Колядина Г.А."> №"> Колядина Г.А."> №">

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД №

Судья Баранов С.В. 1 инстанция №

Докладчик Тельных Г.А. апелляция №

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 августа 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Москаленко Т.П.,

судей Тельных Г.А., Мясниковой Н.В.,

при секретаре Державиной Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Тербунского районного суда Липецкой области от 25 мая 2023 года, которым постановлено:

«ФИО1 в иске к ФИО2 о соразмерном уменьшении продажной цены 62/100 долей в праве собственности на жилой дом и 1/2 доли в праве собственности на хозяйственные постройки, расположенные по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от 22.02.2023 года, заключенному между ФИО1 и ФИО2, отказать».

Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об уменьшении продажной цены объекта недвижимости. Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ФИО2 22.02.2023 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора ФИО2 продала ФИО1 земельный участок, площадью 3200 кв.м с №, расположенный в с. <адрес> и 62/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом к/н №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащую продавцу на основании решения Тербунского районного суда Липецкой области от 18.05.2022 года по делу № 2-4/2022. Данное имущество передано продавцом покупателю на основании акта приема-передачи от 16.03.2023 года. При подписании акта приема-передачи были выявлены недостатки, которые препятствуют проживанию в доме, а именно:

- не был передан проект газификации жилого дома и летней кухни, следовательно, невозможно проверить на незаконное переоборудование;

- газовое оборудование не соответствует требованиям действующего законодательства РФ, что подтверждается актом оценки технического состояния бытового газоиспользующего оборудования № 0644, выданным 16.03.2023 года АО «Газпром», в АОГВ -17,4 Борино не работала автоматика и запальная горелка, срок эксплуатации АОГВ и газовой плиты истек, газовая плита была заменена и не соответствовала акту осмотра недвижимого имущества от 18.01.2023 года;

- пролет кирпичного забора от кирпичного гаража был сломан;

- отсутствовало электричество в трех спальнях, зале, на кухне и в холодной пристройке, осветительные приборы были сняты, электропровода были срезаны под самый потолок.

Поскольку повреждены электропровода, а также газовое оборудование представляет опасность и не может быть использовано в соответствии со своим назначением, использовать жилой дом для проживания не только не возможно, но и представляет опасность для жизни и здоровья ФИО1 и членов его семьи.

Так же весь участок был захламлен, по участку, а также под навесом и сараям были разбросаны мертвая птица, шкура животного, кошки и перья от птиц. Под навесом для сена и рядом осталось сено, которое уже не пригодно для использования. Причина смерти животных не известна, следовательно, необходимо проводить дезинфекцию земельного участка и хозяйственных построек, так как опасно разводить животных для личного подсобного хозяйства в связи с возможным заражением их инфекционными заболеваниями.

ФИО2 отказалась устранять приведенные недостатки, а также уменьшать покупную цену.

Истец полагает, что на основании ст.475 ГК РФ он вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

На основании изложенного просил снизить стоимость имущества по договору купли-продажи от 22.02.2023 года на 200000 рублей и установить стоимость доли дома и хозяйственных построек в 1091136 рублей.

В ходе рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования и просил уменьшить стоимость долей в доме и хозяйственных постройках по договору купли-продажи на 231360 рублей. Установить стоимость долей в доме и хозяйственных постройках в размере 1 059776 рублей, а общую стоимость по договору вместе с земельным участком в размере 1268 640 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 37314 рублей.

