МП «Ханты-Мансийскгаз». Согласно Акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленного представителями службы эксплуатации МП «Ханты-Мансийскгаз», выявлены следующие неисправности: - неисправность вентилятора дымовых газов; - неисправность воздуховыпускного клапана в количестве 18 шт. (т.1 л.д.209).

В Акте приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ было зафиксировано (подпункт 2.4 Акта приемки- передачи от ДД.ММ.ГГГГ), что Лифт электрический, предприятие-изготовитель ООО «ИЗАМЕТ 1991», Тип и модель лифта - IWL, заводской № АЕ 33462, месяц и год изготовления - ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту лифт) в нерабочем состоянии. Согласно п. 2 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик принял на себя обязательства в срок не позднее 5 (пяти) календарных месяцев со дня подписания Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ устранить недостатки лифта, а именно восстановить работоспособность, передать документы, необходимые и достаточные для ввода в эксплуатацию в установленном нормативными-правовыми актами порядке.

Как заявлено истцом и не опровергнуто ответчиком, до настоящего времени работы по восстановлению работоспособности лифта Ответчиком не проведены, и в нарушении пункта 2 Акта приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие документы Истцу не предоставлены.

ДД.ММ.ГГГГ состоялся комиссионный осмотр технического состояния пассажирского лифта в составе представителей АО «ЮГС» - управляющей организации АО «Югра-Актив», а также ООО «Югорская лифтовая компания» (организация, осуществляющая ранее обслуживание данного лифта по договору с прежним собственником (Ответчиком)). При комиссионном осмотре лифта подтверждено неисправное (нерабочее) состояния лифта и составлен Акт осмотра технического состояния пассажирского лифта (далее по тексту Акт от ДД.ММ.ГГГГ) (т.1 л.д.78).

Истцом в рамках выполнения капитального ремонта здания, было организовано проведение технического обследования объекта, по результатам которого был составлен Отчет о техническом обследовании (шифр 323-Р-ООБ), выполненный ООО «СибГазПроект», имеющим членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и в области архитектурно- строительного проектирования и их обязательствах (регистрационный номер И№- 1074).

В указанном Отчете о техническом обследовании объекта согласно ГОСТ 31937-2011 отмечено ограниченно-работоспособное состояние котлов (системы газоснабжения), кроме того, в Здании предусмотрено 2 (два) лифта. Лифт с восточной стороны имеет следы эксплуатации. Лифт с западной стороны не эксплуатируется и находится на ремонте. В целом лифты не соответствуют требованиям ГОСТ 304305-2017 и подлежат замене на оборудование соответствующим нормам пожарной безопасности (стр. 10, 11 Отчета) (т.1 л.д.79-208).

В подп. 7.7.1. Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом взятых на себя обязательств по Договору, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере 0,1% от общей стоимости Договора, определенной в п. 3.1. Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по день их фактического исполнения.

Также, как заявлено истцом АО «Югра-Актив», в процессе эксплуатации объекта были выявлены скрытые недостатки, а именно: Ограниченно-работоспособное состояние ограждающих конструкций из сэндвич- панелей. В процессе эксплуатации объекта обнаружены следующие недостатки: В углах здания при снятии фасонного элемента здания (нащельника) выявлен угловой стык сэндвич-панелей, в котором: Существующий технологический зазор выполнен шириной от 7 до 10 мм при необходимом в 20 мм, что предусмотрено в конструктивных и объемно-планировочных решениях (лист 42, 43 - Приложение №); В технологическом зазоре применена только монтажная пена, а минеральная вата отсутствует, что не соответствует конструктивным и объемно-планировочным решениям (лист 42, 43 Приложение №), переданным при продаже объекта Ответчиком Истцу в составе исполнительной документации; Примененный в технологическом зазоре материал в виде монтажной пены имеет отслоение от поверхности в местах примыкания сэндвич-панелей в углах здания, в результате чего нарушена теплоизоляция объекта; В местах примыкания сэндвич-панелей и витражных конструкций (правый вход в здание со стороны фасада) выявлено следующее: неоднородность заполнения контура теплоизоляционного материала в виде пены; сэндвич-панели не доходят до края смонтированного стоечного профиля витража на 135 мм; в местах стыка витражных конструкций и сэндвич-панелей отсутствует теплоизоляционный контур в виде минераловатного утеплителя (т.1 л.д.79-208).

