УИД 34RS0042-01-2023-000493-21

судья Карпухина Е.В. дело № 33-9245/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Волгоград 30 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего Старковой Е.М.,

судей Ждановой С.В., Олейниковой В.В.,

при помощнике судьи Калимуллиной Н.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № <...> по иску ......... к администрации городского округа <адрес> о признании договора купли-продажи муниципального имущества недействительным,

по апелляционной жалобе .........

на решение Фроловского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи .............. об обстоятельствах дела, пояснения ........., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

......... обратился в суд с указанным выше иском в обоснование которого указал, что по договору купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией городского округа <адрес>, он приобрёл подвальное помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу:<адрес>, площадью 1127,2 кв.м.

Однако фактически у него отсутствует возможность беспрепятственно пользоваться подвалом, ввиду нахождения в нём общего имущества собственников (инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом) - жителей многоквартирного дома, а также стоматологической поликлиники, которые в его отсутствие могут входить в подвал для проверки общедомовых коммуникаций. Кроме того, по решению суда на него возложена обязанность предоставления управляющей организации многоквартирного жилого дома ТСН «Спартак» ключей от подвального помещения для обеспечения беспрепятственного доступа для обслуживания общедомовых коммуникаций.

В связи с открытым доступом в подвальное помещение для указанных выше лиц, из него было похищено принадлежащее истцу имущество, в связи с чем было возбуждено уголовное дело.

Ввиду изложенного, а также в силу предложения руководителя страны о возвращении подвальных помещений из частных рук для использования их в качестве бомбоубежищ, из-за сложившейся ситуации СВО, истец предложил ответчику возвратить подвальное помещение в собственность администрация городского округа <адрес>.

В ответе администрация сообщила, что не вправе этого сделать, так как в подвальном помещении находится общедомовое имущество.

Таким образом, по мнению истца, администрация городского округа <адрес> незаконно произвело отчуждение подвального помещения, поскольку не обладала полномочиями по отчуждению общедомового имущества.

О том, что в подвальном помещении находятся общедомовые коммуникации, которые необходимо круглосуточно обслуживать, а также о беспрепятственном доступе в подвал жителей многоквартирного дома, истцу при приобретении подвала известно не было.

При указанных обстоятельствах истец просил признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с администрацией городского округа <адрес> о приобретении подвального помещения.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ......... просит об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. Указывает на то, что по условиям аукциона о приобретении подвального помещения и в договоре купли-продажи указанного имущества отсутствовали сведения о необходимости предоставления круглосуточного беспрепятственного доступа в него членов ТСЖ и управляющей компании для обслуживания коммуникаций. Не согласен с выводами суда о пропуске им срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.

Относительно доводов апелляционной жалобы администраций городского округа <адрес> поданы возражения, в которых ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик администрация городского округа <адрес> в судебное заседание суда апелляционной инстанции своего представителя не направила, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав истца, изучив доводы жалобы и возражения на неё, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда; обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Подобных нарушений судом первой инстанции при разрешении дела не допущено и оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Тем самым, несогласование сторонами договора продажи недвижимости условия о его предмете влечёт незаключенность договора, а не его недействительность.

Судебной коллегией установлено и из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона по продаже объектов муниципального имущества городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ......... приобрёл у администрации городского округа <адрес> объект муниципального имущества - нежилое помещение площадью 1127,7 кв.м (подвал), расположенный в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 34:39:000023:2198.

Договор купли-продажи указанного муниципального имущества между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Перечень, характеристика продаваемого муниципального имущества указаны в акте приёма-передачи, который является неотъемлемой частью указанного договора (п.3.1.2). Указано, что продаваемое нежилое помещение находится в муниципальной собственности городского округа <адрес> (п. 1.2). Цена нежилого помещения составила 155 100 рублей, указанная цена установлена по результатам проведённого ДД.ММ.ГГГГ аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в собственности городского округа <адрес> на основании протокола электронного открытого аукциона по продаже объектов муниципального имущества городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами названного договора подписан акт приёма-передачи, являющийся приложением к договору, согласно которому продавец передаёт, а покупатель принимает названное выше муниципальное имущество, претензий у покупателя к продавцу по передаваемому недвижимому имуществу не имелось (п.2 акта). По условиям спорного договора покупатель обязан принять имущество на условиях предусмотренных настоящим договором в том техническом состоянии, в котором оно находится в момент подписания договора (п.3.2.2).

