47RS0011-01-2022-000534-36
Дело № 2-1440/2022
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 июля 2022 года г. Ломоносов
Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Михайловой Н.Н.,
при секретаре Померанцевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки, морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ИП ФИО3 о расторжении заключенного между ФИО3 (продавец), ФИО1 и ФИО2 (покупатели) договора от 03.08.2021г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , » у , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для коттеджной застройки, взыскании со ФИО3 в их пользу уплаченных по договору денежных средств в сумме по 800000 рублей в пользу каждого из истцов, компенсации морального вреда в размере по 50000 рублей и штрафа в размере по 425000 рублей в пользу каждого из истцов.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что 03.08.2021г. между ФИО1, ФИО2 (покупатели) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: , , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для коттеджной застройки.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 11.08.2021г.
Истцами в пользу ответчика уплачена выкупная стоимость земельного участка, пропорционально приобретаемому размеру доли в праве собственности, что подтверждается кассовыми чеками от 04.08.2021г. на общую сумму 1600000 рублей.
В пунктах 1.2.6, 1.2.7 и 1.4 договора купли-продажи от 03.08.2021г. указано, что обременения и ограничения в отношении участка не зарегистрированы, ограничений в использовании участок не имеет.
09.11.2021г. из письма администрации МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области истцам стало известно, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне рекреационного назначения, а также на землях лесного фонда, градостроительные регламенты в отношении которых не устанавливаются.
14.12.2021г. из письма ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» истцам также стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером № расположен частично в границах санитарно-защитной зоны ГРС «Лебяжье», в пределах которой запрещена индивидуальная жилая застройка.
Таким образом, индивидуальное строительство в границах приобретенного истцами земельного участка не допускается по причине его отнесения к составу земель лесного фонда, включения в состав территориальных зон рекреационного назначения, а также включения в состав зоны с особыми условиями использования территории.
Истцы также указали, что ответчик ФИО3 зарегистрирована в ЕГРНИП в качестве индивидуального предпринимателя 04.12.2014г. за основным государственным регистрационным номером индивидуального предпринимателя №. Таким образом, по мнению истцов, на возникшие между участниками спора правоотношения распространяется Закон РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей».
Истцы также указали, что информация о наличии вышеуказанных ограничений, препятствующих использованию земельного участка для индивидуального строительства, до истцов ответчиком доведена не была, в результате чего истцами был приобретен товар – земельный участок с кадастровым номером №, непригодный для целей, которые подразумевались ими при его приобретении.
29.01.2022г. истцы направили в адрес ответчика претензию, в которой сообщили об отказе от исполнения договора от 03.08.2021г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и потребовали вернуть каждому из них сумму в размере по 800000 рублей, уплаченную за указанный участок. В претензии также указали на свою готовность незамедлительно осуществить мероприятия по возврату ответчику приобретенного ими земельного участка, в том числе, путем подачи необходимых заявлений о регистрации перехода права собственности. Ответа на указанную претензию от ответчика не последовало.
В связи с тем, что ответчик не исполнила в добровольном порядке требования истцов и тем самым нарушил их права, как потребителей, истцы заявили, что имеют право на компенсацию морального вреда и просили взыскать с ответчика в пользу каждого 50000 рублей.
Истцы также просили взыскать с ответчика в пользу каждого штраф в размере 425000 рублей, что составляет 50% от суммы заявленных требований 39735 рублей (800000 рублей + 50000 рублей).
Истцы ФИО1 и ФИО2, а также их представитель ФИО4, действующая по доверенности от 26.01.2022г., выданной сроком на три года, просили об удовлетворении иска по доводам и основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО3 извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, поручила представлять ее интересы ФИО5
Представитель ответчика ФИО3 ФИО5, действующий по доверенности 11.04.2022, выданной сроком на 10 лет, в судебном заседании возражал по иску, поддержал письменную позицию.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург», администрация МО Кипенское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющего самостоятельных требований, в судебное заседание своего представителя не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили и не просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителя. ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» представило письменные объяснения, оставило решение по делу на усмотрение суда. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области и администрация МО Кипенское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области возражений на иск не представили.
С учетом надлежащего извещения участников процесса суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ в их совокупности, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 03.08.2021г. между истцами ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ответчиком ФИО3, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: , , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для коттеджной застройки.
В пунктах 1.2 и 1.4 названного договора указано, что обременения и ограничения в отношении спорного земельного участка не зарегистрированы.
В соответствии с разделом 3 названного договора купли-продажи стоимость участка составила 1600000 рублей, которые, как указано в договоре, были получены продавцом к моменту его подписания.
Электронным кассовым чеком №1 от 04.08.2021 г. и кассовым чеком №2 от 04.08.2021 г. подтверждается внесение платы в пользу ответчика, ИП ФИО3, в общем размере 1600000 рублей.
Право общей долевой собственности истцов в отношении названного участка зарегистрировано 11.08.2021г.
Согласно письму администрации МО Ломоносовский муниципальный район от 09.11.2021г., адресованному ФИО1, земельный участок с кадастровым номером №, согласно карте функциональных зон, расположен в зоне рекреационного назначения, а согласно карте градостроительного зонирования – также и на землях лесного фонда, градостроительные регламенты в отношении которых не устанавливаются.
