Дело № 2-85/2023

35RS0010-01-2022-009441-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Вологда

19 апреля 2023 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Вахрушевой Е.В.

при секретаре Матвейцевой А.Ю.,

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к городскому округу Город Вологда в лице Администрации города Вологды об определении размера выкупной стоимости,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с исковым заявлением к городскому округу Город Вологда в лице Администрации города Вологды об определении размера выкупной стоимости. В обоснование требований указано, что ФИО6 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадью 14,6 кв.м, расположенная на 1 этаже дома по адресу: <адрес> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном (аварийном) доме, площадью 1915 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности на жилое помещение возникло на основании договора о передаче в собственность комнаты, занимаемой по договору социального найма. Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 28 декабря 2017 года № 382 жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации города Вологды от 09 декабря 2021 года № 1393 «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений в многоквартирном <адрес>» постановлено изъять для муниципальных нужд земельный участок и находящиеся в доме жилые помещения, в том числе комнату, принадлежащую на праве собственности ФИО6 В феврале 2022 года ФИО6 получено письмо от Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды от 31 января 2022 года № 7-0-11/760 «О направлении проекта Соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка», в котором предложена выкупная стоимость комнаты и доли в праве на земельный участок в размере 458 000 рублей. 27 апреля 2022 года в адрес ответчика направлено заявление о выплате возмещения за изымаемые жилое помещения и долю в праве на земельный участок в размере 1 262 000 рублей, рассчитанном на основании отчета ООО «Центр Оценки» от 11 апреля 2022 года № 03/22-УО-7. В мае 2022 года Департамент имущественных отношений Администрации города Вологды направил ФИО6 письмо от 20 мая 2022 года № 7-0-11/346/4643, в котором выкупная цена в размере 458 000 рублей оставлена без изменений.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО6 просит установить размер выкупной стоимости жилого помещения – комнаты с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадью 14,6 кв.м, расположенной на 1 этаже дома по адресу: <адрес> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном (аварийном) доме, площадью 1915 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> в размере 1 262 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ООО «Центр Оценки» от 11 апреля 2022 года № 03/22-УО-7; возложить на ответчика обязанность изъять принадлежащие истцу объекты недвижимости.

Определением суда от 26 августа 2022 года принят отказ истца от иска в части требований об изъятии жилого помещения, с прекращением производства по делу в указанной части.

В судебное заседание истец ФИО6 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, суду пояснила, что заявленный истцом размер выкупной стоимости подтвержден заключением эксперта ИП ФИО1 Заключение ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» судом не должен приниматься во внимание, поскольку неправильно определены объекты – аналоги, применяются акты, утратившие силу, имеются арифметические ошибки.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 иск не признала по мотивам, изложенным в возражениях. В случае определения судом выкупной стоимости полагала возможным использовать заключение эксперта ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» с учетом исправленной арифметической ошибки.

Заслушав представителей истца и ответчика, суд приходит к выводу о частичной обоснованности заявленных требований.

При этом учитывает, что по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В том случае, если собственник выразил согласие на обеспечение его другим жилым помещением, но отказывается от предложенных ему вариантов, не заключает соответствующего соглашения, способом защиты прав органа местного самоуправления в такой ситуации будет выкуп у собственника жилого помещения.

Из материалов дела следует, что ФИО6 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадью 14,6 кв.м, расположенная на 1 этаже дома по адресу: <адрес> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном (аварийном) доме, площадью 1915 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Комната приобретена ФИО6 по договору купли-продажи от 28 января 2008 года.

Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 28 декабря 2017 года № 382 жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В областную адресную программу № 8 «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Вологодской области от 01 апреля 2019 года № 322, и в Перечень объектов, подлежащих расселению в рамках городской адресной программы № 5 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории городского округа города Вологды, на 2019-2025 годы, утвержденный постановлением Администрации города Вологды от 30 мая 2019 года № 622, жилой дом по адресу: <адрес> не включен, поскольку признан аварийным после 01 января 2017 года.

Постановлением Администрации города Вологды от 09 сентября 2021 года № 1393 принято решение изъять земельный участок под домом и жилые помещения в нем, в том числе комнату, принадлежащую на праве собственности ФИО6

Выкупная стоимость комнаты и доли в праве на земельный участок определена Администрацией города Вологды на основании отчета ИП ФИО2 от 09 декабря 2021 года № ОЦ-36/02/18 в размере 458 000 рублей.

Указанный отчет с проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества 31 января 2022 года направлен в адрес ФИО6

Не согласившись с размером выкупной стоимости, истец провела независимую оценку (отчет ООО «Центр оценки» от 11 апреля 2022 года № 03/22-УО-7) и 27 апреля 2022 года направила в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Вологды заявление о предоставлении выплаты за изымаемое жилое помещение в размере 1 262 000 рублей.

