Дело №
УИД 50RS0№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 октября 2025 года г. Истра
Московская область
Истринский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ажеевой Е.С.,
при секретаре Поповой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, процентов,
УСТАНОВИЛ :
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, процентов.
В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 приобрел в собственность объекты недвижимого имущества:
- Земельный участок, площадью 3631 кв.м., кадастровый №;
- Жилой дом, площадью 665,7 кв.м., кадастровый №;
- Земельный участок, площадью 215 кв.м., кадастровый №,
расположенные по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные объекты недвижимости были переданы истцу по акту приема-передачи.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимости от 09 июля 2021 года стороны дополнили договор пунктом 3.18, которым установили гарантийные сроки на внутренние сети и коммуникации, внутреннюю и наружную отделку (в том числе отделку мест примыкания на террасе второго этажа), конструктивные элементы жилого дома. Гарантийный срок составляет 8 месяцев с даты регистрации покупателем права собственности и распространяется как на материалы, так и на работы.
В случае выявления покупателем недостатков в период действия гарантийного срока покупатель вправе требовать у продавца устранить недостатки силами и средствами продавца в течение 10 рабочих дней с момента направления соответствующего требования.
В процессе эксплуатации приобретенного жилого дома покупателем был выявлен ряд недостатков, в частности протекание крыши на входе в жилой дом, а также по всему периметру жилого дома. Указанный недостаток является скрытым и не мог быть обнаружен при обычном осмотре дома перед покупкой. Такой недостаток не был оговорен продавцом в договоре купли-продажи.
В установленные гарантийные сроки, а именно 14.01.2022 года, покупателем была направлена претензия продавцу, в которой перечислил все выявленные недостатки, включая протекание крыши. Часть недостатков продавцом была устранена, однако протекание крыши устранено не было. Продавец неоднократно откладывал начало выполнения работ по ремонту крыши и в конечном счете полностью устранился от принятых на себя гарантийных обязательств.
Истец был вынужден самостоятельно заниматься устранением протекания крыши, заключив договор подряда с ИП ФИО3
С учетом изложенного, ФИО1 просит суд взыскать с ФИО4 8 244 385 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 26.06.2024 года по 10.09.2024 года в размере 297 338, 48 рублей, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 11.09.2024 года по доту фактического исполнения обязательства.
В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 поддержал заявленные требования в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что ответчик (продавец) для взаимодействия по поводу гарантийного обслуживания дома представил доверенное лицо ФИО7, с которым велась переписка по поводу устранения недостатков. ФИО7 участвовал на всех этапах сделки по купле-продаже жилого дома, готовил дополнительное соглашение к договору касающийся гарантийных обязательств ответчика по жилому дому. Указанные обстоятельства подтверждаются протокол осмотра доказательств, в котором представлена переписка между ФИО1 и ФИО7
ФИО15 и ФИО7 до передачи жилого дома по акту, сами заявляли о том, что в состав площадей здания входят террасы второго этажа. На них сейчас ведутся работы по устранению протекания в местах примыкания. Работы будут длиться и после сдачи-приемки объекта. Будут их тоже включать в перечень гарантийных. Данные обстоятельства подтверждаются вышеуказанной перепиской. (протокол осмотра от ДД.ММ.ГГГГ). То есть ответчик сам сообщил о том, что есть какое то протекание воды через террасу в жилой дом и он ведет в данный момент работ по устранению этого недостатка.
Причина протекания была указана ответчиком как «битая» плитка, уложенная на полу террасы, частичное отсутствие плиточной затирки, а так же отсутствие водостока, который не успели собрать.
После начала дождей, истец своими глазами увидел данную проблему. В отсутствие дождей проблему обнаружить невозможно.
Ответчик выполнил работы, которые оговаривал, но проблема с протеканием террасы решена не была. Истец незамедлительно поставил в известность ответчика о том, что проблема не решена и требует решения.
ФИО7 указывал разные возможные причины этой проблемы, что подтверждается перепиской, но принимаемые меры не помогли.
В итоге стороны решили убрать плитку с террасы, очистить до основания поверхность, выполнить гидроизоляцию и повторно застелить поверхность террасы доской.
Ответчик планировал провести указанные работы летом 2022 года, после стабильного установления теплой погоды, но к работам под различными предлогами так и не приступил. Ответчик занимался устранением иных недостатков, но к работам на террасе жилого дома не приступил. После чего, стороны согласовывали выполнение работ в 2023 году, но из поведения ответчика усматривалось, что работы выполнены не будут в связи с чем, истец обратился к услугам ИП ФИО3, с которым был заключен соответствующий договор подряда.
