Судья Севодина О.В. УИД 39RS0020-01-2022-001317-29
дело № 2-120/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-3831/2023
4 июля 2023 года г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Мариной С.В.
судей Куниной А.Ю., Поникаровской Н.В.
при помощнике судьи Лемех М.Ю.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО19 на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 17 марта 2023 года по иску ФИО19 к администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» о признании недействительным и незаключенным договора аренды земельного участка
Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., возражения представителя администрации Светлогорского городского округа ФИО20, полагавшей решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А:
ФИО19 обратилась в суд с иском о признании недействительным с момента его заключения и незаключенным договора аренды № 34/07-2016 земельного участка с КН № общей площадью 2500 кв.м, для эксплуатации магазина.
В обоснование иска указано, что ФИО19 является наследником к имуществу после смерти своей матери ФИО1 которой на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: гор. <адрес>
Нежилое помещение было образовано в счет принадлежащих ФИО21 долей в праве общей долевой собственности в объекте – здание материального склада, расположенного на земельном участке с КН КН №.
06.09.2016 между администрацией МО «Светлогорский район» и долевыми собственниками объекта – склада: ФИО2 ФИО22, ФИО23 и ФИО24 был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет арендаторам из земель государственной собственности в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в границах, согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора.
Однако, в составе документов на заключение договора аренды, отсутствует кадастровый паспорт земельного участка.
Таким образом, истец полагает, что ответчик ввел в заблуждение ее мать ФИО3., которой на день подписания договора было 96 лет, относительно предмета договора.
Обращает внимание, что граница земельного участка на момент заключения договора аренды не была установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Истец считает, что вопреки требованиям закона, ответчик передал ФИО4. фактически не земельный участок, а декларативное право на территорию площадью 2500 кв.м., которая представляет собой иной земельный участок, и не связан с объектом недвижимости, собственником которого изначально являлась мать истца, затем истец.
Отсутствие границ у спорного земельного участка и не соответствие его формы и месту расположения, являются существенными нарушениями, что является основанием для расторжения договора аренды.
Кроме того, на спорном земельном участке, который предоставлен в аренду по договору от 06.09.2016, расположено нежилое здание с КН №, собственником которого является ФИО25
Данное здание не было учтено ответчиком при предоставлении земельного участка в аренду ФИО5 и третьим лицам в 2016 году, чем нарушаются их права как арендаторов. Также данное обстоятельство свидетельствует о недействительности договора аренды, в который не включена ФИО25
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, дополнив их требованиями о признании договора аренды земельного участка от 06.09.2016 № 34/07-2016 незаключенным по тем основаниям, что земельный участок не индивидуализирован, и ничтожным, поскольку нарушает права третьих лиц (ФИО25, арендаторов по договору, в том числе, и истца) (т. 3 л.д. 77-78).
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена ФИО25
17 марта 2023 года Светлогорским городским судом Калининградской области постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.
С решением суда не согласился истец, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении иска.
Податель жалобы в апелляционной жалобе и дополнениях к ней повторяет свою правовую позицию, изложенную в иске, продолжает настаивать на удовлетворении иска.
Обращает внимание, что судом первой инстанции не были рассмотрены заявленные ею требований о признании договора аренды ничтожной сделкой. Приводит доводы о том, что договор аренды был заключен с нарушением требований земельного законодательства, в аренду мог быть предоставлен участок, границы которого уточнены и отсутствие границ участка является основанием для отказа в его предоставлении.
Также податель жалобы продолжает ссылаться на незаключенность договора аренды земельного участка, ссылаясь также на отсутствие границ участка и непроведение в отношении участка работ по его индивидуализации и уточнению границ. Полагает, что поскольку между сторонами не было достигнуто соглашения по всем существенным условиям договора, такой договор в силу положений статьи 432 ГК РФ считается незаключенным.
Не согласна с выводами суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, считает, что заявленное третьим лицом ходатайство не подлежало удовлетворению
В суд апелляционной инстанции явился представитель администрации Светлогорского городского округа Султанбекова Р.Р.
Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.
В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителя администрации, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения принятого по делу решения.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 13.05.1998 между АО закрытого типа «Гражданстрой» (продавец) и ФИО26, ФИО27 (покупатели) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили в совместную собственность центральный склад материалов - одноэтажное кирпичное строение, полезной площадью 395,7 кв.м и склад для хранения баллонов - кирпичное одноэтажное строение, полезной площадью 6,7 кв.м, находящиеся по адресу: <...> расположенные на земельном участке мерою 0,25 га, согласно прилагаемого плана земельного участка. Покупатели поставлены в известность о том, что прилагаемый план отражает фактическую территорию площадью 0,25 га. При правовой регистрации земельных отношений площадь участка и его границы будут установлены органами местного самоуправления. Покупатели обязаны обратиться в органы местного самоуправления для оформления прав на земельный участок (т. 1 л.д. 133).