Истец, будучи уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его интересы на основании доверенности представляла ФИО3, которая поддержала уточненные заявленные требования и пояснила, что стороны по делу состояли в зарегистрированном браке и имеют общих детей. В период брака и после его расторжения, но в период ведения совместного хозяйства супруги осуществили реконструкцию принадлежащего до брака ФИО2 дома, который расположен по адресу: <адрес> Ими также были возведены хозяйственные постройки при доме. В судебном порядке определены доли сторон по делу как в жилом доме, так и в хозяйственных постройках. В ходе рассмотрения одного из дел ФИО1 и ФИО2 заключили медиативное соглашение по условиям которого ФИО2 продает принадлежащие ей долю в доме и хозяйственных постройках, а также земельный участок ФИО1 Стороны договорились, что ФИО2 определенное время вправе проживать в доме. 18 января 2023 года сторонами был составлен акт осмотра недвижимого имущества и зафиксировано в каком состоянии находится имущество на момент достижения договоренности о заключении договора купли-продажи, сделаны фотографии. 22.02.2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который отражает все существенные условия. В договоре также закреплено, что ФИО2 до 20.03.2023 года имеет право безвозмездного пользования домом и земельным участком. При осмотре дома 16.03.2023 года в момент выезда ФИО2 из дома было установлено, что в доме вышел срок эксплуатации газового оборудования, не работает автоматика и запальная горелка, не представлен проект на газификацию дома и летней кухни, разрушен пролет кирпичного забора, вышел срок эксплуатации газовой плиты, невозможно проверить наличие электричества в некоторых комнатах. ФИО1 утверждает, что при снятии осветительных приборов из комнат были укорочены провода, которые выходят из потолка и единственным выходом является проведение новой проводки в ряде комнат. ФИО1 обратился в ООО «Консалтинговая фирма «Управление инвестициями» и, которое составило отчет о рыночной стоимости работ и материалов для восстановления жилого дома.

ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, подтвердила, что доли сторон по делу в доме и хозяйственных постройках были определены судебным решением. Медиативное соглашение, в котором была зафиксирована договоренность сторон по делу о купле-продаже долей в праве общей долевой собственности на дом и хозяйственные постройки, а также земельного участка, было подписано 16.01.2023 года, а 18.01.2023 года был произведен осмотр дома. По результатам осмотра был составлен и подписан акт, в котором отражено, что дом находится в удовлетворительном состоянии. К акту приложены фотографии. По условиям медиативного соглашения она была вправе проживать в доме до 20.04.2023 года. Также по условиям соглашения бытовая техника и предметы домашнего обихода и обстановки, находящиеся в доме она вправе распоряжаться самостоятельно по своему усмотрению. 22.02.2023 года был заключен договор купли-продажи, в котором были отражены все существенные условия, в том числе по его стоимости, а также определен срок ее проживания в доме до 20.03.2023 года Она выехала из дома раньше приведенной даты, 16.03.2023 года подписывался акт приема-передачи проданного имущества. Отраженные в акте недостатки не были предметом обсуждения на момент первоначального осмотра 18.01.2023 и на них не было акцентировано внимание. Проекта газа на дом у нее нет, так как он находится у ФИО1, который представлял его при рассмотрении иных дел в суд, а она сфотографировала его. Проект на газификацию летней кухни не изготавливался, а ФИО1 в период совместной жизни самостоятельно произвел врезку в существующую газовую трубу в доме в месте, расположенном после газового счетчика, и вывел трубу в летнюю кухню. АОГВ, газовая плита устанавливались в доме в период совместной жизни с ФИО1, который выехал из дома только летом 2021 года. Сотрудники газовой службы ежегодно проводили поверку газового оборудования и не давали предписаний для его замены. Газовое оборудование находится в том состоянии, в котором оно было на момент осмотра дома в январе 2023 года. В комнатах дома она действительно сняла люстры и плафоны, при этом провода остались той же длинны, которой они были. Все розетки находятся в рабочем состоянии. При установке лампочек будет освещение во всем доме. Проводку в доме делал самостоятельно ФИО1 и именно он решал какой длины провода вывести из потолка. Кирпичный забор возле дома делал своими силами ФИО1 На момент осмотра дома 18.01.2023 года зафиксировано на фотографии, что кирпичная кладка разрушается. Когда сошел снег кирпичная кладка была все потрескавшаяся. Никакого механического воздействия на забор не было, он разрушился в связи с его некачественной кладкой со стороны ФИО1

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить и постановить новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Решением Тербунского районного суда Липецкой области от 18 мая 2022 года по гражданскому делу № 2-4/2022 постановлено:

«Признать за ФИО1 право собственности на 38/100 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, в том числе с возведенными пристройками под лит. А1, в результате чего произошло увеличение общей (полезной) площади жилого помещения до 100, 1 кв.м. и лит.а имеющем два помещения площадью 7,4 и 2,8 кв.м.

Признать за ФИО4 право собственности на 62/100 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, в том числе с возведенными пристройками под лит.А 1, в результате чего произошло увеличение общей (полезной) площади жилого помещения до 100, 1 кв.м. и лит.а имеющем два помещения площадью 7,4 и 2,8 кв.м.

