Решение по делу № 2-1068/2023 от 28.08.2023 - о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка.

Дело № 2-1068/2023

УИД: 61RS0033-01-2023-001004-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2023 года гор. Зерноград

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Тулаевой О.В., при секретаре Крат О.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Зерноградского городского поселения Ростовской области, МКУ Зерноградского городского поселения «Управлению архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с настоящим иском в суд, указав в его обоснование следующее.

05.03.2018 между истцом и Администрацией Зерноградского городского поселения был заключен договора аренды № земельного участка с <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под гараж, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, гараж №, в границах, указанных в кадастровый выписке. Участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Срок действия договора аренды 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истец земельный участок использует по назначению, арендную плату вносит своевременно, продолжает вносить платежи после истечения срока аренды, задолженности не имеется. На арендуемом земельном участке установлен гараж – сооружение некапитального характера. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию Зерноградского городского поселения о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов. В предоставлении земельного участка отказано по причине отсутствия зарегистрированного права на объект, расположенный на участке. Истец повторно обратилась в Администрацию Зерноградского городского поселения с заявлением о продлении договора аренды. Администрация Зерноградского городского поселения отказала в продлении договора аренды на новый срок со ссылкой на положения Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

Истец не согласна с отказом, изложенным в письме от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок предоставлен для использования «под гараж», гараж на участке расположен, в договоре аренды не указаны такие особенности использования земельного участка как возведение или строительство гараж. После истечения срока аренды продолжает использовать земельный участок, возражений на использование участка от Администрации Зерноградского городского поселения не поступало.

В связи с этим истец просит суд:

признать незаконным отказ администрации Зерноградского городского поселения, изложенный в письме от ДД.ММ.ГГГГ № о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с №, Россия, <адрес> гараж №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под гараж;

обязать администрацию Зерноградского городского поселения Ростовской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с №, Россия, <адрес>, гараж №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под гараж.

В редакции исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ истец просит суд: обязать А.З. городского поселения Ростовской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с №, Россия, <адрес> гараж №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под гараж.

Протокольным определением суда в соответствии со ст. 16.1 КАС суд перешел к рассмотрению данного дела по правилам гражданского судопроизводства.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении требования настаивает.

Ответчики А.З. городского поселения Ростовской области, МКУ Зерноградского городского поселения «Управлению архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» своих представителей в судебное заседание не направили, ходатайств и заявлений суду не представили, извещены надлежащим образом.

В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 39.36-1 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства осуществляется на основании утверждаемой органами местного самоуправления поселений, городских округов или муниципальных округов, а на межселенных территориях органами местного самоуправления муниципальных районов схемы размещения таких объектов в порядке, определенном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Согласно п.2 указанной статьи использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, осуществляется за плату, порядок определения которой устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РО от 13.09.2021 N 744 "О некоторых вопросах, связанных с использованием земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо стоянок технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства" (вместе с Порядками) утвержден Порядок приобретения права на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гражданами гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства (далее-Порядок).

Для целей настоящего Порядка используется понятие:

гараж, являющийся некапитальным сооружением, - некапитальное сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружения, используемое для размещения транспортных средств в личных целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 2 Порядка).

В соответствии с п.3 Порядка приобретение гражданином права на использование земель или земельного участка для возведения гаража либо для размещения стоянки осуществляется соответственно на основании договора на возведение гаража либо договора на размещение стоянки, заключаемого с федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти Ростовской области или органом местного самоуправления, уполномоченным в соответствии с земельным законодательством на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в порядке, предусмотренном настоящим Порядком.

Согласно п. 12 Порядка уполномоченный орган в срок, не превышающий 30 дней с даты регистрации заявления о заключении договора на возведение гаража либо размещение стоянки, совершает одно из следующих действий:

Осуществляет подготовку проекта договора на возведение гаража в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю в случаях:

размещения на новый срок гаража, ранее возведенного на том же месте, предусмотренном Схемой размещения объектов, гражданином, исполнившим свои обязательства по ранее заключенному договору о возведении гаража;

размещения гаража, ранее возведенного на том же месте, предусмотренном Схемой размещения объектов, гражданином, исполнившим свои обязательства по договору аренды земельного участка, заключенному до 1 сентября 2021 г. и действующему на день подачи гражданином заявления о заключении договора о размещении гаража.

