Дело №2-1097/2022

УИД 03RS0011-01-2022-001557-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ишимбай 19 августа 2022 года

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.,

при секретаре Деевой О.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Министерству земельных и имущественных отношений РБ, администрации муниципального района Ишимбайский район РБ, администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ :

Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство), Администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ, Администрации муниципального района Ишимбайский район РБ, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просила признать незаконным отказ в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: Министерства земельных имущественных и отношений Республики Башкортостан в лице отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю Управления министерства по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления, обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка без проведения торгов.

В обоснование иска указано, что ФИО3 08.05.2020 купила у ФИО12 объект незавершенного строительства (степень готовности незавершенного строительства -5%), площадь застройки № кв.м., находящийся по адресу: , с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, на основании договора купли- продажи от 08.05.2020 и передаточного акта. Право собственности на указанный объект незавершенного строительства ранее принадлежало ФИО13. на основании договора аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка от 01.12.2014 №№, соглашения от 19.01.2016 №№, разрешения на строительство от 24.02.2016 №№, выданного Администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан. 19.10.2020 истец заключила с представителем ФИО14 договор переуступки прав и обязанностей аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория -земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство. В феврале 2022 года истец обратилась в отдел по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействии органами местного самоуправления Министерства о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № но 11.03.2022 получила отказ, после чего вынуждена обратиться в суд с данным иском. Т.к. первоначально спорный земельный участок был приобретен по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка от 01.12.2014 №№ на основании договора аренды от 01.12.2014 (т.е. до 01.03.2015), заключенного на срок до 26.11.2020, и по истечении этого срока она продолжала использовать данный земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, полагает, что договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Истец, представители ответчиков администрации городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ, администрации муниципального района Ишимбайский район РБ, третьего лица не явились в судебное заседание, надлежаще извещены, не просили отложить судебное заседание, не представили доказательства уважительности причин неявки, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям. Пояснила, что согласно п. 2.5. договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды не допускается только при недобросовестном поведении арендатора. Истец добросовестно исполнял обязанности, регулярно посещал министерство земельных и имущественных отношений, КУС и платил арендную плату. Право аренды ею приобретено на основании договора уступки права требования, ФИО15 никак не поясняла ФИО3, что договор уже однократно продлен, она об этом не знала, думала, что договор аренды от 2017 года, у нее добросовестное поведение. Истец имеет право на заключение договора аренды в преимущественном порядке, т.к. первоначально договор аренды был заключен с ФИО16 в 2014 году. Она покупала фундамент под жилой дом, разрешение на строительство было, срок не был указан – на неопределенный срок. В течение 2 лет ничего не построила, т.к. в 2018 году она заключила договор паенакопления, вступила в кооператив, уплатила 2 млн. руб., они должны были построить и передать ей в собственность жилой дом. ФИО17 предложил ей достроить, она согласилась. У нее нет жилого помещения, живет у свекрови в ветхом доме. Она заключила с кооперативом договор подряда, передала денежные средства, организация обещала в короткие сроки построить дом, но далее началась коронавирусная инфекция, дом не был построен. В данное время данная фирма, директор ФИО18 в связи с повышением цен не планирует строить дом, т.к. за эти деньги они не смогут построить дом, в досудебном порядке возвращают ей деньги частями. Арендную плату до настоящего времени она платит – берет квитанции в Минземимущества РБ – в отделе администрации и платит.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО2 в судебном заседании иск не признала, мотивируя тем, что право на однократное продление договора аренды для завершения строительства дома использовано. Задолженности по арендной плате нет.

Выслушав представителей сторон исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется передать арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Из положений п.1 ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства. При определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171, действующему с 1 марта 2015 года, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 года пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 года, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 1 марта 2015 года, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В силу статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса.

Судом из материалов дела, дела правоустанавливающих документов установлено следующее.

01.12.2014 между администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице председателя КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , площадью № кв.м. для индивидуального жилищного строительства; срок аренды земельного участка установлен договором с 25.11.2014 до 25.11.2017; актом приема-передачи от 01.12.2014 земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ 18.02.2015.

В п. 2.5. договора было предусмотрено, что по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора. В п. 4.3.3 предусмотрено: по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 мес. до истечения срока действия договора. В п. 9.3. закреплено право арендатора без согласия арендодателя передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам при выполнении условий договора.

19.01.2016 между ФИО20 в лице ее представителя и ФИО19. заключено соглашение, согласно которому ФИО21 передала ФИО22. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, при этом зафиксировано, что строения на земельном участке отсутствуют ( п. 2), соглашение одновременно является передаточным актом. Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по РБ 01.02.2016.

24.02.2016 ФИО23 администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ было выдано разрешение на строительство № № объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на неопределенный срок (срок не был указан) на земельном участке с кадастровым номером №.