Долю ФИО1 в хозяйственных постройках, состоящих из: кирпичного гаража, площадью 27,5 кв.м. Лит.Г1; комбинированного гаража, площадью 26,6 кв.м.; навеса для сена, площадью 21,5 кв.м.; навеса для животных площадью 52 кв.м.; летней кухни, площадью 19,2 кв.м.; зернохранилища площадью 9,3 кв.м., сарая, размером 7,2 х 3,57 Лит.Г2; заборе с воротами и калиткой, заборе из сетки рабицы, расположенных по адресу: <адрес>, определить как 1/2.

Долю ФИО4 в хозяйственных постройках, состоящих из: кирпичного гаража, площадью 27,5 кв.м. Лит.Г1; комбинированного гаража, площадью 26,6 кв.м.; навеса для сена, площадью 21,5 кв.м.; навеса для животных площадью 52 кв.м.; летней кухни, площадью 19,2 кв.м.; зернохранилища площадью 9,3 кв.м., сарая, размером 7,2 х 3,57 Лит.Г2; заборе с воротами и калиткой, заборе из сетки рабицы расположенных по адресу: <адрес>, определить как 1/2.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО4, отказать.

ФИО5 и ФИО6 в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.»

Из этого решения суда следует, что ФИО4 ( в настоящее время ответчик ФИО2) до заключения брака с ФИО1 приобрела в собственность земельный участок и жилой дом общей площадью 49 кв.м по <адрес>

Стороны состояли в браке с 12.03.2004, прекращенном 27.05.2017.

Доля в праве общей долевой собственности на дом и хозяйственные постройки была признана за ФИО1 в связи с тем, что в период брака сторон были произведены улучшения недвижимого имущества, принадлежащего ответчику.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что 22.02.2023 между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, согласно условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 приобрел 62/100 доли в на жилой дом площадью 99 кв.м и земельный участок площадью 3200 кв. м с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>

Пунктом 2.4 договора стороны согласовали стоимость земельного участка в размере его кадастровой стоимости – 208 864 рубля, доли в праве на жилой дом и хозяйственные постройки 1 291 136 рублей. Стоимость хозяйственных построек отдельно не определяется и входит в стоимость продаваемой доли на жилой дом. Общая цена объектов недвижимости составила 1500 000 рублей. Стороны договорились, что ФИО2 имеет право безвозмездного пользования домом до 20.03.2023.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.03.2023 года, так как 02.03.2023 года ФИО1 зарегистрировал право собственности на 62/100 доли дома, приобретенного у ФИО2

В иске истец ссылался на составленный 16.03.2023 передаточный акт, в котором указано на следующие недостатки: истек срок эксплуатации газового оборудования: газовой плиты и АОГВ-17,4 Борино, не работает автоматика и запальная горелка; продавцом не представлен проект на газ, проект на газификацию летней кухни, в связи с чем не представляется возможным проверить газовое хозяйство на переоборудование; сломан пролет кирпичного забора от гаража; не представляется возможным проверить наличие электричества в трех комнатах, зале, кухне, холодной пристройке, нарушена пломба на электросчетчике. Также в акте отражено, что продавец не передал покупателю паспорта на электросчетчик, АОГВ, электроплиту, документы на газификацию дома и летней кухни.

Отказывая в удовлетворении иска, районный суд верно учел, что продажная цена имущества была установлена сторонами в договоре, при этом цена земельного участка определена в размере его кадастровой стоимости, цена дома и хозпостроек определялась без оценки специалистов, то есть сторонами самостоятельно, при этом отдельно стоимость хозпостроек, а также забора как элемента благоустройства земельного участка (ограждения земельного участка) не устанавливалась, в договоре отсутствуют какие-либо условия о наличии и характеристиках технического, сантехнического или газового оборудования, осветительных приборов, их характеристиках, включении в предмет сделки такого оборудования.

Судебная коллегия полагает, что поскольку предметом договора были земельный участок и доля жилого дома (п.1,1 договора), то ссылки истца на имеющиеся с его точки зрения недостатки в оборудовании, которое является движимым имуществом, не могут быть приняты во внимание как не имеющие правового значения. То же относится и к ИПУ электрической энергии и паспортам на оборудование.

