Дело № 2-889/2025 24 февраля 2025 года

УИД 29RS0023-01-2024-010053-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Русановой Л.А.,

при секретаре Полупановой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Северодвинске гражданское дело по иску ФИО1 ФИО8 к Администрации муниципального округа Архангельской области «Город Северодвинск» о признании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд недействительным в части, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации муниципального округа Архангельской области «Город Северодвинск» (далее – Администрация Северодвинска) о признании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд недействительным в части, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что 07 декабря 2023 года между истцом и Администрацией Северодвинска заключено соглашение № 13/2023 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по условиям которого истцу в собственность было предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, взамен принадлежавшего истцу и признанного непригодным для проживания жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, с доплатой разницы между рыночной стоимостью изымаемого объекта и фактической стоимостью предоставляемого объекта в размере 1 080 470 рублей 57 копеек.

По мнению истца, пункты соглашения, предусматривающие выплату разницы в рыночной стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями, а также возникновением на стороне ответчика залога в отношении предоставленного жилого помещения до момента выплаты такой разницы, нарушают ее права как собственника жилого помещения, находящегося в аварийном и подлежащем сносу доме, включенном в региональную адресную программу, а также противоречат действующему законодательству, поскольку региональной адресной программой не предусмотрена обязанность граждан доплачивать такую разницу.

На основании изложенного, истец просила суд признать недействительными пункты 1.3, 2.1.1, 2.2, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 4.5, 4.9, 6.1 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусматривающие выплату разницы в рыночной стоимости между изымаемым и предоставляемым жилыми помещениями, а также возникновение на стороне ответчика залога в отношении предоставленного жилого помещения до выплаты истцом такой разницы, применить последствия недействительности сделки путем взыскания с ответчика уже выплаченных по соглашению денежных средств в сумме 72 440 рублей 83 копейки и прекращения залога в отношении предоставленного жилого помещения.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Северодвинска по доверенности ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась, просила суд отказать в его удовлетворении.

Третье лицо, Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил, рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 07 декабря 2023 года между истцом и Администрацией Северодвинска заключено соглашение № 13/2023 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по условиям которого истцу в собственность было предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, взамен принадлежавшего истцу и признанного непригодным для проживания жилого помещения расположенного по адресу: <адрес>.

Многоквартирный дом <адрес> в городе Северодвинске Архангельской области был включен в адресную программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 26 марта 2019 года № 153-пп.

В соответствии с пунктом 1.3. Соглашения разница между рыночной стоимостью изымаемого объекта и фактической стоимостью предоставляемого объекта составляет 1 080 470 рублей 57 копеек.

По соглашению с собственниками и в соответствии с пунктом 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, условиями программы переселения предоставление жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения производится с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения. Доплата за предоставляемое жилое помещение, определенная как разница между рыночными стоимостями предоставляемого объекта и изымаемого объекта, составляет 1 080 470 рублей 57 копеек.

В соответствии с пунктом 2.1.1 Соглашения собственник обязуется выплатить за предоставляемый объект доплату, предусмотренную настоящим соглашением, в порядке и сроки, предусмотренные соглашением.

Согласно пункту 2.2 Соглашения, собственник вправе досрочно исполнить обязательства, установленные пунктом 3.2 настоящего соглашения.

Пунктом 2.4 Соглашения установлено, что муниципальное образование вправе требовать от собственника выплаты доплаты за предоставляемый объект в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим соглашением.

Порядок расчетов между сторонами по внесению доплаты определен в разделе 3 оспариваемого Соглашения.

Пунктом 3.1 Соглашения предусмотрено, что изымаемый и предоставляемый объекты, подлежащие передаче по настоящему соглашению, являются неравноценным – фактическая стоимость передаваемого объекта выше рыночной стоимости изымаемого объекта; разница в рыночных стоимостях составляет 1 080 470 рублей 57 копеек.

Согласно пункту 3.2 Соглашения, внесение доплаты в размере 1 080 470 рублей 57 копеек производится собственником с рассрочкой платежа на пятнадцать календарных лет путем внесения ежемесячных платежей в срок до 25 числа каждого месяца согласно графику, приведенному в данном пункте.

Пунктом 3.3 Соглашения предусмотрено, что выплата по настоящему соглашению производится в размере и в сроки, определенные в пункте 3.2 настоящего соглашения, в безналичной форме платежными поручениями путем перечисления денежных средств на расчетный счет по указанным в данном пункте реквизитам.

Собственник несет ответственность в случае неправильного и (или) неполного указания реквизитов (пункт 3.4 Соглашения). В случае если отделением банка, через которое собственник будет направлять денежные средства, взимается комиссия за перевод денежных средств, то данная комиссия оплачивается за счет собственника (пункт 3.5 Соглашения).

В соответствии с пунктом 4.5 Соглашения с момента государственной регистрации права собственности собственника на предоставляемый объект и до момента полного исполнения обязательства, предусмотренного пунктом 2.1.1 настоящего соглашения, предоставляемый объект признается находящимся в залоге у муниципального образования.

