56RS0032-01-2022-002303-84

№ 33-6232/2023

(2-358/2023(2-2110/2022))

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 12 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Данилевского Р.А.,

судей областного суда Зудерман Е.П., Самохиной Л.М.,

при секретаре судебного заседания Гришине К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) к К.М.В. о расторжении договора и взыскании арендной платы,

по встречному иску К.М.В. к администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ о расторжении договора аренды и взыскании задатка,

по апелляционной жалобе К.М.В.

на решение Соль-Илецкого районного суда (адрес) от (дата).

Заслушав доклад судьи Данилевского Р.А., пояснения заявителя апелляционной жалобы К.М.В. и его представителя ФИО1, просивших жалобу удовлетворить и отменить решение суда, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) обратилась в суд с указанным иском. В обоснование исковых требований указала, что (дата) между ней и К.М.В. заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. По условиям данного договора, на период с (дата) по (дата) во владение и пользование К.М.В. был предоставлен указанный земельный участок, а К.М.В., приняв земельный участок, обязался вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

В соответствии с пунктом 4.2 договора размер арендной платы за 2022 год составляет ***.

Вместе с тем, в нарушение условий договора К.М.В. не внес арендные платежи за 2022 год, в результате чего за период с (дата) по (дата) образовалась задолженность в размере ***, в том числе *** – сумма основного долга, *** – сумма пени.

(дата), а также (дата) К.М.В. направлены требования о выплате задолженности, однако задолженность по арендной плате добровольно выплачена не была.

В связи с указанными обстоятельствами, администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) просила суд взыскать с К.М.В. в свою пользу задолженность по договору аренды земельного участка № от (дата) за период с (дата) по (дата) в размере ***, из которых *** – сумма основного долга, *** – сумма пени; обязать К.М.В. выплатить задолженность в течение 30 дней с момента вынесения решения суда; расторгнуть договор аренды земельного участка № от (дата).

В ходе рассмотрения дела К.М.В. обратился в суд со встречным иском. В обоснование своего встречного иска он указал, что (дата) действительно им с администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. По условиям договора ему был передан во временное владение и пользование на период с (дата) по (дата) земельный участок, в свою очередь он обязался вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором. Кроме того для участия в торгах на право заключения договора аренды им внесен задаток в размере ***.

Вместе с тем, земельный участок предоставлен администрацией в непригодном для использования состоянии, так как был возделан и засеян неизвестными лицами арбузами и подсолнухом, вследствие чего использовать участок первый год аренды явилось невозможным. При этом, для использования земельного участка в последующие годы аренды необходимо проведение дорогостоящего анализа почвы и внесение дорогостоящих удобрений, поскольку арбузы и подсолнечник сильно истощают почву. Таким образом, земельный участок не принес планируемого дохода из-за его неиспользования.

За неисполнение договора аренды ответственная сторона, получившая задаток, по правилам статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) обязана выплатить ему двойную сумму задатка.

В связи с указанными обстоятельствами, К.М.В. просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от (дата), заключенный между ним и администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес); взыскать с администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) *** в качестве двойной суммы задатка, а также *** в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решением Соль-Илецкого районного суда (адрес) от (дата) исковые требования администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) удовлетворены частично.

Судом постановлено:

- признать договор аренды земельного участка от (дата) расторгнутым с (дата);

- взыскать с К.М.В. в пользу администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) задолженность по арендной плате за период с (дата) по (дата) в размере ***.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) к К.М.В., а также встречных исковых требований К.М.В. к администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) отказано.

С данным решением суда не согласился ответчик по первоначальному иску – истец по встречному иску К.М.В. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) и удовлетворить его встречные исковые требования в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) просит решение Соль-Илецкого районного суда (адрес) от (дата) оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.М.В. без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) участие не принимал, о дате, месте и времени его проведения был извещён надлежащим образом, об уважительности причин своей неявки суду не сообщил.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившегося представителя администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес).

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, (дата) комиссией по проведению аукционов, в том числе в электронной форме, по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или находящихся в муниципальной собственности, аукционов на право заключения договором аренды таких земельных участков рассмотрены заявки на право заключения договора земельного участка с кадастровым номером №, к участию в аукционе допущено 9 участников, в том числе К.М.В.

