РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
21 октября 2022 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:
председательствующего судьи Осьмининой Ю.С.,
при секретаре Власове В.А.,
с участием:
представителя административного истца ФИО1,
представителя административного ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-4345/2022 по административному иску ФИО3 к администрации г.о. Тольятти о признании незаконным распоряжения,
установил:
ФИО3 обратился в суд с административным иском к администрации г.о. Тольятти в котором просил суд признать распоряжение заместителя главы городского округа Тольятти от 09.08.2022 г. № № незаконным; обязать администрацию городского округа Тольятти устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО3, путем заключения с ФИО3 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. В обоснование требований указав, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 601,3 кв.м расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 3005 кв.м. с видом разрешенного использования склады (6.9). 22.07.2022 ФИО3 обратился в администрацию г.о. Тольятти с заявлением о предоставлении испрашиваемого участка на праве собственности, однако в предоставлении испрашиваемого участка отказано со ссылкой на п.1 ст. 39.16 Земельного Кодекса РФ. Полагает указанное основание для отказа является незаконным и нарушает права заявителя как лица, фактически использующего земельный участок.
Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании административный иск поддержал в полном объеме указав, что площадь земельного участка соразмерна площади здания с учетом вида разрешенного использования.
Представитель административного ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требования по доводам, изложенным в письменных в отзыве. Просила в удовлетворении административного иска отказать.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).
Согласно пункту 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в решении должны быть указаны все основания отказа.
Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.
Необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка.
В связи с чем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО3 на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21 апреля 2020 г., заключенного с ФИО4, приобрел объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 110,4 кв.м и готовностью 93%.
09 сентября 2020 г. между администрацией г.о. Тольятти и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №, согласно которому Администрация г.о. Тольятти предоставила ФИО3 в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 3005 кв.м. и разрешенным использованием «склады (6.9)» на основании части 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью застройки 110,4 кв.м. и готовностью 93%.
Апелляционным определением Самарского областного суда от 28.09.2022 г. признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области от 10 марта 2021 года об отказе в государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) № по заявлению № от 27 ноября 2020 года; на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области возложена обязанность повторно рассмотреть заявления КУВД№ от 27 ноября 2020 года.
04.05.2022 г. администрацией г.о. Тольятти выдано разрешение на строительство №, в котором ФИО3 разрешена реконструкция объекта с кадастровым номером №.
07.07.2022 г. ФИО3 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 20.07.2022 г. ФИО3 зарегистрировал право собственности на объект с кадастровым номером № общей площадью 601,3 кв.м.
22.07.2022 г. ФИО3 обратился в администрацию г.о. Тольятти с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 3005кв. м., с разрешенным использованием «Склады (6.9)» без проведения торгов, на основании подпункта 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, предоставив следующие документы: сообщение заявителя о расположенных на земельном участке объектах недвижимого имущества; выписка из ЕГРН на спорный земельный участок, выписки из ЕГРН на объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, техническое заключение ООО «ГеоНика» по обоснованию предельных размеров площади земельного участка. Указанное заявление зарегистрировано за вх. № № от 22.07.2022 г.
Распоряжением заместителя главы г.о. Тольятти от 09.08.2022 г. № с учетом распоряжения от 19.09.2022 г. № «О внесении изменения в распоряжение заместителя главы администрации г.о. Тольятти от 09.08.2022 г. № ФИО3 отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 3005 кв.м. Основанием для отказа является п.1 ст.39.16 Земельного кодекса РФ, а именно: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (учитывая несоразмерность площади земельного участка (3005 кв.м) и общей площади здания с кадастровым номером № (площадью 601,3 кв.м), отсутствие сведений подтверждающих, что для эксплуатации здания общей площадью 601.3 кв.м необходим земельный участок общей площадью 3005 кв.м, у заявителя отсутствует право на приобретение участка указанной площади).
Не согласившись с данным отказом ФИО3 обратился с настоящим иском.
