Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга
78RS0021-01-2024-001772-93 Дело № 2-274/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Санкт – Петербург 09 сентября 2025 года
Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Пошурковой Е.В.,
при секретаре Светличной Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 12.11.2021, по условиям которого ФИО1 продал ФИО2 принадлежащие ему на праве долевой собственности 65/68 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, прекращении права собственности ФИО2 на 65/68 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, возвращении в его собственность 65/68 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, указав, что 12.11.2021 между ними был заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, по условиям которого он (ФИО1) продал ФИО2, принадлежащие ему на праве долевой собственности 65/68 долей в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>; 15.11.2021 произведена государственная регистрация перехода права собственности на имущество на имя ответчика, однако, до настоящего времени ответчик в нарушение условий договора не произвела оплату в размере 4 000 000 руб. за приобретенное имущество, требования истца о произведении оплаты игнорирует, при этом квартира передана ответчику и находится в ее фактическом пользовании; требование о расторжении договора купли-продажи оставлено без ответа.
В ранее представленном отзыве на исковое заявление ответчик ФИО2 указывала, что они с истцом состояли в браке в период времени с 04.09.2010 по 26.01.2021, у них имеются совместные дети: ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в период брачных отношений 17.12.2012 была приобретена спорная квартира по цене 10 500 000 руб., квартира была оформлена на ФИО1, в счет оплаты квартиры были использованы кредитные средства в размере 3 750 000 руб., предоставленные ФИО1 ОАО «Банком Уралсиб» по кредитному договору № № от 17.12.2012; ее (ФИО2) личные денежные средства в размере 6 550 000 руб. и средства материнского капитала в сумме 453026 руб. на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору; после завершения семейных отношений между сторонами 26.01.2021 в целях регулирования вопросов, связанных с разделом имущества они с ФИО1 пришли к соглашению относительно спорной квартиры, истец согласился переоформить квартиру на нее (ФИО2), а она обязалась передать ему денежные средства, полученные от продажи квартиры ее бабушки в г. Екатеринбурге, 22.07.2021 она (ФИО2) сняла деньги в банке и передала сумму в размере 3 400 000 руб. истцу, данная сумма была согласована сторонами как эквивалент стоимости квартиры, после получения денежных средств ФИО1 передал ей расписку о получении денежных средств, после определения обязательных долей в квартире во исполнение ранее достигнутых договоренностей по разделу имущества между сторонами был заключен договор купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, все расчеты по договору за приобретаемые доли были проведены между сторонами до подписания договора у нотариуса, с того времени до сентября 2024 года у сторон не имелось претензий в рамках договора, что свидетельствует о том, что обе стороны считали, что договор был исполнен в полном объеме в соответствии с его условиями (л.д. 34-40).
В письменных возражениях на отзыв ответчика истец ФИО1 указывал, что спорная квартира в силу брачного договора, заключенного между сторонами, являлась личным имуществом истца, сторонами в договоре купли-продажи была согласована цена в размере 4 000 000 руб., расписка о передачи денежных средств в размере 3 400 000 руб., на которую ссылается ответчик не выдавалась истцом, поскольку расчеты не были произведены, копия расписки, представленная ответчиком является образцом расписки, оригинал которой не выдавался; договором купли-продажи долей указано, что факт получения денежных средств продавцом подтверждается выдачей расписки, такая расписка не выдавалась, поскольку оплата по договору не была произведена, истец вправе требовать расторжения договора и передачу ему долей в праве собственности на квартиру (л.д.87-95).
Представитель истца ФИО1- ФИО3 в судебное заседание явился, поддержал исковые требования, указал, что до настоящего времени денежные средства по договору не выплачены, в договоре купли-продажи указано, что денежные средства выплачены, потому что у ответчика не хватало денег и нотариус указал такую фразу; истец долго не обращался в суд, потому что ждал, когда ответчик добровольно выплатит денежные средства.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 против удовлетворения исковых требований возражала, указала, что денежные средства за квартиру выплачены в полном объеме, что зафиксировано в переписке между истцом и ответчиком, ответчик сняла денежные средства и передала истцу, истец длительное время не обращался с требованиями по договору, что подтверждает отсутствие претензий по оплате.