В Отчёте о техническом обследовании здания в отношении конструкций из сэндвич-панелей здания установлено следующее: на основании проведенного тепловизионного обследования наружных стен со стороны фасада, выполненных из сэндвич-панелей определено, что в местах стыковки сэндвич-панелей 4 этажа, происходит эмиссия тепла (стр. 32 -37 Отчета - Приложение №); ограждающие конструкции котельных, выполненные из сэндвич-панелей, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, имеют места расхождения стыков, отсутствие стыковочных фасонных элементов; сопротивление теплопередаче стеновых сэндвич-панелей не соответствует действующим требованиям СП 50.13330.2012. В связи с чем, в Отчете о техническом обследовании здания содержится указание на проведение полного капитального ремонта стен с дополнительным утеплением. Ограниченно-работоспособное состояние витражей. В процессе эксплуатации объекта Истцом обнаружены следующие недостатки: Происходит регулярное повсеместное запотевание витражей. Фасонный элемент, закрывающий примыкание железобетонной плиты к витражным конструкциям, которые расположены непосредственно со стороны полов на 2-4 этажах здания имеют критические повреждения в виде сильного налета коррозии и полного разрушения фасонных элементов; Отсутствует отделочное лакокрасочное покрытие крепежного элемента витража к железобетонной плите в углах здания с 2-го по 4-й этажи, в результате чего данные крепежные элементы также имеют налет коррозии. АО «Югра-Актив» при эксплуатации Объекта в отношении витражей, в том числе установлены следующие дефекты, нарушения, в том числе п. ДД.ММ.ГГГГ «Типовой технологической карты (далее по тексту ТТК). Монтаж витражных конструкций из алюминиевого профиля»: на части витражных конструкций отсутствуют опорные алюминиевые подкладки выполняющие роль точек опирания стеклопакетов длина которых должна составлять не менее 100 мм. Кроме того, в конструкциях витражей установлены опорные элементы с нарушением отступа от вертикальной стойки (так как, данные опорные элементы необходимо устанавливать на расстоянии 100 мм от вертикальной стойки по каждому краю); на имеющихся опорных алюминиевых подкладках не установлены соответствующие полиэтиленовые подкладки толщиной 3 мм, вместо них установлены пластиковые монтажные клинья; на всех осматриваемых конструкциях отсутствует лента Герлен обеспечивающая герметичность и улучшение теплотехнических характеристик витражей; для обеспечения герметичности конструкций, уплотнительные элементы на держателях ригелей (прижимных планках) во избежания усадки при минусовых температурах должны быть на 15-20 мм больше длины держателей ригелей, однако при осмотре витражей даже без вскрытия конструкций наблюдается повсеместное несоответствие длины уплотнительных элементов (уплотнители короче держателей ригеля короткие); во всех горизонтальных держателях ригелей (прижимных планках) и декоративных крышках держателей ригелей, отсутствуют дренажные отверстия для отвода воды. Данные обстоятельства подтверждаются видеоматериалами (Приложения №, №, №).

Также, в Отчете о техническом обследовании здания зафиксировано ограниченно — работоспособное состояние витражей и окон и даны рекомендации о необходимости выполнения капитального ремонта витражной системы на объекте. Состояние кровли и внутреннего водостока ограниченно-работоспособное. Ограниченно-работоспособное состояние системы отопления. Отсутствует изоляционный материал магистралей системы отопления, проложенной в теле материала стяжки и железобетонной плиты, что является нарушением п. 4.11. СП 344.1325800.2017 «Системы водоснабжения и отопления зданий внутренние с использованием труб из «сшитого» полиэтилена. Система отопления находится в ограниченно-работоспособном состоянии и требуется проведение капитального ремонта системы отопления. В Отчете о техническом обследовании здания указано, что по итогам инструментального обследования выявлены (стр. 8 Отчета) места разрушения и сколов керамогранита, керамической плитки. На 2-4 этажах повсеместное отслоение, разрушение и трещины стяжки пола. Отсутствует деформационный шов, грунтовка бетонного основания, а также необходимые тепловые зазоры между керамогранитом, что, во время эксплуатации, привело к снижению адгезии, отслоению от перекрытия, разрушению стяжки пола и керамогранита.

В ходе рассмотрения дела, судом была назначена строительная экспертиза (т.4 л.д.5-28).

Согласно экспертному заключению ООО «Проектстройсервис» от ДД.ММ.ГГГГ, по рассмотренным вопросам имеются существенные недостатки по следующим элементам: Ограждающие конструкции из сэндвич-панелей; Светопрозрачные фасадные конструкции; Кровля; Система отопления; Лифтовое оборудование. Все выявленные недостатки были образованы на этапе строительства здания, вследствие отступлений от проектных решений и нарушений технологий производства работ. В качестве мер устранения недостатков рекомендуются следующие способы устранения недостатков: 1. Ограждающие конструкции из сэндвич-панелей: Герметизация стыков герметиками и уплотнительными лентами; Подрезка сэндвич-панелей в углах и монтаж утеплителя в угловых соединениях; Утепление наружных стен, снаружи или и внутри; 2. Светопрозрачные фасадные конструкции: 100%-я замена; 3. Кровля замена уклонообразующего слоя. Замена кровельного покрытия. В случае монтажа покрытия методом свободной укладки - устройство пригрузочного слоя; 4. Система отопления - Полная замена трубопроводов и отопительных приборов; 5. Лифтовое оборудование; Замена неисправного лифта. Недостатки ограждающих конструкций сэндвич-панелей являются скрытыми и ограниченно существенными (п. 2.3.3. Экспертного заключения); Ограниченно-работоспособное состояние витражей; Ограниченно-работоспособное состояние кровли и системы внутреннего водостока, недостатки кровли являются существенными (п. 2.27.2. заключения); Ограниченно-работоспособное состояние системы отопления, система отопления имела существенные недостатки, влияющие на параметры эксплуатации системы отопления и смежных элементов (п. 2.38.3. заключения). Стоимость устранения недостатков: работы по утеплению, ремонт ограждающих конструкций из сэндвич-панелей 4 634 434, 63 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-01 «Общестроительные работы»); - замена витражей (включая стоимость стеклопакетов и работ по замене) составляет 33 745 829,26 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-05 «Общестроительные работы»); - ремонт кровельного покрытия 12 216 450, 72 рублей + 177 991, 42 рублей ремонта водосточной системы (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-03 «Ремонт кровли» и Локальный сметный расчет (смета) АО «Югра-Актив» № «Ремонт водосточной системы»); - капитальный ремонт системы отопления 28 760 402, 46 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-04 «Системы отопления»); - замена отделки полов, в том числе стяжки во всех помещениях и на лестничных клетках 10 419 844, 67 рублей (Локальный сметный расчет (смета) АО «Югра-Актив» № Общестроительные работы (ремонт стяжки пола)); - замена лифтового оборудования 4 962 838, 76 рублей (Локальный сметный расчет (смета) Эксперта № ЛСР 02-01-07 «Замена лифта». Итого: 94 917 791, 92 рублей (т.4 л.д.72-131).

Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.

Как следует из положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Разрешая исковые требования, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и проведённое экспертное исследования по делу, суд приходит к выводу, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № ЮА0623/86ОЗИ ответчик ФИО4 передал истцу АО «Югра-Актив» нежилое помещения с недостатками, которые не оговорены в договоре и являются скрытыми и не могли быть обнаружены покупателем при осмотре нежилого помещения, а также с оговоренными недостатками, которые в оговоренный в договоре срок ответчиком не устранены, и при отсутствии доказательств таких обстоятельств, в силу которых продавец не отвечает за такие дефекты, суд приходит к выводу о наличии основания для взыскания с ответчика ФИО4 в пользу АО «Югра-Актив» стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков в размере, определенном заключением судебной экспертизы в размере 94 917 791 рубль 92 копейки. Из содержания договора не следует, что цена спорных объектов согласована сторонами с учетом имеющихся скрытых недостатков.

Материалами дела, в том числе заключением эксперта, подтверждается, что переданное истцу помещение имеет строительные недостатки сверх тех, которые были оговорены сторонами в договоре купли-продажи. При производстве экспертизы суд соотнёс выявленные недостатки с условиями договора и руководствовался нормами, которые стороны договора согласовали как подлежащие применению. Экспертизой установлено, что недостатки являются скрытыми и допущены на этапе строительства.

