Решение по делу № 2-2225/2024 от 17.03.2025 - об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования, выселении.

УИД 66RS0002-02-2024-001628-36

Гражданское дело № 2-43/2025

Мотивированное решение составлено 17.03.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26.02.2025 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи А.Г. Кирюхина,

при секретаре Е.С.Никоновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании утратившими право пользования, выселении,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ответчику, требует: изъять у ФИО1 жилое помещение –комнату площадью 16,7 кв.м. в коммунальной квартире по адресу: ***, кадастровый ***, путем выкупа для муниципальных нужд с выплатой компенсации в сумме 1346525 руб.; просит прекратить право собственности на комнату; признать за МО «город Екатеринбург» право собственности на комнату; обязать ФИО1 немедленно после вступления в законную силу настоящего решения предоставить администрации г. Екатеринбурга реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств и принять причитающуюся выкупную цену за изымаемое жилое помещение; признать ответчика утратившей право пользования жилым помещением.

В обоснование иска представитель истца указал следующее. ОтветчикуФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2072 от 29.09.2021 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем». Для определения стоимости долей в жилом помещении истцом проведена оценка стоимости имущества. Соглашение с ответчиками о выкупе не заключено. В результате изъятия имущества ответчикам выплачивается компенсация с одновременным переходом права собственности в пользу истца. Право пользования ответчика на жилое помещение прекращается.

В судебном заседании представители истца ФИО2 ФИО3 на удовлетворении иска натаивали. Не согласились с результатами судебной экспертизы. Представили возражения на судебную экспертизы (том 2 л.д. 1 – 5). В частности указали, что судебный эксперт избрал сравнительный подход к оценке стоимости спорного объекта. Но при этом эксперт не учитывал, что в стоимости помещений аналогов для сравнения уже учтена пропорциональная стоимость земельных участков, которая приходится в общем имуществе многоквартирного дома на каждое жилое помещение. Таким образом, стоимость земельных участков дважды учтена при определении рыночной стоимости спорного помещений - в цене аналогичного помещения и в стоимости самого спорного помещения. Сторона истца предлагает исключить из стоимости спорного объекта рыночную стоимость доли земельного участка в размере 130000 руб.. Также представители истца оспаривают правильность применения коэффициента корректировки на материал стен. Аналоги подобраны экспертом с учетом каменных стен, а спорный объект имеет материал стен дерево. Поэтому применение коэффициента 1 неверно, следует учитывать меньший размер. Также стороны истца считает, что экспертом неправильно определена площадь жилого дома 278,8 кв.м., в то время как технические характеристики указывают на площадь 277,1 кв.м.. Истец не согласен с включением в размер возвещения компенсации за непроведенный капитальный ремонт.Представитель считает, что ответчиком не доказано, что отсутствие капитального ремонта привело к аварийности здания. Срок эффективной эксплуатации здания из дерева 30 лет, поэтому непригодность спорного помещения к проживанию наступило не в связи с тем, что отсутствовал ремонт, а в связи с истечением срока службы жилого дома.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась. Представитель ответчика ФИО4 просила при определении выкупной цены использовать результаты судебной экспертизы.

Прокурор Иванова М.А. дала заключение о возможности удовлетворения иска в части признании гражданина утратившим право пользования.

Суд, в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участвующих в деле лиц, определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ОтветчикуФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имуществакомната площадью 16,7 кв.м. в коммунальной квартире по адресу: ***, кадастровый ***. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № 2072 от 29.09.2021 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: *** жилых помещений в нем». Для определения стоимости долей в жилом помещении истцом проведена оценка стоимости имущества. Соглашение с ответчиками о выкупе не заключено.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно частям 1, 2, 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

В целях реализации на территории Свердловской области названного Федерального закона Российской Федерации Постановлением Правительства Свердловской области № 727-ПП от 10.06.2013 утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013 – 2017».

