11RS0001-01-2025-005879-29 дело №2-4781/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

с участием помощника прокурора Терентьевой К.С.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 04 сентября 2025г. гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений от ** ** ** просил изъять у него для муниципальных нужд жилые помещения по адресу: ... и 22б путем выкупа, взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 2 945 000 рублей в счет возмещения за изымаемую недвижимость и 29900 рублей в счет возмещения судебных расходов.

В обоснование требований указал, что предложенная органом местного самоуправления выкупная цена изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения (1 941 844,70 рублей) явно занижена.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли», департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения требований.

Истец и представители третьих лиц в суд не явились.

Заслушав объяснения представителя ответчика, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилых помещений по адресу: ... (кадастровый №...) и ... (кадастровый №...).

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения по адресу: ... и ...; а в течение четырех месяцев – направить истцу ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного ..., и жилых помещений по адресу: ... и 22б.

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проекты соглашений об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1 435 421,70 рублей за комнату ... и 506 423 рубля за комнату №...б, определенного на основании отчетов об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказался и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемых у истца жилых помещений №... и №№... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлены отчеты №... и №..., составленные оценщиком ООО «Аксерли».

Согласно отчету №... размер возмещения за жилое помещение №... составляет 1435421,70 рублей и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества – 1362363,70 рубля (из которых: 749633,70 рубля – стоимость жилого помещения; 245230 рублей – стоимость доли земельного участка под жилым объектов; 367500 рублей – стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме); убытков собственника, связанных с арендой жилья – 54000 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 10000 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 4000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 5058 рублей.

Согласно отчету №... размер возмещения за жилое помещение №... составляет 506423 рубля и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества – 444465 рублей (из которых: 244565 рублей – стоимость жилого помещения; 80000 рублей – стоимость доли земельного участка под жилым объектов; 119900 рублей – стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме); убытков собственника, связанных с арендой жилья – 42900 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 10000 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 4000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 5058 рублей.

Истец считает отчеты №... и №... недостоверными.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по его ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 №..., составленные ООО «Аксерли» отчеты №... и №... является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

-на странице 10 отчета при анализе рынка оценщик представил 5 аналогов; в дальнейшем в таблице принятых аналогов для расчета на странице 14 оценщик применяет к расчету аналоги, обосновав выбор расхождением по площади, однако на странице 10 аналог №... имеет площадь больше, чем аналог 1, что не соответствует логике отбора аналогов;

-на странице 14 отчета в таблице указано, что аналог №... расположен в доме с состоянием «хорошее», однако это не соответствует действительности, так как этот дом аварийный;

-в отчете отсутствуют материалы и копии информационного источника СтатРиэлт;

-оценка времени на переезд не имеет обоснования;

-не обосновано отсутствие расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО6 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилых помещений №...а и №...б в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 1 640 000 рублей;

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилые помещения №... и №..., - в размере 1 110 000 рублей;

-убытки, причиненные собственнику жилых помещений их изъятием, в размере 195 000 рублей, из которых: 86132 рубля – расходы на аренду иного жилья, 54400 рублей – расходы на переезд, 50000 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 4000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.

Общий размер возмещения за жилые помещения №... и №... в ... определен экспертом в сумме 2 945 000 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО6, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО6

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому истцу как собственнику жилых помещений №... и №... в ... изъятием этих помещений, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Оснований для включения в состав убытков истцов расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата поиска и аренды иного жилого помещения) суд не усматривает, поскольку в собственности истца имеется благоустроенное жилое помещение по адресу: ..., где истец проживает.

Необходимость несения расходов на аренду иного жилого помещения, связанных именно с изъятием для муниципальных нужд жилых помещений по адресу: ... и ..., истцом не доказана.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истца недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО6:

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 1 640 000 рублей; компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 1 110 000 рублей; убытки в виде расходов на переезд в размере 54400 рублей; убытки в виде расходов на оплату услуг риэлтора в размере 50 000 рублей расходов на оплату государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Общий размер возмещения составит 2 858 868 рублей.

С учетом изложенного, размер возмещения за жилые помещения №... и №... в ... следует определить в сумме, равной 2 858 868 рублей и возложить на администрацию обязанность выплатить истцу указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

В соответствии со статьями 88,94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; сумм, подлежащих выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами; других расходов, признанных судом необходимыми.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначалась экспертиза. Стоимость экспертизы (25000 рублей) оплачена истцом в полном объеме.

Суд относит расходы истца на оплату экспертизы к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу, в целях определения выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Поскольку требования истца удовлетворены судом, в его пользу следует присудить понесенные расходы на оплату экспертизы в размере 25000 рублей.

Кроме того, в силу статьи 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат присуждению расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей и почтовые расходы в размере 380 рублей.

Таким образом, размер обоснованных судебных расходов, понесенных истцом и подлежащих взысканию с ответчика, составит 28 380 рублей.

Учитывая, что решением суда взыскание возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения с кадастровыми номерами ... и ..., расположенные по адресу: ... и ....

Определить размер возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 2 858 868 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 2 858 868 рублей в счет возмещения за изымаемые для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилые помещения с кадастровыми номерами ... и ..., расположенные по адресу: ... и ..., и 28 380 рублей в счет возмещения судебных расходов.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилые помещения с кадастровыми номерами ... и ..., расположенные по адресу: ... и ..., и записи о праве собственности на них МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 04 сентября 2025 г.

Председательствующий О.Л. Саенко