01.10.1998 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Светлогорского городского округа (арендодатель) и ФИО26, ФИО27 (арендатор) был заключен договор на передачу в аренду городских земель № 0108/98, по условиям которого на основании постановления главы администрации Светлогорского городского округа от 01.10.1998 № 509 «Об изъятии у АОЗТ «Калининградстрой» части земельного участка по Калининградскому проспекту и предоставлении его ФИО26, ФИО27» арендодатель предоставил арендатору земельный участок на праве аренды сроком на 15 лет с 01.10.1998 площадью 0,25 га по адресу: гор. <адрес>. Цель назначения участка – эксплуатация строения (т. 1 л.д. 113).
Приложением к договору аренды земельного участка является план расположения земельного участка, подписанный председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Светлогорского городского округа и главным архитектором гор. Светлогорска (т. 1 л.д. 121).
07.11.2011 ФИО19 (истец по настоящему делу) по договору купли-продажи были приобретены в собственность 188/1000 и 182/1000 доли в праве собственности на материальный склад общей площадью 395,7 кв.м., который расположен по адресу: гор. <адрес>
Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок площадью 2500 кв.м из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «эксплуатация здания магазина», расположенный по адресу: гор. <адрес> поставлен на кадастровый учет 01.10.1998 с КН №. Собственником земельного участка с 07.04.2022 является МО «Светлогорский городской округ» Калининградской области.
В соответствии с соглашением от 11.03.2013 права и обязанности по договору аренды на передачу в аренду городских земель от 01.10.1988 № 0108/98 полностью и на весь срок действия договора аренды переданы долевым собственникам объекта недвижмиости, расположенного на указанном участке, ФИО23, ФИО28, ФИО22, ФИО19, ФИО29 Данное соглашение в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области.
По договору дарения от 24.04.2014 ФИО19 (даритель, дочь) безвозмездно передала в собственность ФИО6 (одаряемая, мать) вышеуказанные доли (182/1000 и 188/1000) в праве собственности на материальный склад (т. 3 л.д. 18).
Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 08.12.2015 по иску ФИО7. судом принято решение о прекращении за ФИО8., ФИО22, ФИО24, ФИО23 право общей долевой собственности на здание материального склада общей площадью 395,7 кв.м и выделе в собственность ФИО9 - из общего имущества 182/1000 и 188/1000 доли в натуре в виде нежилого помещения площадью 72,1 кв.м и 74,2 кв.м, ФИО22 - из общего долевого имущества 95/1000 доли в натуре в виде изолированного нежилого помещения общей площадью 37,6 кв.м, ФИО24 – 369/1000 доли в натуре в виде изолированного нежилого помещения площадью 45,5 кв.м и изолированного нежилого помещения общей площадью 100,7 кв.м, ФИО23 - из общего долевого имущества 166/1000 доли в натуре в виде изолированного нежилого помещения общей площадью 65,2 кв.м, состоящего из помещения шкафа склада площадью 50,1 кв.м помещения шкафа площадью 1,8 кв.м, помещения шкафа площадью 1,8 кв.м, помещения бытовой площадью 11,5 кв.м (т. 3 л.д. 113).
Решение суда вступило в законную силу 15.01.2016.
22.07.2016 на основании заявления ФИО10 ФИО23 администрацией МО «Светлогорский район» вынесено постановление о признании прекратившим действие договора на передачу в аренду городских земель № 0108/98, заключенного 01.10.1998 в отношении земельного участка с КН № расположенного по адресу: <адрес>, в связи с окончанием срока действия договора.
Этим же постановлением принято решение о предоставлении в аренду собственникам нежилого помещения земельного участка с КН № вид разрешенного использования – эксплуатация здания магазина, площадью 2500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 49 лет.
МУП «Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов» Светлогорского района поручено подготовить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с КН № (т. 1 л.д. 21).
06.09.2016 между администрацией МО «Светлогорский район» (арендодатель) и ФИО23, ФИО22, ФИО11, ФИО24 (далее – арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 34/07-2016, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендаторы приняли из земель государственной собственности в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в границах, согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора. Участок имеет следующие характеристики: КН №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация здания магазина, общая площадью участка – 2500 кв.м. (т. 1 л.д. 12).
Из приведенных обстоятельств следует, что 06.09.2016 был заключен договор аренды, в отношении ранее определенного земельного участка, а не нового земельного участка.
По условиям договора арендатор 1 (ФИО23) несет расходы по арендной плате за земельный участок в размере 166/100 от начисленной суммы арендной платы за земельный участок с момента предоставления земельного участка в аренду, то есть с 22.07.2016; арендатор 2 (ФИО22) несет расходы по арендной плате с 22.07.2016 в размере 95/1000 от начисленной суммы арендной платы; арендатор 3 (ФИО12 – с 22.07.2016 в размере 370/1000 от начисленной суммы; арендатор 4 (ФИО24) с 22.07.2016 в размере 369/1000 от начисленной суммы.
В силу пункта 8.2-8.3 договор одновременно является и актом приема-передачи участка арендатору. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, передается на государственную регистрацию в месячный срок со дня его подписания и вступает в силу с даты такой регистрации.
Из приложения № 1 подписанного сторонами, усматривается, что сумма арендной платы арендодателя ФИО13., исходя из 370/1000 доли в праве, составляет 54 408,68 рублей по сроку оплаты до 10.10.2016.
Об указанном размере арендной платы и сроках ее оплаты ФИО21 была уведомлена, что подтверждается ее подписью (т. 1 л.д. 18).
Арендатор ФИО21 ДД.ММ.ГГГГ умерла.
19.08.2022 нотариусом Пионерского нотариального округа Калининградской области выданы свидетельства о праве на наследство по закону, согласно которым наследником ФИО14. является ФИО19 (истец по настоящему спору).
Имущество, на которое выданы свидетельства, является нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> общей площадью 74,2 кв.м и помещение 2 общей площадью 72,1 кв.м (т. 1 л.д. 10-11).
Как следует из иска, ФИО19 были заявлены требования о незаключенности и недействительности договора аренды земельного участка с КН № № 34/07-2016 от 06.09.2016, сторонами которого являются администрация Светлогорского района и долевые собственники здания, расположенного в границах указанного земельного участка, ФИО23, ФИО22, ФИО15., ФИО24
Установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции не согласился с обоснованностью требований истца и не усмотрел правовых оснований для признания указанного выше договора аренды незаключенным и недействительным, с чем судебная коллегия соглашается.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч. 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Как следует из договора аренды, предметом такого договора является земельный участок с КН №, который прошел процедуру государственного учета. По сведениям ЕГРН участок внесен в ГКН 01.10.1998 с присвоением указанного выше кадастрового номера, в следующих характеристиках: площадь участка 2500 кв.м, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «эксплуатация здания магазина», адрес участка: <...> поставлен на кадастровый учет с КН №.
Следовательно, предмет договора аренды сторонами при заключении договора аренды был согласован.
Объект аренды был передан по данному договору, что подтверждает факт исполнения договора аренды сторонами.
Договором аренды определен срок аренды, цель предоставления участка, указаны ограничения прав, установлен размер арендной платы, приведен расчет арендной платы по каждому арендатору.
Указанный выше договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН 15.11.2016, номер государственной регистрации 39-39/003-39/003/005/2016-5482/2 установлено ограничение прав, указаны лица, в пользу которых установлено данное ограничение: ФИО24, ФИО16., ФИО22, ФИО23 (том № 1 л.д. 31-37).
Поскольку договор аренды фактически исполнялся сторонами, то он не может быть оспорен по основаниям незаключенности и ненадлежащему описанию объекта, в связи с чем, доводы стороны истца о незаключенности договора аренды правильно были признаны судом несостоятельными и не имеющие правового значения при разрешении спора.
При установленных по делу обстоятельствах, требование иска о признании договора аренды незаключенным было правильно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.
Как верно указал суд первой инстанции, по настоящему делу истцу был передан земельный участок, при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, суд первой инстанции правильно посчитал, что ФИО19 не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Само по себе отсутствие в ГКН сведений о геодезических границах земельного участка, переданного в аренду, не является основанием для признания такого договора незаключенным.
Следует обратить внимание, что, несмотря на отсутствие в ГКН сведений о проведенной геодезии в отношении данного участка, земельный участок имеет описание местоположения границ (указаны начальные и конечные точки, дирекционные углы, горизонтальное положение, кадастровые номера смежных участков (том № 1 л.д. 35).
Также следует обратить внимание, что приложение к ранее заключенному договору аренды земельного участка от 01.10.1998 № 509, заключенному между администрацией Светлогорского городского округа в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ФИО26, ФИО27 (арендаторы) содержит план расположения земельного участка, подписанный председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройству Светлогорского городского округа и главным архитектором гор. Светлогорска.
