Дело № 2-849/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 22 мая 2025 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 (далее – ответчики) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, мотивируя заявленные требования тем, что на основании свидетельств о праве на наследство по закону ФИО1 принадлежит 2/9 доли на праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 70,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и 1/9 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 466 кв. м, расположенный по тому же почтовому адресу.

Собственником иных долей являлась ФИО2, которая посредством нотариуса ШСЛ обратилась к ФИО1 с заявлением от 08.11.2024, в котором содержалось намерение продать 4/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, и 5/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок за общую цену в размере 500 000,00 руб., а также предложение сообщить о своем желании либо отказе приобрести указанные доли. Содержалось такое условие о том, что если ФИО1 не осуществит права преимущественной покупки в течение месяца, указанные доли будут проданы другому лицу.

ФИО1 всегда имела намерение сохранить за собой ранее принадлежавшие ее и ФИО2 родителям соответствующие доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок под ним, о чем неоднократно сообщала ФИО2

Заявление ФИО2, направленное посредством нотариуса ШСЛ почтовым отправлением (№), ФИО1 получила 15.11.2024.

От реализации преимущественного права покупки продаваемых ФИО2 соответствующих долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок ФИО1 не отказывалась.

10.01.2025 от ФИО3 ФИО1 узнала, что 10.12.2024 заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве собственности на жилой дом, удостоверенный нотариусом нотариального округа город Омск ШСЛ, номер в реестре нотариуса №, по условиям которого ФИО3 купила у ФИО2 соответствующие доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Поскольку договор совершен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения месяца с момента извещения, постольку нарушено преимущественное право ФИО1 на приобретение соответствующих долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Платежеспособность истца ФИО1 подтверждается внесением стоимости долей в размере 500 000,00 руб. на специальный счет в управлении судебного департамента в <адрес>.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит осуществить перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве собственности на жилой дом, удостоверенный нотариусом нотариального округа <адрес> ШСЛ, номер в реестре нотариуса № от 10.12.2024 в отношении 4/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 70,2 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, (далее – спорные доли на жилой дом) и 5/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 466 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищных нужд под строение, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <адрес> (далее – спорные доли на земельный участок), с ФИО3 на ФИО1 .

Истец ФИО1, ее представитель ФИО4, действующий на основании доверенности в судебном заседании требования поддержали по заявленным в иске основаниям.

При этом истец дополнительно пояснил, что когда она (ФИО1) получила извещение о продаже долей, с рабочего номера телефона <***> или 24-88-15) позвонила нотариусу в нотариальную контору, сообщила о своем намерении выкупить долю, на что было сообщено о том, что перезвонят на оставленный номер сотового телефона, но так и не перезвонили.

Из пояснений представителя истца следует, что спорный жилой дом являлся собственностью родителей ФИО1 и ФИО2

ФИО2 в спорном доме не проживала и не нуждалась в нем, поэтому выставила свою долю на продажу. Весной 2024 года истец получила сообщение от ФИО2 о продаже доли. Спорный дом для ФИО1 это единственное жилье. Дом хотели продать за три миллиона и разделить деньги пополам, но идея не реализовалась. В августе 2024 умерла мать ФИО1 и ФИО2, на ее похоронах последняя заявила, что будет продавать свои доли. 15.11.2024 истец получил уведомление от нотариуса, после чего связалась со своей сестрой ФИО2, попросила документы на дом, которые предоставлены в виде фотокопий. 10.01.2025 истец получил письмо от ФИО3, содержащее предложение выкупе оставшейся у нее доли за 250 000,00 руб. В этот момент истцу стало понятно о продаже ФИО2 своих долей. Полагают, что со стороны ответчика имело место быть злоупотребление правом, в чем была оказана помощь со стороны третьих лиц путем оформления договора купли-продажи до истечения месячного срока. Истец не успела дать согласие на приобретение долей, не успела воспользоваться своим правом преимущественной покупки. В результате чего нарушены права истца, сделка совершена в обход воли истца. С момента получения уведомления и до заключения сделки истец был временно нетрудоспособен, проходил лечение.

В судебном заседании ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений на исковое заявление, из которых следует, что как добросовестный покупатель выполнила все условия и обязательства по договору купли-продажи.

03.11.2024 ФИО3 с супругом приехали на просмотр дома, продавец ФИО2 все показала, объяснила.

