2-675/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Бабушкин 14 июля 2025 года

Кабанский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Дмитриева А.Ю., с участием представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, при секретаре Абакумовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО5, ФИО3, Администрации МО «Кабанский район» о признании договора аренды недействительным (ничтожным),

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд с иском, ФИО4 просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 13.10.2023 г.

Требования мотивированы тем, что 13.10.2023 г. между МКУ «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации МО «Кабанский район» Республики Бурятия и ФИО2, ФИО5, ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. Основанием предоставления участка в аренду заявлено наличие на нем жилого дома с кадастровым номером №, принадлежащего на праве собственности ФИО2, ФИО6, ФИО3 По мнению истца, спорный договор аренды является недействительным (ничтожным), поскольку заключен с нарушением закона – в отсутствие предусмотренных законодательством оснований, поскольку жилой дом не существовал на момент его заключения. Это подтверждается заключением кадастрового инженера, объяснениями ФИО2, ФИО6, ФИО3, постановлением УУП ОМВД РФ по Кабанскому району Б. об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, иском ФИО2 Факт отсутствия жилого дома на земельном участке был известен ФИО2, ФИО6, ФИО3, что, по мнению истца, подтверждает факт их недобросовестности, совершении сделки в обход закона. Истец полагает, что ответчики действовали недобросовестно, а потому должны нести все неблагоприятные последствия. Истец заинтересован в оспаривании сделки. Оспариваемой сделкой затрагиваются его интересы, поскольку он лишен возможности реализовать право на заключение договора аренды спорного земельного участка в общем порядке на торгах. Кроме того, спорная сделка повлекла для истца негативные последствия в виде возложения обязанности перенести забор и имущество в границы другого участка. Кроме того, муниципальное образование не получает доход от передачи в аренду земельного участка на торгах.

В судебном заседании истец ФИО4 отсутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании иск ФИО4 подержала по изложенным в неё основаниям.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебном заседании иск не признали. ФИО2 отметила, что доводы истца о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка несостоятельны. Заявила о пропуске истцом срока исковой давности. В письменных возражениях на иск ответчики ссылаются на обстоятельства, установленные решением Кабанского районного суда РБ по гражданскому делу 2-62/2025, о том, что договор аренды земельного участка заключен в полном соответствии с действующим законодательством при наличии у арендаторов исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Обращают внимание, что в силу положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения прав либо государственного кадастрового учета в связи с прекращением существования здания, помещения является акт обследования. Подобного документа в материалы дела не представлено, равно как и соответствующего решения суда. В 2022 г. стало известно, что ФИО4 своими незаконными действиями захватил принадлежащий ответчикам земельный участок, уничтожил жилой дом, земельный огородил забором, разместил на нем строительный мусор. Решением Кабанского районного суда РБ по гражданскому делу 2-62/2025 на ФИО4 возложена обязанность привести земельный участок с кадастровым номером № в пригодное для использования состояние, освободить самовольно занятый земельный участок, не чинить препятствий в пользовании им. Решение суда вступило в законную силу. До 2022 г. на земельном участке располагался жилой дом, который находился в ветхом состоянии, однако его неудовлетворительное состояние не свидетельствовало о том, что оно фактически отсутствовало или не могло быть восстановлено, либо полностью утратило свое практическое значение. Недобросовестного поведения в действиях ответчиков не имеется. Кроме того, доказательств обращения истца в АМО «Кабанский район» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка по договору аренды не представлено. Истец самовольно захватил земельный участок, разместил на нем свое имущество. Намерений получить земельный участок в установленном законом порядке у истца не имелось, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Отстаивать публичные интересы истец не имеет полномочий.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежаще. Представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик – Администрация МО «Кабанский район» в судебное заседание явку представителя не обеспечил, извещен о рассмотрении дела.

Третьи лица – Управление Росреестра по Республике Бурятия, ФИО7 в судебное заседание не вились, извещены надлежаще. В письменных ходатайствах просили о рассмотрении дела в отсутствие.

