РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 января 2023 Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Жаровой С.К., при секретаре Андреевой Д.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-222/2023 по иску ФИО1 к Администрации Рузского городского округа Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области о признании решения об отказе незаконным, обязании направить на согласование проект договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Представитель истца, обращаясь с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать незаконным решение Администрации Рузского городского округа Московской области об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов» от (дата) №Р№, обязать Администрацию Рузского городского округа Московской области направить на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области на межведомственную комиссию по земельно-имущественным отношениям проект договора купли-продажи земельного участка с №, площадью 2000 кв.м., обязать Министерство имущественных отношений Московской области на межведомственной комиссии по земельно-имущественным отношениям согласовать проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2000 кв.м.
Требования мотивированы тем, что истец является арендатором земельного участка с №, площадью 2000 кв.м., по адресу (адрес)
Истцом, на вышеуказанном арендованном земельном участке построен оборудованный коммуникациями с энергоснабжением, индивидуальный жилой дом, площадью 94,7 кв. метра, год завершения строительства 2021, №, Администрацией Рузского городского округа дому присвоен почтовый адрес.
При обращении к ответчику с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположен выстроенный дом, истцом был получен отказ №Р№ от (дата), который истец считает незаконным нарушающим его права и интересы. Причиной отказа со стороны ответчика послужило не достижение цели использования участка, а именно соразмерность площади застройки объекта капитального строительства и земельного участка должна быть не менее 5%.
Представитель истца полагает, что площадь застройки здания (по внешнему контуру) составляет более 100 кв. метров, что соответствует показателю не менее 5% от общей площади земельного участка.
В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.
Представитель ответчика - Администрации Рузского городского округа Московской области в судебное заседание не явился, ранее в процессе против заявленных требований возражал.
Представитель ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Проверив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений.
По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Установленный Классификатором видов разрешенного использования вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
По делу установлено, что истцу на праве собственности принадлежит жилой дом с №, площадью 94,7 кв.м., назначение – жилое, наименование: жилой дом, по адресу: (адрес), что подтверждается записью о государственной регистрации права № от (дата).
Земельный участок с №, площадью 2000+/-16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный: (адрес), на котором расположен указанный выше жилой дом, принадлежит истцу на праве аренды, что подтверждается заключенным между Администрации муниципального образования Рузский городской округ (адрес) и ФИО1 договором аренды земельного участка от (дата), запись регистрации в ЕГРН № от (дата).
Договор аренды земельного участка с № со стороны Администрации Рузского городского округа Московской области не оспаривался, доказательств обратного материалы дела не содержат, и суду представлено не было.
Истец обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельных участков в собственность за плату» с целью приобретения земельного участка с КН50:19:0050308:102 в собственность за плату.
Решением Администрации Рузского городского округа Московской области №№ от (дата) ФИО1 отказано в предоставлении указанной государственной услуги по следующим основаниям: «2. Площадь территории застроенной индивидуальным жилым домом принадлежащим Заявителю, расположенным на земельном участке с видом разрешенного использования: дом индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, приобретенным на торгах, составляет менее 5% общей площади земельного участка». Из разъяснений причин отказа в предоставлении услуги следует, что: «…если земельный участок предоставлен в аренду на торгах, его выкуп, или пересчет арендной платы и заключение нового договора аренды земельного участка возможно при наличии на нем индивидуального жилого дома. Соразмерность площади объекта капитального строительства и земельного участка должна быть не менее 5%». Дополнительно истец проинформирован о том, что площадь испрашиваемого земельного участка составляет 2000 кв.м., площадь зарегистрированного на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости составляет 94,7 кв.м., что менее 5%, рекомендовано использовать земельный участок до окончания срока договора арены № от (дата) и приведения цели использования земельного участка установленному виду разрешенного использования».
Как следует из Акта муниципального обследования объекта земельных отношений № от (дата) в результате визуального осмотра установлено, что на земельном участке с КН50:19:0050308:102 расположено: капитальное одноэтажное строение на фундаменте, деревянная хозпостройка, металлические контейнеры, складированы стройматериалы, произрастают многолетние сорные травы.
Не соглашаясь с указанным решением, истец обратился в суд с указанным иском.
В ходе рассмотрения дела установлено, что на момент обращения истца с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, право собственности истца на расположенный на спорном участке жилой дом зарегистрировано, в ЕГРН содержались и содержатся сведения о нахождении указанного объекта на испрашиваемом земельном участке, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливает исключительное право истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов, при этом право собственности истца на жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, претензий по обоснованности регистрации дома в качестве жилого, никогда и никем не предъявлялось.
Из представленного технического заключения следует, что характеристики исследуемого земельного участка с К№ и параметры застройки исследуемого здания с К№ соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа (адрес), предъявляемым к участкам для строительства индивидуальных жилых домов. На исследуемом участке допускается возведение индивидуального жилого дома.
В ходе полевого обследования установлено, что исследуемый жилой дом с К№ состоит из капитальных монолитного железобетонного фундамента (тип: лента с заглублением не менее 1 метра) и деревянных стен (тип: каркасный). Крыша дома выполнена из прочных деревянных балок и перекрытий, с кровлей из металлочерепицы. Таким образом, установлено, что исследуемый жилой дом прочно связан с землёй, имеет свой капитальный фундамент, и перемещение такого дома без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Таким образом, исследуемый жилой дом с К№ является объектом капитального строительства и относится к недвижимому имуществу, подлежащему государственной регистрации.
