Решение по делу № 2-877/2023 от 03.05.2023 - о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, признании за ним права собственности на нежилое здание и земельный участок, взыскании судебной неустойки.

резолютивная часть решения изготовлена 27.04.2023 года

мотивированное решение изготовлено 03.05.2023 года

Дело № 2-877/23

УИД № 59RS0035-01-2022-002893-20-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Соликамск 27 апреля 2023 года

Соликамский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Нилогова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Молчановой Н.В., помощником судьи Усковой А.В.,

с участием представителя истца, ответчика по встречному исковому заявлению ФИО1,

ответчика, истца по встречному исковому заявлению, ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Соликамск гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка прекратившим действие, истребовании нежилого здания из чужого незаконного владения, взыскании убытков,

встречному иску ФИО2 к ФИО4, Администрации Соликамского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Соликамского городского округа о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, признании за ним права собственности на нежилое здание и земельный участок, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился к ответчику ФИО2 с иском о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.07.2008 г. прекратившим действие, истребовании из незаконного владения ответчика нежилого здания, взыскании убытков в размере 280260 рублей. В обосновании иска ФИО4 указал, что является собственником 1-этажного кирпичного нежилого здания-склада для гаража, застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> 09.07.2008 г. он заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, получил в качестве задатка 250000 рублей, однако в дальнейшем основной договор купли-продажи заключен не был по причине уклонения от заключения договора ФИО2 Спорное нежилое здание ФИО2 ему не вернул, продолжает им пользоваться до настоящего времени, нарушив его права и интересы как собственника объекта недвижимости и причинив ему убытки в виде упущенной выгоды в размере арендной платы за здание за период с 01.09.2019 г. по 31.08.2022 г. в размере 271260 рублей, расходов по оплате налога за объект недвижимости в размере 8000 рублей, расходы по оценке арендной платы в размере 1000 рублей.

Не согласившись с предъявленным иском, ФИО2 обратился в суд со встречным иском, в котором просил обязать ФИО4 передать в его собственность на 1-этажное кирпичное нежилое здание-склад для гаража, застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., и земельный участок, согласованной площадью, огороженный забором, расположенные по адресу: <...>/г, в судебном заседании просил признать за ним право собственности на указанные нежилое здание и земельный участок, квалифицировать предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, взыскать с ФИО4 судебную неустойку в размере 10000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта по день фактического исполнения.

Истец ФИО4 о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием его представителя ФИО1 Представил письменные возражения относительно встречного искового заявления.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просила отказать. Пояснила, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи стороны договорились о продаже здания по цене 300000 рублей, из которых ФИО2 уплатил задаток 250000 рублей, а оставшиеся 50000 рублей не уплатил до настоящего времени. Поскольку на момент заключения договора документы на земельный участок не были оформлены, стороны договорились об отдельной оплате земельного участка в размере стоимости, по которой администрация должна была предоставить его в собственность ФИО4, то есть по его кадастровой стоимости. После определения кадастровой стоимости участка в размере 312000 рублей, ФИО2 уклонился от заключения основного договора купли-продажи, продолжил пользоваться зданием, создавая препятствие во владении зданием ФИО4

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Настаивал на встречном исковом заявлении, пояснил, что цена в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи была согласована цена здания в размере 250000 рублей, которые он уплатил ФИО5 и 50000 рублей за земельный участок, за который он заплатил еще больше в размере 70000 рублей. Заключить основной договор купли-продажи не представилось возможным по вине ФИО5, который не оформил право собственности на земельный участок на себя. Он также не смог зарегистрировать право собственности на здание по этой же причине. Полагает, что предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате и признать право собственности на здание и земельный участок за ним.

Ответчики Администрация Соликамского городского округа, Управление имущественных отношений администрации Соликамского городского округа о времени и месте рассмотрения дела извещены, участие представителей в судебном заседании не обеспечили, возражения относительно исковых требований не представили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

09 июля 2008 г. между ФИО4, являющимся продавцом и ФИО2, являющимся покупателем, заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, в срок до 30.12.2008 г., договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п. 2 по договора продавец обязался передать в собственность покупателя 1-этажное кирпичное нежилое здание-склад для гаража, застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., и земельный участок, площадью 200 кв. м., расположенные по адресу: <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности. Цена здания и земельного участка согласована в пункте 4 данного договора в размере 300000 рублей. Вместе с тем, в пунктах 5 и 6 договора стороны согласовали размер задатка в размере 250000 рублей и оставшейся суммы в размере 50000 рублей, подлежащими уплате за нежилое здание. В п. 9 договора стороны определили обязанность собрать и предоставить для оформления купли-продажи необходимые документы на земельный участок. В соответствии с п. 10 договора продавец обязался передать здание в пользование покупателя, путем передачи ключей, с момента подписания настоящего договора. Также договор содержит собственноручные записи сторон об уплате покупателем 250000 рублей.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на спорное нежилое здание зарегистрировано с 16.06.2004 г. за ФИО4 что также подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.06.2004 г.

Сведения о зарегистрированных правах на спорный земельный участок отсутствуют.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Вопреки доводам истца, ФИО3 по встречному иску, ФИО4 и его представителя ФИО1, доказательств уклонения ответчиком, истцом по встречному иску, ФИО2 от заключения основного договора купли-продажи суду не представлено.