В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с КН № поставлен на кадастровый учет 01.10.1998. Раздел 3.2 выписки содержит сведения о характерных точках границы земельного участка, координаты точки 1: Х 379608,06, Y 1167755.29, точки 2: Х 379624, Y 1167765,43, точки 3: Х 379632,54, Y 1167765,61, точки 4: Х 379648,39, Y 1167824,26, точки 5: Х 379649,09, Y 1167826,85, точки 6: Х 379609,64, Y 1167838,05, точки 7: Х 379609,4, Y 1167837,18, точки 8: Х 379599,21, Y 1167799,43, точки 9: Х 379600,72, Y 1167796,48, точки 10: Х 379619,31, Y 1167789,11, точки 11: Х 379613,86, Y 1167755,29.
При этом у точек № 1, 2, 3, 8, 9, 10, 11 закрепление на местности отсутствует. Точки № 4, 5, 6, 7 имеют среднюю квадратичную погрешность м-0,1 м., то есть являются геодезическими и не подлежат изменению.
Кроме того выписка из ЕГРН содержит план земельного участка, из которого видно, что земельный участок имеет сложную геометрическую форму.
Разрешая спор, суд первой инстанции не согласился с обоснованностью требований истца о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой. Судебная коллегия находит выводы суда в указанной части правильными и не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска в указанной части.
Согласно п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу положений ч. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В качестве основания для признания договора аренды недействительным истец ссылалась на нарушение прав ФИО25, указывая, что по сведениям ЕГРН в границах спорного участка учтен принадлежащий ФИО25 на праве собственности объект.
Вместе с тем, доказательств нарушения прав третьего лица, а также право на защиту ее интересов стороной истца не предоставлено.
Также из материалов дела следует, что земельный участок с КН № уже являлся предметом судебного разбирательства при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО22, ФИО19, ФИО23 к администрации Светлогорского городского округа об установлении границ данного земельного участка.
19.09.2022 года по делу было постановлено решение об удовлетворении иска и на администрацию Светлогорского городского округа возложена обязанность установить за свой счет границы земельного участка в соответствии с действующим законодательством в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда было оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации – без удовлетворения.
При рассмотрении дела судом было установлено, что истцы неоднократно обращались в орган местного самоуправления по вопросу нарушения их прав ответчиком в части не установления границ земельного участка, предоставленного в аренду.
В согласовании границ земельного участка им было отказано по причине изменения конфигурации земельного участка, значительным сдвигом в сторону северной стороны и не отображения части земельного участка для общего пользования, что, по мнению администрации, создавало собственникам помещений, входящих в состав нежилого здания с КН № препятствия для прохода и подъезда к отдельным входам помещений. Отказ в согласовании границ земельного участка также был мотивирован отсутствием в представленных документах согласия одного из арендаторов участка ФИО24
Разрешая указанный спор, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцами требований и наличии оснований для удовлетворения иска, возложении на администрацию Светлогорского городского округа обязанности по установлению границ спорного земельного участка с КН №, предоставленного истцам по договору аренды.
При этом, суд первой инстанции исходил из необходимости уточнения границ спорного участка, указав, что действующим законодательством при уточнении границ ранее учтенного участка установлены требования, соблюдение которых является обязательным, согласно которым границы земельного участка определяются по правоустанавливающим документам, либо в случае отсутствия таковых, границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяют определить местоположение границ земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации пояснила суду, что в целях исполнения представления Светлогорской межрайонной прокуратуры Калининградской области об устранении нарушений земельного законодательства администрацией составлено соглашение о расторжение оспариваемого истцом договора аренды земельного участка (№ 34/07-2016 от 06.09.2016) (том № 3 л.д. 175, оборот л.д. 175). Сторонами данного соглашения выступают администрация и прежние арендаторы ФИО23, ФИО22, ФИО19 (наследник ФИО17), ФИО24
Также в настоящее время администрацией ведутся работы по исполнению решения суда об установлении границ земельного участка, проведены соответствующие кадастровые работы и данный вопрос находится в стадии согласования границ с арендаторами участка.
Судебная коллегия находит правильными и выводы суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском, о чем ходатайствовало третье лицо по делу ФИО24
Суд первой инстанции исходил из того, что ФИО19, которая проживала со своей матерью, было достоверно известно о заключении ФИО18 данного договора, его предмете и его характеристиках, в том числе было известно о границах участка.
Однако в суд с настоящим иском истец обратились только 12.09.2022, то есть с превышением установленного трехлетнего срока (договор аренды был заключен 06.09.2016).
Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приведенным в суде истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка в соответствии с нормами действующего законодательства, с которой судебная коллегия соглашается.
Такие доводы были тщательно проверены судом первой инстанции и в дополнительной правовой аргументации не нуждаются. По существу данные доводы направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда первой инстанции.
Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями. Нарушений норм процессуального права по делу допущено не было.
Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 17 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 июля 2023 года.
Председательствующий
Судьи