06.11.2024 ФИО3 заключила договор аванса с агентством недвижимости ООО «Милана-Риэлт» г. Омска о покупке спорных долей жилого дома и земельного участка.

08.11.2024 ФИО3 и ФИО2 приехали к нотариусу ШСЛ, чтобы передать документы и оформить нотариальное уведомление остальным сособственникам в общей долевой собственности. Расходы за действия нотариуса, нотариальное уведомление и отправку заказным письмом посредством Почты России ФИО3 М.А. полностью оплатила.

10.12.2024 в назначенное нотариусом ФИО5 время, ФИО3 и ФИО2 приехали для совершения нотариальной сделки, заключения договора купли-продажи дома и земельного участка в общей долевой собственности. Все обязанности и обязательства по договору купли-продажи покупатель ФИО3 выполнила.

Полагает, что исковые требования о переводе прав и обязанностей на истца не подлежат удовлетворению, поскольку ФИО1, заблаговременно зная о продаже долей с апреля 2024 г., злоупотребила своим правом, преднамеренно уклонялась от покупки спорных долей, при этом продавая свои доли в этом же доме по завышенной стоимости.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений на исковое заявление, из которых следует, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований, поскольку позиция ФИО1 о нарушении права преимущественной покупки долей и лишении возможности участвовать в совершении сделки купли-продажи не соответствует действительности, а действия истца представляют собой злоупотребление правом. Соответствующие доли в праве собственности на дом и земельный участок ФИО2 с сестрой ФИО1 приобрели в порядке наследования от отца, а также по договору дарения от матери (ФИО6), которая также унаследовала доли в праве на недвижимость от отца.

ФИО2 предлагала ФИО1 совместно продать дом и участок целиком. ФИО1 на это предложение ответила отказом. Позднее ФИО2 предложила истцу выкупить свою долю, но она снова отказалась. В результате чего ФИО2 была вынуждена обратиться в агентство недвижимости, чтобы они помогли осуществить сделку по продаже долей в праве собственности на дом и участок. Договор с агентством недвижимости заключен 22.05.2024, на тот момент в спорном доме никто не жил (мать проживала вместе с ФИО2). Специалист по недвижимости, которая занималась сделкой, неоднократно пытался связаться с ФИО1, предлагал ей выкупить доли, но она отказывалась и даже в ответ предложила ФИО2 выкупить ее доли по завышенной цене - за 1 500 000,00 руб. В процессе работы с агентством недвижимости по этой сделке, произвели публикацию объявления о продаже доли на сервисе «Авито», указав в итоге ту цену, за которую ФИО2 продала доли ФИО3 (500 000,00 руб.). Через некоторое время после публикации объявления на том же ресурсе опубликовано объявление о продаже долей, принадлежащих ФИО1, по цене 1 500 000,00 руб. После того, как был найден покупатель на доли, обратилась к нотариусу, который и осуществил сделку. ФИО1 знала о намерении ФИО2 продать доли и об условиях, на которых их можно приобрести, причем значительно ранее той даты, когда она получила извещение от нотариуса. Соответственно, она имела возможность принять решение об участии в этой сделке, если бы действительно имела такое намерение. Однако она этой возможностью не воспользовалась, потому что не собиралась приобретать принадлежащие ФИО2 доли, а ее обращение в суд последовало только после того, как сменился собственник. За все время, как она вступила в наследство и приобрела право собственности на дом и земельный участок, ФИО1 не принимала никакого участия в оплате и содержании принадлежащего ей имущества. Из чего можно сделать вывод, что она не имела интереса в пользовании домом и земельным участок, а ее обращение в суд преследует только цель причинить вред ФИО7 и ее законным интересам.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, нотариальная палата Омской области, ФИО8, при надлежащем уведомлении участия в судебном заседании не принимали, возражений относительно заявленных требований не представили.

В судебном заседании нотариус ШСЛ возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений на исковое заявление, из которых следует, что процедура удостоверения сделки по купле-продаже спорных долей выполнена в соответствии с требованиями закона.

Также нотариус дополнительно пояснил, что истец надлежаще уведомлен о продаже вторым сособственником долей, однако в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не обратился к нотариусу, не изъявил желание на приобретение данных долей, никаких мер не принял по выкупу доли. Все документы, в том числе, о передаче заявления оформлены в соответствии с законодательством.

Действующий на основании доверенности представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Милана-Риэлт» ГНЮ, опрошенная ранее в качестве свидетеля, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая, что является риэлтором ООО «Милана-Риэлт», ФИО2 обратилась в агентство недвижимости в июне 2024 года с просьбой продать принадлежащие ей доли в недвижимом имуществе. Заключив договор на оказание услуг, позвонили истцу с предложением о выкупе долей либо о совместной продаже объекта недвижимости, для чего пригласили в офис агентства недвижимости. В июле 2024 года офис истец приезжала, но до офиса не дошла, на телефонные звонки не отвечала, а в последующем номер телефона заблокировала. Через месяц объявления о продаже долей выставлены на Интернет-сайтах. Позже истец тоже выставляла объявление о продаже своих долей на сайте за 1 500 000,00 руб. Уведомление о продаже долей направлялось нотариусом, в данные действия не вмешивалась, поскольку это находится в зоне ответственности нотариуса. Отказ от покупки доли истец не давал, просто проигнорировал предложение.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, свидетелей, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с положениями статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенного материального права или реальная защита законного интереса истца.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 на основании свидетельств о праве на наследство по закону принадлежит 2/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 70,2 кв. м, и 1/9 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 466 кв. м, расположенные по адресу: <адрес> (том 1 л.д.7, 8, 9, 10).

ФИО2 принадлежало 4/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 70,2 кв. м, и 5/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 466 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

Сособственнику ФИО8 принадлежит 1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 70,2 кв. м, и 1/3 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 466 кв. м, расположенные по адресу: <адрес> (том 1 л.д.21-24, 25-30 141-146).

08.11.2024 ФИО2 обратилась к нотариусу по вопросу передачи заявления совладельцам жилого дома и земельного участка ФИО8 и ФИО1 о продаже спорных долей.

08.11.2024 от имени ФИО2 оформлены указанные заявления и переданы вышеуказанным совладельцам (реестры №) через Акционерное общество «Почта России».

ФИО1 и ФИО8 разъяснено, что если они не осуществят право преимущественной покупки в течение месяца, указанное имущество будет продано другому лицу (том 1 л.д.94, 95).

Названное заявление направлено нотариусом ШСЛ в адрес ФИО1 11.11.2024 по адресу: <адрес>, и получено последней 15.11.2024, что стороной истца и не оспаривалось (том 1 л.д.11-13, 52, 53-54).

10.12.2024 между ФИО2 и ФИО3 нотариусом ШСЛ удостоверен договор купли-продажи спорных долей за номером реестр №.

Регистрация перехода права собственности на ФИО3 произведена 11.12.2024, что следует из Выписки из ЕГРН.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 246 ГК РФ определяет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статья 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Закрепляя правило о том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (т.е. не сособственнику данной вещи) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, закон устанавливает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и только если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение установленного срока (один месяц) со дня извещения или в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Целью приведенных норм является консолидация права собственности, поэтому заложенный в них алгоритм допускает продажу доли постороннему лицу, только если остальные участники общей долевой собственности не купили эту долю в течение месяца (абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Данный срок обеспечивает баланс интересов сособственников: предоставляя одному из них преимущественное право, закон ограничивает реализацию этого права разумным сроком, охраняя тем самым законный интерес второго сособственника на отчуждение доли. Иначе сособственник, желающий распорядиться своим имуществом, был бы вынужден неопределенно долго ожидать решения другого сособственника, а тот мог, формально выражая намерение воспользоваться преимущественным правом, не предпринимать реальных действий по его реализации и не заключать договор.

Как отмечено Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 28.09.2023 № 2303-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан ФИО9 и ФИО10 на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса о соблюдении срока приобретения доли в рамках реализации преимущественного права покупки сам по себе факт согласия лица, обладающего названным правом, на приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

По смыслу указанных положений основной целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

Исходя из позиции, сформированной в определении Конституционного Суда РФ от 29.09.2015 № 2013-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО11 на нарушение ее конституционных прав рядом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» положения пункта 5 статьи 10, пунктов 2 и 3 статьи 250 ГК РФ устанавливают презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений и обеспечивают защиту прав и баланс интересов всех участников долевой собственности, в том числе посредством предоставления участнику долевой собственности, имеющему необходимые денежные средства и желающему воспользоваться преимущественным правом покупки, необходимого периода (месячного срока) для заключения соответствующего договора купли-продажи.

Вместе с тем, эти положения не освобождают стороны судебного разбирательства от обязанности доказывания соответствующих фактов и обстоятельств.

Таким образом, для удовлетворения заявленных требований суду надлежало установить такие юридически значимые обстоятельства, как извещение ФИО2 ФИО1 о продаже спорных долей, согласие ФИО1 на приобретение спорных долей, а также реализация преимущественного права покупки в течение месяца, т.е. до 15.12.2024.

В ходе судебного разбирательства установлено, что получив нотариально удостоверенное заявление ФИО2 о продаже спорных долей 15.11.2024, ФИО1 не интересовалась судьбой спорных долей.

Суд полагает недостаточным одного только желания на приобретение спорных долей, подтвержденного опросом свидетеля ФИО12

Доказательств реальных действий для реализации преимущественного права покупки ФИО1 не представлено: доказательств обращений к нотариусу как устного, так и письменного материалы дела не содержат.

Довод исковой стороны о том, что после получения извещения от нотариуса ФИО1 связалась с последним посредством телефонного звонка, совершенного с абонентских номеров телефонов «№» или «№» на абонентский номер телефона «№», опровергается поступившей по запросу суда детализацией входящих соединений по абонентскому номеру телефона «№» за период с 15.11.2024 0:00:00 по 18.12.2024 23:59:59, а также представленной нотариусом ШСЛ детализации звонков абонента «+№», в период с 15.11.2024 по 18.12.2024, из которых усматривается отсутствие в перечне входящих соединений с озвученных истцом абонентских номеров телефонов «№», «№» (том 1 л.д.248-252, 221-226, том 2 л.д.2-4).

Доказательств осуществления ФИО1 телефонного звонка с иного абонентского номера телефона в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, как следует из пояснений истца, о заключении договора купли-продажи спорных долей стало известно от ответчика ФИО3, в январе 2025 года, тогда как переписка в мессенджере свидетельствует о возможности ФИО1 интересоваться судьбой заявления ФИО2

Довод исковой стороны относительно того, что по причине систематического прохождения лечения и нахождения на больничном (том 1 л.д.159, том 2 л.д.14, 15, 16-18) ФИО1 не могла осуществить действия на приобретение продаваемых ФИО2 долей, судом отклоняется за необоснованностью, поскольку листок временной нетрудоспособности представлен за период с 02.12.2024 по 16.12.2024, тогда как и после указанного периода каких-либо действий ФИО1, направленных на реализацию преимущественного права покупки, не совершено.

Сам по себе факт временной нетрудоспособности истца и прохождения им амбулаторного лечения не исключает возможности реализовать преимущественной право покупки на предложенных ФИО2 условиях.

Наряду с указанным, исковой стороной не представлено доказательств наличия финансовой возможности для приобретения спорных долей, напротив, из показаний свидетеля ФИО12, истца ФИО1 следует, что денежных средств не хватало, их требовалось подкопить, а также до получения нотариально удостоверенного заявления ФИО2 о продаже спорных долей, был предложен вариант приобретения спорных долей за счет средств материнского капитала, принадлежащего дочери истца.

ФИО1, достоверно зная о стоимости спорного имущества (500 000,00 руб.), не была лишена возможности исполнить свои обязательства путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

Сам факт нахождения на депозитном счете УСД по Омской области денежных средств, внесенных в момент предъявления искового заявления, не свидетельствует о наличии финансовой возможности в период месячного срока, отведенного законом для реализации преимущественного права покупки.

Действуя добросовестно, истец не была лишен возможности в установленный срок обратиться к нотариусу с заявлением о принятии предложения по выкупу долей, принадлежащих ФИО2, определив время и место совершения сделки, однако таких действий не предприняла.

Таким образом, суд приходит к выводу, что совокупностью доказательств подтверждается надлежащее уведомление ФИО1 о продаже спорных долей, а также отсутствие реальных действий ФИО1, направленных на заключение договора купли-продажи спорных долей, т.е. реализации права преимущественной покупки на предложенных условиях в течение месяца с даты получения уведомления.

Принимая во внимание требования закона, правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что сам факт совершения сделки купли-продажи спорных долей в срок до истечения месячного срока, не может влечь перевода прав покупателя на истца, поскольку истец в установленный законом месячный срок, при надлежащем уведомлении, не совершила каких-либо действий по реализации преимущественного права покупки, что свидетельствует о фактическом отказе от такого права.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 , <данные изъяты> к ФИО2, <данные изъяты>, ФИО3, <данные изъяты>, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья подпись А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение составлено 05.06.2025.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>