Дело № 2-497/23
25RS0005-01-2022-004439-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«23» января 2023 года г. Владивосток
Первомайский районный суд в составе:
председательствующего судьи Лысенко Е.А.
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с данным исковым заявлением, указывая в обоснование заявленных требований, что 11.01.2022 между ним и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире, в соответствии с которым стороны обязуются заключить договор купли-продажи 14/30 долей в жилом помещении: квартира, <данные изъяты>: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, принадлежащие ФИО4 на праве собственности. В соответствии с п. 3.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 6 месяцев с даты подписания предварительного договора, то есть не позднее 11.07.2022. В соответствии с п. 3.1 предварительного договора купли-продажи стоимость доли в квартире составляет 3 500 000 руб. Покупатель на основании п. 4 предварительного договора купли-продажи он в день подписания предварительного договора передал продавцу денежные средства в размере 3 500 000 руб., что является полной оплатой цены доли в квартире по основному договору. Передача денежных средств подтверждается собственноручной распиской ФИО3 от 11.01.2022. Ответчик ФИО3 обязалась до заключения основного договора купли-продажи уведомить остальных собственников долей в квартире о ее намерении продать 14/30 долей в квартире и их преимущественном праве покупки. Собственниками по 1/30 доли в праве собственности в данной квартире являются ФИО5, ФИО6, собственником 14/30 – ФИО5. В июне-июле 2022 года он пытался дозвониться до ФИО3, чтобы согласовать дату и время подписания основного договора купли-продажи. 05.07.2022 он направил ФИО3 уведомление о том, что предлагает 11.07.2022 в 14 час 00 мин заключить основной договор купли-продажи, уведомление направил ценными письмами с описью вложения, однако ответчик уклонилась от получения корреспонденции. 05.08.2022 он снова направил ФИО3 письменное обращение с просьбой исполнить условия предварительного договора. Все направленные письма возвращены по причине неполучения их адресатом и истечения срока хранения. 11.07.2022 в назначенное время ответчик не явилась для подписания основного долга купли-продажи. На данный момент основной договор купли-продажи между ним и ответчиком не заключен, так как ответчик уклоняется от заключения договора, на телефонные звонки не отвечает. ФИО3 не выполнены обязательства по предварительному договору купли-продажи, чем нарушены его законные права и интересы. Просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 11.01.2022 14/30 доли в праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный между ним и ФИО3, основным договором купли-продажи. Признать за ним право собственности на 14/30 доли в указанной квартире.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам иска.
В судебном заседании представитель ответчика с исковыми требованиями согласился, суду пояснив, что уведомление о подписании основного договора купли-продажи ответчик не получала, у ответчика отсутствовала возможность подписать договор в связи с болезнью матери. Также указал, что уведомление остальным собственникам квартиры о продаже доли ответчика направляла, однако доказательств не имеется. Подтвердил факт получения денежных средств.
В судебном заседании третье лицо ФИО5, являющийся законным представителем третьего лица ФИО5, затруднился суду пояснить по существу рассматриваемого спора, указав, что имеет преимущественное право на приобретение доли ответчика, уведомлений о возможности приобрести долю не получал, не готов в настоящее время рассмотреть вопрос о приобретении доли.
В судебное заседание не явился третье лицо ФИО6, извещен судом о дате и времени судебного заседания.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Выслушав представителей истца, ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 25.11.2022 собственниками квартиры по адресу: <адрес>, являются ФИО3 (доля в праве – 14/30), ФИО5 (доля в праве – 14/30), ФИО5 (доля в праве – 1/30), ФИО6 (доля в праве – 1/30).
Факт заключения между ФИО2 и ФИО3 предварительного договора купли-продажи от 11.01.2022 14/30 доли в праве собственности квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> кадастровый номер <данные изъяты> подтвержден в судебном заседании.
В соответствии с п. 3.2 предварительного договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 6 месяцев с даты подписания предварительного договора, то есть не позднее 11.07.2022.
Сторонами определена цена договора - 3 500 000 руб., суду представлена расписка о передаче ФИО2 ФИО3 денежных средств в размере 3 500 000 руб.
На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу требований статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. п. 1 - 5).
Правилами пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 данного постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В данном случае спорное недвижимое имущество на момент подписания предварительного договора купли-продажи существовало в натуре.
Невыполнение сторонами условий предварительного договора не является основанием для признания права собственности, законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора как признание права собственности на имущество, которое должно было бы быть предметом незаключенного основного договора. Действующим законодательством, а именно частью 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена возможность понуждения контрагента, заключившего предварительный договор, к заключению основного соглашения, однако истец данные требования в судебном порядке не заявлял.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Отказать в иске ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности.
На решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока.
Судья Е.А. Лысенко
Мотивированный текст решения изготовлен 30.01.2023