Наименование и подписи сторон в договоре купли-продажи и акте приёма-передачи имеются, покупателем полностью оплачены стоимость помещений, договор прошёл государственную регистрацию.

Приведённые выше обстоятельства установлены решением Фроловского городского суда <адрес> (с учётом определения Волгоградского областного суда) от ДД.ММ.ГГГГ, имеющим в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

Как указано в поименованном выше решении суда, собственником спорного нежилого помещения является ........., что усматривается из постановления администрации городского округа <адрес> № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, протокола о признании претендентов участниками от ДД.ММ.ГГГГ, протокола подведения итогов от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ, акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства (выписки из ЕГРН).

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключён путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447).

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 в редакции, действующей на момент проведения аукциона).

Поскольку договор купли-продажи спорного имущества с ......... заключен на основании протокола электронного открытого аукциона по продаже объектов муниципального имущества городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, он не может рассматриваться самостоятельно в отрыве от оспаривания результатов данного аукциона.

Исковые требования о признании торгов недействительными и применении последствий их недействительности, истцом не заявлены. Условия подписанного истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют условиям, заявленным в ходе аукциона.

Из заключения эксперта ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз по Южному Округу» № <...> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в спорном подвальном помещении общей площадью 1127,2 кв.м., обнаружены коммуникации, трубы отопления, электрические провода, трубы канализации, вентиляционная система, инженерное оборудование (узлы учёта, вентили и т.п.), обслуживающее жилой дом.

Доводы истца об отсутствии у администрации городского округа <адрес> права на отчуждение спорного имущества, являются несостоятельными, в силу следующего.

Как установлено решением Фроловского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-308/2018 по иску администрации городского округа <адрес> к собственникам многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, о возложении обязанности принять в общую собственность нежилое помещение - подвал, площадью 1127,2 кв.м., муниципальному образованию городской округ <адрес> принадлежит право собственности на спорный подвал, что подтверждается представленным суду свидетельством о государственной регистрации права 34-АА № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту обследования подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в подвальном помещении расположены инженерные системы горячего, холодного водоснабжения, отопления, канализации, относящиеся к общедомовому имуществу. Собственникам многоквартирного дома истцом было предложено принять подвал в общую собственность, однако решение по указанному вопросу собственники не приняли. Судом установлено, что многоквартирный жилой дом был построен в 1988 году, и на момент первой приватизации жилого помещения в нём, подвал не использовался в целях, связанных с обслуживанием дома, а находился в фактическом пользовании стоматологической поликлиники, расположенной в доме. Поскольку, как указал суд, подвал, являясь составной частью помещения стоматологической поликлиники, находился в фактическом владении и пользовании администрации городского округа <адрес>, в связи с чем у собственников многоквартирного жилого дома в силу закона право общей долевой собственности на подвальное помещение не возникло, суд отказал администрации в удовлетворении исковых требований.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлен юридический факт владения и пользования администрацией <адрес> объектами недвижимого имущества, в том числе и встроенным нежилым помещением стоматологической поликлиники, расположенным на 1-ом этаже многоэтажного жилого <адрес> в <адрес>. Согласно данному решению суда объект недвижимого имущества - встроенное нежилое помещение стоматологической поликлиники по <адрес> № <...> в <адрес> передано в муниципальную собственность решением комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, закреплены по договору № <...> от ДД.ММ.ГГГГ на праве оперативного управления за МУЗ «Фроловская ЦРБ». Муниципальное образование <адрес> открыто владеет и пользуется указанным объектом недвижимого имущества, несёт бремя его содержания (л.д.22-26).

В обоснование доводов о моменте, когда истцу стало известно о нахождении в подвальном помещении общедомовых коммуникаций, ......... сослался на обстоятельства, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу № <...> по иску ТСН «Спартак» к ......... о возложении обязанности предоставить доступ в подвальное помещение жилого дома путём передачи ключей от входа в подвальное помещение, согласно которым в подвальном помещении находятся инженерные коммуникации по обеспечению коммунальными ресурсами собственников квартир жилого дома, общего имущества дома, а так же помещений принадлежащих ГАУЗ «Стоматологическая поликлиника».

Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку на момент приобретения ......... спорного нежилого помещения, в нём располагались коммуникации, трубы отопления, электрические провода, трубы канализации, вентиляционная система, инженерное оборудование (узлы учёта, вентили и т.п.), обслуживающие многоквартирный дом, то является очевидным, что указанное оборудование требует обслуживания специализирующей организацией, в связи с чем, пользование нежилым помещением производится с учётом указанных обстоятельств.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они являются законными и обоснованными. Разрешая спор, суд правильно определили юридически значимые обстоятельства дела, характер спорного правоотношения, к которому применил нормы материального права, его регулирующие. Все доказательства, имеющиеся в материалах дела, получили соответствующую оценку, результаты которой приведены в обжалуемом судебном акте. Требования процессуального законодательства при оценке доказательств по делу судом соблюдены.

Договор купли-продажи муниципального имущества заключен ДД.ММ.ГГГГ, спустя шесть дней после проведения аукциона, сторонами договора подписан акт приёма-передачи объекта, претензий не предъявлено.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истец выразил волю на покупку объекта. При продаже ......... администрацией городского округа <адрес> была предоставлена информация о характеристиках спорного объекта, соответствующая действительности.

Собственник объекта недвижимого имущества с момента приобретения обязан нести бремя его содержания, что также предопределяет и его обязанность быть осведомленным относительно его местоположения и технических характеристик.

Ссылка истца на неосведомлённость относительно характеристик принадлежащего ему объекта не состоятельна и не отвечает принципу добросовестности использования гражданских прав. Кроме того, осмотр приобретаемых объектов до их приобретения не является обязательным элементом сделок купли-продажи, не влияет на действительность договоров, не свидетельствует о порочности воли её участников.

Приведённые выше обстоятельства, а также действия, совершённые сторонами как до, так и после заключения договора купли-продажи муниципального имущества указывают на то, что сделка совершалась сторонами с намерением создания соответствующих правовых последствий, условия договора согласованы сторонами и исполнены.

При таких обстоятельствах, ......... при покупке с аукциона спорного имущества не мог не знать, объект с какими характеристиками приобретает. При проявлении разумной осмотрительности истец должен был знать о приобретении имущества с определёнными характеристиками.

На момент приобретения ......... спорного нежилого помещения в собственность, в нём располагались коммуникации, трубы отопления, электрические провода, трубы канализации, вентиляционная система, инженерное оборудование (узлы учёта, вентили и т.п.), обслуживающие многоквартирный дом.

При таких обстоятельствах, как верно указал суд первой инстанции, является очевидным, что размещённые в нежилом подвальном помещении коммуникации и техническое оборудование требует обслуживания специализирующей организацией, в связи с чем, пользование нежилым помещением производится с учётом указанных обстоятельств.

В силу части 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Определяя правовой режим как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, суд учитывает, что такой режим определяется на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

При этом, для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Право общей долевой собственности не могло возникнуть автоматически.

Как указано выше, решением Фроловского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что подвал, являясь составной частью помещения стоматологической поликлиники, находился в фактическом владении и пользовании администрации городского округа <адрес>, в связи с чем ответчик вправе был распорядиться спорным имуществом, продав его истцу.

В связи с чем суд первой инстанции правомерно не усмотрел в действиях администрации городского округа <адрес> (продавца по сделке) признаков недобросовестности.

Доводы жалобы о недействительности спорного договора купли-продажи судебная коллегия отклоняет, поскольку в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал наличие оснований, по которым он просил признать недействительным договор купли-продажи.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о неправильном исчислении срока исковой давности, судебная коллегия исходит из того, что срок исковой давности правильно исчислен судом первой инстанции и обоснованно признан пропущенным.

В силу положений статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Установив дату совершения оспариваемого договора купли-продажи, а также период осведомлённости истца о его совершении, в то время как в суд за защитой нарушенного права истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции с учётом требований пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации пришёл к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.

По существу, все доводы апелляционной жалобы были предметом проверки суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

В целом доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены судебного постановления, поскольку фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции по обстоятельствам дела.

При разрешении заявленных требований и вынесении обжалуемого судебного постановления, нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным поводом для его отмены, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Фроловского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ......... - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи