Судья Липанова А.В. УИД 40RS0001-01-2022-007673-82 № 33-2320/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Дело №2-1-116/2023
6 июля 2023 года город Калуга
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Юрьевой А.В.,
судей Саркисовой О.Б., Рыжих Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алонцевой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Юрьевой А.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калужского районного суда Калужской области от 14 апреля 2023 года по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛА:
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании расходов на устранение недостатков и приведение в соответствие со строительными нормами и правилами жилого дома в размере 6 268 370 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 58 390 руб. 30 коп., судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 250 000 руб., на оплату услуг специалиста в размере 50 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины.
В обоснование требований истец сослалась на то, что 23 ноября 2021 года приобрела у ответчика жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации в доме были выявлены существенные скрытые недостатки в конструкции и техническом состоянии дома, которые не были оговорены продавцом при его продаже. Согласно заключению специалиста от 14 марта 2022 года стоимость работ по приведению жилого дома в соответствие со строительными нормами и правилами составляет 6 268 370 руб.
Истец ФИО1 и ее представители ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании иск поддержали.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО5 иск не признала.
Представитель третьего лица Управления Россрестра по Калужской области судебное заседание не явился.
Решением суда в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истца ставится вопрос об отмене решения суда как не соответствующего требованиям закона и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.
В возражениях представитель ответчика ФИО5 просит решение суда оставить без изменений.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца и ее представителей ФИО3 и ФИО4, поддержавших жалобу, объяснения представителя ответчика ФИО5, возражавшей против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) установлено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.
Как видно из материалов дела, 23 ноября 2021 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 500 кв. м и жилого дома, площадью 213,3 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома определена в размере 10 000 000 руб., земельного участка – 4 500 000 руб. и была оплачена истцом в полном объеме. Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно договору (пункт 10) покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома.
При составлении передаточного акта от 28 ноября 2021 года покупатель подтвердила, что удовлетворена качественным состоянием приобретаемых объектов недвижимости, осмотрела их до подписания договора, каких-либо дефектов и недостатков, которых покупателю не было сообщено, не обнаружено. Претензий по принимаемому имуществу у покупателя к продавцу не имеется.
Как следует из технического паспорта на домовладение, приобретенный истцом жилой дом был построен в 2003 году, в 2010 году была произведена реконструкция жилого дома с увеличением его площади.
Указанное имущество принадлежало продавцу ФИО2 на основании договора купли-продажи от 19 февраля 2016 года.
Обращаясь в суд с иском, истец ссылается на то, что в процессе эксплуатации жилого дома обнаружены существенные скрытые недостатки в виде промерзания жилых помещений (лед на стенах), отсутствия теплозвукоизоляции наружных стен, промерзания пола, нарушения пароизоляции, выполнения обшивки стен санузла из материала, который не должен применяться, провисания потолка, выполнения монтажа внутренних инженерных сетей скрытым образом, исключающим к ним доступ, и ввода газопровода закрытым способом, что не допустимо. Кроме того, канализационный колодец находится в глубине участка без доступа своевременной откачки сточных вод.
В обоснование своих требований, истцом представлено заключение специалиста индивидуального предпринимателя ФИО10 от 14 марта 2022 года, в соответствии с которым указанный жилой дом не отвечает требованиям строительных норм и правил. Стоимость работ по приведению жилого дома в соответствие со строительными нормами и правилами составляет 6 268 370 руб.
18 марта 2022 года ФИО1 обратилась к ФИО2 с претензией, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.
