К делу № 2-1131/2025
УИД 23RS0051-01-2025-000721-40
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 мая 2025 года г. Тимашевск
Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе
председательствующего Ломака Л.А.,
при секретаре Ворониной М.В.,
с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя третьего лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к отделению фонда пенсионного и социального страхования РФ по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры и земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к отделению фонда пенсионного и социального страхования РФ по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры и земельного участка, мотивируя свои требования тем, что по договору купли-продажи от <дд.мм.гггг> истец приобрел в собственность квартиру с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость продаваемых объектов недвижимости составляет 1 200 000 рублей, из которых собственные средства истца –180 000 рублей, оставшаяся сумма в размере 1 020 000 рублей перечисляется на счет продавца <ФИО>1 из средств кредита, предоставляемого ОАО «Россельхозбанк». Расчет между истцом и продавцом на суму 1 200 000 рублей был произведен полностью, что подтверждается распиской от <дд.мм.гггг>.
<дд.мм.гггг> Тимашевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и регистрация права собственности истца на указанные объекты недвижимости, однако право собственности на квартиру с земельным участком за истцом было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дд.мм.гггг> сделаны записи об ипотеке <№> и <№>.
Обязательства перед продавцом по договору купли-продажи от <дд.мм.гггг> истец выполнил в полном объеме, но в связи с неграмотностью истец своевременно не обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о снятии обременения. В связи с тем, что продавец умер <дд.мм.гггг>, истец не имеет иной возможности, кроме как в судебном порядке снять обременение.
Истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 59.7 кв.м, с кадастровым номером <№> и земельного участка, общей площадью 435 (четыреста тридцать пять) кв. м, с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: <адрес> погасить записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <№> и <№> от <дд.мм.гггг>.
В судебное заседание истец ФИО1 не явился. Его представитель по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в полнеем объеме.
Представитель ответчика – отделения фонда пенсионного и социального страхования РФ по Краснодарскому краю в суд не явился, представив отзыв по существу иска, в котором указал, что полагается на усмотрение суда при вынесении решения и просит рассмотреть дело в отсутствие представитель ответчика.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 против удовлетворения исковых требований не возражал.
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом в соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
На основании абз.абз. 1, 2 ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третий лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
По смыслу взаимосвязанных положений ч.ч. 1, 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с договором купли-продажи от <дд.мм.гггг>, истец приобрел у <ФИО>1 в собственность квартиру с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно условий договора (пункт 3) стоимость продаваемых объектов недвижимости (квартиры с земельным участком) составляет 1 200 000 рублей. Вышеуказанное имущество приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 180 000 рублей, которые покупатель передал продавцу из личных средств до подписания настоящего договора. Оставшаяся сумма в размере 1 020 000 рублей перечисляется на счет продавца <ФИО>1 из средств кредита, предоставляемого ОАО «Россельхозбанк». Расчет между истцом и продавцом на суму 1 200 000 рублей был произведен полностью, что подтверждается распиской от <дд.мм.гггг>.
Этой же датой, <дд.мм.гггг> Тимашевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и регистрация права собственности истца на указанные объекты недвижимости (квартира и земельный участок), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <дд.мм.гггг> и выписками из ЕГРН на квартиру и земельный участок от <дд.мм.гггг>.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, ст. 64.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что объект недвижимости, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого объекта, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот объект недвижимости.
В связи с тем, что расчет с Продавцом не был произведен полностью, право собственности на квартиру с земельным участком за истцом было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дд.мм.гггг> сделаны записи об ипотеке <№> и <№>.
<дд.мм.гггг> в счет погашения основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья по договору купли-продажи земельного участка и квартиры от <дд.мм.гггг>, денежные средства в размере 384738,79 рублей, были переведены в банк для погашения долга, что подтверждается справкой от <дд.мм.гггг>, выданной Отделением фонда пенсионного и социального страхования РФ по Краснодарскому краю.
Таким образом, свои обязательства перед продавцом по договору купли-продажи от <дд.мм.гггг> истец выполнил в полном объеме, однако стороны не обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о снятии обременения.
В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).
В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
С учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом и земельный участок, являющейся предметом договора купли-продажи между истцом и продавцом, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.
В феврале 2025 года я обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для того, чтобы снять обременение, однако в связи с тем, что продавец умер, снять обременения не представляется возможным в ином порядке, кроме как в судебном.
Судом установлено, что договор купли-продажи от <дд.мм.гггг> полностью исполнен, денежные средства за проданный земельный участок и квартиру продавцу переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки, однако продавец <ФИО>6 умер <дд.мм.гггг>, что подтверждается свидетельством о смерти от <дд.мм.гггг>. По обращению в Управление Росреестра по Краснодарскому краю истцу было рекомендовано снять обременение в судебном порядке.
Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-03 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (квартиры с земельным участком),
С учетом вышеизложенного, принимая во внимание заключение эксперта, суд считает, что имеются все основания, предусмотренные законом, для удовлетворения исковых требований истца о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры и земельного участка
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к отделению фонда пенсионного и социального страхования РФ по Краснодарскому краю о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры и земельного участка – удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 59,7 кв. м, с кадастровым номером <№> и земельного участка, общей площадью 435 кв. м, с кадастровым номером <№>, расположенных по адресу: <адрес> погасить записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <№> и <№> от <дд.мм.гггг>.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
В случае подачи апелляционной жалобы представителем, в соответствии со ст.ст.49, 53 ГПК РФ, должны представить суду документы, удостоверяющие их полномочия, а также документы о своем высшем юридическом образовании или об ученой степени по юридической специальности.
Мотивированное решение суда изготовлено 23.05.2025 года.
Председательствующий