Многоквартирный по адресу *** в региональную адресную программу, утвержденную высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, включен не был, в приложении № 1 к региональной адресной программе, содержащим перечень аварийных многоквартирных домов, из которых планируется переселение многоквартирный дом, где расположены помещения ответчиков, отсутствует. В связи с этим положения данного Закона № 185-ФЗ не подлежали применению к спорным правоотношениям, соответственно, предусмотренных законом оснований для возложения на администрацию г. Екатеринбурга обязанности по расселению дома и предоставлению ответчикам иного жилого помещения не имеется.

Частью 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

По смыслу п. 2 ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 31 Жилищного Кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу у собственника и членов семьи собственника прекращается имевшееся у них право пользования квартирой, которое было предоставлено им прежним собственником, то есть то право, которое было производным от права собственности прежнего собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Ответчик в жилом помещении не проживает.

При указанных обстоятельствах подлежат удовлетворению исковые требования: об изъятии жилого помещения у ответчика; прекращении права единоличной собственности на комнату; признании за МО «город Екатеринбург» право собственности на жилое помещение; возложении на ответчика обязанности предоставить администрации г. Екатеринбурга реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств и принять причитающуюся выкупную цену за изымаемое жилое помещение; о признании ответчика прекратившей право пользования жилым помещением.

В части выкупной цены суд приходит к следующему.

Судом назначена судебная экспертиза, по результатам которой в заключение № 37-Э/10-2024 (том 1 л.д. 131 – 228) экспертом определен размер компенсации ответчику за изъятое помещение2173 839 руб. 35 коп..

Суд соглашается с доводами эксперта, изложенными в заключении. Эксперт подробно указала, почему выбрала именно отраженные в заключении аналоги помещений и земельных участков. Суд такому выбору эксперта доверяет. Эксперт в судебном заседании подробно ответила на вопросы стороны истца.

Несостоятельны доводы стороны истца о том, что эксперт фактически дважды учитывал стоимость земельного участка – при учете аналогов, а также в самом спорном помещении.

Эксперт пояснила в судебном заседании и представила отзыв, в котором указала, что стоимость доли в праве на земельный участок определяла методом распределения. О применении метода имеется указание в заключении (стоимость земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости составляет 12 %) (том 1 л.д. 192). Эксперт не определяла отдельно стоимость земельного участка спорного объекта, а выделила из стоимости спорного объекта (единого) стоимость земельного участка для ответа на вопрос суда.

Суть метода распределения заключается в определении стоимости земельного участка как части общей стоимости единого объекта недвижимости. Данный метод применяется для застроенных земельных участков в случае наличия информации о наиболее вероятной доле земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Процедура проведения оценки данным методом аналогична процедуре по методу выделения и различается только завершающей стадией. На последнем этапе, после определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, рыночная стоимость земельного участка определяется не как разность между стоимостью объекта недвижимости и стоимости строения, а как доля в общей стоимости единого объекта недвижимости.

Поэтому доводы стороны истца о повторном учете стоимости земельного участка не состоятельны. Истец не представил доказательств неверности расчетов эксперта по методу распределения.

Доводы стороны истца о неправильном определении площади многоквартирного дома суд также не принимает во внимание. Эксперт сделал подробный расчет площади объекта (том 1 л.д. 141 – 144), даны пояснения, почему площадь в технической документации указана неверно. Ответчиком такой расчет не опровергнут, свой расчет не представлен. В этой части суд доверяет выводам эксперта по площади жилого дома.

Эксперт также ответил на вопрос стороны истца о поправочном коэффициенте стен. Для деревянных стен жилого дома, в котором расположена спорная комната, применен коэффициент 1. Фактически эксперт не снижала стоимость комнаты в жилом доме с деревянными стенами, по сравнению с аналогами в домах с каменными стенами. Эксперт указала, что в настоящий момент в г. Екатеринбурге не строится многоквартирных домов с деревянными стенами. Соответственно при выборе другого жилого помещения для переселений из спорного помещения ответчик лишен возможности переезда в жилой дом с деревянными стенами. В таком случаепри применении понижающего коэффициента ответчик получит за спорное помещение сниженную выкупную цену, которая не позволит приобрести другое жилое помещение как в доме с деревянными стенами (в связи с отсутствием такого жилья), так и в доме с каменными стенами (в связи с недостаточной суммой для приобретения).