Поскольку по делу были необходимы специальные знания, в целях определения наличия либо отсутствия в жилом доме недостатков как скрытых, так и явных, стоимости устранения скрытых недостатков судом по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению экспертов общества с ограниченной ответственностью «Малтон» № от 12 марта 2023 года жилой дом на момент заключения договора купли-продажи 23 ноября 2021 года имел следующие строительные недостатки: 1) Со стороны восточного фасада жилого дома в угловом соединении облицовочной кирпичной кладки в лит. А1 - вертикальная трещина в облицовочном шве на всю высоту здания, образовавшаяся в период строительства, при выполнении облицовочной кладки по причине отсутствия перевязки вертикальных швов. Данный дефект является явным, то есть обнаруживаемым при простом визуальном осмотре. 2) Отставание ступеней от наружной стены, свидетельствующее о некачественном устройстве основания конструкции ступеней и отсутствии надежного водоотвода атмосферных вод с поверхности крыльца и с прилегающей планировочной поверхности. Отсутствие козырька над ступенями является архитектурной особенностью здания. Данный дефект и архитектурная особенность являются явными, то есть обнаруживаемыми при простом визуальном осмотре. 3) По результатам проведенного натурного осмотра оконных проемов, на откосах которых имеются высохшие пятна, характерные при попадании влаги, проведено тепловизионное обследование, согласно которому имеется промерзание одного окна в помещении № 7 первого этажа, причиной которого может служить трещина стеклопакета на данном окне, время образования которой не установлено. На остальных окнах промерзание отсутствует, температура наружной поверхности окон выше точки росы (таблица №1, столбец №5, стр. 14 заключения). 4) По состоянию на 21.02.2023 года снаружи балконы жилых комнат второго этажа (№1 и №2) занесены снегом, уровень снега по высоте превышает уровень пола помещения. На момент осмотра увлажнение отсутствует. По результатам тепловизионного обследования необходимо произвести регулировку обеих балконных дверей. Козырьки над балконами не монтировались в период строительства Лит. А1, данные архитектурные особенности являются явными, то есть обнаруживаемыми при простом визуальном осмотре. 5) Локальное смещение пенопластовых плит (утеплителя) под обшивкой ската крыши. Определить период образования и явность данного дефекта на момент приобретения истцом ФИО1 жилого дома невозможно ввиду того, что вскрытие деревянной подшивки выполнено собственно истцом в неустановленный период времени. 6) В помещении санузла на втором этаже отклонение уровня потолка (панелей ПВХ) от плоскости на 41 мм. Данный дефект выявлен визуальным способом и подтвержден измерением лазерным дальномером. Установить период провисания пластиковых панелей не представляется возможным. По способу обнаружения данный дефект является явным, то есть обнаруживаемым при визуальном обследовании объекта. В связи с тем, что скрытых недостатков жилого дома, существующих на дату составления договора купли-продажи, при производстве настоящей экспертизы не выявлено, стоимость их устранения не определена.
Также экспертами не установлено наличие ряда других недостатков, на которые ссылалась истец. В частности, утепление первого этажа было выполнено керамзитом, что не противоречит ГОСТ 32497-2013 Межгосударственный стандарт. Заполнители пористые теплоизолляционные для зданий и сооружений. Технические условия». Вычислить разницу температур и произвести ретроспективный анализ качества напольного покрытия на соответствие нормам и правилам по состоянию на 23 ноября 2021 года не представляется возможным. На период проведения экспертизы собственник (истец по делу) выполнил переустройство газовой системы жилого дома с заменой элементов, что не позволяет установить первоначальное состояние инженерной системы газоснабжения.
Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО6 и ФИО7, проводившие экспертное исследование, указанное заключение подтвердили, дополнительно пояснив, что выявленные недостатки не являются скрытыми и могли быть обнаружены, не имея специальных знаний. Состояние дома не предусматривает замены каких-либо элементов, у фундамента имеется допустимая просадка, однако его усиление не требуется, утепление дома произведено в рамках допустимых инженерных решений.
Оценив вышеуказанное заключение экспертов, суд, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно признал его отвечающим требованиям статей 84, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В заключении содержится подробное описание проведенного исследования, сделанные выводы и ответы на постановленные судом вопросы. Поскольку при проведении экспертизы экспертами было выявлено, что в доме выполнены ремонтно-отделочные работы и переустройство инженерных систем, экспертами выполнен натурный осмотр дома в сопоставлении с представленными в материалах настоящего дела письменными документами, в том числе заключением специалиста ФИО10 Экспертиза проведена экспертами ФИО11 и ФИО12, которым руководитель экспертного учреждения поручил производство экспертизы, эксперты обладают специальными знаниями в области порученного исследования, являются работниками указанного экспертного учреждения. В заключении указаны сведения о стаже работы экспертов в экспертной деятельности, сведения об образовании и специальности, в суд первой инстанции представлены документы, подтверждающие данные сведения.
Отвечающие требованиям гражданского процессуального законодательства доказательства, опровергающие заключение судебной экспертизы, не представлены. Как правильно указал суд, заключение специалиста ФИО10 таким доказательством не является.
Разрешая спор, оценив надлежащим образом доказательства по делу, суд пришел к выводу о том, что в проданном ответчиком истцу доме скрытых недостатков не выявлено, все обнаруженные недостатки, выявленные в ходе обследования, носят явный характер. В связи с этим на продавца не может быть возложена ответственность за недостатки жилого дома, которые имели явный характер, учитывая, что истец до заключения договора купли-продажи неоднократно осматривала приобретаемую недвижимость, условия договора, в том числе цена, определены по соглашению сторон с учетом состояния дома на момент его приобретения, при заключении договора истец претензий к качеству дома с учетом наличия явных недостатков не выразил и приобрел в том состоянии, с которым был ознакомлен за согласованную сторонами цену.
С учетом изложенного решение суда об отказе в удовлетворении иска является законным и обоснованным.
Процессуальные нарушения, которые могли бы являться основанием для отмены решения, судом по делу не допущены.
Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Калужского районного суда Калужской области от 14 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.
мотивированное апелляционное
определение составлено 12 июля 2023 года
Председательствующий
Судьи