Решение по делу № 2-2801/2022 от 27.07.2023 - о взыскании понесённых на строительство объекта расходов, снятии объекта незавершённого строительства с регистрационного учёта, компенсации морального вреда.

Дело № 2-93/2023

УИД 74RS0017-01-2022-003204-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации.

27 июля 2023 года город Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Дружининой О.В.,

при секретаре Кураксиной А.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» о взыскании понесённых на строительство объекта расходов, снятии объекта незавершённого строительства с регистрационного учёта, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее ОМС КУИ ЗГО), в котором с учётом уточнения исковых требований просит:

- взыскать с ответчика в пользу истца понесённые расходы на строительство объекта согласно оценке в размере 4 784 112 руб.;

- снять объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с регистрационного учёта;

- обязать ответчика прекратить начисления арендной платы и пени за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 450 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>;

- взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.;

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы, понесённые на оплату юридических услуг в размере 94 000 руб., оплаченных по договору № от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с ответчика в пользу истца госпошлину, уплаченную за подачу искового заявления, в размере 29 955 руб.;

- взыскать с ответчика в пользу истца удержанные денежные средства по решению мирового судьи судебного участка № г. Златоуста в размере 12 049 руб. 12 коп. как неосновательное обогащение;

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб. (л.д. 4-6, 116-118, 191-193).

В обоснование исковых требований сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО3 заключен договор аренды земли №. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешённый вид использования – для строительства закрытой автостоянки. Согласно п. 1.4 договора настоящий договор действовал сроком по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО3 заключен новый договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости №. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. В период действия договор арендатор построил на арендуемом участке закрытую автостоянку. Решением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, изъят у ФИО3 путём продажи с публичных торгов. Решением мирового судьи судебного участка № г. Златоуста от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 взыскано неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 11 500 руб. 42 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 306 руб. 39 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 242 руб. 73 коп. Апелляционным определением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения. При обращении в суд арендатор произвёл обследование земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому было установлено, что объект недвижимости – объект неоконченного строительства на участке присутствует. Степень готовности объекта – 60 %. Согласно полученному уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ реализация объекта незавершённого строительства путём проведения торгов должна состояться ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта незавершённого строительства составляет 4 351 000 руб., что подтверждается оценкой недвижимого имущества ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ Однако данный аукцион не состоялся. Поскольку правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства сроки проведения торгов по реализации объектов незавершённого строительства не установлены, реализация указанных объектов может длиться неопределённое количество времени. Неправомерными действиями ответчика истцу причинён моральный вред, который выразился в испытываемых им нравственных страданиях, поскольку он в течение продолжительного периода времени постоянно нервничает, переживает по поводу сложившейся ситуации, испытывает стресс от того, что такая ситуация произошла с ним. Размер причинённого морального вреда оценивает в 100 000 руб.

Определением суда от 27.06.2023 г., занесённым в протокол судебного заседания (л.д. 196), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Челябинской области.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом (л.д. 205), направил для участия в судебном заседании своего представителя.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 2 года (л.д. 211), в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, поскольку ОМС КУИ ЗГО имеет право поставить здание на баланс, даже если торги не состоялись, в дальнейшем распоряжаться им по своему усмотрению. Просил не рассматривать по существу требования о возложении на ответчика обязанности прекратить начисления арендной платы и пени за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 450 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>; а также требование о взыскании с ОМС КУИ ЗГО в пользу ФИО3 удержанных как неосновательное обогащение денежных средств по решению мирового судьи судебного участка № г. Златоуста в размере 12 049 руб. 12 коп.

Представитель ОМС КУИ ЗГО ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 206), в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что после вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершённого строительства Комитетом вынесено распоряжение о проведении публичных торгов в форме аукциона, при подготовке были выявлены запреты на совершение действий по регистрации, наложенные судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Златоусту и Кусинскому району, торги проводились дважды. Вопрос о постановке на баланс указанного объекта незавершённого строительства обсуждался, но ОМС КУИ ЗГО не нуждается в указанном объекте на балансе.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом (л.д. 198). В письменном отзыве (л.д. 200-202) просит дело рассмотреть без участия представителя, указал, что объект недвижимого имущества – объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., степенью готовности 60 %, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, в отношении указанного объекта недвижимого имущества зарегистрировано право собственности истца, указанный объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, сведения о зарегистрированных правах в отношении земельного участка в ЕГРН отсутствуют, ранее земельный участок предоставлялся истцу в аренду, запись о регистрации аренды погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды.

