дело № 2-1/2022

УИД 03RS0048-01-2021-000022-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

село Архангельское 18 октября 2022 года

Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Самигуллиной Е.Р.,

при секретаре Байгускаровой И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО9 к ФИО3 ФИО10 об обращении взыскания на предмет залога, ходатайству ООО «Оценка.Бизнес.Развитие» об оплате экспертизы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 об обращении взыскания на предмет залога, указав, что ему принадлежит право требования к ФИО3 денежных средств, возникших из договора от ДД.ММ.ГГГГг., по условиям которого он (продавец) продал ответчику (покупателю): объект капитального строительства, с назначением: объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты>, со степенью готовности 10%, с кадастровым номером объекта: №, расположенный на земельном участке в квартале №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, относящийся к категории: объект незавершенного строительства; объект капитального строительства, с назначением: объект незавершенного строительства, площадью застройки 100 кв.м, со степенью готовности 10%, с кадастровым номером объекта: №, расположенный на земельном участке в квартале №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, относящийся к категории: объект незавершенного строительства. Цена определена сторонами - 1 600 000 рублей, каждый из которых по 800 000 рублей. Согласно п.2.3. договора расчет между сторонами в размере 1 600 000 рублей производится с отсрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ. Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию и проданные объекты перешли в собственность ФИО3 Условиями договора предусмотрено, что до полного расчета по договору объекты капитального строительства будут находиться в залоге у продавца (п.2.3 договора). В обеспечение требований истца по исполнению обязательств ФИО3 возникших из договора от ДД.ММ.ГГГГг., на указанные объекты незавершенного строительства зарегистрированы обременения ипотекой (залогом недвижимости) в пользу истца в силу закона.

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному договору с ФИО3 в пользу ФИО2 взыскана сумма займа в размере 1 600 000 рублей, сумма процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 775 354,84 рублей, сумма неустойки за просрочку возврата займа за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 403 200 рублей.

Истец просит обратить взыскание по решению Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в пользу истца на следующее заложенное имущество: объект капитального строительства, с назначением: объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты>) кв.м, со степенью готовности 10%, с кадастровым номером объекта: №, расположенный на земельном участке в квартале №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, относящийся к категории: объект незавершенного строительства; объект капитального строительства, с назначением: объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, со степенью готовности 10%, с кадастровым номером объекта: №, расположенный на земельном участке в квартале №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, относящийся к категории: объект незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов.

От экспертного учреждения ООО «Оценка.Бизнес.Развитие» поступило ходатайство об оплате экспертизы в размере 8300 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кармаскалинский РО СП УФССП по РБ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа <адрес> РБ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена третьего лица управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа <адрес> РБ на Министерство земельных и имущественных отношений РБ.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не известно, письменных ходатайств об отложении не поступало. Ранее в судебных заседаниях указывал, что поскольку эксперт не смог определить рыночную стоимость спорных объектов, просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 800 000 руб. за каждый объект. В удовлетворении ходатайства эксперта отказать, поскольку экспертиза фактически не была проведена.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не известно, письменных ходатайств об отложении не поступало.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не известно, письменных ходатайств об отложении не поступало.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Кармаскалинский РО СП УФССП по РБ, Министерство земельных и имущественных отношений РБ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не известно, письменных ходатайств об отложении не поступало.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив и оценив материалы дела, материалы истребованных из Кировского районного суда <адрес> гражданских дел №№, №, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 названного кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Приведенные нормы закона не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не содержат запрета на обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству.

По общему правилу залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога при установлении факта неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, с учетом суммы долга и периода просрочки обязательства. Указанные обстоятельства могут быть установлены судом и при разрешении иска об обращении взыскания на заложенное имущество с соблюдением общих требований о распределении обязанности по доказыванию этих обстоятельств.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов капитального строительства, принадлежащих продавцу:

объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты>) кв.м, со степенью готовности 10%, с кадастровым номером объекта: №, расположенный на земельном участке в квартале №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, относящийся к категории: объект незавершенного строительства;

объект капитального строительства, с назначением: объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, со степенью готовности 10%, с кадастровым номером объекта: №, расположенный на земельном участке в квартале №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, относящийся к категории: объект незавершенного строительства (л.д. 35 – 36, т. 1).

Стоимость каждого объекта определена сторонам по 800 000 руб. каждый. Расчет между сторонами будет произведен путем передачи денежных средств в размере 1 600 000 руб. наличными до ДД.ММ.ГГГГ. До полного расчета объекты капитального строительства будут находится в залоге у продавца (пункты 2 указанного договора).

Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РБ и право собственности зарегистрировано за ответчиком.

Продавцу ФИО5 данные объекты капитального строительства принадлежали на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с ФИО11 А.М. (л.д.133-135, том 1 гражданское дело №).

Решением Кировского районного суда <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ признаны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ недействительными и применены последствия недействительности сделок. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ решение отменено и по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделок недействительными, возврате имущества, применении последствий недействительности сделок.

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (№) с ФИО3 в пользу ФИО2 взыскана сумма займа в размере 1 600 000 рублей, сумма процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 775 354,84 рублей, сумма неустойки за просрочку возврата займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 403 200 рублей. В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО2 об обязании принять объекты капитального строительства с кадастровыми номерами объектов: № отказано. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу Кармаскалинского РО УФССП по РБ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО3 имеется 12 исполнительных производств, в том числе в отношении взыскателя ФИО2

Исходя из выписок ЕГРН на данные объекты наложены приставами запреты на совершение действий по регистрации. Кадастровая стоимость каждого объекта – 1 775 741 руб. (т. 1, л.д. 145-163).

Согласно ответу ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ инвентаризация спорных объектов капитального строительства не производилась и технические паспорта не изготавливались (т. 1, л.д. 165).

Для определения рыночной стоимости спорных объектов по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Оценка.Бизнес.Развитие».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка.Бизнес.Развитие» № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом установлены объекты незавершенного строительства в виде остатков бетонных конструкций внешне похожих на ленточный фундамент. Общий размер объекта с кадастровым номером № по наружной части 6,0*10,0 метров = 60,0 кв.м., что не соответствует площади, состоящей на учете в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в размере 100 кв.м. Второй объект с кадастровым номером № для исследования недоступен в связи с тем, что завален остатками (в виде каменных и кирпичных материалов) имевшегося ранее на нем строения (сооружения). Характеристики исследуемых объектов установить не представилось возможным, т.к. они скрыты в земле. Стороны по делу указать на местоположение объектов, предоставить Эксперту возможность провести измерения, установить характеристики объектов отказались. В связи с тем, что установленные в ходе осмотра параметры объекта не соответствуют материалам дела, идентифицировать объекты исследования, установить их фактическое состояние, количественные и качественные характеристики в ходе проведения исследования эксперт не смог, ответить на вопросы, поставленные судом не представилось возможным (т. 1, л.д. 184-203).

Также судом установлено, что в Арбитражном суде Республики Башкортостан рассматривается гражданское дело № по иску Министерства земельных и имущественных отношений РБ к ИП ФИО3 о признании права собственности отсутствующим в том числе в отношении спорных объектов капитального строительства с кадастровыми номерами объектов: №. По настоящее время спор по существу не разрешен. Истец в обоснование своих требований указывал на то, что объекты капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ФИО3, фактичекски не существуют, сам факт такой регистрации нарушает права истца как уполномоченного органа по распоряжению публичным земельным участком, поскольку значительного ограничивает возможность реализации своих полномочий.

Суд, учитывая, что имеется вступившее в законную силу решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании основного долга, процентов и неустойки, наличие обязательства, обеспеченного залогом имущества ответчика, и факт его неисполнения в установленный соглашением срок, ответчиком не опровергнуты, при этом судебным экспертом спорные объекты незавершенного строительства не обнаружены в натуре, в связи с чем требования истца об обращении взыскания на объекты капитального строительства, с назначением: объекты незавершенного строительства, площадью застройки ДД.ММ.ГГГГ каждый, со степенью готовности 10%, с кадастровыми номерами объектов: №, расположенные на земельном участке в квартале № адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, не могут быть удовлетворены. Кроме того, в Арбитражном суде Республики Башкортостан рассматривается гражданское дело № по иску Министерства земельных и имущественных отношений РБ к ИП ФИО3 о признании права собственности отсутствующим в том числе в отношении спорных объектов капитального строительства с кадастровыми номерами объектов: №.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО13 об обращении взыскания на предмет залога отказать.

Ходатайство ООО «Оценка.Бизнес.Развитие» об оплате экспертизы удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО14 (паспорт №, выдан ОУФМС России по РБ в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № в пользу ООО «Оценка.Бизнес.Развитие» (ИНН <***>) расходы по проведению экспертизы в размере 8 300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Кармаскалинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья Е.Р. Самигуллина

Мотивированное решение суда составлено 18.10.2022