УИД № 77RS0018-02-2024-011996-13
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 декабря 2024 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Юдиной И.В., при секретаре Лантратовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7565/24 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Дельта Ком» о признании одностороннего акта недействительным, обязании передать объект,
УСТАНОВИЛ:
Истцы фио, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Дельта Ком» (далее - ООО «СЗ «Дельта Ком») о признании одностороннего акта недействительным, обязании передать объект, в обоснование требований указав, что 24.06.2021 г. между сторонами заключен договора участия в долевом строительстве № РУМ-4-3-05-01-156/К-0895. Ответчик принял на себя обязательства после ввода эксплуатацию многоквартирного дома в срок не позднее 31.03.2023 г. передать в собственность истцам объект долевого строительства – квартиру № 156, расположенную по адресу: адрес адрес Кнорре, д. 7, корп. 2. Истцами выполнены условия Договора в полном объеме, однако со стороны ответчика до настоящего времени не выполнено обязательства о передаче объекта долевого строительства, согласно условиям Договора. 30.06.2023 г. застройщиком в одностороннем порядке составлен акт о передаче объекта долевого строительства. При этом, при осмотре жилого помещения стороной участников долевого строительства в нем были выявлены строительные недостатки. Истцы обратились к ответчику с претензией, однако, недостатки устранены не были.
С учетом изложенного, истцы просят суд признать односторонний акт от 30.06.2023 г. о передаче объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № РУМ-4-3-05-01-156/К-0895 недействительным; обязать ответчика передать объект по договору участия в долевом строительстве по двустороннему акту не позднее 3 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать компенсацию морального вреда в размере сумма
Истец фио, представитель истца в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав истца фио, представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Частью 2 ст. 12 указанного Федерального закона предусмотрено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 24.06.2021 г. между ООО «СЗ «Дельта Ком» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства), заключен договор № РУМ-4-3-05-01-156/К-0895 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом – многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: адрес, адрес, в районе адрес, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства не позднее 31.03.2023 г. объект долевого строительства – жилое помещение, секция/подъезд – 3, этаж 5, условный номер К4.5.156, проектная площадь – 90,20 кв.м., а участники долевого строительства обязались уплатить обусловленную настоящим договором цену – сумма и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Денежные средства по договору участия в долевом строительстве оплачены в полном объеме, что стороной ответчика не оспаривалось.
19.12.2022 г. застройщиком направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.
По электронной почте приемка Объекта долевого строительства была согласована на 12.02.2023 г.
После проведенного 12.02.2023 г. с привлечением специалиста ООО «Экспресс-Оценка» осмотра подлежащего передаче ФИО1, ФИО2 жилого помещения, в котором были выявлены строительные недостатки, представителем истца были указаны замечания по несоответствию качества объекта долевого строительства условиям договора долевого строительства, перечислив выявленные при осмотре дефекты.
15.03.2023 г., 11.09.2023 г. в адрес ответчика были направлены претензии с требованием о безвозмездном устранении недостатков.
В ответ на поступившую претензию от 11.09.2023 г. ответчиком в адрес истцов письмом (РПО 10931684015516) направлен односторонний акт о передачи объекта долевого строительства от 30.06.2023 г., который был получен последними 21.10.2023 г.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям
В силу п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Частью 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
На основании ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи) (ч. 6 ст. 8).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 25.10.2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
Таким образом, в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.
По ходатайству ответчика с целью определения наличия в объекте долевого строительства недостатков по делу была назначена и проведена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Первый экспертный центр».
Согласно заключению экспертов № 1630-10/24 от 28.10.2024 г. недостатки, обнаруженные по стенам в комнате №1 и комнате №2 в виде промерзания стен (понижения температуры внутренней части стен и углов (более, чем на 4 градуса), существенные, так как являются нарушением обязательных требований Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 50.13330.2024 «СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий» и СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», так как жилые помещения с условиями промерзания стен, не пригодны для постоянного проживания. Остальные недостатки, указанные в Акте технического обследования от 12.02.2023, являются несущественными.