По смыслу вышеуказанных норм, с учетом положений статьи 42 ЗК РФ, обязывающей собственников земельных участков использовать их в соответствии с целевым назначением, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов обусловлено необходимостью достижения цели, для которой он предоставлялся лицу.
Согласно позиции в Определении Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.
Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.
Следовательно, применительно к спорным правоотношениям собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования для эксплуатации расположенного на нем объекта. По смыслу статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый данным объектом и необходимый для его использования. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, не освобождается от обязанности представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.
Как следует из оспариваемого распоряжения заместителя главы г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №-р/1, при рассмотрении заявления ФИО3 в учет приняты выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок и здание, отсутствие в представленном заявителем Техническом заключении, подготовленном ООО «ГеоНика» доказательств, что для эксплуатации здания общей площадью 601,3 кв.м необходим земельный участок общей площадью 3005 кв.м, а также документов подтверждающих право собственности ФИО3 на объекты «Стоянка грузового транспорта» (Асфальтобетонное покрытие территории) (С1) площадью застройки 185 кв.м, «Площадка открытого хранения» (Асфальтобетонное покрытие территории (С2), площадью застройки 670 кв.м), указанных в техническом заключении.
Вместе с тем, в оспариваемом распоряжении не приведены мотивы, по которым орган местного самоуправления пришел к выводу о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе,.
В соответствии с кодом разрешенного использования 6.9 «Склады» классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № №ред. от 23.06.2022) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», к деятельности «склады» относится деятельность по размещению сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз.
Оспариваемое распоряжение не содержит оценки необходимости размещения временных сооружений, наличия подъездных путей, мест для парковки транспортных средств, прибывающих для погрузки и разгрузки, на необходимость размещения которых указано в представленном стороной истца Техническом заключении, подготовленном ООО «ГеоНика».
Исходя из содержания оспариваемого распоряжения, уполномоченным органом, не дана оценка соразмерности площади земельного участка площади его застройки, необходимой для эксплуатации объекта, с учетом его назначения «нежилое–склад», обеспечения функционального использования здания капитального строительства, наличию (отсутствию) подъездного пути, наличию инженерных коммуникаций на территории испрашиваемого земельного участка, охранных зон и зон с особыми условиями использования территории.
Допрошенный в судебном заседании, специалист ООО «ГеоНика» ФИО5, пояснила, что техническое заключение было сделано с учетом Выписки из ЕГРН, Правил землепользования г.о Тольятти, осмотра ситуация на местности, наличия разрешения на строительство и на ввод объекта на эксплуатацию, исходя из площади застройки, а также проектной документации, что в совокупности указывает на то, что площадь земельного участка в размере 3005,0 кв.м является необходимой для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем объекта капитального строительства. В расчете учитывали площадь необходимую для размещения стоянки и площадки открытого складирования, данные объекты не являются капитальными, но необходимы для использования основного здания.
Указание в оспариваемом распоряжении на непредоставление документов подтверждающих право собственности ФИО3 на объекты «Стоянка грузового транспорта» (Асфальтобетонное покрытие территории) (С1) площадью застройки 185 кв.м, «Площадка открытого хранения» (Асфальтобетонное покрытие территории (С2), площадью застройки 670 кв.м), указанных в техническом заключении не является обоснованной. Изображенная графически стоянка грузового транспорта и площадка открытого хранения не являются объектами, не требуют регистрации в установленном законом порядке, доказательств того, что на испрашиваемом земельном участке находятся объекта недвижимого имущества не принадлежащие административному истцу стороной ответчика не представлено.
Кроме того, согласно административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отдельным категориям физических и юридических лиц без проведения торгов», утвержденным постановлением администрации г.о. Тольятти №-п/1 от 16.09.2019 г., должностное лицо, осуществляющее административную процедуру в порядке межведомственного информационного взаимодействия, вправе самостоятельно запросить подтверждение предоставленных сведений, вместе с тем, в рамках предоставления муниципальной услуги, какие–либо межведомственные запросы сделаны небыли.
