УИД 11RS0001-01-2022-018325-85

г. Сыктывкар Дело № 2-1553/2023

(№ 33-8337/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Костенко Е.Л.,

судей Перминовой Н.А., Слободянюк Т.А.,

при секретаре Калинкович И.С.,

с участием прокурора Елфимовой О.С.,

рассмотрела в судебном заседании 21 сентября 2023 года дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 14 июля 2023 года, по которому

изъято у ФИО1, ФИО2 и ФИО3 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен> общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <Адрес обезличен>;

определен размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 3 597 000 рублей, в том числе:

для ФИО1 в размере 1 798 500 рублей,

для ФИО2 в размере 899 250 рублей,

для ФИО3 в размере 899 250 рублей;

с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 взыскано 1 798 500 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером 11:05:0105011:212, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>;

с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 взыскано 899 250 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером 11:05:0105011:212, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>;

с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО3 взыскано 899 250 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером 11:05:0105011:212, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>;

Постановлено, что настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1, ФИО2 и ФИО3 возмещения за изымаемую недвижимость.

Заслушав доклад судьи Перминовой Н.А., заключение прокурора Елфимовой О.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у них жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен>, в размере 3 321 000 руб.

В обоснование требований указали, что являются долевыми собственниками жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в их адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 2 751 000 руб., которую они считают явно заниженной.

Впоследствии по результатам проведенной по делу судебной экспертизы исковые требования были уточнены: истцы просили изъять у них жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> путем выкупа за 3 597 000 руб.; прекратить их право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» компенсацию в размере 3 597 000 руб.

Суд привлек участию в деле в качестве третьих лиц ООО «ГЕС», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» и постановил приведенное решение, оспоренное администрацией МО ГО «Сыктывкар» в части установленного судом размера выкупной цены изымаемого у истцов имущества.

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с принятием судом для установления выкупной цены кв. <Адрес обезличен> экспертного заключения эксперта ООО ... ФИО9, полагая, что у суда не имелось оснований отклонять отчет ООО «ГЕС», представленный АМО ГО «Сыктывкар», на основании которого был составлен проект соглашения, предложенный к подписанию истцам.

В суд апелляционной инстанции администрация МО ГО «Сыктывкар» своего представителя не направила. Истцы в судебное заседание не явились.

Участвующим в деле прокурором дано заключение об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар».

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и в оспариваемой части, судебная коллегия оснований для изменения решения суда первой инстанции, как об этом заявлено администрацией МО ГО «Сыктывкар», не усматривает.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что истцы являются долевыми собственниками жилого помещения общей площадью ... кв.м. по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>. ФИО1 принадлежит ... доли в праве собственности, ФИО2 и ФИО3 – по ... доли в праве.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 24 ноября 2017 года <Номер обезличен> многоквартирный дом <Адрес обезличен> признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2022 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Решением Сыктывкарского городского суда от 22 декабря 2020 года по делу <Номер обезличен> на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: <Адрес обезличен>, и квартиры <Номер обезличен> в том доме, а в течение шести месяцев – направить собственникам квартиры <Номер обезличен> проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу 4 марта 2021 года.

24 сентября 2021 года администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление <Номер обезличен> об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, и принадлежащего истцам жилого помещения – квартиры <Номер обезличен>.

19 июля 2022 года администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истцов проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения в сумме 2 751 000 руб., определенного на основании отчета об оценке ООО «ГЕС» от 7 июня 2022 года.

Согласно отчету ООО «ГЕС» размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество составил 2751000 руб., в том числе: рыночная стоимость изымаемого имущества - 1098000 руб., убытки, связанные с изъятием жилого помещения, - 1653000 руб., включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт - 1399885 руб.

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истцы отказались, поскольку, полагая выкупную цену квартиры заниженной, истцы обратились к оценщику ФИО10, который в отчете <Номер обезличен> от 3 ноября 2022 года определил её равной 3 321 000 руб.

