РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Самара 17 февраля 2023 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,
при секретаре судебного заседания – Филатовой К.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-194/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ФИО1 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, расположенных на территории <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере, соответственно, 1 340 822 руб., 1 662 068 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанных нежилых помещений кадастровая стоимость которых по результатам очередной государственной кадастровой оценки существенно превысила их действительную рыночную стоимость, определенную в отчетах об оценке, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов капитального строительства.
Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске.
Административные ответчики – министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица - ППК «Роскадастр» в лице филиала по Самарской области, Государственное бюджетное учреждение Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация городского округа Самара, ФИО3 не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлены дополнительные пояснения по делу, согласно которым рыночная стоимость спорных нежилых помещений, определенная в заключении судебной экспертизы, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка к которому относится рассматриваемый объект.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта общества с ограниченной ответственностью «АМД КОНСАЛТИНГ» ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 83,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; в общей совместной собственности ФИО1 и ФИО3 находится нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 78, 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 08.10.2022.
Кадастровая стоимость указанных выше нежилых помещений утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 в следующем размере:
- с кадастровым номером № – 4 739 656, 71 руб.,
- с кадастровым номером № – 4 493 005, 79 руб.,
о чем представлены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 13.10.2022.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Являясь собственником нежилых помещений, административный истец обязана к уплате налога на имущество из его кадастровой стоимости, в связи с чем заинтересован в установлении действительной рыночной стоимости объектов капитального строительства.
В обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке от 06.10.2022 № 168/09-22, от 05.10.2022 № 166/09-22, подготовленные оценщиком ООО «СТАТУС-ЭКСПЕРТ», из которых следует, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на дату кадастровой оценки – 01.01.2021 составляет:
- с кадастровым номером № – 1 340 822 руб.,
- с кадастровым номером № – 1 662 068 руб.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 30.11.2022 была назначена судебная экспертиза в целях определения действительной рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой поручено ООО «АМД КОНСАЛТИНГ».
По результатам судебной экспертизы составлено экспертное заключение от 13.01.2023 № 005/23/СЭ, согласно которому рыночная стоимость объектов исследования по состоянию на 01.01.2021 определена в размере:
- с кадастровым номером № – 4 362 050 рублей,
- с кадастровым номером № – 4 141 750 рублей.
Представитель административного истца возражал против установления кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере, определенном заключением эксперта. Представил отчет об исследовании специалиста (рецензию) ООО «Технологии экспертиз и оценок» на заключение эксперта ООО «АМД КОНСАЛТИНГ». Полагает, что специалист ФИО4 не может являться экспертом и проводить судебные экспертизы, так как не имеет квалификационного аттестата в области судебно-экспертной деятельности по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; фактически проведена строительно-техническая экспертиза без осмотра объектов оценки - по материалам дела, чем нарушены требования ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; состояние объектов необоснованно определено как «среднее», что ничем не регламентировано; конструктивные характеристики объектов оценки не учтены.
В разъяснение данного заключения судом допрошен эксперт ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» ФИО4, проводивший экспертизу, который содержащиеся в заключении выводы поддержал.
Как следует из разъяснений эксперта, оцениваемые объекты – нежилые помещения относятся к сегменту «торгово-офисная» недвижимость. В ходе исследования были использованы сравнительный и доходный подходы. В обоих подходах в качестве аналогов использованы объекты из того же сегмента рынка, наиболее соответствующие по своим ценообразующим факторам и расположенные, как и объекты исследования, в домах старой застройки в г. Самара. В сравнительном подходе ко всем объектам-аналогам введена понижающая корректировка на торг, а также понижающая корректировка на район расположения, поскольку объекты оценки расположены в Советском районе, а объекты-аналоги в более выгодных районах города (Железнодорожном, Октябрьском и Ленинском). К объектам-аналогам №1 и №2 введена повышающая корректировка на линию расположения, поскольку в отличие от объектов исследования (1-ая линия) они расположены на 2-ой линии; введена также повышающая корректировка для аналогов №№ 2, 3 на этаж расположения, поскольку они находятся на 2-ом этаже, тогда как объекты исследования на 1-ом, что более выгодно; для аналогов №№ 1, 2, 3 введена повышающая корректировка на техническое состояние, поскольку их состояние характеризуется как «требующее косметического ремонта», тогда как состояние объектов оценки определено как «удовлетворительное», то есть помещения могут быть использованы без ремонта. В заключении ошибочно указано «хорошее» состояние объектов оценки, но это не повлияло на правильность расчетов и введенных корректировок. Введена также повышающая корректировка на площадь, поскольку площадь объектов-аналогов больше площади объектов исследования, а объекты меньшей площади оцениваются дороже. В доходном подходе введены корректировки на торг и на этаж расположения. Обоснование расширения территории исследования и применения корректировок изложено на стр. 61-66 заключения, где приведены соответствующие данные и источники.
При этом суд учитывает, что средняя стоимость 1 кв.м торгово-офисной недвижимости в Советском районе г. Самары на 4 квартал 2020 года (дата оценки 01.01.2021) составляет 57 923 рублей (стр. 62 заключения). Таким образом, средняя стоимость спорных нежилых помещений, определенная экспертом в сравнительном подходе в размере 54 629 руб./кв.м и 55 018 руб./кв.м (стр. 69, 72 заключения), а также средняя ставка арендной платы в доходном подходе в размере 590 руб./кв.м/мес. (7080 руб./кв.м/год) (стр. 74, 77 заключения) не превышает средних значений в исследуемом сегменте для нежилых коммерческих помещений, расположенных в Советском районе г. Самары. Значения введенных корректировок основаны на данных из справочника ФИО5 (2020г.) (стр. 61-66, 75 заключения).
