Гражданское дело № 2-2967/2023

УИД 09RS0001-01-2023-003673-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Черкесск 28 декабря 2023 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики

в составе судьи Яичниковой А.В.,

при секретаре судебного заседания Аргуяновой Д.Р.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску СидаковойАминатХаджибековны к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании договора аренды земельного участка пролонгированным в силу закона,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании договора аренды земельного участка пролонгированным в силу закона. Свое обращение мотивировала тем, что 27 сентября 2012 года между Министерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № о предоставлении во владение и пользование земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 976 кв.м, с кадастровым номером: №,расположенного по адресу:КЧР, <адрес>, для строительства семейно-гостиничного комплекса.Договор заключен сроком до 01 марта 2015 года.На основании Постановления Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска от 09 августа 2013 года № 770 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от 27 сентября 2012 года, согласно которому в пункте 1.1 слова «<адрес>» заменили словами «<адрес>».23 января 2014 года ФИО4 заключил договор уступки прав и обязанностей аренды земельного участка с ФИО5, в свою очередь 26 октября 2014 года ФИО1 заключила договор уступки прав и обязанностей аренды земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>.12 января 2015 года между ФИО1 и Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от 27 сентября 2012 года № г. о продлении договора аренды до 01 января 2019 года.На основании разрешения на строительство, серия RU№ от 26 ноября 2014 года, выданного мэрией муниципального образования города Черкесска КЧР, истцом возведен одноэтажный гостевой дом с цокольным и мансардным этажами общей площадью 274,22 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, с кадастровым номером №.

18 января 2022 года истец обратилась в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № на что 19 декабря 2022 года истцу дан ответ о том, что на основании п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ преимущественных прав на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов у неё не имеется и что, данный земельный участок будет предоставляться в соответствии с нормами действующего законодательства согласно ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.Так, в соответствии с подпунктом 4.2 пункта 4 договора аренды земельного участка № от 27 сентября 2012 года и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.Согласно Правилам землепользования г. Черкесска и застройки испрашиваемый земельный участок находится в зоне Ж-1; ограничение по линии градостроительного регулирования (красные линии) соответствуют; решение о резервировании под муниципальные и государственные нужды не принято; решение о развитии застроенных территорий не принято. Зона экологического ограничения: зоны с особыми условиями использований территорий объектов системы водоснабжения; зоны с особыми условиями использования территорий объектов системы газоснабжения.Так как после окончания договора аренды земельного участка со стороны Министерства имущественных и земельных отношений КЧР к истцу не было предъявлено никаких возражений,ФИО1 продолжила пользоваться данным земельным участком. Считает, что в сложившейся ситуации нарушеноеё право на продление или заключение нового договора аренды земельного участка с Министерством имущественных и земельных отношений КЧР. Договор аренды земельного участка выполняется, арендная плата вносится, никаких претензий со стороны третьих лиц не предъявлялось, а следовательно, истец считает, что имеет право требовать заключения нового договора арендыземельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, с кадастровым номером: №.При отсутствии возражений со стороны ответчика продолжала пользоваться земельным участком по назначению, спорный участок не является вновь сформированным, освоен по назначению.Соглашения об изменении условий данного договора либо о прекращении его действия между сторонами не заключено.Сведения о том, что на момент обращения истца с заявлением о заключении договора аренды имеется другое лицо, имеющее исключительное право на приобретение спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют. Просит суд: признать договор аренды земельного участка от 27 сентября 2012 года № площадью 976 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером: №, между СидаковойАминатХаджибекировной и Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска пролонгированным в силу закона.

В ходе рассмотрения настоящего дела представителем истца подано заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ, которое принято судом. В данном заявлении представитель истца указала, что истец, являясь арендатором земельного участка, в полном объеме выполняла возложенные на нее обязанности, использовала участок в соответствии с его целевым назначением, задолженности по оплате были погашены.Срок действия договора истек 01 марта 2015 года. Во время действия договора аренды истцом предпринимались меры к окончанию строительства, право собственности на незавершённый объект строительства было зарегистрировано. В связи с истечением срока аренды, истец обратилась в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, на которое от Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска получен отказ от 19 декабря 2022 года № 30-1229/1 со ссылкой на ст. 39.6 п.2 Земельного кодекса РФ, отсутствие преимущественного права на получение права аренды на земельный участок. Материалами дела бесспорно подтверждается наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства.Требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлялось.Ранее земельный участок не предоставлялся арендатору в аренду для завершения строительства, в силу чего истец, как законный владелец и застройщик земельного участка, являющийся собственником объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными выше нормами земельного законодательства возможности однократности продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.Данный договор аренды земельного участка был заключен до 01 марта 2015 года.Редакция п.21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», действующая до 01 марта 2015 года, не содержала оговорки об однократном предоставлении земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства. Истец возвела объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства подобного объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией, градостроительным планом земельного участка, параметры которого предусматривают возможность возведения строения, при наличии разрешения на строительство, с учетом установленных по делу обстоятельств и вправе претендовать на предоставление земельного участка в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Просит суд: признать незаконный отказ Управления по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска от 19 декабря 2022 года № в оказании муниципальной услуги по предоставлению земельного участка площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером: №; обязать Управление по имущественным отношениям мэрии МО городаЧеркесска заключить договор аренды земельного участка площадью 976 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: КЧР, <...> с СидаковойАминатХаджибекировной однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить с учетом заявления, поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, в заявлении в порядке ст. 39 ГПК РФ и в судебных заседаниях.

Представитель ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО6 судебном заседании с требованиями иска не согласился, просил суд отказать в их удовлетворении.

