УИД № 34OS0000-01-2021-000666-72
дело № 3а-285/2022
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Волгоградский областной суд в составе председательствующего судьи Курниковой А.В. при помощнике судьи Волковой Е.А., рассмотрев 7 октября 2022года в г. Волгограде в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
25 ноября 2021 года административный истец, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, обратился в суд с вышеуказанным заявлением. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> равной его рыночной стоимости в размере 744768,00рублей.
В обоснование своих требований указал, что кадастровая стоимость названного участка установлена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 1657281,6 рублей, и ее величина используется для расчета арендной платы земельного участка. Полагает ее завышенной, в связи с чем, по его мнению, необоснованно увеличен размер арендной платы.
В судебном заседании представитель административного истца Т. заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
Представитель административного ответчика ГБУ ВО «Центр ГКО» ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных требований, просил отказать в полном объеме. Полагал, что представленное заключение судебной экспертизы не отвечает требованиям действующего законодательства и не может быть принято в качестве доказательства.
Представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области отметил, что представленное заключение судебной экспертизы не отвечает требованиям действующего законодательства и не может быть принято в качестве доказательства, исковые требования являются необоснованными.
Представитель УФРС по Волгоградской области в письменном отзыве отметил, что Управление не является надлежащим ответчиком, не возражал против реализации истцом права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости, просил рассмотреть дело без их участия, в удовлетворении требований к Управлению отказать.
Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в письменном отзыве возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости не заявил, полагался на усмотрение суда, просил рассмотреть дело без его участия.
Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены, объяснений по заявленным требованиям не представили.
Учитывая, что участие административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не является обязательным, суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, допросив специалиста и эксперта в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>
Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н утверждены очередные результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области по состоянию на 1 января 2020 года.
Согласно данным кадастровой справки, а также сообщению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области кадастровая стоимость для земельного участка с кадастровым номером № <...> установлена на 1января 2020 года в размере 1657281,6 рублей.
Из представленных в суд письменных доказательств, в том числе из сообщения филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области следует, что количественные и качественные характеристики спорного объекта оценки после 1 января 2020 года не изменялись, его кадастровая стоимость определена на указанную дату.
Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость спорного земельного участка, является дата, установленная приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года №79-н, - 1 января 2020 года.
Согласно положениям части 1 статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
В силу требований статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц (часть 1). При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого Федерального закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.
Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО3, согласно которому по состоянию на 1января 2020 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 744768,00 рублей (т. 1 л.д. 29).
В связи с сомнениями в выводах оценщика судом эксперту <.......> назначены судебная оценочная экспертиза и дополнительная судебная оценочная экспертиза, согласно которым отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 1 января 2020 года 537000,00 рублей (т.2 л.д.104 оборотная сторона).
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что в ней ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленные перед экспертом вопросы, его выводы подробно мотивированы, определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, им проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в отчете приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.
Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
Несогласие представителей административных ответчиков, специалиста ФИО4, допущенного к участию в судебном заседании, с мотивами исключения из выборки экспертом двух аналогов при проведении расчетов не свидетельствуют о том, что по итогам экспертизы неправильно определена рыночная стоимость земельного участка, находящегося в аренде у административного истца.
В судебном заседании допрошен эксперт ФИО5, который представил так же письменные пояснения, дал ответы по замечаниям ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки», и свое заключение поддержал. Эксперт пояснил, что исключенные объекты-аналоги относятся к совершенно другому сегменту рынка. В правилах отбора объектов-аналогов установлено, что в качестве аналогов используются только земельные участки с разрешенным использованием - «для размещения коммерческих объектов», соответственно земельные участки, на которые ссылается специалист ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки», не соответствуют критериям отбора.
Ответы эксперта, полученные в судебном заседании представителем ГБУ ВО «Центр ГКО» не опровергнуты, каких-либо относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения не представлено.
Суд обращает внимание на то, что представленное заключение отвечает требованиям, предусмотренным Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Вопреки доводам представителя ответчика использование экспертом для расчета рыночной стоимости отвечающих критериям отбора объектов-аналогов как с низкой, так и с высокой ценой квадратного метра свидетельствует об объективности, всесторонности и полноте исследований. Следует отметить, что исключенные экспертом из выборки объекты-аналоги находятся в одном ценовом диапазоне с использованными при расчете рыночной стоимости и не могли существенным образом повлиять на итоговую величину.
При таких обстоятельствах оснований для сомнений в выводах эксперта у суда не имеется.
Оценив заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности, суд приходит к выводу о том, что заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в заключении эксперта в размере 537000,00 рублей.
Учитывая изложенное, суд отмечает, что указанные в экспертном заключении <.......> выводы подтверждают доводы административного истца о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость (более чем в два раза).
При таких обстоятельствах исковые требования к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению частично, следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы экспертом <.......>
В удовлетворении исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости к Управлению Росреестра по Волгоградской области, ГБУ Волгоградской области «Центр государственной кадастровой оценки», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» необходимо отказать.
Оценивая доводы представителя Управления Росреестра по Волгоградской области о том, что Учреждение не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии с частью 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной оценке.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Как следует из материалов дела, датой подачи искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 25 ноября 2021 года.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 537000,00 (пятьсот тридцать семь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2020года.
В остальной части требований в удовлетворении отказать.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 ноября 2021 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.
Судья подпись А.В. Курникова
Справка: мотивированный текст решения изготовлен 12 октября 2022 года.