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст.621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в ст. 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Зерноградского городского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, предмет договора – земельный участок с №, площадь <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под гараж, расположенный по адресу: <адрес>, гараж №. Срок договора аренды 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-11).

Указанный договор заключен с ФИО1 на основании постановления А.З. городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 14).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, в настоящее время земельный участок обременен правом аренды в пользу ФИО1, что подтверждается выписками из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.38, 61-62).

После окончания срока договора аренды ФИО1 продолжает использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением – под гараж, вносит арендные платежи (л.д. 15, 20, 39-40). Доказательств обратного у суда не имеется.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не имеет задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, имеется переплата в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 39-40).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в А.З. городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, в предоставлении земельного участка отказано по причине отсутствия документа, удостоверяющего право ФИО1 на объект недвижимости на данном земельном участке (л.д.13).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в А.З. городского поселения с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с №. В продлении договора на новый срок отказано в связи с тем, что после ДД.ММ.ГГГГ положения статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве арендаторе о заключении договора на новый срок не применяются, договор аренды заключается с собственниками зданий, строений, сооружений, объекта незавершенного строительства, которое расположено на земельном участке, документ о праве собственности на объект, расположенный на участке не предоставлен (л.д.12).

Из содержания п.1.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендатору ФИО1 предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под гараж.

Суд отмечает, что в предмете договора отсутствует указание на такое целевое использование земельного участка как: для возведения объекта капитального строительства, для строительства гаража, под индивидуальное гаражное строительство и т.д.

Согласно п 4.4.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Исходя из буквального толкования содержания договора аренды, и материалов дела следует, что в период действия договора аренды арендатором не допущено нецелевого использования земельного участка, напротив судом установлено, что на земельном участке расположен гараж, являющимся некапитальным сооружением. При этом суд отмечает, что условия договора не возлагают на арендатора обязанность построить (возвести) гараж, являющийся объектом капительного строительства.

Согласно выписке из Правил Землепользования и застройки Зерноградского городского поселения Зерноградского района, утвержденных Решением Собрания депутатов З. городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок № находится в производственно-коммерческой территориальной зоне ПК/01/17 (л.д.55).

К основным видам разрешенного использования в данной зоне относятся «хранение автотранспорта», который предусматривает размещение постоянных и временных гаражей с несколькими стояночными местами, «автомобильный транспорт», который предусматривает размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта.

В рассматриваемой зоне отсутствует вид разрешенного использования «под гараж», предусматривающий возведение гаража, относящегося к объектам капитального строительства.

Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482) не содержит вида разрешенного использования «под гараж».

Суд приходит к выводу, что отказ администрации в заключении договора аренды на новый срок по основанию не капитальности расположенного на земельном участке объекта и отсутствия документа, подтверждающего право на этот объект, не соответствует вышеприведенным положениям, поскольку состав вида разрешенного использования земельного участка прямо не предусматривает возведение, создание, строительство на земельном участке гаража, относящегося к объектам капитального строительства.

При этом суд отмечает, что отказывая истцу в заключении договора на новый срок, Администрация Зерноградского городского поселения продолжала принимать арендную плату за земельный участок после истечения срока его действия, то есть после 04.03.2023, не требовала от истца освобождения земельного участка, не фиксировала факты нарушения земельного законодательства в части нецелевого использования земельного участка.

Суд приходит к выводу, что после истечения действия договора аренды Администрация Зерноградского городского поселения совершала действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений с ФИО1 и о признании таковых.

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Удовлетворить иск ФИО2.

Обязать Администрацию Зерноградского района заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с №, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, гараж №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под гараж.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.В. Тулаева

Мотивированное решение изготовлено 04.09.2023.