Доводы о том, что в сравнительном подходе при оценке технического состояния объектов оценки эксперт использовал некорректное понятие - «среднее» состояние в сравнении с объектами-аналогами №№ 1, 2, 4, что ничем не регламентировано, суд считает необоснованными. Техническое состояние указанных объектов-аналогов определено экспертом как «требующее косметического ремонта» (стр. 69, 72 заключения), а объектов оценки как «хорошее». Согласно данным из справочника ФИО5, приведенным на стр. 65 заключения (таблица матрицы коэффициентов 148), в числе показателей технического состояния для объектов оценки поименованы такие как: «требует капитального ремонта», «требует косметического ремонта», «среднее», «отделка люкс». Как разъяснил эксперт, сведения о том, что объекты оценки нуждались в капитальном или косметическом ремонте, а также о наличии в них отделки «люкс», отсутствуют, в связи с чем их состояние было соотнесено со значением «среднее», поскольку понятие «хорошее» и «удовлетворительное» состояние в справочнике оценщика отсутствует. Таким образом, каких либо противоречий в выводах эксперта суд не усматривает, необходимость введения корректировки на состояние объектов и ее размер соответствуют источнику.
Поскольку эксперт проводил исследование на ретроспективную дату 01.01.2021, суд полагает, что непроведение осмотра объектов оценки о нарушении им установленных статьями 4 и 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» принципов законности, объективности, всесторонности и полноты исследований, не свидетельствует. Необходимые и достаточные для проведения экспертизы сведения об объектах исследования были получены из материалов дела, в том числе выписок из ЕГРН, отчета об оценке, где имеется техническая документация, фотоматериалы, а также из данных, находящихся в открытых источниках сети Интернет. Отказ от проведения осмотра экспертом обоснован (стр. 9, 13 заключения).
Вопреки доводам представителя административного истца, а также выводам, содержащимся в представленной рецензии ООО «Технологии экспертизы и оценки», проведение строительно-технической экспертизы ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» не поручалось, в связи с чем проверка технического состояния конструктивных элементов и их несущей способности, габаритных размеров проемов в спорных нежилых помещениях (в том числе применительно к строительным нормам и правилам) не являлась предметом исследований при определении рыночной стоимости объектов на дату их кадастровой оценки. Необходимые индивидуальные характеристики нежилых помещений, соответствующие фактическим, экспертом в заключении приведены и исследованы в сравнении с объектами-аналогами, сведения о которых получены исключительно из объявлений о продаже, без их осмотра и без учета особенностей конструктивных элементов.
Как видно из экспертного заключения, при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральным законом «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации», положениями Кодекса административного судопроизводства РФ, ГК РФ, Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки.
Доводы представителя административного истца, аналогичные изложенным в рецензии, о том, что проводивший судебную экспертизу ФИО4 не отвечает требованиям, предъявляемым к экспертам Федеральным законом № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее также Закон № 73-ФЗ») и приказа Министерства юстиции РФ от 27.12.2012 № 237 «Об утверждении Перечня родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечня экспертных специальностей, по которым предоставляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России», не могут быть учтены судом.
ООО «АМД КОНСАЛТИНГ», сотрудником которого является специалист ФИО4, проводивший судебную экспертизу, к числу федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждений не относится.
В силу статьи 13 Закона № 73-ФЗ, требование о наличии дополнительного профессионального образования по конкретной экспертной специальности, предъявляется только к должности эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях.
В соответствии с преамбулой к Закону № 73-ФЗ, производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации.
Как следует из части 1 статьи 79 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, экспертиза может быть поручена судом эксперту, не являющемуся работником государственного судебно-экспертного учреждения.
На основании части 1 статьи 41 закона № 73-ФЗ, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
При этом, на судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, не распространяется действие статьи 13 настоящего Федерального закона (часть 2 статьи 41 закона № 73-ФЗ).
Оснований полагать, что при производстве судебной экспертизы, специалистом ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» ФИО4 не соблюдены требования статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 указанного Федерального закона, у суда не имеется.
Как видно из материалов дела, ФИО4 имеет высшее образование и квалификацию «экономист», квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 15.07.2021 сроком действия 3 года, свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение отвечает требованиям, предъявляемым к данному виду доказательств, установленным статьями 59, 60, 61, 82 КАС РФ, основано на положениях Федеральных законов от 20.12.2022 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, является аргументированным, каких либо неясностей и противоречий не содержит. Исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме.
Оснований полагать, что подобранные и использованные экспертом в ходе исследований объекты-аналоги некорректны, а при проведении расчетов допущены методологические или математические ошибки, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов исследования, у суда не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела не заинтересован, выводы судебной экспертизы подтвердил в судебном заседании, где были даны необходимые разъяснения.
Поскольку экспертное заключение соответствует требованиям закона, в проведении повторной судебной экспертизы определением суда отказано.
Оснований для установления кадастровой стоимости спорных нежилых помещений равной рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке ООО «Статус-Эксперт», суд не усматривает, полагая, что заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административным истцом требований и установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости на дату оценки в размере, определенном заключением судебной экспертизы.
В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 01.11.2022, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО1 удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 83,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 4 362 050 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 78, 8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 4 141 750 рублей.
Датой обращения ФИО1 с заявлением в суд считать 01.11.2022.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий подпись О.А.Калинникова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 06.03.2023.
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья –
Секретарь –