Работы по договору подряда были завершены в ноябре 2023 года, оплачены в июне 2024 года. Отсрочка оплаты была обусловлена устной договоренностью между ФИО1 и ИП ФИО3 ФИО1 желал убедиться в качестве работ, проверить проявится ли проблема зимой. После отказа ответчика оплатить работы самостоятельно произвел оплату.
Ответчик ФИО4 надлежащим образом извещенный о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, уполномочил на представление своих интересов ФИО8, ФИО9, которые возражали против удовлетворения исковых требований, по доводам письменных возражений.
В письменных возражениях представитель ФИО10 ссылалась на то, что претензия об устранении недостатков дома была направлена ответчику только 14.01.2022 года за месяц до окончания гарантийного срока, спустя семь месяцев эксплуатации дома. В претензии перечислены недостатки, которые невозможно не заметить при приемке дома, однако истец подписал акт приема-передачи без замечаний. Касательно недостатка о протекании крыши по всему периметру дома, истец 7 месяцев эксплуатировал дом в летний, осенний и зимний периоды, когда выпадает много осадков, однако все это время у истца не возникало претензий к состоянию жилого дома. До 14.01.2022 года истец ни разу не связывался с ответчиком, не сообщал о недостатках. Претензия была направлена по неверному адресу: без указания корпуса дома, что привело к невозможности доставления почтового отправления. К претензии не были приложены ни фотографии, ни акты залива, ни иные документы подтверждающие выявленные недостатки. Истец указывает, что ответчиком были устранены ряд недостатков, кроме протекания крыши, но акты приема-передачи проведенных работ не представил. Обращает внимание на то, что истцом практически через полтора года, а именно 15.05.2023 года заключен договор подряда с ИП ФИО3 Стоимость работ составила 5127659 рублей, стоимость материалов 3116726 рублей. Акт приема-передачи выполненных работ был подписан ДД.ММ.ГГГГ и этим же днем был выставлен счет на оплату. Однако оплату истец произвел спустя 7 месяцев ДД.ММ.ГГГГ. Если истец стремился как можно скорее устранить протекание крыши, почему же работы по устранению недостатков были начаты только через полтора года?
Истцом не представлены акты осмотра выявленных недостатков, отсутствует какое-либо заключение специалиста/эксперта, который удостоверил бы выявленные недостатки.
Представитель ответчика ФИО11 в дополнение к возражениям представителя ФИО8 сообщила, что истец, располагая номером телефона ответчика (продавца) ни разу ему не позвонил и не сообщил о выявленных недостатках, не пригласил для совместного осмотра и составления Акта. Устраняемые истцом недостатки жилого дома носили эксплуатационный характер и возникли по вине истца. Требование о возмещении расходов на устранение недостатков было направлено спустя почти три года после купли-продажи дома по верному адресу, по телефону истец также дозвонился до ответчика. ФИО4, возмущенный таким требованием, исполнять его отказался. С момента продажи дома ФИО4 не получал никаких претензий и не устранял никаких недостатков. Сведения, представленные суду истцом, недостоверные и направлены на создание иллюзии взаимодействия в рамках гарантийного срока.
Протекание крыши возникло вследствие неправильной эксплуатации дома. По всему периметру дома на втором этаже обустроены открытые террасы, которые имеют специальные требования к эксплуатации. В частности водосточная система должна быть оборудована обогревом в местах имеющих уклон +- 90 градусов, в противном случае вода в зимний период замерзнет и не будет отводить воду, либо разорвет водосточные трубы. При наличии таких повреждений вода не будет отводится с пола террасы и неизбежно будет поступать внутрь дома. Остальные недостатки, указанные в иске образовались в результате небезопасной эксплуатации жилого дома и не могут быть приняты за гарантийный случай.
Заслушав доводы представителей сторон, допросив свидетелей, специалиста, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, с точки зрения относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований, по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В соответствии с п.п. 1,2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно п.2,3 ст. 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).
Гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно п.2 ст. 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
В силу п.п. 3,5 ст. 477 ГК РФ, если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.
В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Судом установлено, что между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:
- Земельного участка, площадью 3631 кв.м., кадастровый №;
- Жилого дома, площадью 665,7 кв.м., кадастровый №;
- Земельного участка, площадью 215 кв.м., кадастровый №,
расположенные по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности. ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество передано ФИО1 по акту приема-передачи.
Дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ стороны дополнили договор пунктом 3.18, которым установили гарантийные сроки на внутренние сети и коммуникации, внутреннюю и наружную отделку (в том числе отделку мест примыкания на террасе второго этажа), конструктивные элементы жилого дома. Гарантийный срок составляет 8 месяцев с даты регистрации покупателем права собственности и распространяется как на материалы, так и на работы.
В случае выявления покупателем недостатков в период действия гарантийного срока покупатель вправе требовать у продавца устранить недостатки силами и средствами продавца в течение 10 рабочих дней с момента направления соответствующего требования.
В случае причинения Покупателю ущерба в связи с неисправностями объекта гарантийной ответственности в период гарантийного срока, продавец обязан возместить причиненный покупателю ущерб в течение 5 рабочих дней с даты направления Продавцу уведомления с приложением подтверждающих причинение ущерба документов.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика была направлена претензия с перечнем выявленных недостатков:
наличие щелей в местах примыкания витражей к колонам(зимний сад);
не исправны уличные фанари -требуется замена 2 шт.;
не исправна дверная ручка в служебное помещение;
наличие протекания крыши при входе в дом а также по всему периметру дома;
отсутствие стеклянной детали осветительного прибора (люстра) в бане;
повреждение стекла (зимний сад)-требуется замена;
не исправна балконная дверь (при открытии) в спальне второго этажа-требуется замена;
обнаружено масляное пятно на входе в жилой дом-требуется шлифовка пола;
не исправна балконная дверь (при закрытии) в спальне второго этажа-требуется замена;
наличие щелей у входной двери.
Истец указывает, что ответчик устранил ряд недостатков, однако не устранил протекание крыши, указанное в пункте 4 претензии.
Представители ответчика указывают, что ответчик никаких работ не проводил, более того к нему не обращались за устранением недостатков дома в гарантийный период.
В подтверждение проведения работ по устранению недостатков истцом не представлено актов выполненных работ, или иных доказательств. Выявив недостатки, истец не связался с продавцом (ответчиком) не пригласил его для совместного осмотра недостатков и составления Акта. Сам истец также не пригласил независимого специалиста и не зафиксировал выявленные недостатки. Таким образом, заявление истца о наличии недостатков жилого дома, выявленных в гарантийный период, голословно.
В доказательство протекания крыши истец представил фотографии, однако определить что они были сделаны в гарантийный период не представляется возможным.
Ответчик обоснованно обращает внимание суда на то, что претензия была направлена истцу по неверному адресу, что исключало ее доставление адресату.
Таким образом, истцом не представлено относимых и допустимых доказательств выявления недостатков жилого дома в гарантийный период.
Из представленного истцом Протокола осмотра доказательств – переписки в мессенджере между ФИО1 и ФИО16 (как пояснили стороны ФИО7) следует, что 21.06.2021г. истец направил ФИО7 дефектовку по дому с перечнем работ, которые необходимо провести, в которой указаны совершенно иные работы не относящиеся к гарантийным обязательствам. Ознакомивший с перепиской суд приходит к выводу, что между Истцом и ФИО7 (либо юридическим лицом, которое представлял ФИО7) заключен договор об оказании услуг, в рамках которого ФИО1 обращался для выполнения работ по дому и земельному участку. Из переписки следует, что в июле 2021 года велись работы на террасах сторонней бригадой, не ответчиком, которые пробили 12 плиток на террасе из-за чего текла вода внутрь помещения. ДД.ММ.ГГГГг. истец отправил ФИО7 фотографии свесов крыши, под которой замерзла вода и образовались «сосульки». ДД.ММ.ГГГГ установили, что не был включен кабель прогрева, вследствие чего произошел прорыв лотков. В январе 2022 года установили, что при проведении работ ранее не соединили дренажную трубу. И далее вплоть до 2023 года истец вел переговоры с ФИО7, а тот направлял бригаду для устранения протеканий крыши.
Доказательств того, что ФИО7 действовал от лица ответчика ФИО4 суду не представлено.
При этом ответчику за весь этот период единожды была направлена формальная претензия, которая не была ему вручена из-за некорректно указанного адреса.
В 2023 году (спустя полтора года) истец приступил к работам по замене настила террас и проведению иных строительных работ.
С этой целью истцом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор подряда с ИП ФИО3(л.д. 29-32), составлена Смета работ (Приложение № к договору). Стоимость работ составила 5 127 659 рублей. Оплата произведена истцом в полном объеме (л.д. 35-36). Дополнительно истцом для проведения работ приобретались строительные материалы, всего на общую сумму 3 116 726 рублей, что истец подтвердил кассовыми чеками и платежными документами (л.д. 37-79).
В подтверждение выявленных недостатков и этапов проведения работ по их устранению истцом представлены фотоматериалы.
30.11.2023г. межу ИП ФИО3 и ФИО1 подписан акт приема-передачи работ по договору подряда (л.д. 33-34).
Истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено требование, в котором он сообщил ответчику, что устранил недостатки дома в виде протекания крыши собственными силами и попросил выплатить выставленный подрядчиком счет на сумму 5 127 659 рублей. Ответчик выплачивать заявленную сумму отказался, поскольку ранее к нему покупатель не обращался.
Для определения целесообразности проведения строительных работ и причин возникновения недостатков жилого дома ответчик обратился к специалисту.
Из предоставленного ответчиком в материалы дела заключения эксперта ООО «Столичный центр судебных экспертов» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что определить давность образования данных недостатков не представляется возможным, так как отсутствует задокументированное доказательство передачи Объекта недвижимости (жилого дома) с дефектами, которые были бы зафиксированными сторонами при подписании Передаточного акта. Следовательно, обнаруженные Покупателем недостатки вероятнее всего возникли в процессе эксплуатации, и носят эксплуатационный характер.
Отображенные на представленных фотоматериалах повреждения зафиксированы в разное время года (часть снимков в холодное время, часть снимков в теплое время), что свидетельствует о том, что недостатки появлялись постепенно в процессе эксплуатации.
В результате установлено, что отсутствует возможность подтверждения возникновения отображенных на фотографиях повреждений из-за неисправности тех частей/конструкций/коммуникаций жилого дома, на которые распространялась гарантия.
Из-за невозможности установления давности образования недостатков, перечисленных в претензии от 11.01.2022г., и носящих признаки нарушения требований к безопасной эксплуатации со стороны находящихся лиц в жилом доме, можно сделать вывод о том, что данные недостатки не относятся к гарантийному случаю.
Допрошенный в судебном заседании специалист ООО «Столичный центр судебных экспертов» ФИО2, дал пояснения, что определить давность перечисленных недостатков не представляется возможным, поскольку истцом не предоставлен акт осмотра дома на момент возникновения недостатков, не предоставлены иные заключения.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3, указал, что между ним и истцом ФИО1 быд заключен договор подряда, в соответствии с которым он должен был выполнить демонтажные, монтажые работы по ремонту жилого дома ФИО12 О существующих недостатках истец сообщил ему за год до начала работ. Так же ФИО1 пояснил, что о ходе работ сообщать нужно ФИО6.
У суда отсутствуют основания не доверять показаниям специалиста ФИО2, его показания последовательны, согласуются между собой, не противоречат объяснениям представителя ответчиков и представленным в материалы дела доказательствам.
Оценивая показания свидетеля ФИО3, суд считает необходимым отнестись к ним критически в части выявленных недостатков в гаранитийный период, так как показания свидетеля в указанной части противоречат показаниями вышеуказанного специалиста и письменными доказательствами.
Согласно ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающее права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.
Поведение истца по отношению к ответчику суд находит недобросовестным, поскольку ответчику должным образом претензия направлена не была, истец имел возможность связаться с продавцом по телефону, в том числе через посредника ФИО7 оформлявшего сделку, однако этого не сделал, самостоятельно проводил строительные работы в доме, в конечном счете затратив внушительную сумму.
Требования истца о компенсации ему затрат на строительные работы являются не обоснованными, поскольку при заключении договора купли-продажи и передаче объекта недвижимости, последний отвечал качествам и требованиям, содержащимся к указанному товару в договоре. В Акте приема-передачи не были отражены недостатки жилого дома.
В пункте 2 Акта зафиксировано, что Продавец передал в собственность Покупателю, а Покупатель принял у Продавца объекты недвижимости в том состоянии, как он есть на день подписания настоящего Акта. Покупатель подтверждает отсутствие каких-либо претензий к Продавцу по Договору купли-продажи в отношении объектов недвижимости.
Из переписки между Истцом и ФИО7 следует, что на объекте велись работы по устранению протекания крыши еще до сделки купли-продажи и продолжались после передачи дома покупателю, то есть истцу о ведении этих работ было известно и он был согласен приобрести дом в существующем состоянии.
Суд приходит к выводу, что дальнейшее протекание крыши возникло из-за несоблюдения особенностей эксплуатации жилого дома, а также вследствие некачественных работ сторонней подрядной организацией. Вместе с тем истцом не представлено доказательств необходимости и целесообразности проведения строительных работ в заявленном объеме.
С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что продавец действовал добросовестно, при заключении сделки предоставил покупателю всю имеющуюся на момент заключения сделки информацию, ответчиком не доказано возникновение недостатков дома по вине продавца, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, а так же процентов в полном объеме
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО4 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, процентов оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2025 года.
Судья Е.С. Ажеева