Истец ФИО1, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, Управления Росреестра по КЧР, извещенные о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, истец направила в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является пользователем земельного участка площадью 976 кв.м, с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>.

27 сентября 2012 года между Министерством имущественных отношений и земельных отношений КЧР с одной стороны и ФИО3 с другой стороны был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская республика, <адрес>ля строительства семейно – гостиничного комплекса, сроком до 01 марта 2015 года.

На основании Постановления Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска от 09 августа 2013 года № заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от 27 сентября 2012 года, согласно которому в пункте 1.1 слова «<адрес>» заменили словами «<адрес>».

23 января 2014 года ФИО4 заключил договор уступки прав и обязанностей аренды земельного участка с ФИО5, в свою очередь 26 октября 2014 года ФИО1 заключила договор уступки прав и обязанностей аренды земельного участка, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>.

12 января 2015 года между ФИО1 и Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка от 27 сентября 2012 года № г. о продлении договора аренды до 01 января 2019 года.

На основании разрешения на строительство, серия RU№ от 26 ноября 2014 года, выданного мэрией муниципального образования города Черкесска КЧР, истцом возведен одноэтажный гостевой дом с цокольным и мансардным этажами общей площадью 274,22 кв.м, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 12 января 2022 года на указанном земельном участке было зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства: площадь 274,2 кв. м, степень готовности – 11 %.

Действие разрешения на строительство продлено до 01 января 2019 года.

18 ноября 2022 года ФИО1 обратилась в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. Письмом от 19 ноября 2021 года в удовлетворении данного заявления отказано.

Согласно ответа Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска № 30-1229/1 от 19 декабря 2022 года, земельный участок будет предоставляться в соответствии с нормами действующего законодательства согласно ст. 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Строительство семейно – гостиничного комплекса осуществляется ФИО1 на основании разрешения на строительство от 26 ноября 2014 года и разрешений о продлении, на срок до 01 января 2019 года и продолжается в настоящее время.

Согласно технического заключения № ОИ-100/12.2023 от 26 декабря 2023 года на земельном участке, расположенном по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес> (кадастровый №) расположен объект незавершенного строительства (кадастровый №).

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ - Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре Недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Степень готовности исследуемого объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес> (кадастровый №), на момент производства экспертизы года составляет 27,9 %.

В соответствии с Порядком формирования и ведения Классификатора объектов строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям, исследуемый объект незавершенного строительства - ОНС со степенью готовности до 70%, достройка которого возможна.

На поверхности конструкций исследуемого объекта незавершенного строительства видимых дефектов и повреждений нет, конструктивные элементы не имеют видимых деформаций, повреждений и дефектов, конструкции стен не имеют видимых деформаций, повреждений и дефектов. Наиболее напряженные элементы кладки не имеют вертикальных трещин, свидетельствующих о перенапряжении ипотере устойчивости конструкций. Снижение прочности камня и раствора не наблюдается. Кладка не увлажнена. Конструкция отвечает предъявляемым эксплуатационным требованиям. Конструкции и детали строения выполнены из материалов, обладающих стойкостью к воздействиям влаги, биологических и других неблагоприятных факторов.

Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес> (кадастровый №), исходя из положений СП 13.102.2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» является допустимым, не аварийным, несоответствие положениям Федерального Закона № 384-ФЗ и иным нормативно- техническим документам, регламентирующим состояние несущих и ограждающих конструкций, не выявлено.

В ходе визуального обследования, исходя из текущих строительно-технических характеристик объекта незавершенного строительства, экспертом установлено: после завершения строительства, объект исследования будет исполнять функцию вспомогательной (хозяйственной) постройки. Более достоверное определение назначения исследуемого объекта незавершенного строительства возможно только после завершения строительства.

Обратившись за продлением договора аренды земельного участка, ФИО1 получила отказ, со ссылкой на отсутствие у неё права на получение в аренду данного земельного участка без проведения торгов.

Суд полагает, что данный отказ не соответствует требованиям законодательства, ввиду того, что исходя из смысла подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, истец вправе заключить с органом местного самоуправления договор аренды земельного участка и завершить строительство спорного объекта.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

На основании ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п.15 ст. 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п.4 данной статьи, к каковым относится подача заявления о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора арендыземельного участка, отсутствиеисключительного права на приобретение земельного участка у иного лица и отсутствие факта расторжения ранее заключенного договора, наличие предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что если объектнезавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно длязавершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно подпункту 10 п.2, подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок непредоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, в отношении собственников объектов незаконченного строительства существует специальное регулирование предоставления земельных участков в аренду для продолжения строительства, не содержащего такого обязательного условия как подача заявления о заключении нового договора аренды до истечения срока предыдущего договора аренды.

Из материалов дела следует, что ФИО1 требование об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялось, ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства, в связи с чем оснований для отказа истцу в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО1 возвела недостроенное здание на основании соответствующего разрешения, что не оспаривалось сторонами.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ФИО1 в настоящее время продолжает пользоваться данным земельным участком, продолжает строительство объекта незавершенного строительства. В результате выполненных до настоящего времени работ степень готовности увеличена и составила 27,9 %, что подтверждается техническим заключением от 26 декабря 2023 года.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ИскСидаковойАминатХаджибековны - удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска от 19 декабря 2022 года № в оказании муниципальной услуги по предоставлению земельного участка площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: КЧР, <адрес> с кадастровым номером: №

Обязать Управление по имущественным отношениям мэрии МО <адрес> заключить договор аренды земельного участка площадью 976 кв.м, с кадастровым номером: № расположенного по адресу: КЧР, <адрес> однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

В окончательном виде решение изготовлено 09 января 2024 года.

Судья Черкесского городского суда А.В. Яичникова