Судья Путынец И.А.

50RS0<данные изъяты>-09<данные изъяты>; 2-1228/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 10 июля 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Глумовой Л.А.

судей Потаповой С.В., Федуновой Ю.С.

при секретаре Мельниковой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на заочное решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1, третье лицо: Управление Росреестра по <данные изъяты> о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

Заслушав доклад судьи Потаповой С.В.,

объяснения явившихся лиц, участвующих в деле,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>.7 земельного участка общей площадью 102+/-4 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050402:4813 и расположенный на нем 2-х этажный жилой дом общей площадью 79,4 кв.м, расположенные по адресу: <данные изъяты>, г.о. Истра, <...> <данные изъяты>. Согласно договору, стоимость объектов составляет 7 110 000 рублей. Согласно п.3.1.1 договора, в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель оплачивает продавцу задаток в размере 154 000 рублей наличными в день подписания договора. Задаток был выплачен, что подтверждается распиской продавца. В силу п. 3.1.2 договора, сумма в размере 6 000 000 рублей оплачивается безналичным путем на расчетный счет продавца равными долями ежемесячно или иными суммами по устной или письменной договоренности с продавцом, но должна быть оплачена полностью не позднее <данные изъяты>. Согласно п.3.1.3 договора, сумма в размере 956 000 рублей оплачивается покупателем безналичным путем на расчетный счет продавца в течение 3-х банковских дней после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Истец перевел ответчику денежные средства на общую сумму 6 720 000 рублей, следующими способами:

- безналичным путем на банковский счет продавца <данные изъяты> – 495 000 рублей, <данные изъяты> – 400 000 рублей, <данные изъяты> – 139 000 рублей, <данные изъяты> – 1 456 000 рублей, <данные изъяты> 599 000 рублей;

- в адрес третьего лица ИП ФИО3 (по договоренности с продавцом) – 3 477 000 рублей.

Ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.

С учетом изложенного, просил суд провести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 102+/-4 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050402:4813, по адресу: <данные изъяты>, д. Красный поселок, а также на жилой дом площадью 79,4 кв.м, с кадастровым номером 50:08:0050402:5186, по адресу: <данные изъяты>, <...> <данные изъяты>, по договору от <данные изъяты> <данные изъяты>.7.

Заочным решением Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит указанное решение отменить, ссылаясь на его незаконность, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил оставить заочное решение суда без изменения, при этом пояснил, что денежные средства в размере 3 477 000 рублей на счет ИП ФИО3 по устной договоренности с ответчиком.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>.7 земельного участка общей площадью 102+/-4 кв.м с кадастровым номером 50:08:0050402:4813 и расположенный на нем 2-х этажный жилой дом общей площадью 79,4 кв.м, расположенные по адресу: <данные изъяты>, г.о. Истра, <...> <данные изъяты>.

Согласно условиям предварительного договора, стоимость объектов составляет 7 110 000 рублей.

п.3.1.1 договора установлено, что в счет причитающихся платежей по основному договору покупатель оплачивает продавцу задаток в размере 154 000 рублей наличными в день подписания договора. Задаток был выплачен, что подтверждается распиской продавца.

В силу п. 3.1.2 договора, сумма в размере 6 000 000 рублей оплачивается безналичным путем на расчетный счет продавца равными долями ежемесячно или иными суммами по устной или письменной договоренности с продавцом, но должна быть оплачена полностью не позднее <данные изъяты>.

Согласно п.3.1.3 договора, сумма в размере 956 000 рублей оплачивается покупателем безналичным путем на расчетный счет продавца в течение 3-х банковских дней после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.429, 454, 456, 550, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 49"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" исходил из того, что ответчик свои обязательства по договору не исполнил, от регистрации перехода права собственности уклоняется, при этом квалифицировал указанный договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

С указанными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от <данные изъяты> разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

С учетом приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для правильного разрешения возникшего спора суду следовало установить, исполнены ли сторонами условия предварительного договора.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт исполнения условий договора со стороны истца.

Довод апелляционной жалобы о том, что не в полном объеме перечислены денежные средства в сроки, предусмотренные договором, судебная коллегия считает заслуживающим внимания.

В материалы дела представлено платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 2 016 000 руб. и платежное поручение <данные изъяты> от <данные изъяты> на сумму 1 461 000 руб., денежные средства перечислены на счет ИП ФИО3, в назначении платежа указаны иные сделки, данные платежные документы не могут являться доказательством исполнения условий предварительного договора.

Устную договоренность между сторонами сделки об оплате на счет ИП, о которой заявляет истец, ответчик не подтверждает, оспаривая факт надлежащего исполнения условий предварительного договора в части оплаты.

При таких обстоятельствах, законных оснований полагать, что истцом надлежащим образом исполнены условия предварительного договора, у суда первой инстанции не имелось.

Таким образом, оспариваемый судебный акт подлежит отмене, как постановленный с существенным нарушением норм материального права, в удовлетворении иска должно быть отказано.

руководствуясь ст. ст. 199, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить. Постановить по делу новое решение.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Председательствующий

Судьи