Руководствуясь положениями ст.ст. 2, 61, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОМС КУИ ЗГО и ФИО3 был заключен договор аренды № (л.д. 21-24), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешённый вид использования – для строительства закрытой автостоянки. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОМС КУИ ЗГО и ФИО3 заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости № (л.д. 25-27). По условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешённый вид использования – для строительства закрытой автостоянки.

Согласно п. 1.4 настоящий договор действует сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что на кадастровый учёт поставлен объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>. Право собственности на объект незавершённого строительства зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН – л.д. 45).

Решением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, были удовлетворены исковые требования ОМС КУИ ЗГО к ФИО3 Объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, изъят у ФИО3 путём продажи с публичных торгов. В удовлетворении исковых требований к ОМС КУИ ЗГО о продлении срока договора аренды земли для завершения строительства ФИО3 отказано (л.д. 42-44).

Указанным решением суда установлено, что земельный участок предоставлялся арендатору по договору аренды № для завершения строительства объекта недвижимости, однако автостоянка на земельном участке не возведена, срок действия договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ истёк ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем имелись основания для изъятия у собственника ФИО3 путём продажи с публичных торгов объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ОМС КУИ ЗГО и ФИО3 подписано соглашение о расторжении договора аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 209), земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, передан арендодателю по акту сдачи-приёмки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 210).

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

Согласно п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст. 447 и 448 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашённые для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесённого им задатка засчитывается в счёт исполнения обязательств по заключенному договору. Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Пунктом 6 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно отчёту № об оценке рыночной стоимости объекта оценки – объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 60 %, общей площадью 758,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, выполненного ООО «<данные изъяты>» по заявке ОМС КУИ ЗГО (л.д. 86-114), рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 351 000 руб.

Распоряжением ОМС КУИ ЗГО № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62) назначены публичные торги в форме аукциона по продаже спорного объекта незавершённого строительства, собственник объекта незавершённого строительства – ФИО3

Указанным распоряжением утверждены правила аукциона, в том числе установлена начальная цена предмета аукциона – рыночная стоимость объекта незавершённого строительства, определённая по результатам оценки ООО «<данные изъяты>», в размере 4 351 000 руб., сумма задатка – 870 200 руб., что составляет 20 % от начальной цены предмета аукциона, шаг аукциона – 43 510 руб., что составляет 1 % от начальной цены предмета аукциона. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершённого строительства, вносятся на счёт организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершённого строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона в размере 1 671 руб. 66 коп. в соответствии с муниципальным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуги по определению рыночной стоимости спорного объекта незавершённого строительства.

Из материалов дела, пояснений представителя ОМС КУИ ЗГО установлено, что публичные торги не проводились длительное время по причине наложения запрета на совершение действий по регистрации прав объекта незавершённого строительства, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя.

Факт наложения запрета на совершение регистрационных действий подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ в ОСП по г. Златоусту и Кусинскому району ОМС КУИ ЗГО направил письмо, в котором просил для исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и проведения публичных торгов снять ограничения на регистрационные действия в отношении спорного объекта незавершённого строительства (л.д. 63).

Как следует из протокола приёма заявок на участие в аукционе на право заключения договора купли-продажи спорного объекта незавершённого строительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72), заявок на участие в аукционе не поступило. По результатам приёма заявок аукцион по продаже объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности 60 %, физический износ – 10 %, признан несостоявшимся в связи отсутствием заявок на участие в аукционе.

