Дело № 2-891/22

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Лыткарино Московской области 8 ноября 2022 г.

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2022.

Лыткаринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи О.А. Антоновой, при секретаре Е.О. Лоик,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности и взыскании денежных средств,

с участием ФИО1, ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО7

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, находящимся по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого ФИО2 (далее также – продавец) обязуется передать в собственность, а ФИО1 (далее также – покупатель) обязуется принять и оплатить принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество в виде земельного участка с кадастровым номером № а также расположенных на данном земельном участке садового дома 1 и садового дома 2.

Согласно условиям договора стоимость продаваемого имущества составила 1 800 000 рублей, из которых 380 000 рублей покупатель оплатил продавцу в момент заключения договора, оставшаяся сумма в размер 1 420 000 рублей подлежала оплате после оформления права собственности покупателя на приобретаемое имущество.

Впоследствии покупателю стало известно о том, что приобретаемое им имущество продавцу не принадлежало, а право собственности на земельный участок и садовый дом к продавцу перешло 09.03.2021 и 13.04.2021 соответственно, при этом второго садового дома на земельном участке нет. Возвращать денежные средства продавец отказывается.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО1 просит признать договор купли-продажи от 06.06.2020 недействительным (ничтожным), взыскать оплаченные по договору денежные средства в размере 380 000 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27 089,27 рублей.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 также заявил о расторжении договора купли-продажи от 06.06.202 в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку после заключения договора на земельном участке произошел пожар, в результате чего сгорела баня и дом, который входил в состав имущества, которое должен был приобрести у продавца, однако стороны не пришли к соглашению об отмене обязательств по договору в связи с отсутствием предмета торга.

Со своей стороны ФИО2 предъявил к ФИО1 встречные исковые требования, указав, что на момент подписания договора земельный участок принадлежал продавцу, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано покупателю, следовательно, покупателю необходимо выполнить свои обязательства, а именно произвести переход права собственности на земельный участок и дом, расположенный на нем, в соответствующих регистрирующих органах с выплатой продавцу оставшейся суммы по договору в размере 1 420 000 рублей.

ФИО1 в судебное заседание явился, свои требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить в полном объеме. Встречный иск не признал, пояснил, что предмет сделки отсутствует, а цена приобретаемого имущества снизилась в результате пожара, его вины в причинении продавцу ущерба нет.

ФИО2 и его представитель ФИО3 исковые требования ФИО1 не признали, встречный иск поддержали по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, просили произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору от 06.06.2020 от продавца к покупателю на земельный участок и нежилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, взыскать с покупателя в пользу продавца денежные средства по договору в размере 1 420 000 рублей.

Представители третьих лиц по делу в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, находящимся по адресу: <адрес>, в соответствии с которым ответчик обязуется передать в собственность, а истец обязуется оплатить и принять принадлежащее ФИО2 на праве собственности следующее недвижимое имущество: земельный участок (кадастровый (условный) №, находящийся по адресу: <адрес>; расположенный на земельном участке <адрес>

В соответствии с п. 3 договора стороны определили сумму указанного выше недвижимого имущества в 1 800 000 рублей, в том числе: цена земельного участка – 500 000 рублей; цена садового дома 1 – 400 000 рублей; цена садового дома 2 – 900 000 рублей.

В соответствии с п. 4.1. договора сумма в размере 380 000 рублей оплачена покупателем продавцу при подписании настоящего договора. Оставшаяся сумма – 1 450 000 рублей полежала оплате по факту оформления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (п. 4.2).

В обосновании своих требования ФИО1 предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.11.2021г. №, согласно которой право собственности на земельный участок за ФИО2 оформлено 09.03.2021. Согласно указанной выписке в пределах территории земельного участка расположен один объект недвижимости с кадастровым номером №, а также выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 10.11.2021 №, согласно которой право собственности на садовый дом (кадастровый номер №) к ФИО2 перешло 13.04.2021. Второго садового дома, согласно указанной выписке, на земельном участке нет.

Вместе с тем, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что основанием для регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок и садовый дом площадью 56,3 кв.м, расположенный на данном земельном участке, является постановление Главы администрации Солнечногорского района № 2543/23, выданное 25.09.1995, что также подтверждается свидетельством о праве собственности ФИО2 на землю от 04.01.1996 №

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в момент заключения договора с ФИО1 продавец ФИО2 фактически являлся собственником земельного участка, следовательно, обладал правом продавать его.

Вместе с тем, из пояснений ФИО1, данных в судебном заседании, следует, что 09.08.2020 на земельном участке произошел пожар, в результате которого сгорела баня и дом стоимостью 900 000 рублей. Сгоревший дом входил в состав приобретаемого имущества, однако в связи с существенным изменений условий договора – условия о приобретении садового дома стоимостью 900 000 рублей, он вынужден был обратиться к продавцу с расторжением договора и возврате денежных средств, переданных в счет оплаты приобретаемых объектов недвижимости.

Данные обстоятельства ФИО2 в судебном заседании не оспаривались, он не отрицал существование на принадлежащем ему земельном участке бани с домом, а также включение указанного дома в состав продаваемого имущества. Не отрицал, что после повреждения бани и дома огнем, сделка сорвалась.

Судом также установлено, что продавец ФИО2 с предложением об изменении условий договора в части состава продаваемого имущества, а также уменьшения стоимости данного имущества не обращался.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

На основании ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что, поскольку по независящим от сторон обстоятельствам, состав имущества, являющегося предметом договора, изменился по причине повреждения огнем, предмет договора в виде садового дома стоимостью 900 000 рублей отсутствует, договор купли–продажи земельного участка с домом по адресу: <адрес>, не мог быть заключен между сторонами на условиях, предусмотренных договором. В такой ситуации имеются основания для расторжения договора, а обязательства сторон, вытекающие из договора купли-продажи, подлежат прекращению в связи с невозможностью исполнения.

При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 1 и п. 2 ст. 451 ГК РФ, учитывая, что стороны никаких действий по приведению договора в соответствии с изменившимися обстоятельствами (отсутствие с дома, являющегося предметом договора, и уменьшение в связи с этим стоимости договора) не предприняли, суд первой инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований у продавца удерживать у себя полученную по договору денежную сумму в размере 380 000 рублей, поскольку данная сумма была оплачена покупателем в счет оплаты сделки купли-продажи, которая не состоялась.

Суд также принимает во внимание, что ФИО2 оспаривал необходимость изменения условий договора о стоимости продаваемого имущества, и не отрицал, что между сторонами возник спор по данному поводу. Вместе с тем прежние условия договора подлежали изменению в связи с повреждением продаваемого имущества.

Поскольку обязательства по договору купли-продажи от 06.06.2020 прекращены в связи с невозможностью исполнения обязательств, встречные исковые требования ФИО2 о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с садовым домом и взыскании с ФИО1 оставшейся суммы в размере 1 450 000 рублей удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, расторжении договора купли–продажи, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купли продажи от 06.06.2020 недействительно отказать.

Договор купли-продажи земельного участка с домом от 06.06.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО2, расторгнуть.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные пот договору от 06.06.2020, в размере 380 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 270,89 рублей.

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с домом и взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловать в Московский областной суд через Лыткаринский городской суд Московской области со дня составления в окончательной форме.

Судья

О.А.Антонова