Дело №2-1458/2023

УИД 32RS0001-01-2023-000561-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2023 г. г. Брянск

Бежицкий районный суд г. Брянска в составе

председательствующего судьи Козловой С.В.,

при секретаре Моисеенко Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования «город Брянск» в лице управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, действуя в интересах муниципального образования «город Брянск», обратилось с иском к ФИО2, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Брянской городской администрацией в лице управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации и ФИО2 заключен договор аренды № (далее – договор, договор аренды), по условиям которого ответчик принял во временное владение и пользование на правах аренды земельный участок с кадастровым номером № площадью 754 кв.м. по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома. По условиям договора годовой размер арендной платы установлен в размере 250000 руб.

В настоящее время на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, право собственности на него зарегистрировано ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении обращения ФИО2 о предоставлении участка в собственность установлено, что объект недвижимости не соответствует строительным нормам, в связи с чем в предоставлении участка в собственность 23.08.2021 ему отказано. Не согласившись с указанным решением, истец обратился в суд, которым его исковые требования оставлены без удовлетворения.

За период с 15.03.2017 по 15.09.2022 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1430650 руб. 69 коп.

В целях ее погашения в адрес ответчика 06.11.2022 направлялась претензия, которая оставлена без рассмотрения.

С учетом регистрации права собственности ответчика на земельный участок лишь 22.03.2023, уточнив изначально заявленные требования, истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 11.01.2017 по 21.03.2023 в размере 1547945 руб. 21 коп.

В судебном заседании представить истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что возведенное ответчиком на земельном участке строение ранее не являлось жилым домом. Строительство дома им не было завершено, условия заключенного договора аренды, дающего право на изменение размера арендной платы, не были соблюдены. Каких-либо мер к погашению задолженности по арендной плате ответчик не предпринимал. То обстоятельство, что в настоящее время строение ответчика соответствует требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, не оспаривала. Пояснила дополнительно, что в настоящее время по этой причине земельный участок предоставлен в собственность ответчика. Полагала, что срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен, поскольку управление узнало о нарушении своего права истребования задолженности после вынесения решения по административному делу Советского районного суда г.Брянска от 16.08.2022, в рамках которого судом подтвержден факт отсутствия на участке ответчика жилого строения.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, пояснил суду, что вносил арендную плату по нескольким представленным ему земельным участкам. В устном порядке в администрации ему сообщали о переплате и зачете сумм оплаты, ввиду чего определенный период времени платежи не вносил. О необходимости их внесения ему не сообщалось. На земельном участке расположен тот же жилой дом, что и возведенный в 2016 году, его капитальный ремонт не производился. В настоящий момент он уже является собственником земельного участка.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования также полагал необоснованными. Пояснил, что право собственности ответчика на жилое строение никем не оспаривалось. Как и ранее, возведенный объект является жилым строением. Поведение истца, не предъявлявшего требований по арендной плате вплоть до 2022 года, является недобросовестным. Срок давности по части требований пропущен.Взыскание арендных платежей возможно до дня заключения купли-продажи земельного участка.

Представитель Брянской городской администрации в судебное заседание не явился, извещался судом надлежаще.

С учетом мнения участвующих в деле лиц и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя Брянской городской администрации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Статьей 65 ЗК РФ определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В свою очередь в силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом, как определено ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона ДД.ММ.ГГГГ между Брянской городской администрацией в лице управления имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, №. Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра по Брянской области 14.03.2016.

Согласно п. 1.1 договор заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с разрешенным видом использования «отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей с придомовыми участками». Участок предоставлен под строительство индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Сведения о собственнике участка в Едином государственном реестре недвижимости на момент заключения договора отсутствовали, а значит, участок имел статус участка, собственность на который не разграничена.

Срок аренды земельного участка определен 20 годами и установлен с 11.01.2016 по 10.01.2036 (п. 2.1 договора аренды).

Годовой размер арендной платы установлен в размере начальной цены аукциона в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ № и в силу п. 3.1 договора составлял 250000 руб.

Арендная плата за первый год пользования участком подлежала внесению в следующем порядке: зачет суммы задатка в размере 225000 руб., перечисленного единственным участником аукциона, далее в течение 10 банковских дней - оставшаяся сумма арендной платы в размере 25000 руб. За период с 11.01.2017 и в последующие годы арендная плата подлежала внесению ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п. 3.3).