Представитель Росреестра по доверенности ФИО8 представил отзыв на исковое заявление, в котором отмечено, что истцу необходимо заявить о применении последствий недействительной сделки и предложено уточнить исковые требования о снятии с государственного кадастрового учета и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, наличие сведений о котором в ЕГРН дает правовое основание для предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. Пунктом 1 статья 235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Согласно части 7 статьи 58 Закона о регистрации в случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержаться в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без предоставления акта обследования.

СвидетельК. пояснил, что с 1998 г. пользуется земельным участком по адресу: <адрес>, расположенным рядом с земельным участком, предоставленным ФИО2, ФИО3, ФИО9. В 2019 г. на земельном участке уже не существовало дома, был пустырь. Косил на нём траву.

Свидетель Г. пояснил, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчикам к 2014 г. не существовало никаких построек. В 2023 г. привозил туда кадастрового инженера, поскольку интересовался им.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами настоящего дела установлено, что истец ФИО2 (1/6 доля в праве общедолевой собственности), а также третьи лица ФИО3 (2/3 доли в праве), ФИО5 (1/6 доля в праве) являются правообладателями жилого дома с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается соответственно свидетельством о праве на наследство по закону серии <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, выданном ФИО2 и свидетельствами о государственной регистрации прав ФИО3 и ФИО5 - <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ соответственно (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №).

Кроме того, ФИО2, ФИО3, ФИО5 на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ с МКУ «УГиЗО» Администрации МО «Кабанский район» на праве аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности с кадастровым номером №, общей площадью 2517 кв.м., имеющий местоположение: <адрес> с видом разрешенного использования для «для индивидуального жилищного строительства» (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №).

Статьи 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защитыпубличных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4).Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5)

Требования истца в настоящем деле основаны на утверждениях о том, что оспариваемый договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен), поскольку заключен с нарушением закона, поскольку расположенный на земельном участке жилой дом, фактически не существовал на момент его заключения.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу части 5 статьи государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимо имущество моет быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пабз.2 п.52 ППВС РФ №10).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 3 части 3 статьи 14 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права является акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места) (ст. 14 ФЗ №218-ФЗ).

Статьей 23 Федерального Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. предусмотрены соответствующие требования к акту обследования.

Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, с соблюдением соответствующих требований может подтвердить прекращение существования здания, что должно быть отражено в соответствующем акте.

Кроме того, в силу ч.7 ст. 58 Федерального Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. в случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования.

Подобных документов в материалы дела стороной ответчика в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Более того, из межевого плана, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером Ж. по уточнению местоположения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что на уточняемом земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером №.

Из акта внеплановой проверки от ДД.ММ.ГГГГ Саморегулируемой организации Ассоциации «Объединение кадастровых инженеров» следует, что нарушений требований действующего законодательства РФ в области кадастровых отношений в действиях кадастрового инженера Ж. не выявлено. ДД.ММ.ГГГГ произведен выезд по указанному адресу и выполнены измерения границы земельного участка. На земельном участке имеются останки жилого дома, крыша и стены разрушены, но подтверждают нахождение на земельном участке жилого дома в ветхом состоянии.

С учетом указанного, суд отвергает показания свидетелей К., Г. об отсутствии на земельном участке останков жилого дома, как несоответствующие действительности.

Более того, согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Кабанского районного суда РБ по гражданскому делу №2-62/2025 искФИО2 к ФИО4 удовлетворен частично.