Целью изъятия участка для муниципальных нужд не является произвольное лишение гражданина жилища без возможности приобретения другого жилого помещения. Сама выкупная стоимость предоставляется собственнику для приобретения аналогичного жилого помещения и возможность такого приобретения должна быть реализована гражданином. Муниципальное образование в данном случае, заявляя о необходимости земельного участка для муниципальных нужд, действует принудительно в обход рыночным отношениям свободных субъектов гражданских отношений. Истец должен принимать на себя риски связанные с переселением собственника изымаемого помещения. Поэтому с учетом невозможности для ответчика приобретения помещения в жилом доме с деревянными стенами ей должна быть предоставлена возможность приобретения другого жилого помещения (пусть и с каменными стенами).

Не находит суд оснований согласиться с доводами стороны истца в части возражения представителей истца о том, что к ухудшению состояния жилого дома привело не то, что капитальный ремонт не проводился, а истечение срока службы деревянного дома. В этой части стороной истца не представлено доказательств того, что непроведение капитального ремонта многоквартирного дома не повлекло ухудшение состояния жилого дома. Бремя доказывания в данном случае лежит именно на стороне истца. Доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения дом не нуждался в проведении капитального ремонта, сторона истца суду не представила.

Многоквартирный жилой дом по адресу *** введен в эксплуатацию в 1927 году. С указанного момента жилой дом не подвергался капитальному ремонту. Очевидно, что после проведения капитального дома необходимо приводить жилые помещения в пригодное для проживания состояние. Поскольку иск заявлен администрацией г. Екатеринбурга именно на ней в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит обязанность по доказыванию того, что компенсация за не проведенный капитальный ремонт не должна содержать виды работ по приведению помещения в состояние пригодное для проживания.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)).

Верховный Суд Российской Федерации в указанном обзоре прямо указывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Таким образом, подчеркивается, что законом предусмотрена обязательная выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт независимо от момента приобретения и основания приобретения жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, именно на истце лежит обязанность и по проведению капитального ремонта и по восстановлению жилого помещения в состоянии пригодном для проживания. Капитальный ремонт в жилом доме должен был производиться до 1990 года неоднократно с приведением помещений в пригодное состояние. Поэтому обязанность истца (или его правопредшественника) по проведению работ текущего ремонта (ремонт оконных и дверных проемов, отделочные работы (штукатурка и окраска, ремонт прочих конструкций) возникла до вступления в законную силу Жилищного Кодекса Российской Федерации, его нормы к спорным отношениям не применяются (ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Сторона истца по первоначальному иску также не представила доказательств того, что невыполнение истцом обязанности по капитальному ремонту отдельных элементов здания не привело к признанию многоквартирного дома аварийным.

Суд соглашается с экспертным заключением. При конкуренции представленных суду экспертиз и оценок суд отдает предпочтение судебной. Эксперт лично предупреждена об уголовной ответственности за правильность проведения экспертизы. Она была допущена и знакомилась со всеми материалами дела, а не только документами, представленными стороной истца. Заключение судебного эксперта наиболее подробно и полно. Были даны подробные ответы и на дополнительные вопросы.

Судебный эксперт определил выкупную цену имущества, с которой соглашается суд. Суд определяет выкупную стоимость именно по указанной суме. В остальной части исковые требования удовлетворяются.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 192 – 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

удовлетворить частично иск администрации г. Екатеринбурга.

Изъять у ФИО1 (<...>)комнату площадью 16,7 кв.м. в коммунальной квартире по адресу: ***, кадастровый номер ***, путем выкупа для муниципальных нужд с выплатой компенсации в сумме 2173 839 руб. 35 коп..

ОбязатьФИО1 причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить администрации г.Екатеринбурга реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности у ФИО1 на комнату площадью 16,7 кв.м. в коммунальной квартире по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Признать за муниципальным образованием «город Екатеринбург» право собственности на комнату площадью 16,7 кв.м. в коммунальной квартире по адресу: *** кадастровый номер ***

Признать ФИО1 прекратившей право пользования комнатой площадью 16,7 кв.м. в коммунальной квартире по адресу: *** кадастровый номер ***.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г.Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.Г. Кирюхин