Пунктом 3.6 договора определялось, что размер арендной платы, определённый на аукционе, устанавливается на весь период проектирования и строительства объекта. После ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства на право собственности на объект, но не ранее чем через один год с момента заключения договора, размер арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативно-правовыми актами на текущий период, определяющими порядок начисления арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата подлежала начислению с момента подписания акта приема-передачи участка.

По смыслу приведенных положений поскольку участок передан ответчику 11.01.2016, арендная плата за период с 11.01.2016 по 10.01.2017 зачтена в размере задатка - 225000 руб. с последовавшим внесением оставшейся суммы в размере 25000 руб. Далее, но не ранее чем, с 11.01.2017, арендная плата подлежала оплате ежеквартально равными частями от годовой суммы платежа в размере 250000 руб. (по 62 500 руб.) не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря. В случае ввода возведенного на участке индивидуального жилого дома в эксплуатацию с регистрацией права собственности на него после 11.01.2017 размер арендной платы подлежал уплате в соответствии с нормативно-правовыми актами, определяющими порядок начисления арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Судом установлено, что возможность изменения арендной платы в таком порядке предусматривался п. 3.10 Постановления Администрации Брянской области от 03.10.2008 №913 «Об определении функций при организации и проведении торгов по продаже объектов недвижимости», утратившего силу с 02.10.2017.

При этом в рассматриваемый период на территории Брянской области единственным нормативно-правовым актом, определяющим вопросы определения размера арендной платы для обозначенной категории земельных участков, действовал и действует до настоящего времени Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 №595-п (далее - Порядок).

Согласно п.п. «г» п. 4 Порядка (в редакции от 19.12.2016) в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Брянска, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства (в том числе занятого индивидуальным жилым домом), арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,3 процента.

Таким образом, в случае возведения индивидуального жилого и регистрации прав на него размер арендных платежей в рассматриваемом случае полагалось определять в размере 0,3 процента кадастровой стоимости участка (в год).

Обратившись в суд и не оспаривая факт внесения полной арендной платы за первый год пользования арендованным участком (250000 руб. за период с 11.01.2016 по 10.01.2017), истец указал на отсутствие дальнейшей оплаты по договору в размере 250000 руб. ежегодно без учета факта возведения ответчиком на участке индивидуального жилого дома, а также без учета факта регистрации на него права собственности.

В обоснование такой позиции истец указал, что 23.06.2021 ФИО2 обращался в управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: <адрес> ввиду возведения индивидуального жилого дома и регистрации права собственности на него.

Согласно произведенному акту осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на нем располагался объект недвижимости, не имеющий инженерных коммуникаций (водопровод, газоснабжение, канализация).

В этой связи решением управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации от ДД.ММ.ГГГГ ответчику отказано в предоставлении участка в собственность по причине расположения на земельном участке строения, не являющегося жилым домом.

Не согласившись с указанным отказом, ФИО2 обжаловал его в суд.

Решением Советского районного суда г. Брянска от 16.08.2022 ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку суд пришел к выводу о том, что возведенное ФИО2 строение на момент проведения судебной экспертизы (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) не являлось индивидуальным жилым домом, не имело газоснабжения, канализации, водоснабжения, стены здания не соответствовали требованиям по теплоотдаче.

Суд принимает во внимание приведенные обстоятельства, однако полагает, что в рассматриваемом споре о взыскании арендных платежей, исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами, выводы Советского районного суда г.Брянска правового значения не имеют.

Выше уже указывалось, что по условиям договора аренды по общему правилу размер арендной платы составлял 250000 руб., однако подлежал расчету на 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случае соблюдения одновременного двух условий: ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Как установлено судом, в Едином государственном реестре недвижимости значится зарегистрированным право собственности ФИО2 на одноэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 35,5 кв.м. по адресу: <адрес>. Дата регистрации права собственности - ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО2 на указанный жилой дом, как и действия регистрирующего органа, никем не оспаривалось.

Суд отмечает, что в силу положений ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», действовавшей вплоть до 02.08.2019, до 1 марта 2020 года не требовалось получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

При этом с 04.08.2018 в действие введена ч. 15 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в силу которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

В свою очередь согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства).