На ФИО4 возложена обязанность привести земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в пригодное для использования состояние, освободив самовольно занимаемый земельный участок, не чинить ФИО2 препятствия в пользовании указанным земельным участком, а именно:

- снести забор, возведенный при самовольном занятии земельного участка, металлический забор из профлиста,

- демонтировать камеру видеонаблюдения, по правой стороне вдоль забора, граничащего с участком № деревянные постройки в виде старых домиков в количестве 7 штук;

- убрать строительный мусор, по задней стороне старый прицеп, металлический контейнер, трактор, деревянную катушку, древесину, бетонные трубы, строительный мусор, по левой стороне вдоль забора, который граничит с земельным участком с кадастровым номером № сарай, деревянные постройки в виде старых домиков в количестве 2 штук, строительный мусор, бетонные конструкции, старое плавстредство, бетонные столбы, две грузовые машины, автомобильные покрышки, вдоль участка по середине ржавый металлолом, старое плавсредство, строительный мусор.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 23 июня 2025 г. вышеуказанное решение оставлено без изменения, жалоба – без удовлетворения.

Из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера К. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на указанном земельном участке ей проведены кадастровые работы по определению границ земельного участка и установлено следующее.

Спорный земельный участок огорожен частично по передней стороне, полностью по задней и левой стороне (которая граничит с земельным участком с кадастровым номером №) металлическим забором из профлиста, а по правой стороне (которая граничит с земельным участком с кадастровым номером №) деревянным забором. Территория находится под охраной и ведеонаблюдением. На данном участке расположены: по правой стороне вдоль забора (которая граничит с участком №) деревянные постройки в виде старых домиков 7 шт., строительный мусор; по задней стороне старый прицеп, железный контейнер, трактор, деревянная катушка, деревяшки, бетонные трубы, строительный мусор, по левой стороне вдоль забора (граничит с участком №) сарай, сарай деревянные постройки в виде старых домиков 2 шт., строительный мусор, бетонные конструкции, старое плавсредство, бетонные столбы, две старые грузовые машины, шины; вдоль участка по середине ржавый металлолом, старое плавсредство, строительный мусор (фотоматериал прилагается).

ДД.ММ.ГГГГ УУП ОМВД РФ по Кабанскому району Б. вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО4, в связи с отсутствием состава преступления. Из указанного постановления следует, что спорный земельный участок действительно используется ФИО4 без наличия на то правовых оснований.

В силу п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В данном случае лицами, участвующими в деле обоюдно заявлено о необходимости дать оценку добросовестности поведения каждой из сторон спорного правоотношения.

Установлено, что в действиях истца усматривается недобросовестное поведение, что выразилось в использовании спорным земельным участком ФИО4 без наличия на то правовых оснований.

По мнению суда, истец, не являясь стороной оспариваемого договора аренды ошибочно полагает, что в результате сделки нарушены его права.

Таким образом, доводы истца о том, что оспариваемый договор аренды является ничтожной сделкой, суд считает несостоятельными.

Кроме того, обоснованными представляются доводы ответчикаФИО2 о пропуске истцом исковой давности по требованию о признании договора аренды недействительным.

Частью 1 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Установлено, что истцу стало известно о состоявшемся договоре аренды земельного участка, с кадастровым номером № апреле 2024 г., что следует из письма Главы-Руководителя Администрации МО «Кабанский район» от ДД.ММ.ГГГГ №, а также скриншотов переписки в сети Интернет между ФИО2 и представителем истца ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ

Соответственно годичный срок исковой давности по иску о признании недействительной оспоримой сделки для ФИО4 истек в конце апреля 2025 г., поскольку основания, по которым он просит признать договор недействительным на тот момент были ему известны, арассматриваемым иск поступил в суд посредствам ГАС «Правосудие» 05 июня 2025 г.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч.2 ст. 199 ГК РФ).

Согласнопункту 2 статьи 199ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положенийстатьи 56ГПК РФ,статьи 65АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

В силучасти 3 статьи 40ГПК РФ,части 3 статьи 46АПК РФ,пункта 1 статьи 308ГК РФ заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).Однако суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о применении исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены за счет других соответчиков.

По приведенным основаниям иск ФИО4 удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Иск ФИО4 к ФИО2, ФИО5, ФИО3, Администрации МО «Кабанский район» о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Кабанский районный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 23 июля 2024 г.

Судья Дмитриев А.Ю.