Дело № 2 – 105/2023
УИД 37RS0012-01-2022-002771-21
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 января 2023 года город Иваново
Октябрьский районный суд города Иванова в составе:
председательствующего судьи Пророковой М.Б.,
при секретаре Лицовой С.С.,
с участием истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ча к закрытому акционерному обществу «Градстрой» о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Градстрой» (далее по тексту решения – ЗАО «Градстрой») о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Требования истца были мотивированы следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Градстрой» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №Н-4, согласно которому застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и передать в собственность истца нежилое помещение на 1 этаже полной площадью 91,9 кв.м. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ивановской области ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.1.2 договора объем денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство составил 2 757 000 руб. В соответствии с графиком внесения платежей (приложением № к договору), истец был обязан оплатить цену договора после регистрации договора в срок, предусмотренный п. 4.7.3 договора. Несмотря на тот факт, что срок полной оплаты цены договора у истца не наступил, застройщик ДД.ММ.ГГГГ направил истцу и в Управление Росреестра уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением им срока внесения платежа в сумме 2 757 000 руб. На настоящий момент указанный в уведомлении договор переуступки от ДД.ММ.ГГГГ отменен (расторгнут). На основании изложенного ФИО2 просил суд признать незаконным одностороннее расторжение застройщиком договора участия в долевом строительстве №Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком ЗАО «Градстрой» и истцом.
В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно истец пояснил, что ответчик направил в его адрес предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости погашении задолженности по оплате договора долевого участия № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Градстрой» направило в Управление Росреестра заявление о расторжении указанного договора с приложением вышеуказанного предупреждения. О поступлении заявления Управление Росреестра уведомило истца ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик отправил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неуплатой цены договора. В соответствии со ст.9 ФЗ №214 со дня направления указанного уведомления договор долевого участия считается расторгнутым. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в Управление Росреестра заявление с приложением уведомления от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем расторжении договора долевого участия, на которое ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра в адрес ответчика направило уведомление о приостановлении до ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по государственной регистрации прав. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика Управление Росреестра направило уведомление об отказе в государственной регистрации прав с приложением ранее отправленных ответчиком документов. В отказе также указывается, что он может быть обжалован в суде. Решением Тейковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 восстановлены права и обязанности дольщика по договору № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что уведомление ЗАО «Градстрой» от ДД.ММ.ГГГГ об одностороннем расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ утратило свою законную силу. В своем уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ, направленном в адрес истца, Управление Росреестра сообщило, что ДД.ММ.ГГГГ от ЗАО «Градстрой» вновь поступило заявление о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке. К заявлению приложено не другое уведомление застройщика об одностороннем расторжении, а уведомление от ДД.ММ.ГГГГ. В данной ситуации ФИО2 полагал, что Управление Росреестра не вправе принимать уведомление от ДД.ММ.ГГГГ к исполнению. Срок оплаты согласно п. 4.7.3 договора, по мнению истца, еще не наступил, решение Тейковского районного суда Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ им оспаривается по весьма веским основаниям, рассмотрение кассационной жалобы назначено на ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому, полагая на том, что у ответчика не имеется законных оснований для одностороннего отказа от договора, ФИО2 настаивал на удовлетворении своих исковых требований.