В период действия договора аренды ФИО24. на этом земельном участке выстроен объект незавершенного строительства - фундамент дома, степень готовности – 5%, с кадастровым номером №, на которую было зарегистрировано право собственности в Управлении Росреестра по РБ – запись государственной регистрации права №№.

25.12.2017 на основании постановления главы администрации муниципального района Ишимбайский район РБ от 25.12.2017 №№ «Об изъятии и предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду» между Администрацией муниципального района Ишимбайский район РБ и ФИО25. заключен договор аренды спорного земельного участка №№ - для индивидуального жилищного строительства, срок действия аренды земельного участка установлен с 26.11.2017 по 26.11.2020 (зарегистрирован в ЕГРН 05.02.2018).

27.03.2020 между ФИО26. в лице ее представителя и ФИО27. заключен договор купли-продажи, подписан передаточный акт, на основании которых ФИО5 купил у ФИО30. объект незавершенного строительства - фундамент дома, степень готовности – 5%, с кадастровым номером № (регистрация права собственности в Управлении Росреестра по РБ 03.04.2020), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №; покупатель обязался заключить договор аренды земельного участка.

08.05.2020 ФИО31. продал ФИО3 на основании договора купли-продажи от 08.05.2020, передаточного акта объект незавершенного строительства - фундамент дома, степень готовности – 5%, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № (право собственности зарегистрировано в ЕГРН 18.05.2020).

19.10.2020 ФИО32 в лице представителя ФИО33. по договору переуступки прав и обязанностей аренды земельного участка от 19.10.2020 и акту приема-передачи земельного участка от 19.10.2020 уступила ФИО3 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №№ от 25.12.2017.

По истечении срока действия договора аренды в 2022 году истец ФИО3 обратилась в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении ей спорного земельного участка в аренду без торгов.

11.03.2022 Министерством в лице начальника отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю ФИО6 направлен ответ с отказом в предоставлении спорного земельного участка со ссылкой на положения ст. 39.6 ЗК РФ, с мотивировкой, что первоначально испрашиваемый истцом земельный участок был предоставлен на праве аренды по договору аренды от 01.12.2014, право на однократное продление договора аренды земельного участка реализовано посредством заключения договора аренды земельного участка №№ от 25.12.2017, срок действия был продлен по 26.11.2020.

Как следует из представленных документов, фотографий, на испрашиваемом земельном участке в настоящее время расположен фундамент под жилой дом, на который как на объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности истца ФИО3 Однако в силу финансовых трудностей, о которых в своих пояснениях изложил представитель истца с представлением письменных доказательств, в настоящее время на спорном земельном участке жилой дом не построен.

Согласно представленным квитанциям и чекам-ордерам ФИО3 оплатила арендную плату за спорный земельный участок по договору аренды №№: 01.09.2020 в размере 12275.34 руб., 01.03.2022 - в сумме 2266 руб. Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений РБ ФИО2 в судебном заседании подтвердила отсутствие задолженности по арендной плате по договору аренды. Эти действия свидетельствуют о добросовестности действий истца.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

С такими требованиями, в шестимесячный срок со дня истечения срока действия договора аренды, уполномоченные органы к истцу не обращались.

При таких обстоятельствах, учитывая, что первоначальный договор аренды земельного участка был заключен до 01.03.2015, на момент обращения истца к ответчику с заявлением о заключении договора аренды спорного участка истец являлась собственником расположенного на нем объекта недвижимости, по истечении срока действия договора аренды продолжала пользоваться земельным участком, а уполномоченные органы в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего истцу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, об освобождении земельного участка не обращались, имеется разрешение на строительство индивидуального жилого дома 2016 года на неопределенный срок, истец добросовестно исполнял обязанности арендатора, оплачивал своевременно арендные платежи, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления истцу земельного участка в аренду без торгов. Кроме того, в данном случае истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

В связи с изложенным суд не усматривает законных оснований у ответчика – Министерства - для отказа в заключении с истцом договора аренды спорного участка без проведения торгов, поэтому удовлетворяет исковые требования ФИО3 в полном объеме в отношении ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, которому с 1 января 2021 года переданы полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (спорный земельный участок относится к такой категории) и расположенных на территории Республики Башкортостан. Оснований для удовлетворения исковых требований в отношении 2 других ответчиков суд не находит, поскольку земельный участок находится на территории Ишеевского сельского совета и администрация городского поселения г. Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ никакого отношения к нему не имеет, а администрация муниципального района Ишимбайский район РБ, ранее заключавшая договоры аренды, полномочия по распоряжению данным земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, утратила с 01.01.2021 в связи с передачей таких полномочий Министерству.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить в отношении ответчика Министерства земельных и имущественных отношений РБ, в отношении администрации муниципального района Ишимбайский район РБ, ответчика администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район РБ отказать.

Признать незаконным отказ в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Министерства земельных имущественных и отношений Республики Башкортостан в лице отдела по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю Управления министерства по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительтства, расположенного по адресу: , без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан через Ишимбайский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения - 26.08.2022.

Судья Х.Н. Шагизиганова