Состав помещений исследуемого здания, их размеры и функциональная взаимосвязь, а так же состав необходимых инженерных коммуникаций определены застройщиком (собственником) с обеспечением условий необходимых для жизни человека (отдых, приготовление пищи, соблюдения личной гигиены, сон и т. п.). Площади помещений соответствуют требованиям СП 55.13330.2016, конструкция и основание дома обеспечивают надёжное восприятие эксплуатационных нагрузок. Конструкции и детали здания выполнены из материалов, обладающих стойкостью к возможным воздействиям окружающей среды, характерным для данной местности (повышенная влажность, низкая температура воздуха, осадки). Здание отвечает требованиям к надёжности и безопасности установленным Федеральным законом №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Исследуемое здание расположено на расстоянии от ближайших соседних жилых домов, расположенных на смежных земельных участках, не менее 8-ми метров, что соответствует минимальному допустимому расстоянию указанному в Таблице 2 СП 4.13130 (8 метров). Таким образом местоположение исследуемого здания не нарушает прав третьих лиц и не противоречит требованиям пожарной безопасности.
В настоящее время собственником исследуемого жилого дома ведутся работы по установке теплового оборудования и по обустройству санузла в доме, проводятся штукатурные и малярные работы.
На основании вышеизложенного, исследуемое здание с К№ (местоположение в соответствии с ЕГРН: (адрес)), расположенное в границах земельного участка с К№, и общей площадью 94,7 кв. м, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации является объектом капитального строительства и относится к недвижимому имуществу, подлежащему государственной регистрации, а так же отвечает требованиям Свода правил 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» и требованиям Федерального закона №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», предъявляемым к индивидуальным жилым домам и помещениям в них, и является жилым домом, пригодным для проживания одной семьи.
В соответствии с п 10.2 Приказа Росреестра от (дата) N П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Внутренняя площадь жилого дома составляет 94,7 кв. метров.
Площадь застройки здания определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Таким образом, площадь застройки исследуемого жилого дома с К№ по результатам измерений составила 101,2 кв. метра, что составляет 5,1% от общей площади земельного участка (101,2 кв. м (площадь застройки здания) / 2000 кв. метров (общая площадь земельного участка) * 100 % = 5,1%).
Суд считает, что заключение специалиста соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем у суда нет оснований не доверять данному доказательству, согласующемуся с доказательствами, представленными в материалы дела. Техническое заключение подробно мотивировано, научно обоснованно, ответчиком с позиции ст.56 ГПК не опровергнуто и сомнений в достоверности не вызывает, от назначения по делу экспертизы ответчик отказался.
Согласно положениям ст.ст.55, 56, 67 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, бремя доказывания наличия обстоятельств, указанных в иске, подлежит возложению на истца.
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Суд, оценив в совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, все представленные по делу доказательства, учитывая вышеприведенные нормы права и обстоятельства дела, требования ст.17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку истцом, в обоснование заявленных требований представлены надлежащие и не опровергнутые со стороны ответчика доказательства.
Изложенные ответчиком в разъяснении причин отказа доводы о том, что площадь застройки не должна быть менее 5% от общей площади испрашиваемого земельного участка не могут служить безусловным основанием для отказа истцу в предоставлении в собственность за плату земельного участка в силу того, что в соответствии с действовавшим на момент заключения истцом договора аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, возведения дома и его регистрации, действовало Распоряжение Минмособлимущества от (дата) N 15ВР-1814 (ред. от (дата)) "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов" согласно которому, площадь испрашиваемого земельного участка должна быть необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного на нем объекта капитального строительства в соответствии с его назначением, вместе с тем площадь застройки не должна быть менее 10% от общей площади испрашиваемого земельного участка (за исключением случаев обращения за выкупом при установленном виде разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, ведение садоводства). Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, истец обращался к ответчику за выкупом земельного участка при установленном виде разрешенного использования: для ведения индивидуального жилищного строительства.
Кроме того, как следует из произведенных экспертом расчетов, площадь застройки жилого дома с К№ составляет 101,2 кв.м., что соответствует 5,1% от общей площади земельного участка (101,2 кв. м (площадь застройки здания) / 2000 кв. метров (общая площадь земельного участка) * 100 % = 5,1%).
Также не нашел своего подтверждения изложенный в отказе довод о том, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию, поскольку исходя из представленных в дело доказательств, подтвержденных согласно заключенному между сторонами договору аренды № от (дата) предметом договора является земельный участок с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, на указанном участке истцом возведен жилой дом, что подтверждается экспертным заключением и сведениям ЕГРН, что в свою очередь не противоречит установленному виду использования участка, доказательств обратного, стороной ответчика в силу ст.56 ГПК РФ не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к Администрации Рузского городского округа Московской области, Министерству имущественных отношений Московской области о признании решения об отказе незаконным, обязании направить на согласование проект договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.
Признать решение Администрации Рузского городского округа Московской области об отказе в предоставлении государственной услуги №Р№ от (дата), незаконным.
Обязать Администрацию Рузского городского округа Московской области направить на согласование в Министерство имущественных отношений Московской области на межведомственную комиссию по земельно-имущественным отношениям проект договора купли-продажи земельного участка с К№, площадью 2000+/-16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местоположение: (адрес).
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рузский районный суд Московской области.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2023 года.
Судья С.К. Жарова