Истец ФИО1 и ответчик ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом через своих представителей ФИО3 и ФИО4, ходатайств не заявляли.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон.
Суд, выслушав объяснения представителя истца ФИО1- ФИО3, представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
ФИО1 и ФИО2 состояли в зарегистрированном браке, который был прекращен ДД.ММ.ГГГГ (л.д 62). У сторон имеются 2 общих несовершеннолетних ребенка: ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 60, 61).
В соответствии с п.п. 4, 5, 6 брачного договора от 28.11.2012, заключенного между ФИО1 и ФИО5, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО6, зарегистрированного в реестре за № №, с момента заключения данного договора объекты недвижимости, приобретаемые с привлечением средств ипотечного кредита, оформленного на имя одного из супругов, будут являться собственностью того супруга, на имя которого оформлен ипотечный кредит, при этом данный супруг имеет право распоряжаться указанным имуществом без согласия другого супруга. Супруг, на имя которого оформлен ипотечный кредит, самостоятельно несет ответственность в отношении принятых на себя обязательств перед кредиторами по возврату ипотечного кредита в пределах принадлежащего данному супругу имущества. При недостаточности этого имущества кредитор не вправе обращать взыскание на имущество другого супруга. Супруги имеют намерение приобрести квартиру по адресу: <адрес> и пришли к соглашению о том, что указанная квартира будет приобретаться в личную собственность ФИО1, который после государственной регистрации права собственности на его имя самостоятельно будет владеть, пользоваться и распоряжаться указанной квартирой по своему усмотрению, как во время брака, так и в случае его расторжения. В случае расторжения брака указанная квартира разделу не подлежит и остается в собственности ФИО1 (л.д. 96-97).
Спорная квартира по адресу: <адрес>, приобретена ФИО1 у совместного предприятия в форме ЗАО «Петр Великий» на основании договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ за 10 500 000 руб. По условиям договора квартира приобреталась за счет собственных средств и кредитных средств, предоставленных ОАО «Банк Уралсиб» по кредитному договору № № от 17.12.2012, в сумме 3 750 000 руб. (л.д. 152-157). Оплата авансового платежа по данному договору в размере 6 550 000 руб. осуществлена Кременевской (после перемены фамилии ФИО7) В.В. на основании платежного поручения № № от 06.12.2012 (л.д. 158), оставшаяся сумма в размере 3 750 000 руб., полученных на основании кредитного договора № № от 17.12.2012, заключенного между ОАО «Банк Уралсиб» и ФИО1, 15.02.2013 перечислена продавцу - совместному предприятию в форме ЗАО «Петр Великий» на основании платежного поручения № № от 15.02.2013 (л.д. 159-171, л.д. 172).
12.01.2013 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 21).
Протоколом осмотра доказательств от 04.12.2024, удостоверенным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО8, зафиксирована переписка в мессенджере Whatsapp между ФИО2 посредством аккаунта с абонентским номером № и ФИО1 через аккаунт с именем «Миша» с абонентским номером №, согласно которой 09.07.2021 ФИО1 указывал, что платить алименты не может, потому что у него долги, квартиру перепишет на ФИО2 после оплаты долгов, после получения от нее (ФИО2) денег с продажи принадлежащей ей квартиры в размере 3 500 000 руб., из которых 100 тыс. руб. она оставит на детей. В переписке от 14.07.2021 ФИО1 интересуется у ФИО2 когда она переведет ему деньги, чтобы он переписал квартиру на нее. В переписке от 20.07.2021 ФИО1 указал, что расписку в получении денежных средств составил и передаст оригинал в пятницу. 22.07.2021 стороны договорились, что поедут в банк 22.07.2021, встретились у Сбербанка в Сестрорецке. 26.07.2021 ФИО1 сообщил ФИО2, что ипотеку закрыл. 21.09.2021 ФИО1 сообщил ФИО2, что обременение снято. 05.10.2021 ФИО2 направила ФИО1 сообщение следующего содержания: « Миша, я только что консультировалась с юристом, соглашение о разделе имущества заключается между собственниками и в данное соглашение детей по закону включить невозможно. Поэтому предлагаю тебе заключить согласие на условиях, которые мы оговаривали ранее и прописывали в расписке. А то выходит ты деньги получил и хочешь все поменять», на которое ФИО1 ответил: «Хорошо, в четверг оформишь» (л.д. 100-148). Данная переписка сторонами не оспаривалась, истец ФИО1 не представил доказательств недействительности данной переписки, сам факт ведения переписки с ответчиком не оспаривал.