В силу положений ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом изложенного суд не находит правовых оснований для вывода о том, что на момент регистрации ответчиком права собственности на возведенное им строение, обозначенное в Едином государственном реестре в качестве индивидуального жилого дома, - ДД.ММ.ГГГГ, оно отсутствовало.

Регистрация права собственности о неправомерности приобретения им такого права не свидетельствует.

Суд также отмечает, что в силу требований ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), определяющей условия перевода жилого помещения в нежилое, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В свою очередь согласно ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Сведений и документов, подтверждающих перевод рассматриваемого из жилого помещения в нежилое материалы дела не содержат.

Более того, в материалы дела представлено и заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о перерасчете размера арендных платежей по договору в связи с возведением жилого дома. Сведений о результатах его рассмотрения суду не представлено. Напротив, в материалы дела представлена претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика о необходимости оплаты задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ.

Имеются и копии договоров, заключенных ответчиком в ресурсоснабжающими организациями:

- от ДД.ММ.ГГГГ - с ООО «Газпром газораспределение Брянск» - о подключении к сети газораспределения,

- от ДД.ММ.ГГГГ - с ООО «Газпром энергосбыт Брянск» на поставку электроэнергии.

В этой связи ввиду возведения на участке индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке и не оспорено, суд полагает, что с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы подлежал изменению с расчетом его исходя из 0,3 процента от кадастровой стоимости.

Судом также установлено, чтона основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Брянской городской администрацией в лице начальника управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (продавец) и ФИО2 (покупатель), земельный участок по адресу: <адрес> передан в собственность покупателя.

Актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ передача покупателю указанного земельного участка в собственность подтверждена.

По актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Обозначенной датой регистрации права собственности ФИО2 истец ограничил срок начисления арендных платежей.

Ответчик полагал необходимым начисление арендных платежей до даты заключения договора купли-продажи (до ДД.ММ.ГГГГ).

Оценивая доводы сторон в указанной части, суд принимает во внимание следующее.

Согласно п.п. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу п.п. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Аналогичная позиция отражена и в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В этой связи, поскольку государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок состоялась ДД.ММ.ГГГГ, до этой даты начислению подлежит арендная плата.

Определяя период, задолженность по арендной плате за который подлежит начислению, суд принимает во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 указанного кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Положениями ст. 200 ГК РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 1, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ); срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С рассматриваемым иском в суд истец обратился 17.02.2023, следовательно, вопреки доводам истца трехгодичный срок исковой давности истек в отношении платежей, которые полагались к уплате за период до 17.02.2020.

Таким образом, задолженность по платежам за период пользования участком с 17.02.2020 подлежит взысканию.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка в 2020, 2021 и в 2022 годах составляла 830169 руб. 08 коп., а в 2023 году - 724443 руб. 20 коп., расчет арендной платы выглядит следующим образом.

Годовой размер арендной платы в 2020, 2021 и 2022 годах составлял 2490 руб. 51 коп. (ежегодно), в 2023 году составил бы 2173 руб. 33 коп.При этом к уплате в 2020 году полагались следующие платежи: 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря по 622 руб. 63 коп.К уплате 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря 2021 года - аналогичные платежи по 622 руб. 63 коп.К уплате 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря 2021 года – такие же платежи по 622 руб. 63 коп.В 2023 году с учетом даты очередного платежа и периода пользования участком размер платы составил бы 2209 руб. 33 коп.

Таким образом, общая сумма арендных платежей, подлежащих взысканию с ответчика, составляет 14811 руб. 14 коп.

Учитывая размер исковых требований, к выводу об обоснованности которых приходит суд, а также отсутствие сведений об освобождении ответчика от уплаты судебных расходов, в соответствии с положениями ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 592 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования муниципального образования «город Брянск» в лице управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты> в доход бюджета муниципального образования «город Брянск» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 14811 руб. 14 коп.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в доход бюджета муниципального образования «город Брянск»государственную пошлину в размере 592 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судьяБежицкого районного суда г.БрянскаС.В. Козлова

Дата принятия решения суда в окончательной форме - 25.12.2023.

Председательствующий по делу,

судья Бежицкого районного суда г.БрянскаС.В. Козлова