Учитывая, что стороны проживали в спорном доме в период совместной жизни, дом признан принадлежащим сторонам на праве общей долевой собственности, то отсутствие проектной документации на подведение к домовладению газа не может быть расценено как нарушение условия о качестве проданной ФИО2 доли в праве общей долевой собственности на дом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, объекты недвижимости были ему проданы по согласованной сторонами цене,

Ссылка на захламленность земельного участка не свидетельствует о том, что объект недвижимости утратил свой статус и ценность, отраженную в Государственном кадастре недвижимости и договоре купли-продажи, поскольку земельный участок продавался по кадастровой стоимости.

, дом не признан в установленном законом порядке не пригодным для проживания. Истец до заключения договора купли-продажи производил осмотр дома и земельного участка, после фактической передачи объектов, при этом, имея достаточно времени, не заявил об отказе от государственной регистрации перехода права собственности, требования об оспаривании договора купли-продажи, о его расторжении не заявлял.

В ходе рассмотрения дела № 2-4/2022 ФИО1 утверждал, что все работы в доме, включая неотделимые улучшения, он выполнял собственноручно и ему оказывалась только подсобная помощь.

Из медиативного соглашения, заключенного 16.01.2023 между ФИО1 и ФИО7 следует, что стороны достигли договоренности о том, что ФИО2 продает ФИО1 принадлежащие ей доли в доме и хозяйственных постройках, а также земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости. Цена договора составляет 1 500000 рублей. Стороны договорились составить акт осмотра недвижимого имущества. ФИО8 предоставляется право безвозмездного пользования домовладением до 20.04.2023. Стороны пришли к соглашению, что бытовая техника и предметы домашнего обихода, обстановки, находящиеся в приведенном выше доме ФИО2 вправе распоряжаться указанными вещами самостоятельно и по своему усмотрению.

18.01.2023 сторонами медиативного соглашения произведен осмотр дома и составлен акт осмотра согласно которому жилой дом и находящиеся в нем помещения находятся в удовлетворительном состоянии. Коммуникации (газ, электричество, холодная вода и канализация находятся в удовлетворительном состоянии. Забор с воротами и калиткой также находится в удовлетворительном состоянии. К акту приложены фотографии.

В данном акте нет расшифровки понятия «удовлетворительного» состояния осмотренного имущества.

Из акта от 18.01.2023 и фотографий к нему невозможно сделать вывод о том, что состояние забора на момент его составления отличается от состояния на дату составления акта приема-передачи от 16.03.2023.

Кроме того, по смыслу ст. 130 ГК РФ забор не является объектом недвижимости, не является хозяйственной постройкой, не подлежит технической инвентаризации, не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, выполняет обслуживающую функцию ограждения земельного участка, является элементом благоустройства земельного участка.

Но поскольку продажная цена земельного участка определялась в размере его кадастровой стоимости, при расчете которой элементы благоустройства не учитываются, то соответственно, состояние забора не может являться основанием к снижению продажной цены дома и земельного участка.

Указание в решении Тербункого районного суда от 18.05.2022 по делу № 2-4/2022 забора в составе хозяйственных построек следует расценивать не в качестве изменения статуса и назначения ограждения, а как установленный судом факт возведения забора в период брака сторон за счет общих денежных средств по спору о разделе общего имущества супругов и определении их долей в общем имуществе.

Поскольку забор был возведен в период брака сторон при непосредственном участии ФИО1,, то его техническое состояние не может повлечь уменьшение покупной цены в соответствии со ст.475 ГК РФ.

При вынесении решения суд верно исходил из того, что истец до совершения, при совершении договора купли-продажи был осведомлен о состоянии приобретаемого имущества, доказательств существенного изменения его состояния, свидетельствующих о невозможности использования имущества по назначению не представлено.

Следовательно, истец не доказал, что ему был передан товар ненадлежащего качества, не соответствующий условиям договора купли-продажи, в связи с чем оснований для уменьшения цены не имеется.

Судебная коллегия считает, что разрешая спор, суд, исходя из заявленных истцом требований, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела, содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, подлежащим применению по настоящему делу. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку доказательств, были предметом проверки районного суда, не опровергают выводов решения суда и потому не могут служить основанием к отмене этого решения. По делу отсутствуют предусмотренные законом основания для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст. 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Тербунского районного суда Липецкой области от 25 мая 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.08.2023.

Копия верна.

Судья:

Секретарь:

9