Пунктом 4.9 Соглашения установлено, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства в полном объеме в ЕГРН погашается запись о залоге в связи с его прекращением.

Согласно пункту 6.1 Соглашения, собственник вправе распоряжаться предоставляемым объектом только при наличии предварительного письменного согласия муниципального образования в лице Администрации Северодвинска до момента полного исполнения собственником обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.1 настоящего соглашения и снятия залога.

При наследовании имущества после умершего собственника предоставляемый объект переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. При этом до момента полного исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.1.1 настоящего соглашения, наследники, принявшие наследство, в соответствии со статьей 1175 ГК РФ отвечают по долгам наследодателя солидарно и в пределах стоимости унаследованного имущества (пункт 6.2 Соглашения).

На момент рассмотрения судом настоящего гражданского дела истцом по указанному соглашению уплачено 72 440 рублей 83 копейки, что подтверждается представленными истцом в дела чек-ордерами.

Изложенные обстоятельства подтверждаются представленными в дело доказательствами, сторонами не оспариваются, в связи с чем признаются судом установленными.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Положениями Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище и гарантировано, что никто не может быть произвольно лишен жилища (часть 1 статьи 40).

В условиях рыночной экономики граждане Российской Федерации осуществляют данное социальное право в основном самостоятельно, используя различные способы.

Вместе с тем, возлагая на органы государственной власти обязанность по созданию для этого условия, Конституция Российской Федерации провозглашает, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (части 2 и 3 статьи 40), тем самым предписывая законодателю определять категории граждан, нуждающихся в жилье, а также конкретные формы, источники и порядок обеспечения их жильем с учетом реальных финансово-экономических и иных возможностей, имеющихся у государства.

При этом жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

В силу части 8 статьи 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Вместе с тем, при решении вопроса об изъятии у собственника жилого помещения, расположенного в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном жилом доме, который включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ), настоящий закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, настоящий Федеральный закон определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В пункте 3 статьи 2 Федерального закона № 185-ФЗ определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 ЖК РФ.

Исходя из правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Разделом VI адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» предусмотрено, что если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

Согласно разделу VII указанной адресной программы источниками финансирования данной программы являются средства областного бюджета, средства местных бюджетов и средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

При этом ни федеральным законодательством, ни вышеуказанной адресной программой не установлено положений, предусматривающих возможность приобретения жилых помещений за счет средств граждан, переселяемых из аварийного жилья без согласования с ними.

Следовательно, гражданам, переселяемым из жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности и находящихся в признанных аварийными и подлежащими сносу жилых домах, в рамках адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилые помещения должны предоставляться без каких-либо доплат.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что пункты 1.3, 2.1.1, 2.2, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 4.5, 4.9, 6.1 соглашения № 13/2023 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 07 декабря 2023 года, заключенного между истцом и ответчиком, в оспариваемой части противоречат существу законодательного регулирования обязательства органа местного самоуправления по предоставлению собственникам жилых помещений взамен непригодных для проживания (расположенных в аварийных домах) при реализации вышеназванной региональной адресной программы, а потому подлежат признанию недействительными в части, возлагающей на собственника (его возможных наследников) обязанность выплатить в пользу Администрации Северодвинска разницу в рыночных стоимостях изымаемого и предоставляемого жилых помещений, а также предусматривающей нахождение предоставляемого объекта в залоге у муниципального образования со дня государственной регистрации соглашения до момента исполнения собственником обязанностей, предусмотренных пунктом 2.2.1 Соглашения, по внесению указанной доплаты.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая, что оспариваемые пункты Соглашения не влияют на существо остальных условий данного соглашения, последнее могло быть заключено без включения условия о наличии у истца обязанности выплатить в пользу муниципального образования разницы в рыночных стоимостях предоставляемого и изымаемого объектов (жилых помещений), то оснований для признания недействительным всего соглашения не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что Соглашение в части его пунктов, предусматривающих выплату истцом в пользу Администрации Северодвинска разницы в рыночной стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений признано судом недействительным ввиду ничтожности, выплаченные истцом по соглашению денежные средства в сумме 72 440 рублей 83 копейки подлежат взысканию с Администрации Северодвинска в пользу истца.

На основании статьи 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО9 (ИНН .....) к Администрации муниципального округа Архангельской области «Город Северодвинск» (ИНН <***>) о признании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд недействительным в части, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительными пункты 1.3, 2.1.1, 2.2, 2.4, 3.1, 3.2, 3.3, 4.5, 4.9, 6.1 соглашения № 13/2023 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 07 декабря 2023 года, заключенного между ФИО1 ФИО10 и Администрацией муниципального округа Архангельской области «Город Северодвинск»

Применить последствия недействительности сделки:

- взыскать с администрации муниципального округа Архангельской области «Город Северодвинск» в пользу ФИО1 ФИО11 72 440 (семьдесят две тысячи четыреста сорок) рублей 83 копейки;

- прекратить залог в отношении <адрес> (кадастровый .....)

Взыскать с Администрации муниципального округа Архангельской области «Город Северодвинск» в пользу ФИО1 ФИО12 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.03.2025.

Председательствующий Л.А.Русанова