11RS0001-01-2022-017772-95 дело №2-1384/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 14 июля 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены,

установил:

ФИО1, действуя за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО2, обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения по адресу: ..., в размере 1 135 937 руб.

В обоснование требований указала, что наряду с ФИО3 и несовершеннолетним ФИО2 является долевым собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в их адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 974 000 руб., которую они считают явно заниженной.

** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых она просит изъять жилое помещение по адресу: ... путем выкупа у собственников за 1 153 000 руб.; прекратить их право собственности на эту квартиру; взыскать в пользу собственников с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» компенсацию в размере 1 153 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3, ООО «ГЕС» и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании истец ФИО1 на удовлетворении требований настаивала.

ФИО3 поддержала требования истца.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Представитель третьего лица ООО «ГЕС» в суд не явился.

Заслушав объяснения истца, третьего лица, представителей администрации и департамента финансов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФИО1, её сын ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3 являются долевыми собственниками жилого помещения общей площадью 12,9 кв.м. по адресу: ..., кадастровый №.... Каждому принадлежит по 1/3 доли в праве собственности.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу. Срок для принятия мер по расселению граждан, установлен до 2024 года (постановление от ** ** ** №...).

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №2а-7406/2020 на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ..., и жилого помещения (комнаты) №... секции 7 в этом доме, а в течение шести месяцев – направить собственникам комнаты №... проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и принадлежащего ФИО1, ФИО2 и ФИО3 жилого помещения – комнаты №... в секции 7.

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес ФИО1, ФИО2 и ФИО3 проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 974000 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «ГЕС».

Полагая выкупную цену квартиры заниженной, ФИО1 обратилась к оценщику ФИО7, который в отчете №... от ** ** ** определил её равной 1 136 000 руб.

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях (о выкупе за 974000 руб.) ФИО1 отказалась и обратилась в суд с требованиями об установлении выкупной цены жилого помещения равной 1 136 000 руб. с учетом оценки ФИО7

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения №... в секции №... ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «ГЕС», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 974 000 руб., и состоит из рыночной стоимости жилого помещения - 411 000 руб.; стоимости доли в праве на земельный участок – 7909 руб.; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 492 350 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 27 000 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 30 000 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 4067 руб.

ФИО1 считает отчет №... недостоверным и указывает, что оценщик ООО «ГЕС» при определении выкупной цены не в полной мере учел требования части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в части рыночной стоимости жилого помещения, не оценив стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, неверно определил долю истцов в праве собственности на земельный участок. Кроме того, объекты-аналоги подобраны оценщиком меньшей площади и находятся в месте, отдаленном от центра города, и имеют невысокую цену продажи.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №... (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ** ** ** (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку ФИО1 оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось ООО «Константа».

Согласно заключению №... эксперта ООО «Константа» ФИО8, отчет №... от ** ** **, составленный ООО «ГЕС», является недостоверным. Оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

-в нарушение требований пункта 11 «в» ФСО 7 в отчете отсутствует анализ рынка недвижимости, не проведена выборка по предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому,

-в рамках сравнительного подхода оценщик использует три аналога, при этом в нарушение пункта 22 ФСО 7 не приводит обоснования того, почему именно данные объекты использованы для расчетов,

-два аналога из трех, используемых для расчетов, в отличие от объекта оценки, расположены не в центральной части города (...), при этом никаких повышающих корректировок по фактору местоположения оценщиком не произведено, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО8 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения (комнаты) ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 545 000 руб.;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в праве собственности на жилое помещение №... - в размере 493 000 руб.,

-убытки, причиненные ФИО1, ФИО2 и ФИО3 как собственникам жилого помещения его изъятием - 115 000 рублей (из которых: 51162 рубля – убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением; 12000 рублей – убытки, связанные с переездом; 50 000 рублей – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; 2000 рублей - убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение).

Общий размер возмещения за жилое помещение по адресу: ... определен экспертом в сумме 1 153 000 руб.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО «Константа» ФИО8, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцам жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО8

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому ФИО1, ФИО2 и ФИО3 как собственникам жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Оснований для включения в состав убытков истцов расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды иного жилого помещения) суд не усматривает, поскольку у них имеются благоустроенные жилые помещение для проживания, а именно –... (в собственности ФИО1 с ** ** **), ... и ... (обе квартиры в собственности ФИО3).

ФИО1 с несовершеннолетним ФИО2 зарегистрированы по месту жительства по адресу: ....

Необходимость несения расходов на аренду иного жилого помещения ФИО1 и ФИО3 не доказана.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у ФИО1, ФИО2 и ФИО3 недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ООО «Константа» ФИО8:

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 545 000 рублей,

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома в размере 147000 рублей,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 12000 рублей,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 2000 рублей.

Общий размер возмещения составит 1 102 000 рублей.

Указанная сумма в силу пункта 9 статьи 56.8 ЗК РФ подлежит распределению между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 пропорционально их долям в праве общей собственности, что для каждого составит по 367 333,33 рублей (1 102 000 *1/3).

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 ... ФИО2 ... и ФИО3 ... для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером №... общей площадью 12,9 кв.м., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 1 102 000 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 ... 367 333 рубля 33 копейки в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 ... 367 333 рубля 33 копейки в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО3 ... 367 333 рубля 33 копейки в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ...

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО1 ... ФИО2 ... и ФИО3 ... на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1, ФИО2 и ФИО3 денежных средств в размере по 367 333 рубля 33 копейки каждому.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий О.Л. Саенко