Согласно письму генерального директора ООО «<данные изъяты>» (л.д. 73) с момента проведения оценки на дату актуализации (ДД.ММ.ГГГГ.) стоимость объекта снизилась в результате воздействия внешней среды на здание; удовлетворительного качества строительно-монтажных работ и материалов при строительстве; истираемости материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах; неиспользования здания по назначению. Каждый из этих факторов способствует увеличению износа конструкций здания. Экспертным методом установлено, что вышеперечисленные факторы способствуют уменьшению стоимости оцениваемого объекта на 30 %. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №, общей площадью 758,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3 045 700 руб.

Распоряжением ОМС КУИ ЗГО №-р от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 195) назначены публичные торги в форме аукциона по продаже спорного объекта незавершённого строительства.

Указанным распоряжением утверждены правила аукциона, в том числе установлена начальная цена предмета аукциона – 3 045 700 руб., сумма задатка – 609 140 руб., что составляет 20 % от начальной цены предмета аукциона, шаг аукциона – 30 457 руб., что составляет 1 % от начальной цены предмета аукциона. Средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершённого строительства, вносятся на счёт организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершённого строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона в размере 1 671 руб. 66 коп. в соответствии с муниципальным контрактом № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуги по определению рыночной стоимости объекта незавершённого строительства.

Как следует из протокола приёма заявок на участие в аукционе на право заключения договора купли-продажи спорного объекта незавершённого строительства (л.д. 194), заявок на участие в аукционе не поступило. По результатам приёма заявок аукцион по продаже объекта незавершённого строительства признан несостоявшимся в связи отсутствием заявок на участие в аукционе.

В обоснование своих требований о взыскании с ответчика понесённых расходов на строительство объекта ФИО3 ссылается на то, что аукционы дважды не состоялись. Поскольку правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства сроки проведения торгов по реализации объектов не установлены, реализация указанных объектов может длиться неопределённое количество времени, чем нарушены права истца. ОМС КУИ ЗГО имеет право поставить здание на баланс, даже если торги не состоялись, в дальнейшем распоряжаться им по своему усмотрению.

Суд находит указанные доводы истца необоснованными исходя из того, что при организации и проведении торгов не было допущено существенных нарушений закона, нарушения прав истца не установлено.

Работа ОМС КУИ ЗГО по реализации объекта незавершённого строительства велась, ответчик не уклонялся от исполнения возложенных на него обязанностей по проведению публичных торгов.

Доводы стороны истца о том, что если публичные торги по продаже объекта незавершённого строительства признаны несостоявшимися, объект может быть приобретён в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение 2 месяцев со дня признании торгов несостоявшимися, но таким правом не воспользовался, в связи с чем истцом понесены убытки, суд находит подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 239.1 ГК РФ если публичные торги по продаже объекта незавершённого строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретён в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Разрешая указанный спор, учитывая положения ст. 239.1 ГК РФ, Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 г. № 1299, суд исходит из того, что ни действующим законом, ни принятым подзаконным актом, регулирующим порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства, не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по приобретению объекта незавершённого строительства в муниципальную собственность в случае, если публичные торги по продаже объекта признаны несостоявшимися.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Ответчик, как орган местного самоуправления, имеет право самостоятельно осуществлять свою финансово-хозяйственную деятельность в пределах, установленных действующим законодательством. Законом либо соглашением сторон обязанность по приобретению объекта незавершённого строительства, изъятого у истца, в собственность Златоустовского городского округа на ОМС «КУИ ЗГО» не возложена.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО3 о взыскании понесённых на строительство объекта расходов, снятии объекта незавершённого строительства с регистрационного учёта следует отказать, так как они не основаны на законе.

Поскольку в удовлетворении основных требований истцу отказано, то производные требования о компенсации морального вреда также удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворён частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Истец ФИО3 просит взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы: расходы, понесённые на оплату юридических услуг в размере 94 000 руб., оплаченных по договору № от ДД.ММ.ГГГГ; госпошлину, уплаченную за подачу искового заявления, в размере 29 955 руб.; расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано в полном объёме, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ требования о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований к Органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» о взыскании понесённых на строительство объекта расходов, снятии объекта незавершённого строительства с регистрационного учёта, компенсации морального вреда.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий О.В. Дружинина

Мотивированное решение изготовлено 03.08.2023 года