Дело № 2-179/2025

УИД №44RS0005-01-2025-000104-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2025 года г. Буй, Костромской обл.

Буйский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Одинцовой Ю.Ю.

при секретаре судебного заседания Перской Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буйского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации Буйского муниципального района Костромской области, ФИО1 о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка №,

установил:

Буйский межрайонный прокурор, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации Буйского муниципального района, ФИО1, в котором просил признать недействительными пункты 6.2, 6.5 договора аренды земельного участка №, заключенного между администрацией Буйского муниципального района Костромской области и ФИО1 в части слов «или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

Требования мотивированы тем, что в рамках проведения проверки исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прокуратурой изучены договора аренды земельных участков, заключенные между ответчиком и гражданами, в результате чего выявлены нарушения действующего законодательства. Так между администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №1810 от 14 октября 2022 года, в соответствии с которым ФИО1 предоставляется в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства. Данный земельный участок расположен на территории Центрального сельского поселения Буйского муниципального района <адрес>, государственная собственность на который не разграничена. При проверке договора аренды земельного участка № установлено, что договор не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку п. 6.2 и п. 6.5 договора, заключенного сроком на 20 лет, предусматривают возможность одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя. Вместе с тем действующим законодательством предусмотрена возможность расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, только на основании решения суда. Действующим земельным законодательством прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке. В этой связи условие договора аренды, предусматривающее возможность одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя, является ничтожным. Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, негативным образом отражается на стабильности и устойчивости гражданского оборота в области земельных отношений. Наличие в договоре аренды незаконных условий, ущемляющих права арендатора земельного участка, может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендатора, что в свою очередь создаст нарушение права муниципального образования – Буйского муниципального района Костромской области на включение земельного участка в гражданский оборот и получение стабильной арендной платы за использование данного земельного участка. Указанное послужило поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.

В судебном заседании помощник Буйского межрайонного прокурора Шубина А.В. исковые требования поддержала по основаниям указанным в заявлении.

Ответчик администрация Буйского муниципального района Костромской области в судебное заседание своего представителя не направили, извещены надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства, в адрес суда направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не присутствовала, извещена надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка площадью <данные изъяты>., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный земельный участок расположен на территории Буйского муниципального района, государственная собственность на который не разграничена.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункта 6.2 указанного договора аренды, досрочное расторжение договора или односторонний отказ от договора по инициативе арендодателя возможны в следующих случаях:

- при задержке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (6.2.1);

- при использовании Участка с существенным нарушением условий Договора либо с неоднократными нарушениями (6.2.2);

- при использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использование (6.2.3);

- при использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (6.2.4);

- при использовании участка, которое приводит к порче земель (6.2.5);

- при невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (6.2.7);

- при неиспользовании Участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а так же времени, в течение которого Участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (6.2.8);

- при изъятии Участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ (6.2.9);

- в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (6.2.10).

Согласно п. 6.5 указанного договора аренды, досрочное расторжение Договора или односторонний отказ от Договора по требованию Арендодателя по основаниям, указанным в пунктах 6.2.3 и 6.2.4, не допускаются в период полевых сельскохозяйственных работ, в иных, установленных федеральными законами случаях.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, в рамках проверки исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прокуратурой выявлены нарушения действующего законодательства.

Так, при проверки указанного договора аренды земельного участка установлено, что договор не соответствует требованиям ст. 22 ЗК РФ, ст.ст. 421, 422, 432 ГК РФ, поскольку в него внесены условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя, тогда как досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, возможно только по решению суда.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд прокурора с настоящим иском.

Суд полагает, что требования искового заявления являются обоснованными.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. l ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В ст. 619 ГК РФ указаны случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Как следует из разъяснений, данных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из вышеизложенного следует, что досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условия договора, содержащие право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (пункты 6.2 и 6.5 договора аренды), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, негативным образом отражается на стабильности и устойчивости гражданского оборота в области земельных отношений. Наличие в договоре аренды незаконных условий может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендодателя.

То обстоятельство, что в пункте 6.4 договора аренды указано на то, что «если иное не предусмотрено федеральным законодательством, досрочное расторжение Договора, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию Арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении Договора его Арендатором. Условия об односторонне отказе от Договора в данном случае не применяются», не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку изначально, условия, которые не соответствуют закону, не должны включаться в договор.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

При указанных обстоятельствах, отсутствие возражений от ответчиков по существу спора, суд приходит к выводу об удовлетворении требований прокурора. Признание недействительными указанных пунктов договора не влечет недействительность договора аренды в целом, переоформлять договор не требуется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Буйского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации Буйского муниципального района Костромской области, ФИО1 о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка № удовлетворить.

Признать недействительным пункт 6.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 в части слов «или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

Признать недействительным пункт 6.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 в части слов «или односторонний отказ от Договора по требованию Арендодателя».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Буйский районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий Ю.Ю.Одинцова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 февраля 2025 года