Дело № 66RS0003-01-2024-007446-29

производство № 2-885/2025

мотивированное решение изготовлено 19 марта 2025 года

Решение

именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 05 марта 2025 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Богдановой А.М., при секретаре Гусевой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика МУГИСО ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области незаконным, признании действующим договора аренды земельного участка,

установил:

истец ФИО3 обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбургао признании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области незаконным, признании действующим договора аренды земельного участка.

14.02.2025 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно уведомленияо приостановлении государственной регистрации прав от *** Управления Росреестрапо Свердловской области - Министерством по управлению государственным имуществом (МУГИСО) подано заявление в Управление Росреестра по Свердловской области о погашении обременения земельного участка (кадастровый ***) по адресу: по адресу: ***, - в виде зарегистрированной аренды *** от *** на основании договора аренды земельного участка *** от ***, заключенного между Администрацией г. Екатеринбурга и ФИО3

*** заключен договор аренды земельного участка *** от *** между Администрацией г. Екатеринбурга и истцом ФИО3 на аренду земельного участка кадастровый *** по адресу: ***

На вышеуказанном земельном участке (кад. ***) по адресу: *** расположен объект незавершенного строительства, кадастровый ***, принадлежащий на праве собственности истцу.

На основании изложенного истец просит признать незаконными действия Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, выразившиеся в отказе от договора аренды *** от *** земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, в уведомлении от *** ***;признать договор аренды *** от *** земельного участка с кадастровым номером *** по адресу, ***, - действующим на неопределенный срок;признать право аренды на земельный участок с кадастровым номером *** по адресу, ***за Ш.О.ВБ.

ИстецФИО3 в судебное заседание не явился, извещалсясудом надлежащим образом и в срок, воспользовался правом ведения дела через представителя.

В судебном заседании представитель истцаГрановский А.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, настаивал на удовлетворении по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указал, что истец вносит плату за аренду земельного участка.

Представитель ответчикаМинистерства по управлению государственным имуществом Свердловской области ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представители ответчикаАдминистрации г. Екатеринбурга Т., ФИО4, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании 14.01.2025 исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать. В возражениях на исковое заявление указали, что Администрация Екатеринбурга не является надлежащим ответчиком. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером *** расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером ***, степень готовности 8%, таким образом, учитывая, что договор аренды прекращен на основании ст. 610 ГК Российской Федерации, решением суда признано отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства, принадлежащего истцу, исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Заслушав представителей истца, ответчика МУГИСО, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Судом установлено, что между МУГИСО и ***6 заключен договор аренды земельного участка *** от *** в отношении земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ***, под индивидуальный жилой дом (проектирование и строительство).

*** между сторонами заключено дополнительное соглашение *** к договору аренды земельного участка *** от ***, по условиям которого уточнен кадастровый номер земельного участка ***, а также договору дополнен п. 9.2. «в случае если Арендатор продолжает пользоваться Участком после истечения срока настоящего договора при отсутствии возражений (направления писем, претензий, уведомлений о расторжении Договора) со стороны Арендодателя Договор считаетсявозобновленным на тех же условиях на неопределенный срок» (л.д. 124).

*** между ***7, ***6, ФИО3 заключено соглашение ***, по условиям которого арендатор передает новому арендатору ФИО3 свои права и обязанности по указанному договору аренды. Договор аренды, права по которому передаются, заключен на основании Постановления главы г.Екатеринбурга *** от ***, Постановления *** от ***. Земельный участок, права на который уступаются, расположен по адресу: ***.На данном участке расположен объект, незавершенный строительством (***), который, одновременно с передачей прав и обязанностей по настоящему соглашению отчуждается по договору купли – продажи новому арендатору (л.д. 24-25).

Согласно ответу на судебный запрос №51584 от 17.12.2024 представленный МУГИСО письмом от 11.09.2023 № 17-01-25/24720 Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области в адресФИО3 направлено уведомление об отказе от договора, вручение уведомления физическому лицу произведено ***, таким образом, действие Договора прекращено с *** (л.д. 106, 107-110).

По сведениям ЕГРН по состоянию на момент рассмотрения дела запись о праве аренды земельного участка содержит сведения о сроке аренды с *** по *** (оборот л.д. 46).

Оценивая доводы истца о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды земельного участка, признании договора аренды действующим, признании права аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1,1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

05.12.2023 заочным решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга исковые требования Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО3 о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства – удовлетворены, признано отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО3 на объект незавершённого строительства с кадастровым номером ***, исключена из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права на него от *** *** (л.д. 148-152).

23.07.2024 апелляционным определением Свердловского областного суда заочное решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 05.12.2024 оставлено без изменения.

Определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.10.2024 заочное решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 05.12.2024, апелляционное определение Свердловского областного суда от 23.07.2024 оставлены без изменения (л.д. 153-162).

Судебными актами установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Екатеринбург, *** не обладает признаками недвижимого имущества, физически объект недвижимости на участке отсутствует, завершен на 8% сохранение существующих записей о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия собственника на распоряжение земельным участком и нарушает права МУГИСО как собственника земельного участка. Наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество налагает на МУГИСО, как распорядителя соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе, по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность. Кроме того, поскольку спорный объект, права на который в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи и фактически не существует, сам факт государственной регистрации права собственности истца на такое имущество нарушает права МУГИСО, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий относительно земельного участка.

Согласно ответу на судебный запрос Администрациягорода Екатеринбурга - Департамента архитектуры,градостроительства ирегулирования земельныхотношений №21-11-28/0021386 от 29.01.2025 указано, что Администрацией города Екатеринбурга ***6 выдано разрешение от *** *** на строительство индивидуального, 1-квартирного, этажного жилого дома с мансардой, расположенного по адресу: ***. Разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта незавершенного строительства расположенного по адресу: ***, кадастровый ***Администрацией города Екатеринбурга на выдавалось.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» сформулирован правовой подход, в силу которого при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. При этом если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулирования может истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила.

Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. В соответствии с разъяснениями п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ

В п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) разъяснено, что граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ случаях только при наличии в совокупности условий, содержащихся в п. 4 данной статьи. Значимым для заключения договора аренды без проведения торгов является соблюдение условий, установленных подп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка.

На основании пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 и 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, учитывая, что истцом не представлены доказательствналичия уобъекта незавершенного строительства с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, признаков недвижимого имущества, физического существования объекта недвижимости на спорном земельном участке, завершения объекта лишь на 8% с момента регистрации права собственности в *** г., отсутствия выдачи Администрацией города Екатеринбурга разрешения на ввод в эксплуатацию, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконными действий Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, выразившиеся в отказе от договора аренды земельного участка *** от *** с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в уведомлении от *** ***.

При этом суд критически относится к пояснениям представителя истца, указывающего на имеющиеся фотографии объекта незавершённого строительства, как не отвечающим признакам относимости и допустимости.

Не принимает суд доводы представителя истца об отсутствии уведомления истца о расторжении договора аренды, поскольку они опровергаются представленным в материалы дела уведомлением и реестром почтовых отправлений, из которого следует, что почтовое отправление получено адресатом (л.д. 106, 107).

Ввиду вышеизложенного, в требованиях к Администрации города Екатеринбурга суд также отказывает, как заявленных к ненадлежащему ответчику.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования о признаниидействий, выразившихся в отказе от договора аренды земельного участка,оснований для удовлетворения производных от него требований не имеется.

Требования о признании права аренды на спорный земельный участок суд полагает заявленными излишне, и также отказывает в удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации города Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области незаконным, признании действующим договора аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.М. Богданова