Дело № 2-384/2023
УИД: 28RS0015-01-2022-000426-57
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Райчихинск 28 июня 2023 года
Райчихинский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Ю.М.,
при секретаре Шпартун Е.П.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, в обоснование которого указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ его мать ФИО4 приобрела в собственность у ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора стоимость квартиры составила 450 000 рублей, которую покупатель должна была выплатить в следующем порядке: 430 000 рублей до подписания договора, оставшуюся 20 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ. В договоре отсутствовало условие о том, что отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца до полного расчета. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла. Наследником ее имущества является истец, который принял наследство в виде спорной квартиры. Истцу не было известно о том, что наследуемая квартира находится в залоге. ФИО4 при жизни выполнила свои обязательства перед продавцом, произвела полный расчет с продавцом. После ДД.ММ.ГГГГ ответчик не предъявлял претензий. В мае 2023 истец решить продать квартиру, но сделать этого не смог, так как не снято обременение. Место жительство ответчика истцу неизвестно, что является причиной, препятствующей погасить регистрационную запись об ипотеки в силу закона, так как в одностороннем порядке снять обременение он не может.
На основании изложенного, ФИО1 просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, общей площадью 42,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Определением Райчихинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ для участия в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Амурской области.
В судебном заседании истец ФИО1 настаивал на заявленных требованиях, указал, что является наследником имущества после смерти своей матери ФИО4, наследственное имущество состоит в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При оформлении наследственных прав на данную квартиру нотариус ему разъяснила, что имеется обременение в виде ипотеки. Истцу неизвестно местожительство продавца квартиры, в связи с чем он не имеет возможности без него снять обременение. О порядке расчета за квартиру ему ничего не известно, никаких расписок, подтверждающих расчет по квартире, не имеет. Полагал, что так как является новым собственником квартиры, правоотношения возникшие между ФИО4 и ФИО2 на него не распространяются.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании с требованиями не согласился, указал, что оснований для снятия обременения не имеется, так как расчет между ФИО4 и ФИО2 был произведен не полностью.
Ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Ответчик обеспечил в судебное заседание явку своего представителя, о причинах неявки представителя третьего лица суду неизвестно. В силу ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.
В отзыве на исковое заявление ответчик ФИО2 не согласен с заявленными ФИО1 требованиями. Указывает, что между ФИО4 и им была договоренность, что сумма 20 000 рублей будет передана ему или его представителю до ДД.ММ.ГГГГ после регистрации сделки. На протяжении всего срока с момента заключения договору купли-продажи и до ДД.ММ.ГГГГ момента смерти ФИО4, ответчик поддерживал с ней связь, она уверяла его, что при первой же возможности вернет 20 000 рублей. После ее смерти в начале 2022 ответчику звонили неизвестные граждане, представившись родственниками умершей, предлагали отказаться от возникших долговых обязательств и подать заявление в Росреестр о снятии обременения. Предпринятые попытки мирно решить данный вопрос ни к чему не привели, со стороны истца усматривается умысел не возвращать возникший у него долг в силу сложившихся обстоятельств. Считает действия истца недобросовестными, просит отказать в удовлетворении заявленных требований.
Выслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно статье 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 19 указанного закона, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.
В силу п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено ФЗ или настоящей статьёй, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда о прекращении ипотеки.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
В соответствии с пунктом 53 названного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу абз. 2 п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо.
Пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.
В судебном заседании установлено, что ФИО4 по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО3, действующего по доверенности за ФИО2, была приобретена двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Пунктом 3 договора предусматривалось, что указанная квартира продана за 450 000 рублей. Сумму 430 000 рублей покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора. Оставшуюся часть в размере 20 000 рублей покупатель обязался передать продавцу до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области была произведена регистрация сделки купли-продажи и права собственности ФИО4 на указанный объект недвижимости, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла.
Наследником ее имущества является сын ФИО1, которому ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по закону в отношении квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.
В свидетельстве имеется отметка о наличии обременения в отношении недвижимого имущества в виде ипотеки в силу закона.
Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается, что правообладателем <адрес> является ФИО1 Имеется отметка о наличии ограничении прав и обременение объекта недвижимости – ипотека в силу закона. Лицо, в пользу которого установлено ограничение, указан ФИО2
Обращаясь с заявленными требованиями, истец ФИО1 указал, что является новым правообладателем спорной квартиры, в связи с чем не несет ответственность по обязательствам прежнего собственника.
Стороной ответчика оспаривалось надлежащее исполнение ФИО4 своих обязательств по полному расчету по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 000 рублей.
Судом учитывается, что ФИО1 является наследником имущества ФИО4, соответственно, в силу ст. 1175 Гражданского кодекса, предусматривающей ответственность наследника по долгам наследодателя, отвечает по всем обязательствам имущественного характера своей матери.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ ФИО1 не представлены доказательства выплаты оставшейся суммы задолженности в размере 20 000 рублей по договору.
Таким образом, наличие задолженности по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не влечет обязанность ответчика в прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона. Указанные обстоятельства являются препятствием, в силу ст. 352 ГК РФ, для снятия обременения в виде ипотеки со спорной квартиры.
С учетом установленного судом факта неисполнения ФИО4 и ее наследником ФИО1 обязательств по договору купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в виде полного расчета, принимая во внимание положения пункта 1 части 1 статьи 352 ГК РФ, оснований для прекращения ипотеки на <адрес> связи с полным исполнением обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения, общей площадью 42,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> – отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Райчихинский городской суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2023.
Председательствующий: Ю.М. Кузнецова