Кроме того, обстоятельства представленной ответчиком переписки подтверждаются остальными материалами дела.
В соответствии с выпиской за период с 13.07.2021 по 31.07.2021 из лицевого счета по вкладу «Сберегательный счет» ПАО «Сбербанк», открытого на имя ФИО2, 13.07.2021 на счет поступила сумма в размере 2 500 000 руб. и 2 000 000 руб., то есть на общую сумму 4 500 000 руб., 22.07.2021 произведено снятие денежных средств на сумму 3 400 000 руб. (л.д. 149-150).
Распиской ФИО1, датированной 21.07.2021, оригинал которой обозревался судом в судебном заседании 18.02.2025 (л.д. 188), подтверждается, что ФИО1 получил от ФИО2 3 400 000 руб. с целью погашения ипотечного кредита на квартиру перед банком и обязуется в срок до 01.09.2021 заключить соглашение, в соответствии с которым право собственности в размере 100 % долей переходит ФИО2, дополнительная компенсация не предполагается (л.д. 99).
Справками ПАО «Банк Уралсиб» от 29.07.2021 и от 01.04.2025 подтверждается, что согласно кредитному договору № № от 17.12.2012, заключенному между ОАО «Банк Уралсиб» и ФИО1, ФИО1 был предоставлен кредит 15.02.2013 в сумме 3 750 000 рублей сроком на 362 месяца с уплатой процентов из расчета 11 % годовых. Срок окончания обязательств по кредитному договору – 16.02.2043. Обязательства по договору исполнены в полном объеме 26.07.2021 (л.д. 151, л.д. 208), что также подтверждается выпиской по счету ФИО1, согласно которой кредитные обязательства были погашены в полном объеме 26.07.2021 путем зачисления последнего платежа на сумму 2 716 004 руб. (л.д. 196-207).
При этом суд критически оценивает довод представителя истца ФИО1- ФИО3 о том, что ФИО1 расписку о получении денежных средств от ФИО2 для погашения кредита и дальнейшего переоформления квартиры написал, но не выдавал, так как денежные средства не получал, поскольку материалами дела, в том числе представленным суду оригиналом расписки ФИО1, подтверждается, что стороны после расторжения брачных отношений, посредством переписки в мессенджере Whatsapp договорились о том, что ФИО2 передает ФИО1, у которого денежные средства отсутствовали, имелись только долги, денежные средства в размере 3 400 000 рублей для того, чтобы ФИО1 погасил кредитные обязательства перед банком ОАО «Банк Уралсиб», после чего переоформил квартиру в собственность ФИО2; стороны встретились в отделении ПАО «Сбербанк» в Сестрорецке 22.07.2021, в тот же день, ФИО2 сняла со своего счета денежные средства в сумме 3 400 000 руб., после чего 26.07.2021 ФИО1 погасил обязательства перед банком ПАО «Банк Уралсиб» на сумму 2 716 004 руб. и в тот же день сообщил об том ФИО2 в мессенджере Whatsapp, что подтверждает фактическое получение ФИО1 денежных средств от ФИО2, получение денежных средств ФИО1 также подтверждается оригиналом выданной им расписки, датированной 21.07.2021, который обозревался судом, копия приобщена к материалам дела (л.д. 99), при этом, поскольку фактическая передача денег состоялась 22.07.2021, суд полагает, что при составлении расписки ФИО1 была допущена описка при указании даты, что не влияет на рассмотрение спора по существу, поскольку условия договоренности между сторонами и факт передачи денежных средств подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, оснований не доверять которым у суда не имеется.