Кроме того, недостатки выявлены только при производстве истцом капитального ремонта, то есть уже после передачи недвижимого имущества истцу и ввиду этого истец не знал и не мог знать об имеющихся недостатках.

Доводы ответчика на то, что все выявленные дефекты являются явными и определяются при визуальном осмотре, отклоняются судом, не свидетельствует об осведомленности покупателя о недостатках нежилого помещения.

Таким образом, доказательств того, что ответчик ФИО4 уведомил покупателя обо всех имеющихся дефектах, не представлено.

Представленная ответчиком ФИО4 рецензия на экспертное заключение не опровергает вывод суда о том, что спорное помещение имеет скрытые недостатки, о которых не было сообщено покупателю.

При таких обстоятельствах требование иска о взыскании с ответчика ФИО4 в счёт возмещения расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № ЮА0623/86ОЗИ в размере 94 917 791 рубль 92 копейки, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с тем, что обязательство по устранению недостатков Объекта, зафиксированных в Акте-приема передачи и обязательство по устранению скрытых недостатков, выявленных Отчетом о техническом обследовании от ДД.ММ.ГГГГ, Ответчиком ФИО4 не устранены, пунктом 7.7.1. Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом взятых на себя обязательств по Договору, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере 0,1% от общей стоимости Договора, определенной в п. 3.1. Договора, за каждый день просрочки исполнения обязательств по день их фактического исполнения.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма пени составляет 184 235 990 рублей 20 копеек.

Расчёт пени следующий:

Цена Договора339 292 800,00

Период просрочки

Размерпени

Формула

Пени

по

дней

27.11.2023

22.05.2025

543

0,1 %

339 292 800,00*0,1*543/100

184 235 990,20

Итого: 184 235 990,20рублей

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Суд, учитывая размер расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, период просрочки, компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание, что ответчик является физическим лицом, посчитал возможным уменьшить размер пени, подлежащей взысканию с ответчика, с 184 235 990 рублей 20 копеек до 4 962 838 рублей 76 копеек (беря за основу стоимость замены лифтового оборудования, что было оговорено сторонами в договору купли-продажи).

При таких обстоятельствах суд не видит оснований для взыскания неустойки (пени) до дня фактического исполнения ответчиком ФИО4 своих обязательств.

Таким образом, иск в указанной части подлежит частичному удовлетворению.

Поскольку суд пришёл к выводу, что за недостатки переданного недвижимого имущества отвечает продавец – ответчик ФИО4, то иск к соответчику ООО «Производственная фирма «Барс» не подлежит удовлетворению полностью.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, которые согласно ст.88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абз. 4 п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (ст. 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ).

Таким образом, с ответчика ФИО4 подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина в размере 60 000 рублей, исчисленная в соответствии со ст.333.19 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

удовлетворить частично иск Акционерного общества «Югра-Актив» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ФИО4 (паспорт РФ серии № №) и Обществу с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Барс» (ОГРН <***>), третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «Сибгазпроект», Общество с ограниченной ответственностью «Мастер», Департамент градостроительства и архитектуры Администрации <адрес>, Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Общество с ограниченной ответственностью «Строительный холдинг ЕНКО», Общество с ограниченной ответственностью «Союзлифтмонтаж», Общество с ограниченной ответственностью «Югорская Лифтовая компания», Общество с ограниченной ответственностью «Квартал», Муниципальное предприятие «Ханты-Мансийскгаз», Общество с отграниченной ответственностью Строительная компания Стройрегион», индивидуальный предприниматель ФИО5, о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества и взыскания неустойки.

Взыскать с ФИО4 в пользу Акционерного общества «Югра-Актив» в счёт возмещения расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2023 № ЮА0623/86ОЗИ в размере 94 917 791 рубль 92 копейки, пени согласно пункту 3.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2023 № ЮА0623/86ОЗИ в размере 4 962 838 рублей 76 копеек; а также в порядке распределения судебных расходов сумм уплаченной при обращении в суд государственной пошлины в размере 60 000 рублей; а всего к взысканию 99 940 630 (девяносто девять миллионов девятьсот сорок тысяч шестьсот тридцать) рублей 68 (шестьдесят восемь) копеек.

Отказать в остальной части иска к ФИО4 и полностью к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Барс».

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Председательствующий подпись С.В.Вахрушев

копия верна:

Судья Ханты-Мансийского

районного суда С.В.Вахрушев