В письме от 20 мая 2022 года выкупная стоимость в размере 458 000 рублей оставлена Департаментом без изменений, в связи с чем ФИО6. обратилась в суд с настоящим иском.

Для определения размера выкупной стоимости изымаемого имущества определением суда от 26 августа 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО1 (<адрес>).

Согласно экспертному заключению № ИП ФИО1 размер убытков, причиненных собственнику комнаты площадью 14,6 кв.м по адресу: <адрес> составит 1 264 000 рублей, что включает в себя рыночную стоимость изымаемого помещения – 209 000 рублей, доли в праве на земельный участок – 261 000 рублей, доли в праве на общее имущество – 105 000 рублей и компенсацию за непроведенный ремонт на дату оценки - 689 000 рублей.

Оценив заключение № в совокупности с иными доказательствами по делу, суд полагает, что оно не отвечает требованиям допустимости, поскольку при применении коэффициентов к объектам аналогам экспертом допущены опечатки (расходятся сведения в таблицах и тексте экспертизы), исходя из выбранной экспертом методики при определении рыночной стоимости изымаемого имуущества и размера компенсации (затратный подход), имеет место двойной учет затрат на приведение дома в надлежащее состояние, что необоснованно увеличивает размер выкупной стоимости.

Определением суда от 24 ноября 2022 года по ходатайству Администрации по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту акционерного общества «Вологодский центр правовой информатизации» ФИО3 (<адрес>, оф. 4).

Из заключения эксперта ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» ФИО3 от 17 марта 2023 года № с учетом письменных пояснений следует, что рыночная стоимость изымаемой в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации комнаты с кадастровым №, назначение объекта: жилое помещение, площадь объекта 14,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> без учета рыночной стоимости земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на дату проведения экспертизы составляет 221 000 рубль 40 копеек;

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 1915 кв.м, с видом разрешенного использования – среднеэтажные жилые дома, расположенный по адресу: <адрес>, которая приходится на жилое помещение общей площадью 14,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> на дату проведения экспертизы составляет 83 000 рублей;

- рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, которая приходится на жилое помещение общей площадью 14,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> на дату проведения экспертизы составляет 60 000 рублей;

- размер компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, подлежащий выплате собственнику при изъятии жилого помещения общей площадью 14,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: <адрес> составил: рассчитанный по состоянию на 23 марта 1999 года (на дату первой приватизации) – 38 000 рублей, рассчитанный по состоянию на 28 декабря 2017 года (дату признания дома аварийным) – 253 000, рассчитанный по состоянию на 15 марта 2023 года (дату проведения экспертизы) – 255 000 рублей;

- размер убытков, причиненных собственнику комнаты общей площадью 14,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: Российская Федерация, <адрес> связи с его изъятием составил на дату проведения экспертизы 37 400 рублей.

Разрешая спор в части определения выкупной стоимости изымаемого имущества, суд принимает за основу судебную экспертизу, выполненную экспертом ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» полагая, что данная экспертиза отвечает требованиям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, выполнена экспертом, имеющим необходимое образование и опыт работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Обоснованных замечаний к заключению эксперта, за исключением арифметической ошибки в сумме убытков, стороной истца не представлено.

Правовых оснований для установления выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд имущества исходя из заключений независимых оценщиков, суд не усматривает, поскольку размер выкупной стоимости по оценке Администрации определен по состоянию на декабрь 2021 года, по оценке истца – на апрель 2022 года, после чего экономическая ситуация в стране, которая повлияла в том числе на стоимость недвижимости изменилась. Кроме того, оценка выполнена независимыми экспертами, не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Принимая во внимание заключение судебной экспертизы, отвечающие требованиям относимости и допустимости доказательств, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт дома, несмотря на переход права собственности на жилые помещения и общее имущество к гражданам и такая обязанность сохраняется вплоть до ее исполнения и не прекращается в момент приватизации первой квартиры дома, суд, оценив заключения эксперта в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, полагает возможным определить выкупную стоимость изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 693 800 рублей 00 копеек (221000+83000+60000+255000+37400).

В удовлетворении исковых требований в остальной части истцу надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО6 к городскому округу город Вологда в лице Администрации города Вологды об определении размера выкупной стоимости удовлетворить частично.

Определить выкупную стоимость изымаемого у ФИО6 (СНИЛС №) для муниципальных нужд жилого помещения – комнаты с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, площадью 14,6 кв.м, расположенной на 1 этаже дома по адресу: <адрес> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном (аварийном) доме, площадью 1915 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> размере 693 800 рублей 00 копеек.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Е.В. Вахрушева

В окончательной форме решение принято 26 апреля 2023 года.