После передачи денежных средств ФИО2 ФИО1 и погашения им ипотеки, соглашением об исполнении обязательства и об определении долей от 27.10.2021, заключенным между ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны, удостоверенным ФИО9 Врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, стороны заключили соглашение о том, что с учетом того, что ФИО1 использовал материнский капитал в сумме 453 026 руб. на погашение основного долга и уплату процентов по кредитному договору № №, заключенному 17.12.2012 с ОАО «Банк Уралсиб», во исполнение требований п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», безвозмездно передает в собственность лица, получившего сертификат и его детей доли в праве собственности на квартиру адресу: <адрес>, ФИО2, ФИО21, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО22, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в размере по 1/68 доли каждому в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д. 173-178).
В соответствии с п.п. 1,5 договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 12.11.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2, удостоверенного ФИО9, Врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, зарегистрированного в реестре за № №, продавец (ФИО1) обязуется передать принадлежащие ему на праве долевой собственности 65/68 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, покупателю (ФИО2), которая обязуется принять указанные доли и оплатить их покупную стоимость. Стороны пришли к соглашению, что стоимость отчуждаемых долей в праве собственности на квартиру с учетом ее качественных и технических характеристик составляет 4 000 000 руб., которую покупатель подтверждает, что выплатил, а продавец подтверждает, что получил полностью до подписания настоящего договора. Стороны договорились, что факт получения денег продавцом подтверждается выдачей им расписки. Стороны подтверждают, что они не заблуждаются в отношении оценки отчуждаемых долей в праве собственности на квартиру и условий выплаты денег (л.д. 17-18).
13.06.2024 ФИО1 направил в адрес ФИО2 телеграмму с предложением расторгнуть договор купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 12.11.2021 в отношении 65/68 долей в праве собственности на квартиру с кадастровым номером № и вернуть полученное по сделке имущество (л.д. 22, л.д. 85).
Согласно ч.ч. 1,2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч. 1 ст. 551, ст. 554, ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Договор купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 12.11.2021, заключенный между сторонами, соответствует установленным законом требованиям к договору купли-продажи недвижимого имущества, договор заключен в письменной форме, в нем точно определен предмет и цена.
В соответствии с ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со ст.ст. 209, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
ФИО1, будучи собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, добровольно распорядился принадлежащим ему имуществом, сначала выделив обязательные доли ФИО2 и своим несовершеннолетним детям - ФИО23, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО24, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по 1/68 доли каждому в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, а затем, продав ФИО2 оставшиеся 65/68 долей в праве собственности, руководствуясь ранее достигнутой между ними договоренности, после получения денежных средств от ФИО2 и погашения своих долговых обязательств перед банком.
Договором купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 12.11.2021, заключенным между ФИО1 и ФИО2, удостоверенным ФИО9 Врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, зарегистрированным в реестре за № №, прямо установлено, что стороны, действуя добровольно, добросовестно и с разумной осмотрительностью, заключили данный договор, покупатель подтверждает, что выплатил, а продавец подтверждает, что получил полностью до подписания настоящего договора денежную сумму в счет оплаты по договору, кроме того продавец гарантирует, что он не заключил данный договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для него кабальной сделкой; текст договора был зачитан сторонам нотариусом вслух и прочитан сторонами лично, нотариусом были даны разъяснения, после чего участники сделки, подписав договор, согласились с тем, что понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершенной сделки, условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.
Таким образом, заключив данный договор купли-продажи, стороны подтвердили, что все существенные условия договора ими были определены, оплата произведена в полном объеме до подписания договора, они действовали добровольно, добросовестно, осознавая и понимая совершаемые ими действия.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчиком ФИО2 представлены достаточные, достоверные доказательства в обоснование ее правовой позиции по делу, подтверждающие выполнение ею обязательств перед ответчиком в полном объеме, в свою очередь, истцом ФИО1 не представлены доказательства бесспорно свидетельствующие о невыполнении ответчиком ее обязательства по оплате договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру от 12.11.2021, заключенного между ФИО1 и ФИО2, удостоверенного ФИО9, Врио нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО10, зарегистрированного в реестре за № №, в размере и на условиях достигнутых сторонами до подписания договора.
С учетом изложенного исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возврате недвижимого имущества оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга.
Судья Е.В. Пошуркова