Указанные недостатки, в виде промерзания стен в комнатах №1 и №2, препятствует использованию квартиры в качестве жилого помещения, так как жилые помещения с условиями промерзания стен, не пригодны для постоянного проживания согласно требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Поскольку по условиям Договора участия в долевом строительстве №РУМ-4-3-05-01-156/К- 0895 от 24.06.2021 г., квартира передается застройщиком без отделки, соответственно необходимо произвести строительно-отделочные (ремонтные) работы силами собственника или привлеченными им третьих лиц, но после проведения строительно-отделочных работ, промерзание наружных стен и углов стен будет проявляться, в виде повышения влажности на поверхности конструкций, и как следствие образованию плесени.
Суд полагает, что вышеуказанное заключение судебной экспертизы, соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ, отвечает принципам относимости, допустимости и достаточности доказательств. Исследование проведено компетентными экспертами, имеющими необходимые для этого квалификацию и стаж работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Представленное заключение содержат подробное описание проведенных исследований, мотивированные выводы по поставленным судом вопросам, проведены, в том числе на основании данных осмотра объекта долевого строительства. В этой связи оснований ставить под сомнение достоверность указанного заключения, у суда не имеется.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве эксперта фио подтвердил выводы, изложенные в выполненном им заключении.
Суждения ответчика о том, что независимая экспертиза № 1630-10/24 от 28.10.2024 г., выполненная в ООО «Первый экспертный центр» не может являться надлежащим доказательством, со ссылкой на рецензию, выполненную АНО «ЦСЭ «Решение» № 20.11.24-Р, судом не принимается во внимание, поскольку рецензия не доказывает неправильность или необоснованность представленного в дело экспертного заключения, поскольку является лишь частным субъективным мнением лица, не привлеченного к участию в деле в качестве специалиста.
Таким образом, то обстоятельство, что истцы не приняли объект долевого строительства после получения от застройщика сообщения о его готовности, было обусловлено нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 названного закона, что следует из объяснений представителей истцов, подтверждено приведенными выше доказательствами, имеющиеся в объекте долевого строительства недостатки препятствуют его использованию в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве.
Поскольку необоснованного уклонения ФИО1, ФИО2 от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено, и, следовательно, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ оснований для составления одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства у застройщика не имелось, данный акт является недействительным, как не соответствующий вышеуказанным требованиям Закона.
Участники долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства до момента удовлетворения застройщиком требований, заявленных в отношении недостатков, которые вызваны отступлениями от обязательных требований, приведшие к ухудшению качества объекта долевого строительства. При таких обстоятельствах факта злоупотребления правом со стороны ФИО1, ФИО2, их необоснованного уклонения от принятия объекта долевого строительства в процессе рассмотрения настоящего дела не установлено.
При разрешении исковых требований в части возложении на ответчика обязанности передать истцам квартиру по двустороннему акту суд исходит из того, что получение надлежащим образом оформленного акта приема-передачи объекта необходимо ФИО1, ФИО2 для оформления права собственности в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части возложения на ответчика обязанности осуществить передачу истцам квартиры по двустороннему акту в разумные сроки, указанные истцами, а именно, не позднее 3 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Обсуждая требования истцов о взыскании компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (действующей в момент вынесения решения суда) моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку судом при рассмотрении дела установлен факт нарушения ответчиком прав истцов как потребителей, суд приходит к выводу о том, что требование истцов о компенсации морального вреда обосновано: принимая во внимание степень вины ответчика, степень физических и нравственных страданий, понесенных истцами, требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу истцов надлежит взыскать компенсацию морального вреда в размере сумма в равных долях. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем объеме суд не усматривает.
Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца по изложенным выше основаниям.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать односторонний акт от 30 июня 2023 года о передаче объекта долевого строительства недействительным.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Дельта Ком» передать объект по договору долевого участия № РУМ-4-3-05-01-156/К-0895 от 24.06.2021 г. по двустороннему акту.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Дельта Ком» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные), ФИО2 (паспортные данные) компенсацию морального вреда в размере сумма
В остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Юдина И.В.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 28 февраля 2025 г.