В соответствии с п. 9 предварительного договора купли-продажи продавец ФИО4 взял на себя обязанность собрать и предоставить для оформления договора купли-продажи необходимые документы на земельный участок. В случае установленного отсутствия у продавца права собственности на земельный участок, указанное условие договора, подразумевало оформление земельного участка в собственность продавца для дальнейшей его продажи покупателю.

Судом установлено, что ФИО4 в 2008 году произвел межевание спорного земельного участка. 01.10.2008 г. Главой Соликамского городского округа издано постановление № «Об утверждении проекта границ и предоставлении земельного участка в собственность за плату ФИО4», в соответствии с которым ФИО4 была предоставлена возможность оформить в собственность спорный земельный участок, причем, вопреки доводам ФИО4 и его представителя, не по кадастровой стоимости, а в размере трехкратной ставки земельного налога. Однако ФИО4, в нарушение п. 9 предварительного договора купли-продажи, право собственности на земельный участок не оформил, тем самым создал препятствие для заключения основного договора купли-продажи. Вопреки доводам представителя истца, ответчика по встречному иску, ФИО1, сообщившей, что между ФИО4 и ФИО2 было достигнуто соглашение о дополнительной оплате покупателем расходов продавца на приобретение земельного участка в собственность для его последующей продажи покупателю, предварительный договор такого условия в себе не содержит. В связи с изложенным суд полагает, что именно действия продавца ФИО4 свидетельствуют об уклонении его от заключения основного договора купли-продажи.

В соответствии разъяснениями Верховного суда РФ, содержащимися в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что сторонами заключенного предварительного договора согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, согласован порядок расчетов, существенная часть цены, а именно 250000 рублей уплачена покупателем ФИО2 при его заключении, сумма 50000 руб. подлежала оплате при заключении основного договора купли-продажи, от заключения которого продавец уклонялся, не оформив право собственности на земельный участок, а также вопреки доводам истца, ответчика по встречному иску, и его представителя, здание было передано покупателю ФИО2 в пользование с момента подписания предварительного договора купли-продажи (пункт 10 договора), суд полагает, что заключенный 09.07.2008 г. между сторонами предварительный договор, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате и право собственности на нежилое здание подлежит признанию за истцом как возникшем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08 ноября 2018 года, а спорное имущество нежилое здание подлежит признанию находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара в полном объеме.

Вместе с тем суд не находит оснований для признания права собственности ФИО2 на спорный земельный участок, полагая необходимым его исковые требования в данной части оставить без удовлетворения, поскольку земельный участок в собственности ФИО4 на момент заключения договора не находился, распоряжаться земельным участком он не мог. Кроме того, несмотря на условие договора об оценке сторонами нежилого здания и земельного участка в 300000 рублей (пункт 4 договора), буквальное толкование пунктов 5 и 6 договора, определяющих порядок расчета между сторонами, позволяет прийти к выводу, что сумма в 300000 рублей подлежала уплате только за нежилое здание. В связи с изложенным суд считает предварительный договор подлежащим признанию договором купли-продажи только нежилого здания, а не совместно с земельным участком.

Возлагая на ответчика, истца по встречному иску, обязанность уплатить ФИО4 за нежилое здание оставшуюся сумму в размере 50000 рублей, суд исходит из отсутствия доказательств уплаты данной суммы ФИО2 Доводы последнего об уплату оставшейся суммы в больше размере (70000 рублей) своего подтверждения при рассмотрении дела не нашли.

Поскольку, как установлено в судебном заседании, спорное нежилое здание было передано ФИО2 в день заключения договора от 09.08.2008 г. и находится в его пользовании по настоящий день, то оснований для взыскания с ФИО4 неустойки, в соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, не имеется.

Признавая за ФИО2 право собственности на спорное нежилое здание, а предварительный договор купли-продажи основным договором, суд за пределы заявленных требований не вышел, поскольку ответчиком, истцом по встречному иску, заявлено о правах на имущество, возникших на основании совершенной между сторонами сделки от 09.07.2008 г. По смыслу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд не связан правильностью правового обоснования требования истца и должен применить нормы материального права, подлежащие применению исходя из предмета требования и фактических обстоятельств, положенных в основание иска.

Исходя из вышеизложенных выводов суда заявленные исковые требования ФИО4 к ФИО2 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.07.2008 г. прекратившим действие, истребовании нежилого здания из чужого незаконного владения, взыскании убытков, отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого здания, заключенный 09.07.2008 г. между ФИО4 и ФИО2, договором купли-продажи нежилого здания с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО2 право собственности на 1-этажное кирпичное нежилое здание-склад для гаража, застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>/г, кадастровый №.

Признать 1-этажное кирпичное нежилое здание-склад для гаража, застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> <...>/г, кадастровый №, находящимся в залоге у продавца ФИО4 до исполнения покупателем ФИО2 обязанности по оплате товара в полном объеме, то есть до уплаты оставшейся суммы от цены товара размере 50000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, Администрации Соликамского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Соликамского городского округа в остальной части отказать.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанный в решении объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд Пермского края в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме (с 03.05.2023 г.).

Судья /подпись/ Д.В. Нилогов

Копия верна, судья