Поскольку истцами оспаривалась определенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» по отчету ООО «ГЕС» выкупная стоимость принадлежащего им недвижимого имущества, судом при рассмотрении дела была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО ... (л. д. 203-204 тома 1).

По результатам проведенного исследования экспертом ООО ... ФИО9 представлено заключение <Номер обезличен>, в соответствии с которым: рыночная стоимость жилого помещения <Номер обезличен> в <Адрес обезличен>, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, составляет 2 054 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома <Адрес обезличен> с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение <Номер обезличен> составляет 1 427 000 руб.; размер убытков истцов, которые они понесут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, составляет 116 000 руб.

Таким образом, по заключению эксперта ФИО9, общий размер возмещения за квартиру истцов составляет 3 597 000 руб.

Разрешая спор при установленных обстоятельствах, суд, исходя из характера правоотношений сторон и положений статей 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, приняв в подтверждение размера выкупной цены заключение эксперта ООО ... ФИО4, пришёл к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия имущества у истцов с выкупной стоимостью в размере 3597000 руб.

Решение суда в части изъятия у истцов жилого помещения (<Адрес обезличен>) и прекращения права собственности истцов на данный объект сторонами не оспаривается. В апелляционной жалобе АМО ГО «Сыктывкар» не согласна исключительно с определенной судом на основании заключения эксперта ООО ... ФИО9 выкупной ценой квартиры <Адрес обезличен>.

Разрешая апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, судебная коллегия оснований для изменения решения суда не усматривает.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 24 декабря 2014 года (вопрос 7), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно разъяснениям абзаца 2 подпункта «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определяя выкупную цену спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением эксперта <Номер обезличен>, составленным по его поручению экспертом ООО ... ФИО9, признав данное заключение полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, а выводы эксперта – отвечающим правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар», судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании данного заключения относимым и допустимым доказательством по делу и необходимостью при определении выкупной цены руководствоваться именно приведенным заключением, полагая, что доводы заявителей об обратном не являются убедительными и не влекут применения в суде апелляционной инстанции правил статьи 87 и абзаца 2 части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о назначении в суде апелляционной инстанции повторной либо дополнительной экспертизы.

В апелляционной жалобе администрация МО ГО «Сыктывкар» ссылается на необоснованное непринятие судом отчета ООО «ГЕС», подготовленного специализированной организацией, оценщики которой являются квалифицированными специалистами, обладают специальным образованием, опытом работы в данной сфере, а также на высказанные в ходе судебного разбирательства возражения относительно назначения судебной экспертизы.

Данные доводы не могут быть признаны состоятельными.

Так, в силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что между сторонами имеется спор относительно выкупной стоимости изымаемого имущества, с даты составления отчета <Номер обезличен> от 7 июня 2022 года прошло более шести месяцев, указанная в отчете величина рыночной стоимости не может считаться рекомендуемой для целей совершения сделки по выкупу жилого помещения.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств в опровержение стоимости выкупной цены, установленной в заключении эксперта ФИО9, оценка в котором является более полной и актуальной на дату рассмотрения дела, в материалы дела не представлено.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

Как следует из заключения эксперта ФИО13, для ответов на поставленные судом вопросы экспертом были применены различные подходы и методы оценки, что нашло свое отражение в описательной части исследования.

Рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен МКД <Номер обезличен> по <Адрес обезличен> (в долях, принадлежащих истцам), эксперт установила методом, основанным на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и трёх объектов-аналогов с учетом места расположения выкупаемого жилья и применением корректировок в зависимости от наличия застройки, коммуникаций, прав и обременений имущества, скидок на торг.

Для определения рыночной стоимости квартиры истцов экспертом в целях определения показателя, наиболее отвечающего стоимости объекта на рынке жилья в <Адрес обезличен>, учитывая доступность достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, был выбран сравнительный подход. Для этого экспертом составлено точное описание объекта оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, а также сделана и описана выборка аналогов продаж на рынке жилья в <Адрес обезличен>, к которым применены обоснованные корректирующие коэффициенты с учетом заслуживающих внимания факторов и сравнительных характеристик (в том числе, с учетом местоположения объектов).

Из сравнительного анализа представленного администрацией МО ГО «Сыктывкар» в дело отчета ООО «ГЕС» и заключения эксперта ФИО9 следует, что установленные значения суммарных показателей при определении расчетного размера выкупной цены жилья истцов в наибольшей и значительной степени различаются в данных заключениях при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, доли земельного участка и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Для внесения большинства корректировок в цены выбранных объектов – аналогов жилого помещения и земельного участка ООО «ГЕС» были использованы устаревшие справочники. Так, как следует из отчета ООО «ГЭС», оценщик в своих расчетах руководствовался справочниками оценщика недвижимости, выпущенными в 2020 году: Справочник оценщика недвижимости - 2020 «Квартиры» под ред. ФИО11 и Справочник оценщика недвижимости - 2020 «Земельные участки» (часть 1 и часть 2) под ред. ФИО11

Учитывая дату составления отчета – 7 июня 2022 года и наличие выпущенных в 2022 году приведённых выше справочников в актуализированной редакции, величина рыночной стоимости изымаемой квартиры и земельного участка не могла быть определена оценщиком ООО «ГЕС» корректно.

Напротив, выводы эксперта ООО ... основаны на применении тех же справочников под руководством ФИО11, но в актуализированной редакции 2022 года, соответствующей дате проведения оценки объектов недвижимости.

Кроме того, в заключении эксперта ООО ... ФИО9 дополнительно отмечены недостатки, допущенные ООО «ГЕС» в отчете <Номер обезличен> (что было поручено по определению суда о назначении экспертизы), в частности указано на то, что в нарушение требований пункта 11 «в» ФСО 7 в отчете отсутствует анализ рынка недвижимости, не проведена выборка по предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому; в рамках сравнительного подхода оценщик использует три аналога, при этом в нарушение пункта 22 ФСО 7 не приводит обоснования того, почему именно данные объекты использованы для расчетов; все аналоги, используемые в расчетах, расположены на окраинах города (м. Дырнос, м. Лесозавод), при этом корректировка на более выгодное местоположение объекта оценки не произведена. Аналог <Номер обезличен> не имеет всех центральных коммуникаций, однако корректировка относительно полностью благоустроенного объекта оценки не произведена. Отсутствие повышающих корректировок на местоположение в пределах города и на благоустройство привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если по делу проведено несколько экспертиз либо в дело представлено несколько экспертных заключений, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Оценив представленные в дело отчеты ООО «ГЕС» и экспертное заключение эксперта ООО ... ФИО9, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что общий размер выкупного возмещения истцам с наибольшей степенью достоверности был определен в результате проведения судебной экспертизы лицом, обладающим специальными познаниями, необходимой квалификацией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Само по себе несогласие администрации МО ГО «Сыктывкар» с выводами судебной экспертизы не может быть отнесено к таким недостаткам данного вида доказательства, которые влекут его недостоверность и могут быть устранены только путем назначения повторной экспертизы.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО ... ФИО9, судебная коллегия считает, что выкупная цена изымаемого у истцов жилого помещения судом первой инстанции установлена с разумной и достаточной степенью достоверности на основании заключения эксперта ООО ... ФИО9, в полной мере соответствующего требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Правовых оснований для исключения данного доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, допустимости и достоверности, не имеется.

Определяя размер выкупной цены квартиры истцов на основании судебной экспертизы, порученной ООО ..., суд первой инстанции включил в неё все необходимые составляющие, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

По результатам разрешения апелляционной жалобы судебная коллегия признает, что выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, поэтому решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 14 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 сентября 2023 года

Председательствующий:

Судьи: