Решение по делу № 2-933/2023 от 29.06.2023 - об установлении размера ежегодной арендной платы, признании установленного размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, взыскании судебных расходов.

Дело № 2-933/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2023 года. г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Конопля Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-933/2023 по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об установлении размера ежегодной арендной платы, признании установленного размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, взыскании судебных расходов,

Установил:

ФИО1 (далее истец) обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее ответчик ДИЗО г. Ростова-на-Дону) о признании установленного Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону расчета арендной платы в размере 373 663ру рублей 50 копеек с 01.01.2020 года на основании отчета об оценке о 09.12.2019 года № 107-19-Р, об определении рыночной стоимости прав пользования земельным участком на условиях аренды в договоре аренды земельного участка, расположенного по адресу : <адрес> общей площадью 1050 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуальных жилых домов, с истцом, необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО1 был заключен договор аренды №34046 от 06.07.2012 с ДИЗО г. Ростова-на-Дону общей площадью 1050 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону установила размер годовой аренды с 01.01.2020г по 31.12.2020г в сумме 373 663,50 руб. на основании отчета от 09.12.2019 №107-19-Р, об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным протоколом № 1 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 14.01.2020г.

Изучив отчет об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, считаю данный отчет, содержит многочисленные методические ошибки, многочисленные технические ошибки и несоответствия требованиям принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренных действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Перечисленные нарушения повлекли за собой грубое искажение объективной | рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды. На основании вышеизложенного истец считает, что рыночная стоимость объекта проведена неверно.

В ходе изготовления Отчета, в том числе проведения описательной и расчетной части, оценщиком, были допущены нарушения следующих принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренные действующими на дату оценки Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки,| другими актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, которые также регламентированы п. 5 ФСО №3 «5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов». В оценке оценщик указал, что имеются автомобильные дороги, инженерная инфраструктура. Однако, это не соответствует действительности. Так согласно ответов правительства от 12.04.2012 года строительства автомобильных дорог будет выполнено в 2013 -2015 года. Однако до сегодняшнего дня дороги не построены. Согласно ответа от 30.01.2012 года №МЭ-1757/2-11 Министерства промышленности и энергетики Ростовской области в связи с отсутствием денег в бюджете газоснабжение и водоснабжение нет технической возможности подключения.

В отчете указанном оценщик повышает коэффициенты учитывая наличие централизованного газоснабжения и водоснабжения.

Истец считает, отчет не соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы, что повлекло завышение в десятки раз размер годового размера арендной платы.

Истец заказал провести оценку и получил заключение ИП ФИО3 от 16.11.2020 года № 11-02\2, вывод эксперта- величина годовой арендной платы за пользования земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, составляет 14 811 руб.

Далее истец указал, что в г. Ростове-на-Дону порядок определения размера арендной платы по видам использования земельных участков, утвержден Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования, и признании утратившим силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова- на-Дону».

Согласно п.14 указанного постановления, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Истец считает, что отчет не соответствует величине рыночной стоимости годового размера арендной платы и, ссылаясь на п.4 ст.22, п.12 ст.22 Земельного кодекса РФ, ст.12, ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности», ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поэтому и обратился с настоящим иском в суд.

Затем в судебном заседании 29 июня 2023 года представитель истца ФИО6, действующая по доверенности от имени истца ФИО1 уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просит суд установить размер ежегодной арендной платы с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года в размере 20 000 рублей, с 01.01.2021 года по 31.12.2021 года в размере 21 264 рубля, с 01.01. 2022 по 31.12.2023 года в размере 49 460 рублей, на основании судебной экспертизы, за земельный участок на условиях аренды, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1050 кв.м., кадастровый №, для строительства индивидуального жилого дома с ФИО1.

Признать установленный размер арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 09.12.2019 года №107-19-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, за земельный участок по договору аренды № 34046 от 6 июля 2021 года, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1050 кв.м, кадастровый № для строительства индивидуального жилого дома с ФИО1 несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом заказной корреспонденцией. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ с участием его представителя по доверенности ФИО6

Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования своего доверителя в полном объеме, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в иске.

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО4, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился исковые требования не признал в полном объеме, просил в их удовлетворении отказать.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

Согласно п.3 ст.65 Земельного Кодекса РФ (действовавшего до 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

С учетом указанных норм, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений п.10 ст.3 Федерального закона от 25. 10.2001 года №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», действовавшего до 01.03.2015 года, п.2 части 3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 года №73 « Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п.3 ст.65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент заключении такой порядок еще не был установлен. Изменение регулируемой арендной платы по общему правилу применяется к отношениям, возникших после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11. постановления Администрации города Ростова-на-Дону №576 от 09.07. 2015 года « О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и признании утратившим силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону» арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной размер арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135- ФЗ «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежат изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы.

В судебном заседании установлено, что 6 июля 2012 года между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 34046. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по РО.

Согласно п.1.1. предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства общей площадью 1050 кв.м. срок действия договора до 26 июня 2045 года.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону направил в адрес ФИО1 уведомление о перерасчете арендной платы за землю от 04.02.2020 года, согласно которого годовой размер арендной платы определен с 01.01.2020 года на основании отчета об оценки Оценка выполнена ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» № 107-19-р от 09.12.2019 года и составляет в год арендная плата в сумме 373 663 руб. 50 коп.

Истец в обоснование несогласия с годовой величиной арендной платы произведенной ДИЗО г. Ростова-на-Дону оценкой, в материалы дела представил досудебное экспертное заключение № 11-02/2 ИП ФИО3 от 16.11.2020г., согласно выводам которого величина годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1050 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: <...> Спутниковый, 6 для использования в целях индивидуального жилищного строительства и находящимся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, составляет: 14811,00 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03 марта 2023 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, по вопросу: Определить величину годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1050 кв.м. с КН 61:44:0011620:8, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону за периоды: - 01.01.2020 года по 31.12.2020 года; - 01.01.2021 года по 31.12.2021 года; - 01.01.2022 года по 31.12.2023 года.

Проведение судебной экспертизы было поручено экспертам - ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно выводам заключения эксперта ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № 228-С от 26.05.2023г., величина годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1050 кв.м. с КН 61:44:0011620:8, расположенным по адресу: <адрес>, находящимся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону за период: - с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года - 20133 руб. в год; - с 01.01.2021 года по 31.12.2021 года - 21264 руб. в год; - с 01.01.2022 года по 31.12.2023 года составляет 49550 руб. в год.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п. 2 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.

При разрешении данного спора, суд считает необходимым положить в основу решения суда результаты судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», экспертное исследование проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст.84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные установленные судом, квалификация и уровень экспертов сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы содержат ответы на поставленные судом вопросы, заключение основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательств с учетом прав и обязанностей эксперта в силу ст.85 ГПК РФ, то есть соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ.

Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УПК РФ, экспертное исследование является полным, указанное заключение не оспорено сторонами в судебном заседании.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определенна Департаментом имущественно-земельных отношений на основании отчета об оценке № 107-19-р от 09.12.2019 года в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, так как не является коммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает у суда сомнения, при том, что арендатор земельного участка какого-либо дохода в рассматриваемой правовой ситуации от него не получает.

Таким образом, данные обстоятельства ставят под сомнение окончательные выводы экспертизы № 107-19-р от 09.12.2019 года ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течении одного года спорным земельным участком.

Согласно ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, cоставленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст.13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст.8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135–ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, cубъектам РФ, либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, cубъектам РФ.

Согласно абз. 4 п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2005 года, разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможны в случае когда законом, или иным нормативным актом предусмотрена обязанность такой величины для сторон сделки.

В связи с чем, cуд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости аренды (пользования) спорного земельного участка, определенной отчетом № 107-19-р от 09.12.2019 года.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» указанная в отчете № 107-19-р от 09.12.2019 года не соответствует рыночной, опровергается заключением экспертов № 228-С от 26.05.2023г., выполненным ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Учитывая изложенное, установленный Департаментом расчет арендной платы с 2020 года в размере 373 663 руб. 50 коп. на основании отчета № 107-19-р является незаконным, поскольку не соответствует рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и не может применяться.

Рассматривая иск в части требования об установлении годового размера арендной платы необходимо иметь ввиду, что оспариваемый истцом расчет по результатам оценки производился Департаментом с 2020 года.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положением ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу состязательности построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Ответчиком не было представлено в ходе судебного заседания допустимых и достаточных доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела по оспариванию размера арендной платы земельного участка.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, суд приходит к выводу, исковые требования ФИО1 нашли свое подтверждение в судебном заседании, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом в материалы дела представлена квитанция о понесенных расходах по оплате за проведение судебной экспертизы в размере 44000 рублей и комиссия в сумме 1320 рублей, а всего 45320 рублей

С учетом приведенной нормы и разъяснений, с ответчика Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы с учетом комиссии в размере 45320 рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Установить размер ежегодной арендной платы с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года в размере 20 000 рублей, с 01.01.2021 года по 31.12.2021 года в размере 21 264 рубля, с 01.01. 2022 по 31.12.2023 года в размере 49 460 рублей, на основании судебной экспертизы, за земельный участок на условиях аренды, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1050 кв.м, кадастровый № для строительства индивидуального жилого дома с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт №, выданный <адрес> ДД.ММ.ГГГГ).

Признать установленный размер арендной платы в соответствии с отчетом об оценке от 09.12.2019 года № 107-19-р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, за земельный участок по договору аренды № 34046 от 6 июля 2021 года, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1050 кв.м, кадастровый № для строительства индивидуального жилого дома с ФИО1 несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт №, выданный <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45320 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Г.А. Фаустова

Мотивированный текст решения в окончательной форме изготовлен 06 июля 2023 года.

Судья: Г.А. Фаустова