Решение по делу № 2-3283/2022 от 10.07.2023

дело № 2-3283/2022

50RS0036-01-2023-002505-14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2023 года

г. Пушкино Московская область

Пушкинский городской суд Московской области составе:

председательствующего судьи Федоровой А.В.,

при секретаре Никитиной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований истец указала, что <дата> между ФИО1 и АО «Мосдачтрест» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 600 +/-9 кв.М., кадастровый № по адресу: <адрес>, мкр. Заветы Ильича, <адрес>, Коминтерна, ФИО3, ФИО4 с расположенным на нем жилым зданием – дачей № площадью 32,9 кв.м., кадастровый №.

Однако, ранее, 27.02.2017г. АО «Мосдачтрест» заключило с ФИО2 договор аренды недвижимого имущества, сроком действия с <дата>, пожизненно.

При этом, смена собственника объектов недвижимости не является самостоятельным основанием для прекращения действия условий договора аренды с ФИО2, о чем истец был также проинформирован при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем, в адрес ответчика со стороны АО «Мосдачтрест» было направлено уведомление о продаже объекта аренды с предложением выкупа, ответа на которое от ответчика не получено.

Стороной истца повторно в адрес ответчика было направлено уведомление о смене собственника арендуемого земельного участка с расположенной на нем дачей №, <дата> данное уведомление было получено ответчиком.

Настоящим уведомлением, ФИО1 ответчик ФИО2 была поставлена в известность о том, что, стоимость арендной платы земельного участка и расположенную на нем дачу с <дата> будет увеличена до 35 000 (тридцати пяти тысяч) рублей, без НДС, в связи с увеличением оценочной стоимости объекта недвижимости, роста ее рыночной стоимости, изменением индекса инфляции.

Порядок и сроки внесения арендной платы остаются прежними.

Кроме того, в соответствии с пунктами 6.1, 6.2. Договора, Арендатор обязан обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на Объект для проведения осмотра состояния Объекта и Оборудования.

Однако сделать это не удалось, по причине игнорирования письменных просьб, а также по причине самовольной смены замков от дверей в дом.

Согласно пункта 7.2.9. Арендатор обязан получить у Арендодателя письменное согласие на смену запорного устройства входной двери в Объект и не позднее следующего дня со дня смены запорного устройства входной двери передать Арендодателю комплект ключей от входной двери в Объект.

Данное условие также было грубо проигнорировано.

Также ответчиком, без письменного согласования с прежним собственником, были произведены строительные работы и возведена на участке хозяйственная пристройка.

Кроме того, согласно данного акта обследования, визуально, по внешнему периметру здания было установлено, что в доме никто не проживает, за домом и земельным участком не ухаживает, техническое обслуживание по содержанию фасадов здания не производится. Часть здания перекошено во внутреннюю сторону здания и при сильной нагрузке снежного покрова часть конструкции здания может разрушится. Кроме того, на земельном участке помимо дома, расположены иные строения, а именно: теплица, хозблок, право собственности на которые не зарегистрировано. При этом данные объекты были возведены ФИО2 самостоятельно, без уведомления арендодателя и без получения на то согласования.

Также, с января 2023 года по настоящее время ФИО2 грубо нарушает условие договора аренды в части его оплаты и внесения арендных платежей.

Истец просит суд расторгнуть договор аренды от 27.02.2017г., заключенный между АО «Мосдачтрест» и ФИО2 недвижимого имущества, сроком действия с <дата>, пожизненно.

В судебное заседание истец не явился, извещен о дате, времени и месте судебного заседания.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица АО «Мосдачтрест» в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Поскольку судом предприняты все предусмотренные законом меры по надлежащему извещению ответчика о времени и месте судебного разбирательства, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от <дата> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до <дата>) было определено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Р. автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 и АО «Мосдачтрест» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 600 +/-9 кв.М., кадастровый № по адресу: <адрес>, мкр. Заветы Ильича, <адрес>, Коминтерна, ФИО3, ФИО4 с расположенным на нем жилым зданием – дачей № площадью 32,9 кв.м., кадастровый №.

Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок согласно п. 1.1 договора сроком с <дата>г. по дату смерти Арендатора, то есть пожизненно (п.1.4 договора).

