РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 февраля 2025 г. г. Самара
Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Смирновой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-119/25 по иску ФИО1 к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,
установил:
ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения. В обоснование иска указывает, что 20.01.2005 г. между ЗАО ПФСК «ЭЛ-ГРАНД» и им был заключён договор участия в долевом строительстве №257/109 жилого дома №257 по улице Ленинской в г. Самаре в отношении четырёхкомнатной квартиры №№ площадью 123,93 м2 на 7 этаже по цене договора в размере 3 717 900 рублей. Обязательство по оплате цены договора было исполнено им в полном объёме. ЗАО ПФСК «ЭЛ-ГРАНД» обязательств по строительству дома не исполнило, решением Арбитражного суда Самарской области от 3.08.2012 г. по делу №А55-5075/2009 оно признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Самарской области от 4.07.2013 г. по делу №А55-5075/2009 в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» включено его требование о трёхкомнатной квартиры №№ площадью 123,93 м2 в доме по ул. Ленинской, 257, в г. Самаре, сумма, уплаченная за жилое помещение, составляет 3 717 900 рублей, неисполненные перед застройщиком обязательства отсутствуют. Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2014 г. по делу №А55-5075/2009 исправлена описка в номере квартиры (№97). Приказом Министерством строительства Самарской области №78-П от 30.06.2021 г. завершение строительства объекта было признано нецелесообразным. Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о передаче ему земельного участка с кадастровым номером 63:01:0516001:6, которое было удовлетворено 14.01.2022 г. Фонд был обязан произвести выплату возмещения не позднее 14.02.2024 г. 6.10.2022 г. он обратился с заявлением о выплате возмещения, которое было получено 12.10.2022 г. Им получен ответ от 31.10.2022 г., в котором отсутствует указание на конкретные сроки выплаты самого возмещения. Правоспособность ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» прекращена 14.02.2024 г. на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Просит взыскать солидарно с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и Министерства строительства Самарской области возмещение в размере 2 740 120 рублей.
В ходе разбирательства дела истец увеличил размер исковых требований, заявил дополнительные требования, просил взыскать солидарно с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и Министерства строительства Самарской области возмещение в размере 14 612 021 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой выплаты возмещения за период с 26.10.2022 г. по 6.02.2025 г. в размере 4 522 520 рублей 59 копеек и на сумму в 14 621 021 рубль с 7.02.2025 г. по день выплаты возмещения и расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 60 054 рублей 76 копеек.
В судебном заседании представители истца по доверенности от 17.02.2025 г. ФИО2 и ФИО3 заявленные требования поддержали.
Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте его проведения извещён, представил письменный отзыв (т.1, л.д. 102-108), в котором иск не признал.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.
В ходе разбирательства дела установлено, что 20.01.2005 г. ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» и истец заключили договор участия в долевом строительстве №257/109 (т.1, л.д. 19-23) в отношении четырёхкомнатной квартиры №№ площадью 123,93 м2 на 9 этаже дома по адресу: <адрес>. Цена договора составляла 3 717 900 рублей. Срок передачи квартир договором не определён, срок завершения строительных работ (не срок ввода дома в эксплуатацию) определён указанием на II квартал 2009 г.
Дополнительным соглашением от 16.07.2007 г. №1 (т.1, л.д. 235) объект долевого строительства был заменён на четырёхкомнатную квартиру №№ площадью 123,93 м2 на 7 этаже того же дома.
Истец оплатил застройщику цену участия в долевом строительстве шестью платежами 7.03.2008 г., 11.04.2008 г., 16.04.2008 г., 7.05.2008 г., 6.08.2008 г. и 12.08.2008 г. в размере 3 717 900 рублей (т.1, л.д. 26-27).
Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 3.08.2012 г. по делу №А55-5075/2009 (т.1, л.д. 59-61) ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 4.07.2013 г. по тому же делу в реестр требований кредиторов ЗАО Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд» о передаче машино-мест и нежилых помещений включены требования истца о передаче четырёхкомнатной квартиры №№ площадью 123,93 м2 на 9 этаже дома по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д.257, сумма требований – 3 717 900 рублей (т.1, л.д. 28-32).
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.05.2024 г. (т.1, л.д. 236-237) исправлена описка в определении от 4.07.2013 г., номер квартиры заменён на 97.
Приказом Министерства строительства Самарской области от 25.03.2021 г. №36-п завершение строительства дома по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ленинская, д.257, признано невозможным.
В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:
- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;
- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;
- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;
- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;
- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;
- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.
17.09.2021 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома №№ (секции 4-6) по адресу: <адрес>, расположенного на том же земельным участке с кадастровым номером №, что и дом по адресу: <адрес>.
В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.
В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.
В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.
В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:
- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;
- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.
В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2022 г. по делу №А55-5075/2009 (т.1, л.д. 49-58) заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» на земельный участок с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, с объектами незавершённого строительства: жилым домом по адресу: <адрес>, и жилым домом по адресу: <адрес>, удовлетворено. На Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» возложена обязанность по выплате возмещений гражданам - участникам долевого строительства указанных домов, требований которых включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» о передаче жилых помещений и машиномест.
Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.
Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;
г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.
Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).
Из материалов дела усматривается, что истец обратился к ответчику с заявлением о выплате возмещения за квартиру (л.д. 36-42). Заявление получено ответчиком 11.10.2022 г. (л.д. 48). Соответственно, срок выплаты возмещения наступил 25.10.2022 г.
Истец также обратился к ответчику с заявлением о выплате возмещения за гараж (л.д. 29-35). Заявление получено ответчиком 30.12.2022 г. (л.д. 43). Соответственно, срок выплаты возмещения наступил 20.01.2023 г.
Сведений о принятом ответчиком решении суду не представлено.
Возражая против иска, ответчик указывает, что выплата возмещения производится до завершения конкурсного производства, а конкурсное производство в отношении ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» завершено 29.12.2023 г.
В силу п.1 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. В соответствии с п.4 ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсное производство считается завершённым с даты внесения записи о ликвидации должника в единый государственный реестр юридических лиц. Запись о ликвидации ЗАО «Промышленно-финансовая строительная компания «Эл-гранд»» в единый государственный реестр юридических лиц внесена 14.02.2024 г., соответственно, с этой даты конкурсное производство в отношении него завершено.
Однако на момент обращения истца с заявлением о выплате возмещения и на момент истечения срока его рассмотрения ответчиком не только не было завершено конкурсное производство, но и определение Арбитражного суда Самарской области о его завершении ещё не было вынесено.
Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Ответчик заказал оценку рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, ООО «Российская оценка». Согласно отчёту названного оценщика от 26.05.2023 г. №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-122 (приобщён к материалам дела в электронном виде) рыночная стоимость четырёхкомнатной квартиры №№ площадью 123,93 м2 на 7 этаже на 4.08.2021 г. составляла 7 919 127 рублей.
Однако 17.09.2021 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома по адресу: <адрес> не принималось. Обязанность в качестве встречного предоставления производить в соответствии со ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплату возмещения гражданам - участникам строительства, включённым в реестр требований участников строительства, возложена на ответчика определением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2022 г.
Факт принятия решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома №№ (секции 4-6) по адресу: <адрес>, расположенного на том же земельным участке с кадастровым номером 63:01:0516001:6, не даёт ответчику оснований производить оценку квартир в <адрес> на дату в пределах шестимесячного интервала от даты принятия этого решения.
В данном случае истец вправе рассчитывать на предоставление ему от Фонда денежной компенсации, размер которой должен соответствовать действительной рыночной стоимости жилого помещения, на которое она претендовал как участница строительства.
С учётом изложенного, оснований для определения размера компенсации исходя из рыночной стоимости квартиры по состоянию на 4.08.2021 г. не имеется, в связи с чем составленный по заказу ответчика отчёт ООО «Российская оценка» от 26.05.2023 г. №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-122 не может быть принят судом.
Оценка стоимости не полученной истцом квартиры для целей определения размера возмещения должна производиться на дату, когда возмещение должно было быть выплачено.
Для определения рыночной стоимости равнозначного жилого помещения судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство оценки «Самэкс-групп»».
Судом получено заключение экспертизы от 27.01.2025 г. (т.2, л.д. 1-46), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 25.10.2022 г. составляет 121 552 рубля.
Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.
Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истца был заключён договор участия в долевом строительстве, превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истец имеет право, определяется из площади в 120 м2 и составляет 14 586 240 рублей (121552 рубля / м2 * 120 м2).
Иное значение размера возмещения в заключении судебного эксперта связано с ошибкой округления. Судебный эксперт выполняет сначала операцию деления на 123 м2, т.е. на площадь квартиры, а затем умножения на ту же величину (т.е., обратную операцию), всякий раз производя округление результата. Между тем, эти действия не имеют решительно никакого смысла, т.к. выполнение сначала одной математической операции, а затем операции, обратной ей, тождественно невыполнению вообще никаких операций (деление на 123 м2, а затем умножение на 123 м2 никак не изменяют исходное число).
На сумму невыплаченной компенсации начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ. Просрочка началась 26.10.2022 г., поэтому требование истца о взыскании процентов, начисляемых с этой даты, правомерно. Размер процентов за период с 26.10.2022 г. по 6.02.2025 г. составляет 4 514 541 рубль 21 копейку. Проценты начисляются по день уплаты долга, поэтому требование истца об их взыскании с 7.02.2025 г. до дня исполнения решения надлежит удовлетворить.
Расходы истца на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 60 054 рублей 76 копеек (с учётом комиссии банка), подтверждённые чеками от 18.10.2024 г. (т.2, л.д. 51) и от 28.12.2024 г. (т.1, л.д. 52), подлежат возмещению истцу.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН 5177746100032) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) компенсацию за объект долевого строительства в размере 14586240 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.10.2022 г. по 6.02.2025 г. в размере 4 514 541 рубля 21 копейки и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 7.02.2025 г. до полной выплаты компенсации и расходы на выплату вознаграждения судебному эксперту в размере 60 054 рублей 76 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН <***>) отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 14.03.2025 г.
Судья (подпись) В.Ю. Болочагин
Копия верна
Судья
Секретарь