Решение по делу № 2-2032/2025 от 10.07.2025.

Мотивированное решение изготовлено 23.04.2025

УИД 59RS0004-01-2025-002381-46

Дело № 2-2032/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь

10.07.2025

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Казакова А.О.,

при ведении протокола секретарем Деминой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <Адрес> о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

третьи лица: Управление жилищных отношений Администрации <Адрес>, ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения),

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд <Адрес> с иском к Администрации <Адрес>, в котором просит взыскать с ответчика компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты (на плане №), общей площадью 18,7 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>, в размере 189 000 руб., расходы по оплате услуг по оценке в размере 15 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО2 являлась собственником жилого помещения – комнаты, общей площадью 18,7 кв.м, расположенной по адресу: <Адрес>. Данный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Между ней и муниципальным образованием «<Адрес>» был заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возмещение сторонами определено в соответствии с части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась. Обязанность по производству капитального ремонта дома надлежащим образом наймодателем не выполнялось, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (дочерью) и ФИО2 (матерью) был заключен договор цессии, на основании которого к ФИО1 перешло право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и всех судебных расходов. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен истцом согласно отчету ЧПО ФИО8 № от ДД.ММ.ГГГГ, который на дату изъятия жилого помещения составил 189 000 руб. (л.д. 4-7).

Истец, извещенная судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО11 ранее в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в лице администрации <Адрес> в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, поскольку все обязательства по договору об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ выполнены администрацией <Адрес> в полном объеме, возмещение истцу выплачено на основании указанного договора, в соответствии с пунктом 1.5 которого сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит, с выкупной ценой, определенной договором, собственник был согласен, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать, поскольку в случае вынесения решения судом в пользу истца будет являться двойным исполнением обязательств по вышеуказанному договору (л.д. 84).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Оценив доводы истца, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (абз. 120 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником жилого помещения – комнаты, общей площадью 18,7 кв.м, в том числе жилой площадью 11,7 кв.м., расположенной по адресу: <Адрес> (л.д. 9).

В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом <Адрес> построен в 1959 году, сведения о последнем капитальном ремонте отсутствуют, дата первой приватизации – ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора), договор расторгнут (основание – соглашение о расторжении с АО «Камтэкс»), следующий договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора), что подтверждается справкой ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 70 оборот).

Межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято заключение № о выявлении оснований для признания дома по <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 86).

На основании распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> №СЭД-11-01-04-202 от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 104).

ДД.ММ.ГГГГ начальником Управления жилищных отношений администрации <Адрес> вынесено распоряжение № об изъятии жилого помещения по адресу: <Адрес> (л.д. 103).

На основании распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, с кадастровым номером №, площадью 1 817,0 кв.м по <Адрес> изъят для муниципальных нужд <Адрес> (л.д. 105).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием <Адрес> в лице начальника управления жилищных отношений администрации <Адрес> и ФИО1, действующей по доверенности за ФИО2, заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 8).

Согласно пункту 1.2 договора администрация с согласия собственника изымает в муниципальную собственность комнату с частью вспомогательных помещений (на поэтажном плане помещение №) общей площадью 18,7 кв.м., в том числе жилой площадью 11,7 кв.м., в шестикомнатной квартире, расположенной по адресу: <Адрес>, а также общее имущество в многоквартирном доме - долю в праве на земельный участок по указанному адресу.

В дальнейшем между ФИО2 и ФИО1 заключен договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 1.1 которого ФИО2 передала ФИО1 право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения - комнаты по адресу: <Адрес>, переданного в собственность муниципального образования <Адрес> на основании договора изъятия №-УЖО-БИ от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ФИО1 приобрела право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения в полном объеме (л.д. 53-54, 55).

Согласно сведениям Управления ЗАГС администрации <Адрес>, цедент ФИО3 является матерью цессионария ФИО4, что действующим законодательством не запрещено (статьи 382 – 386 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 956 736,00 руб., и включает в себя:

1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Региональный центр независимой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №, составляет 880 000 руб. (пункт 1.4.1 договора);

2) убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап. ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду):

- стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 10 000 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);

- стоимость услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения, согласно отчету (стр. 79-80) составляет 64 736 руб. (пункт 1.4.2.2 договора);

- стоимость оформления нотариально заверенного согласия супруга от ДД.ММ.ГГГГ серии № №, удостоверенного ФИО9, нотариусом нотариального округа <Адрес> составляет 2 000 руб. Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.