Представленная в материалы дела Выписка из ЕГРН сведений о расположении на спорном земельном участке иных объектов, кроме объекта с кадастровым номером №, не содержит.
В ходе судебного разбирательства представитель административного ответчика доводов, обосновывающих несоразмерность испрашиваемого земельного участка, не привела, также стороной административного ответчика не оспорено представленное в материалы дела техническое заключение № «Центр Экспертизы&Оценки» согласно которому, площадь земельного участка №, находящегося по адресу: <адрес> является необходимой и достаточной, не выходит за предельные размеры площади земельного участка, требуемой для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений с кадастровым номером № и инфраструктурой обеспечивающей профильную работу нежилого здания – склада.
Предложенный, в рамках рассмотрения дела, стороной административного ответчика вариант раздела земельного участка, по границам здания, не предусматривает возможность использования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, с учетом его заявленных целей, не обоснована целесообразность раздела земельного участка исходя из наличия (отсутствия) подъездного пути, наличие инженерных коммуникаций на территории испрашиваемого земельного участка, охранных зон и зон с особыми условиями использования территории. На момент отказа истцу в предоставлении земельного участка в собственность, возможность образования из площади земельного участка, не занятой зданием, самостоятельного земельного участка, в качестве площади общего пользования различного назначения, не рассматривалась.
Каких-либо убедительных доказательств, в обоснование своей позиции администрацией г.о.Тольятти не представлено.
Вместе с тем, в соответствии с картой градостроительного зонирования г.о.Тольятти в составе Правил землепользования и застройки г.о.Тольятти, земельный участок с кадастровым номером № расположен в пределах территориальной зоны Т-1 (Зона объектов железнодорожного транспорта). Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков для зданий, сооружений, строений не подлежат ограничению.
Испрашиваемый земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, не превышает максимальных размеров и передан арендатору по договору аренды на основании части 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» для завершения строительства объекта незавершенного строительства. В установленном законом порядке, уполномоченным органом выдано разрешение на строительство с учетом представленной проектной документацией, подготовленной ООО «Проектное бюро», согласно которой территория земельного участка незанятая зданием предполагала размещение асфальтированного покрытия с возможностью подъезда автотранспорта для технического и противопожарного обслуживания объекта, а также размещения места для парковки, загрузки, разгрузки.
С учетом приведенного в оспариваемом решении органа местного самоуправления обоснования, а также установленных судом фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о несоответствии принятого администрацией г.о.Тольятти решения от 09.08.2022 года требованиям действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения, повлекшего нарушение прав и законных интересов административного истца, гарантированных законом, что в соответствии с приведенными выше правовыми нормами является основанием для удовлетворения заявленных исковых требований.
Частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Согласно части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия).
Приведенная норма права содержит также правило о том, что в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия), при необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению, суд указывает на такую необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.
Возложение определенной обязанности на административного ответчика в случае удовлетворения административного иска является способом восстановления нарушенного права административного истца либо способом устранения незаконных препятствий к осуществлению этого права, а меры защиты нарушенного права применяются одновременно с признанием оспариваемого решения незаконным и признанием права гражданина, за защитой которого он обратился в суд, нарушенным.
Исходя из характера рассматриваемых правоотношений, надлежащим способом восстановления прав административного истца является возложение на орган местного самоуправления обязанности повторно рассмотреть заявление ФИО3 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена.
руководствуясь, ст.ст. 14, 175-180, 227 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования удовлетворить частично.
Признать незаконным распоряжение заместителя главы администрации г.о. Тольятти от 09.08.2022 г. №, с учетом распоряжения от 19.09.2022 г. № «О внесении изменений в распоряжение заместителя главы администрации г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отказе ФИО3 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, с местоположением: <адрес>
Возложить обязанность на администрацию г.о.Тольятти повторно рассмотреть заявление ФИО3 № № 22.07.2022 г.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательно форме изготовлено 07 ноября 2022 г.
Председательствующий: Ю.С. Осьминина