В письме ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» от 14.12.2021г., адресованному ФИО1, указано, что земельный участок с кадастровым номером № расположен частично в границах санитарно-защитной зоны ГРС «Лебяжье», составляющей 300 метров, в пределах которой запрещена индивидуальная жилая застройка.
Ответчиком в материалы дела представлено заключение от 28.04.2022г., выполненное специалистами ООО «Виннаре-Эксперт» ФИО7 и ФИО8, согласно которому установлено на момент рассмотрения спора наличие препятствий для строительства жилого дома на указанном земельном участке в пределах зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов. Специалистами также отмечено наличие реестровой ошибки в описании местоположения границ зоны с особыми условиями использования территории №, в пределы которой оказался включен земельный участок с кадастровым номером №
В материалы дела также представлена выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, в соответствии с которым ФИО3 на дату заключения договора от 03.08.2021г. обладала статусом предпринимателя, при этом, основным видом экономической деятельности указаны аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а продавцом признается организация, независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.
Таким образом, учитывая, что статус истцов и ответчика отвечает критериям, соответственно, потребителей и продавца, к отношениям сторон подлежит применению законодательство о защите прав потребителей.
В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
Из материалов дела следует, что 29.01.2022г. истцы направили в адрес ответчика претензию с предложением расторгнуть договор от 03.08.2021г., произвести возврат уплаченных ими сумм, а также выразили готовность осуществить возврат спорного земельного участка.
Оценивая свойства спорного земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 статьи 104 Земельного кодекса РФ в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.
Из содержания выписки из ЕГРН от 30.12.2021г. следует, что часть участка с кадастровым номером № площадью 1119 кв.м. из общей площади спорного участка в 2000 кв.м. расположена в пределах зоны с особыми условиями использования территории – зоны минимальных расстояний до газопровода-отвода к ГРС «Лебяжье». Реестровый номер зоны – №
Согласно описанию условий использования зоны с особыми условиями использования, в границах названной зоны не допускается размещение и строительство, в частности, коллективных садов с садовыми домиками, дачных поселков.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
Частью 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).
Судом установлено, что ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность, связанную с организацией оборота недвижимого имущества, следовательно, выступает профессиональным участником оборота, тогда как истцы таковыми не являются, в связи с чем, они вправе полагаться на те сведения о товаре, которые предоставит им продавец.
Продавец в договоре дал заверения, что участок не имеет обременений и ограничений его использования, тогда как судом установлено, что в действительности такие ограничения имели место как на момент совершения сделки, так и на момент рассмотрения спора и не были оговорены продавцом.
Ответчик наличие ограничения не оспаривал, однако, утверждал, что оно установлено с нарушением, в связи с чем, имеет место реестровая ошибка в части определения местоположения границ охранной зоны.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений.
Таким образом, наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зоне с особыми условиями использования следует считать достоверным, пока в установленном порядке не будет доказано обратное.
Суд отмечает, что продажа ответчиком земельного участка, характеристики которого не допускают его использования в соответствии с объявленным видом разрешенного использования, независимо от того, что эти характеристики могут являться ошибочными, требующими выполнения процедур устранения ошибки, свидетельствует о продаже товара ненадлежащего качества, а также о нарушении права потребителя на информацию о товаре, если сведения о характеристиках не были раскрыты покупателю до совершения сделки.
Суд находит, что в материалах дела отсутствуют доказательства осведомленности истцов о наличии ограничений в использовании спорного участка, что, с учетом наличия заверений продавца, свидетельствует о существенном нарушении прав истцов в результате приобретения имущества, которое не может быть использовано по назначению.
При таких обстоятельствах требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.
Суд считает необходимым отметить, что возврат спорного имущества должен быть произведен истцами не ранее выплаты ответчиком каждому из истцов денежных сумм, взысканных настоящим решением.
В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Оценивая степень нравственных и физических страданий с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего, а также степени нарушения прав истцов ответчиком, с учетом принципов разумности и справедливости суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов денежную компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей в пользу каждого из истцов.
Положениями пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии со статьей 22 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Из материалов дела следует, что истцами в адрес ответчика была направлена претензия, ответа на которую не последовало, в связи с чем, следует признать, что добровольное удовлетворение требований потребителей осуществлено в установленный срок не было.
Таким образом, поскольку сумма, присужденная в пользу истцов, составляет 1620000 рублей, то величина штрафа, подлежащего взысканию с ответчика, составляет 810000 рублей, по 405000 в пользу каждого из истцов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить частично.
Расторгнуть заключенный между ФИО3, ФИО1, ФИО2 договор от 03.08.2021г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для коттеджной застройки.
Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в сумме 800000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 405000 рублей.
Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО2 уплаченные по договору денежные средства в сумме 800000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 405000 рублей.
Обязать ФИО1 и ФИО2 возвратить ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: , , категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для коттеджной застройки, после уплаты ФИО3 сумм, взысканных настоящим решением.
В удовлетворении остальной части отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 августа 2022 года
Судья Н.Н. Михайлова