Вместе с тем судом установлено, что при заключении с собственником договора в размер возмещения была включена рыночная стоимость жилого помещения, стоимость отчета об оценке, убытки, связанные с услугами риэлтора, грузоперевозок и грузчиков, оформлением права собственности на другое жилое помещение, расходов на государственную пошлину; вопреки доводам администрации, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.3 договора не следует.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.

Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практике по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке.

При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией <Адрес> не была выполнена, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией <Адрес> как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено.

Отсутствие должного капитального ремонта в период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), при изъятии такого помещения собственникам подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к исковому заявлению приложен отчет №, выполненный ЧПО ФИО8 (л.д. 10-45) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома рассчитан пропорционально размеру общей площади жилого помещения 18,7 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>, и составил 189 000 руб., при этом экспертом сделан вывод о том, что на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (л.д. 18).

Из экспертного заключения следует, что спорный многоквартирный дом относится к III группе зданий долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 24 года, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет (л.д. 18).

Таким образом, за период с 1959 года до 1996 года комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть проведен как минимум 1 раз, выборочный – 6 раз, при этом такой ремонт не проводился, в связи с чем многоквартирный дом объективно нуждался в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации, что и было установлено экспертом.

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1959 год), дату первой приватизации (1996 год), группу капитальности дома (III группа), сведения об отсутствии капитального ремонта по дому, после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (37 лет).

При определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 189 000 руб. и необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д. 41-42).

При этом экспертом при расчете величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт учтены внутренние санитарно-технические и электрические устройства, в том числе центральное отопление, водопровод, канализация, электропроводка, горячее водоснабжение, газоснабжение, прочие работы, фасад (л.д. 41).

При этом суд учитывает, что эксперт при проведении расчетов не ограничен одной лишь датой признания дома аварийным; относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о порочности отчета эксперта, равно как и примененных им методик, выбор которых входит в компетенцию эксперта согласно установленным стандартам оценки, суду не представлены, представленный отчет об оценке убедительно не оспорен (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Напротив, указанная стоимость ответчиком не оспаривалась, несмотря на то, что суд предлагал представить доказательства иного размера компенсации (л.д. 1), однако ответчиком ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы заявлено не было; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, основания для критической оценки представленного отчета и пояснений к нему у суда отсутствуют, нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при составлении данного отчета не установлены (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования норм статей 382, 384, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к фактическим обстоятельствам дела, суд также приходит к выводу о том, что в действующем законодательстве не содержится запрета на передачу собственником жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд, принадлежащего ему права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт другим лицам, в связи с чем заявленное требование является обоснованным.

Таким образом, с администрации <Адрес> в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 189 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг оценки в размере 15 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45а), договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46-48), актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48 оборот), указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации <Адрес> в пользу истца.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя на сумму 15 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с распиской о получении денежных средств (л.д. 49), суд, руководствуясь статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание факт удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в полном объеме, принцип разумности несения таких расходов, категорию дела, его незначительную сложность, а также то обстоятельство, что по данной категории дел сложилась обширная судебная практика, сформированная, в том числе, при участии представителя ФИО11, учитывая объем выполненной представителем работы (составление и направление в суд иска с приложениями – л.д. 4-7, участие представителя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ продолжительностью 3 минуты – л.д. 117-117 оборот), суд считает нужным взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя частично, снизив их до 10 000 руб.

Суд полагает, что указанная сумма в размере 10 000 руб. в полной мере соответствует критерию разумности по данной категории дел, более того, учитывая реальный объем проделанной работы, такая сумма соразмерна минимальным ставкам вознаграждения адвоката за ведение гражданского дела в Пермском крае в суде общей юрисдикции (за составление и подачу искового заявления – от 12 000 руб., за составление и подачу ходатайства – от 5 000 руб., за участие в судебном заседании суда первой инстанции – от 25 000 руб. и др., согласно Решению Совета Адвокатской палаты Пермского края от 30.01.2025, протокол №1).

Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., факт оплаты которой подтвержден чеком от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <Адрес>, ИНН <данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 189 000 руб., расходы по проведению оценки в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.О. Казаков

<данные изъяты>

<данные изъяты>