(дата) К.М.В. внес задаток на право аренды земельного участка в размере ***.

(дата) победителем аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка был признан К.М.В.

(дата) между администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) (арендодатель) и К.М.В. (арендатор) заключён договор аренды земельного участка. Согласно условиям данного договора аренды, арендодатель (администрация муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес)) предоставляет, а арендатор (К.М.В.) принимает в аренду на срок с (дата) по (дата) земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., в границах и размерах согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес).

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес).

В соответствии с пунктом 4.4, а также пунктом 10.1 договора аренды, данный договор является одновременно и актом приема-передачи земельного участка. В этой связи, подписав договор аренды, К.М.В. принял во временное владение и пользование спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 9.1 договора аренды досрочное расторжение договора аренды возможно в соответствии с его условиями, а также по соглашению сторон и в силу решения суда.

Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено право арендатора обратиться к арендодателю с заявлением на досрочное расторжение договора ввиду исчезновения необходимости аренды не позднее чем за 30 календарных дней.

После подписания договора аренды, (дата) К.М.В. обратился в администрацию муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) с заявлением о расторжении договора в связи с отсутствием возможности оплачивать арендную плату по договору.

(дата) администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) подготовлено соглашение о расторжении указанного договора аренды земельного участка от (дата). Однако указанное соглашение К.М.В. подписано не было.

Установив указанные фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришёл к выводу, что арендодателем не было допущено каких-либо нарушений условий договора и инициатива расторжения исходила от арендатора по причине невозможности внесения арендной платы, а право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора (исполнения договора) предусмотрено условиями договора аренды, отказ арендатора от договора является правомерным, заключения какого-либо дополнительного соглашения не требуется.

В этой связи, договор аренды от (дата) прекратил свое действие (дата) (30 календарных дней с момента уведомления стороны в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды).

При этом, суд первой инстанции пришёл к выводу, что за время действия договора аренды, то есть за период с (дата) по (дата), К.М.В. обязан выплатить арендную плату в размере *** (*** – арендная плата за 2022 год / 12 месяцев х 4 месяца), удовлетворив таким образом исковые требования администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) частично.

Принимая решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований К.М.В., суд первой инстанции указал, что отказ от исполнения договора последовал в связи с невозможностью использования земельного участка не по вине арендодателя, поскольку в заявлении о досрочном расторжении договора, а также в устных пояснениях сотрудникам администрации муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) согласно причиной отказа от исполнения договора К.М.В. указывал невозможность внесения арендной платы за земельный участок, а не возможность использования земельного участка по вине арендодателя. В этой связи, суд первой инстанции указал, что договор аренды прекратил действие вследствие одностороннего отказа от его исполнения арендатором, со стороны арендодателя не было допущено нарушений каких-либо условий договора, по этой причине требования встречного иска о взыскании двойной суммы задатка удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, находит их законными и обоснованными, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны в точном соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Совокупность указанных приведенных правовых норм указывает, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы или отказа от внесения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества, делающим невозможность использования данного имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, обстоятельств, которые бы указывали на то, что невозможность использования предоставленного в аренду земельного участка именно по вине арендодателя, в материалы дела не представлены. Так, К.М.В. ссылался на то, что земельный участок, преданный ему в аренду, был засеян неизвестными лицами. Вместе с тем, земельный участок был передан в пользование К.М.В. (дата), то есть задолго до начала посевного сезона. Допустимых доказательств, достоверно подтверждающих факт того, что земельный участок был засеян задолго до передачи земельного участка в пользование К.М.В., в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО2 представлено не было. Сам по себе факт того, что земельный участок был засеян неизвестными лицами после передачи данного земельного участка в пользование арендатору, не может указывать на то, что земельный участок был передан арендатору в состоянии, непригодном для его использования.

При этом, судебная коллегия обращает внимание, что при обращении в администрацию, как в устной форме (что подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей), так и в своём заявлении в качестве причины отказа от исполнения договора, К.М.В. ссылался на высокий размер арендных платежей. Сведений о том, что он не может использовать земельный участок по причине его обременениями посевами неизвестных лиц, К.М.В. не сообщал и в качестве причины для отказа от договора не указывал, с соответствующими претензиями в адрес арендодателя он не обращался. Указанный довод о невозможности использования земельного участка, появился у К.М.В. после обращения к нему в суд с исковыми требованиями о взыскании арендной платы.

Судебная коллегия также обращает внимание, что как следует из пояснений К.М.В. в суде апелляционной инстанции, обстоятельства того, что спорный земельный участок занят, были им обнаружены только после того как он закончил полевые работы на других принадлежащих ему земельных участках, то есть с момента передачи ему в феврале 2022 года земельного участка в пользование и владение, мероприятий по сохранности арендованного имущества он не проводил, тем самым не выполнил возложенную на него договором аренды обязанность по обеспечению сохранности арендованного имущества. В данном случае, по мнению судебной коллегии в действиях К.М.В. имеет место злоупотребление правом, поскольку невыполнение им возложенной на него обязанности по сохранности арендованного имущества, он указывает в качестве основания освобождения его от обязанности исполнения принятых на себя обязательств по договору. При этом, с учётом добросовестного пользования своими правами, К.М.В. обязан был воспрепятствовать третьим лицам осуществлять сельскохозяйственные работы на переданном ему в аренду земельном участке, а при установлении факта того, что земельный участок был засеян до передачи в аренду земельного участка, немедленно проинформировать об этом арендодателя.

Также судебная коллегия обращает внимание, что довод К.М.В. о том, что земельный участок был распахан неизвестными лицами ещё осенью 2021 года, противоречит обстоятельствам дела.

Действующий правопорядок закрепляет правило «эстоппель», то есть запрета на непоследовательное и противоречивое поведение. Об обязательности применения правила «эстоппель» судами указывает Верховный Суд Российской Федерации, в частности указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года).

Непоследовательное и противоречивое поведение при осуществлении права, подрывающее сформированное прежним поведением управомоченного лица разумные ожидания других лиц, должно рассматриваться судами как основание для блокирования (отказа в защите) права. Таким образом, само по себе установление судом факта нарушения стороной правила «эстоппель», является основанием для отказа в защите права. В частности, непоследовательное поведение может выражаться в действиях лица по фактическому подтверждению сделки и исполнению её условий. Данные нормативные положения, устанавливающие эстоппель для указанных правоотношений, закреплены в частности в пункте 5 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющем, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Также пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо указывает, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Так, при заключении договора аренды, который являлся одновременно и актом приема-передачи земельного участка, К.М.В. каких-либо замечаний или разногласий о том, что земельный участок занят посевами третьих лиц, не сообщил. Соответствующую информацию он до арендодателя при заключении договора аренды не довёл, фактически согласившись с тем, что земельный участок свободен от прав третьих лиц. При этом, достоверно зная о том, что земельный участок занят посевами иных лиц, К.М.В. всё равно согласился на заключение договора аренды на длительный срок, тем самым породив своим поведением ожидания от другой стороны на исполнением им взятых на себя обязательств. Согласно материалам дела, в конкурсе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, помимо К.М.В., принимали участие ещё семь человек и при отказе К.М.В. от заключения договора аренды при наличии знания о невозможности использования земельного участка, договор аренды мог быть заключён администрацией муниципального образования Соль-Илецкий городской округ (адрес) с другими лицами. Вместе с тем, подписывая договор аренды и соглашаясь на приём в пользование земельного участка, К.М.В. создал у арендодателя обоснованные ожидания надлежащего исполнения взятых на себя обязательств, и как следствие получение экономического результата в виде арендной платы от передачи в пользование земельного участка, однако в дальнейшем от исполнения обязательств отказался, мотивируя это тем, что земельный участок был занят другими лицами, о чем ему стало известно еще до заключения договора. Данные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, указывают на недобросовестность в действиях К.М.В., что является самостоятельным основанием для отказа в защите.

В целом доводы апелляционной жалобы К.М.В. повторяют его позицию в суде первой инстанции, которой судом была дана надлежащая оценка, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального и процессуального права, установил имеющие значение для дела обстоятельства на основании представленных сторонами доказательств, которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Соль-Илецкого районного суда (адрес) от (дата) оставить без изменения, апелляционную жалобу К.М.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 26 сентября 2023 года.