Представитель ответчика ЗАО «Градстрой» ФИО3 возражал против иска, полагая, что отказ застройщика от договора долевого участия в строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, является обоснованным, поскольку до настоящего времени истцом не произведена оплата цены договора. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения указанного требования, которое истцом было оставлено без ответа. По истечении месяца с момента направления указанного предупреждения ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил истцу уведомление об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту решения - ФЗ №). В соответствии с ч. 4 ст. 9 указанного закона договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Градстрой» подало заявление о государственной регистрации одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве и ДД.ММ.ГГГГ получило уведомление от Управления Росреестра, согласно которому государственная регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве приостановлена в связи с тем, что права требования по договору участия в долевом строительстве были переуступлены истцом фио1 по договору уступки прав (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная уступка прав была совершена без согласия ответчика и без одновременного перевода долга на нового участника долевого строительства. В связи с этим ЗАО «Градстрой» обратился в Тейковский районный суд Ивановской области, решением которого от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки признан недействительным; погашена регистрационная запись о регистрации договора уступки; за ФИО2 восстановлены права и обязанности дольщика по договору участия в долевом строительстве; с ФИО2 в пользу истца взыскана неустойка за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 608 952 руб. После возврата ФИО2 в статус дольщика ответчик повторно обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве. Однако ДД.ММ.ГГГГ регистрация была приостановлена в связи с зарегистрированным в ЕГРН запретом на совершение регистрационных действий в отношении договора участия в долевом строительстве, наложенным Тейковским районным судом Ивановской области по ходатайству ЗАО «Градстрой» в качестве обеспечительной меры по делу №. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что оплата по договору участия в долевом строительстве не производилась. Указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение и не доказываются вновь и не подлежат оспариванию. Таким образом, судом было установлено, что срок для исполнения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве наступил, но оплата по нему ЗАО «Градстрой» ни от ФИО2, ни от фио1 не поступала. Также представитель ответчика считал несостоятельным довод истца со ссылкой на положения п. 4.7.3 договора участия в долевом строительстве о том, что срок оплаты договора не наступил, поскольку он противоречит обстоятельствам, установленным судом по делу №. На основании изложенного представитель ЗАО «Градстрой» просил отказать ФИО2 в удовлетворении заявленных требований.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск, в котором просил о рассмотрении дела в свое отсутствие и указал, что в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись № о договоре участия в долевом строительстве №Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта, находящегося по адресу: <адрес> нежилое помещение в офисе тип 4, площадью 91.9 кв.м, заключенного между застройщиком ЗАО «Градстрой» и фио1, и о договоре уступки прав по договору долевого участия в строительстве (договоре цессии) от ДД.ММ.ГГГГ. Также в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись № о соглашении об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенного между ФИО2 и фио1 Управлением ДД.ММ.ГГГГ № вынесено уведомление о приостановлении учетно-регистрационных действий по заявлению ЗАО «Градстрой» от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в связи с не устранением ЗАО «Градстрой» причин, послуживших основанием для приостановления, регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ указанные записи были погашены на основании решения Тейковского районного суда Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и апелляционного определения Ивановского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №№ по заявлению ЗАО «Градстрой» о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в связи с зарегистрированным в ЕГРН запрете на совершение действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя Тейковского РОСП УФССП России по Ивановской области № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>
С согласия лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело без участия представителя третьего лица.
Выслушав пояснения сторон, изучив и оценив письменные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Градстрой» (застройщик) в лице генерального директора ФИО4 и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор № Н-4 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты> В соответствии с п. 3.3 названного договора объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение, входящее в состав объекта недвижимости, указанного в п. 3.2 настоящего договора (здание многофункционального использования с квартирами на верхних этажах по адресу: <адрес> - нежилое помещение в офисе тип 4 общей площадью 91,9 кв.м (с санузлом для персонала 4,1 кв.м, с офисным помещением 30,3 кв.м, с офисным помещением 40,0 кв.м., комната приема пищи 10,8 кв.м, тамбуром 6,7 кв.м на 1 этаже, в осях 10-16). Цена договора определена сторонами как объём денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство объекта и составляет согласно п. 4.1.2 договора 2 757 000 руб. Участник долевого строительства в соответствии с п. 4.1.3 договора производит оплату объема денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство объекта в размере 2 757 000 руб. в течение трех дней с момента регистрации договора долевого участия в соответствии с графиком платежей (Приложение №).
Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что государственная регистрация указанного договора была произведена ДД.ММ.ГГГГ (запись о регистрации №
Согласно п. 4.4 договора полная оплата стоимости долевого участия в строительстве по настоящему договору должна быть произведена участником долевого строительства наличными денежными средствами в кассу или на расчетный счёт застройщика, указанный в реквизитах застройщика в разделе 12 настоящего договора, не позднее трех дней, следующих за днем регистрации настоящего договора. В случае, если полная оплата стоимости долевого участия в строительстве участником долевого строительства не произведена, она производится в соответствии с графиком платежей (Приложение 3 к настоящему договору).
Сторонами суду были представлены два подлинных экземпляра договора № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ, тождественные как друг другу, так и копии, имеющейся в материалах дела. В представленных сторонами экземплярах договора имеется только Приложение № и отсутствует Приложение 3. Таким образом, суд приходит к выводу, что ссылка в п. 4.4 договора на график платежей (Приложение №) не изменяет срока оплаты, установленного п. 4.1.3 в совокупности с п. 4.4 и Приложением № к договору.
ДД.ММ.ГГГГ представителем ЗАО «Градстрой» в адрес ФИО2 было направлено предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора долевого участия в строительстве в размере 2 757 000 руб. в тридцатидневный срок, также содержавшее информацию о последствиях невыполнения данной обязанности в виде одностороннего отказа от исполнения договора <данные изъяты> Указанное предупреждение было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> что им не оспаривалось.
ДД.ММ.ГГГГ указанное предупреждение было представлено ЗАО «Градстрой» в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> ФИО2 был уведомлен о поступлении государственному регистратору такого заявления письмом от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра сообщило ЗАО «Градстрой» о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке до ДД.ММ.ГГГГ в том числе в связи с непредоставлением соответствующего уведомления о расторжении договора другой стороне <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было направлено уведомление об одностороннем отказе застройщика ЗАО «Градстрой» от исполнения договора № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неуплатой цены договора, которое получено истцом, что им не оспаривалось. Одновременно, ЗАО «Градстрой» указало в данном уведомлении на неправомерность уступки ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ прав по договору № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ фио1 <данные изъяты>
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Градстрой» было отказано в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (права требования согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта долевого строительства принадлежат иному лицу - <данные изъяты>).
ЗАО «Градстрой» обратилось в Тейковский районный суд Ивановской области с иском к ФИО2 и фио1 о признании сделки недействительной и о применении последствий её недействительности, о взыскании неустойки.
Решением Тейковского районного суда Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования ЗАО «Градстрой» были удовлетворены частично, был признан недействительным договор уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и фио1, погашена соответствующая регистрационная запись; за ФИО2 восстановлены права и обязанности дольщика по договору №Н-4 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ; в прользу ЗАО «Градстрой» с ФИО2 взыскана неустойка за нарушение установленного договором срока внесения платежа за периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей отметкой в нем. При рассмотрении гражданского дела № Тейковским районным судом Ивановской области было установлено, что на момент рассмотрения спора ФИО2 не предоставлено достоверных и допустимых, относимых доказательств, подтверждающих, что обязательства участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве по оплате цены договора выполнены им в полном объеме. Проанализировав п. 4.1.2 договора и приложение № к договору участия в долевом строительстве, суд пришел к выводу, что ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно должен был внести денежные средства в счет оплаты по договору в сумме 2 757 000 руб. Срок внесения платежа ФИО2 нарушен, образовалась задолженность. Поскольку ФИО2 допущено нарушение срока внесения платежа, у застройщика возникло право на получение предусмотренных как договором, так и действующим законодательством компенсационных выплат.
Поскольку в рассмотрении гражданского дела № участвовали и ФИО2, ЗАО «Градстрой» и Управление Росреестра по Ивановской области, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Тейковского районного суда Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ, в силу императивных положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда при рассмотрении настоящего дела, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию в настоящем деле.
Таким образом, нарушение ФИО2 срока внесения денежных средств в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве № Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ суд считает установленным.
При этом ссылка истца на положения п.4.7.3 названного договора, который устанавливает, что окончательный расчет по договору должен быть произведен до момента подписания акта приемки-передачи нежилого помещения участнику долевого строительства, является несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании данного условия договора. Указанный пункт договора устанавливает срок именно окончательного расчета между сторонами в случае изменения общей площади нежилого помещения, которая определяется, исходя из уточненной общей площади в соответствии с паспортом на нежилое помещение.
Как установлено ч. 4 ст. 5 ФЗ № 214, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более, чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.
Поскольку просрочка единовременного внесения ФИО2 платежа составила более двух месяцев, ЗАО «Градстрой» правомерно воспользовалось своим правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве №Н-4 от ДД.ММ.ГГГГ.
В свою очередь, согласно ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214 в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214).
Порядок одностороннего отказа от исполнения договора ответчиком соблюден, истец не оспаривал получение им как предупреждения от ДД.ММ.ГГГГ, так и уведомления от ДД.ММ.ГГГГ.
Довод ФИО2 о необходимости направления ему повторного уведомления, поскольку ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра ЗАО «Градстрой» уже было отказано в осуществлении государственной регистрации прав по заявлению ЗАО «Градстрой», поданному ДД.ММ.ГГГГ, суд расценивает как несостоятельный, поскольку ФЗ № 214, как и иные правовые нормы, не устанавливает каких-либо условий, возлагающих на застройщика обязанность направлять предупреждения или уведомления неоднократно.
Поэтому суд приходит к твердому убеждению, что исковые требования ФИО2 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО2 чу отказать.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Пророкова М.Б.
В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение было составлено ДД.ММ.ГГГГ.