Согласно пункту 2.3 договора аренды арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за землю.

Пунктом 2.2 договора аренды определено, что арендная плата по настоящему договору составляет 2 233, 33 руб. в месяц, в том числе НДС 18% 340, 68 руб.

Арендная плата оплачивается в срок до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет Арендодателя, либо через кассу Арендодателя (п.2.3).

Право аренды ФИО2 на земельный участок с <дата> по день ее смерти зарегистрировано в ЕГРН <дата>, запись регистрации №.

<дата> истцом в адрес ответчика направлено уведомление об изменении размера арендной платы земельного участка до 30 000 рублей со сроком оплаты до 25 числа каждого месяца, предоставлением комплекта ключей как новому арендодателю и обеспечением доступа для осмотра земельного участка (л.д. 24-28).

Указанное уведомление получено ответчиком <дата>.

<дата> экспертами ООО «Комфорт» - ФИО6 и ФИО7 произведен осмотр земельного участка и расположенных на нем строений.

Согласно акту обследования здания с кадастровым номером № от <дата> комиссия в составе экспертов ООО «Комфорт» установила, что согласно визуального осмотра в доме никто не проживает, за домом и земельным участком не ухаживает, техническое обслуживание по содержанию фасадов здания не производится. Часть здания перекошено во внутреннюю сторону здания и при сильной нагрузке снежного покрова часть конструкции здания может разрушиться.

Кроме того, на земельном участке помимо дома, расположены иные строения, а именно: теплица, хозблок, право собственности, на который не зарегистрировано (л.д. 37).

Из пояснений истца следует, что данные объекты были возведены ФИО2 самостоятельно, без уведомления арендодателя и без получения на то согласования.

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в установленный договором срок истцом в адрес ФИО2 была направлена претензия от <дата> с требованиями об оплате аренды земельного участка, а так же предоставлением комплекта ключей как новому арендодателю и обеспечением доступа для осмотра земельного участка (л.д. 8-10).

Указанная претензия была получена ответчиком 29.03.2023г.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В таком случае новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Согласно п. 8.2 договора аренды, в силу ст. 450.1 ГК РФ, арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке посредством направления арендатору письменного уведомления за 5 (пять) рабочих дней до даты предполагаемого расторжения, отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор:

- существенно ухудшает состояние объекта и/или оборудования (п. 8.2.3);

- более чем на 10 рабочих дней нарушил срок выполнения обязательств по внесению арендной платы (п. 8.2.4);

- сменил запорное устройство входной двери в объекте без согласия арендодателя, либо не передал арендодателю комплект ключей в срок, установленный п. 7.2.9. договора (п. 8.2.7).

<дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия-уведомление о необходимости уплаты задолженности по арендной плате, предложено устранить иные нарушения условий договора, допущенные арендатором, указанные в уведомлении, с последующим расторжением договора сроком до <дата> (л.д. 8-11).

Данная претензия получена ответчиком <дата> (л.д. 12), но в установленный в претензии срок не исполнена, арендная плата не оплачена, что в дальнейшем послужило основанием для обращения в суд.

Разрешая заявленный спор, суд, установив, что ответчик нарушает условия договора аренды земельного участка: ответчик уклоняется от уплаты арендной платы за пользование земельным участком; не поддерживает в надлежащем состоянии строение (дачу), расположенное на земельном участке; сменила запорное устройство и не предоставляет комплект ключей арендодателю по его требованию, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд отмечает, что ответчик, возвела на земельном участке строения: теплицу, туалет и хозблок, не согласовав с арендодателем, что не предусмотрено договором аренды.

руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, паспорт № к ФИО2, <дата> года рождения, паспорт № о расторжении договора аренды, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества №С/2-120 земельного участка площадью 600+/-9 кв.м кадастровый №, по адресу: <адрес>, мкр. Заветы Ильича, <адрес>, Коминтерна, ФИО3, ФИО4 с расположенным на нем жилым зданием – дачей №, площадью 32,9 кв.м, кадастровый №, заключенный <дата> между АО «Мосдачтрест» и ФИО2

Решение суда, является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья